10 septembre 2020
Cour de cassation
Pourvoi n°
18-26.032

CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 537 F-D

Pourvoi n° T 18-26.032

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

La société CDC Group, société par actions simplifiée, dont le siège est […] , a formé le pourvoi n° T 18-26.032 contre l’arrêt rendu le 6 février 2018 par la cour d’appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l’opposant à la commune de Saint-Etienne, représentée par son maire exercice, domiciliée en cette qualité, […], défenderesse à la cassation.

La commune de Saint Etienne a formé un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société CDC Group, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la commune de Saint-Etienne, après débats en l’audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 6 février 2018), par acte du 1er novembre 2004, la commune de Saint-Etienne (la commune) a donné à bail commercial à la société Helixair, aux droits de laquelle se trouve la société CDC Group, un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage d’héliport, ainsi qu’une plateforme constituant une hélistation de transport public.

2. Aux termes du bail, le preneur pouvait exercer toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant au travail aérien, déclarait faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l’exercice de ses activités et s’engageait à respecter toutes les obligations légales et administratives réglementant l’exercice de ses activités et toutes les prescriptions de l’administration, à exécuter à ses frais, sans aucun recours contre le bailleur, tous travaux qui pourraient être exigés à cet égard et, aux termes d’une clause intitulée « servitude », à permettre l’accès à l’héliport à toute société titulaire d’un contrat avec le Samu 42.

3. En janvier 2009, la société Hélicap, qui gérait l’activité de transport par hélicoptère du SAMU, a résilié les conventions d’accès aux installations de l’héliport la liant à la société Helixair, pour non-conformité aux prescriptions relatives à l’activité de transport public de l’aviation civile. La société CDC Group a alors assigné la commune en condamnation à mettre les lieux en conformité avec l’exercice d’une activité de transport public aérien, en remboursement des sommes indûment perçues au titre des loyers et en réparation du préjudice subi. La commune a demandé la condamnation de la société CDC Group à effectuer les travaux de mise en conformité avec l’activité de transport public aérien.

Examen des moyens

Sur le moyen unique du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. La société CDC Group fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le juge est tenu de ne pas dénaturer les écrit clairs et précis versés aux débats par les parties ; que l’article 1er du contrat de bail commercial conclu entre la ville de Saint-Etienne, bailleur, et la société Hélixair, preneur, aux droits de laquelle vient la société CDC Group, stipule que le bail porte notamment sur « une plateforme constituant une hélistation de transport public » ; que son article 4.1, c), intitulé « servitude », prévoit en outre que « le preneur s’engage, pendant toute la durée du bail, à permettre l’accès à l’héliport à toute société titulaire d’un contrat avec le SAMU 42 en utilisant la plateforme, l’atelier (en présence d’au-moins une personne désignée par Helixair) en cas de contrainte technique et les nouvelles installation extérieure de carburant, sous réserve que le titulaire s’engage à respecter la réglementation en vigueur et les règles de sécurité et fournisse une attestation d’assurance couvrant les risques liés à son activité et notamment ses interventions réalisées sur le site » ; qu’il résulte des termes clairs et précis de ces clauses que le bail portait notamment sur une hélistation destinée à une activité de transport public au profit du SAMU, imposée au preneur par le biais d’une servitude pendant toute la durée du bail ; que le prix élevé du bail accepté par le preneur avait été fixé en fonction de cette activité expressément visée et imposée par le bailleur ; qu’en jugeant toutefois que la bailleresse n’était tenue d’aucune obligation de délivrance en cours de bail s’agissant de l’activité de transport aérien, dès lors que celle-ci était étrangère à la destination des lieux telle que contractuellement définie, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail commercial, en violation de l’article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l’entretien de la chose louée incombe, en principe, au bailleur, sauf stipulation contraire expresse mettant cet entretien à la charge du preneur ; qu’il résulte de l’article 4.1, a) et b), du contrat de bail commercial que le bailleur a autorisé le preneur à exercer dans les lieux loués les activités entrant dans son objet social, correspondant à des activités de travail aérien, et que le preneur s’est engagé à faire son affaire personnelle de l’obtention des autorisations nécessaires à l’exercice de ces activités, de tout problème lié à leur exercice, et des travaux de mise en conformité aux normes administratives d’hygiène et de salubrité ; qu’il résulte, en outre, de l’article 4.2 b), intitulé « entretien-réparations », que seules les dépenses d’entretien et de réparation courantes, ainsi que les petites réparations dont le montant individualisé ne dépasse pas la somme de 460 €, sont à la charge du preneur ; qu’en jugeant toutefois, par motifs propres, que la commune intention des parties avait été de permettre l’utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d’accueillir des activités de transport aérien, et par motif adoptés des premiers juges, que cette commune intention résultait de la faculté donnée au preneur de résilier le bail par anticipation en cas de changement de réglementation qui rendrait impossible l’exploitation du site pour l’activité de transport héliporté, quand il résultait du contrat de bail commercial que toutes les grosses réparations étaient à la charge du bailleur et que cette obligation d’entretien et de délivrance pesant sur le bailleur portait nécessairement sur toutes les activités prévues par le bail – travail aérien et transport public aérien – en fonction desquelles le prix du bail avait été fixé, la cour d’appel a méconnu la loi des parties et violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 1719 du code civil ;

3°/ en tout état de cause, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l’entretien de la chose louée incombe, en principe, au bailleur, sauf stipulation contraire expresse mettant cet entretien à la charge du preneur ; qu’il résulte de l’article 4.1, a) et b), du contrat de bail commercial que le bailleur a autorisé le preneur à exercer dans les lieux loués les activités entrant dans son objet social, correspondant à des activités de travail aérien, et que le preneur s’est engagé à faire son affaire personnelle de l’obtention des autorisations nécessaires à l’exercice de ces activités, de tout problème lié à leur exercice, et des travaux de mise en conformité aux normes administratives d’hygiène et de salubrité ; que, par ailleurs, l’article 4.1, c), du contrat de bail commercial impose au preneur, par le biais d’une servitude, d’exercer pendant toute la durée du bail une activité de transport aérien au profit du SAMU, sans qu’aucune obligation d’entretien quant à cette activité n’ait été mise à sa charge, de sorte que cette obligation incombait nécessairement au bailleur ; qu’en jugeant toutefois, par motifs propres, que la commune intention des parties avait été de permettre l’utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d’accueillir des activités de transport aérien (cf. arrêt attaqué, p. 6, § 4), et par motif adoptés des premiers juges, que cette commune intention résultait de la faculté donnée au preneur de résilier le bail par anticipation en cas de changement de réglementation qui rendrait impossible l’exploitation du site pour l’activité de transport héliporté, quand il résultait du contrat de bail commercial que l’entretien de l’hélistation pour l’exercice de l’activité de transport aérien incombait au bailleur, la cour d’appel a méconnu la loi des parties et violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 1719 du code civil ;

4°/ en toute hypothèse, que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses conclusions d’appel, la société CDC Group faisait valoir qu’en proposant la conclusion d’un bail emphytéotique moyennant un loyer annuel réduit des deux tiers, en contrepartie de la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité du site, la ville de Saint-Etienne avait implicitement reconnu être débitrice de cette obligation de mise en conformité qu’elle a ainsi voulu transférer au preneur ; qu’en jugeant que la mise en conformité du site n’incombait pas au bailleur, sans répondre à ce moyen de la société CDC Group, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a retenu souverainement que la commune intention des parties avait été de permettre l’utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU, sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir, pendant toute la durée du bail, la faculté d’accueillir des activités de transport aérien.

6. Elle a pu en déduire, sans méconnaître la loi des parties, que l’obligation de délivrance ne concernait que le travail aérien et que la bailleresse n’y était pas tenue pour l’activité de transport aérien, activité étrangère à la destination des lieux telle que contractuellement définie.

7. Répondant aux conclusions prétendument délaissées, elle a estimé que la mise en conformité avec l’exercice d’une activité de transport public aérien n’avait été proposée par la société CDC Group que dans un cadre transactionnel et ne pouvait valoir reconnaissance d’une obligation née du bail.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le moyen unique du pourvoi incident

Enoncé du moyen

9. La commune fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail du 2 novembre 2004 prévoyait, dans un article 5 intitulé clause particulière, que la société locataire devra se conformer à l’ensemble des dispositions légales qui régissent et réglementent son activité de transport aérien pour laquelle la responsabilité de la ville ne saurait être engagée ; qu’il résultait des termes clairs et précis de cette clause que la société CDC Group devait prendre en charge les travaux de mise en conformité avec l’activité de transport public aérien, lui permettant de respecter la réglementation applicable ; qu’en jugeant toutefois qu’il ne saurait être imposé à la société CDC Group de réaliser des travaux de mise en conformité des lieux avec une activité de transport public héliporté, que l’administration ne lui avait pas fait injonction de mettre en oeuvre, la cour d’appel a méconnu la loi des parties et violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 1719 du code civil. »