21 novembre 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
21/09471

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09471 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWFT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-20-3960

APPELANTS

Monsieur [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

Madame [C] [O] [S] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

INTIMEE

Syndic. de copro. TOUR ATLAS représenté par son syndic de copropriété la société NEXITY LAMY SAS, Société par actions simplifiée, Immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 487 530 099 dont le siège social est sis[Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 et assistée par Me Rebecca COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat du 15 juin 2009, le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas a confié à la société Sécure service privé la sécurité et le gardiennage de l’immeuble situé [Adresse 1]. Dans ce cadre, il a été mis à disposition de M. [L] [X] et Mme [C] [X], salariés de la société Sécure service privé, un appartement situé au rez-de-chaussée, appartenant au syndicat de copropriété de la Tour Atlas.

Par avenant du 1er août 2016, la société Cityveille s’est substituée à la société Sécure service privé.

Par lettre du 19 juillet 2016, M. [L] [X] et Mme [C] [X] ont été licenciés par la société Sécure service privé. Ces deux licenciements ont été annulés par le conseil des prud’hommes de Créteil le 14 septembre 2017. La société Cityveille a fait appel de ces deux jugements.

Par acte du 1er janvier 2018, le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas a conclu un nouveau contrat de prestations de services avec la société Cityveille sans prévoir la mise à disposition d’un appartement en contrepartie du gardiennage.

Par courrier du 26 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas a résilié le contrat de service la liant à la société Cityveille.

Saisi par le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas par acte d’huissier de justice délivré le 11 février 2020, par jugement contradictoire rendu le 1er avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas, ensemble immobilier situé [Adresse 1] ;

– constaté que M. et Mme [X] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1], propriété du le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas, ensemble immobilier situé [Adresse 1] ;

– à défaut de libération volontaire, ordonné l’expulsion de M. et Mme [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

– rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– débouté M. et Mme [X] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1 670 euros et condamné in solidum M. et Mme [X] à en acquitter le paiement intégral au syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas, ensemble immobilier situé [Adresse 1] à compter du 26 décembre 2018 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

– condamné in solidum M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas, ensemble immobilier situé [Adresse 1] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

– rappelé l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mai 2021, M. [L] [X] et Mme [C] [X] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 août 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [L] [X] et Mme [C] [X] demandent à la cour de :

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

– infirmer le jugement déféré rendu le 1er avril 2021 en toutes ses dispositions ;

– à titre principal, déclarer le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas irrecevable à agir à leur encontre et en tout état de cause le débouter de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à la décision définitive de la cour d’appel de Paris dans le cadre de l’appel interjeté par les sociétés Doka investment et Cityveille à l’encontre des jugements rendus par le conseil de prud’hommes de Créteil le 14 septembre 2017 ;

– à titre infiniment subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 150 euros et leur accorder un délai de trois années pour quitter les lieux ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas, représenté par son syndic la société Nexity Lamy SAS, demande à la cour de :

– débouter M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– confirmer le jugement rendu le 1er avril 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

en tout état de cause,

– condamner in solidum M. et Mme [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens d’appel.

M. et Mme [X] ont volontairement quitté les lieux au début du mois de juin 2021 à la suite du commandement en ce sens signifié le 6 mai 2021 ; ils ont restitué les clefs le 22 juillet 2021.

Une ordonnance du conseiller de la mise en état a été rendue le 8 février 2022 qui a débouté le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas de sa demande aux fins de radiation de la présente affaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.

À l’issue de l’audience de plaidoiries, le 25 octobre 2023, la cour a envoyé aux parties le message suivant : ‘« La cour attend vos observations sous 8 jours après les arrêts qui auront été rendus par cette cour ( pôle social ), dans les procédures 17/12385 et 17/12390 ou sur l’issue de ces procédures » .

Le 31 octobre 2023, les appelants ont fait parvenir au greffe de la cour par message RPVA les deux arrêts rendus le 10 février 2022 par la chambre 7 du pôle 6 (pôle social) en appel des jugements rendus par le conseil de prud’hommes de Créteil le 14 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité du le syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas

Il est constant que le logement litigieux peut recevoir la qualification de logement de fonction. N’est donc pas applicable la loi du 6 juillet 1989.

Pour autant, n’est pas discutée la qualité du syndicat des copropriétaires de propriétaire de l’appartement litigieux, parties communes de l’immeuble. N’est pas davantage contestée, l’autorisation donnée le 28 mars 2019 au syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, d’intenter cette action contre M. et Mme [X], de sorte que valablement représenté, le syndicat des copropriétaires a qualité pour défendre ses droits contre des occupants qu’il estime sans droit ni titre et qu’il est recevable à agir contre eux ; dans ces conditions, le jugement ne peut être que confirmé en ce qu’il a jugé.

Sur la demande d’expulsion en raison d’un occupation sans droit ni titre

À la suite des appels interjetés dans les procédures prud’homales, deux arrêts ont donc été rendus le 10 février 2022 par cette cour sous les RG 16/03355 et 17/12385 qui, à sa connaissance, mettent fin au litige prud’homal, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner de sursis à statuer.

Il ressort par ailleurs de ces arrêts rendus le 10 février 2022 que l’expulsion de M. et Mme [X] a été ordonnée. Le caractère définitif de ces décisions rend inutiles les développements des parties sur cette question et vide de sa substance la prétention des appelants tendant à remettre en cause l’expulsion prononcée également par le jugement querellé en raison d’une occupation sans droit ni titre qui est donc confirmée.

Il est précisé que cette occupation sans droit ni titre remonte au licenciement qui marque la cessation du contrat de travail, après la période de préavis, soit au 19 octobre 2016, peu important que le licenciement puisse être jugé abusif.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, il est rappelé qu’elle trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

L’allégation d’un trouble de jouissance de la part d’occupants qui sont sans droit ni titre est sans incidence sur le principe de créance du syndicat des copropriétaires et le montant de l’indemnité d’occupation.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

L’indemnité d’occupation suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il est en l’espèce conforme à sa nature de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si un bail avait été établi ; cette indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective et complète des lieux.

Or le le syndicat des copropriétaires apporte des éléments sur la valeur locative de biens équivalents établie à 1 670 euros (pièce 14 ). Au regard cependant, de la description des lieux, un appartement de trois pièces d’environ 70 m², situé en rez-de-chaussée ce qui minore la valeur locative du bien en comparaison d’autres appartements sur le marché situés en étages, comme la minore également l’absence de garantie dont bénéficie l’occupant à l’inverse du locataire, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 1 200 euros, le jugement sera donc réformé en ce qu’il a jugé de ce chef.

Sur la période concernée, le syndicat des copropriétaires se contente de demander la confirmation du jugement dont appel. L’indemnité d’occupation est donc due entre le 26 décembre 2018 et le 22 juillet 2021.

Enfin, au regard du départ de M. et Mme [X], il n’y a pas lieu de leur accorder des délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et Mme [X] seront condamnés aux dépens d’appel. Ils ne peuvent prétendre bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 1er avril 2021, sauf en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1 670 euros,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation mensuelle à la somme de 1 200 euros et précise qu’elle est due solidairement par M. et Mme [X] entre le 26 décembre 2018 et le 22 juillet 2021,

Condamne solidairement M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Tour Atlas, représenté par son syndic la société Nexity Lamy SAS, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. et Mme [X] supporteront solidairement la charge des dépens d’appel..

La Greffière La Présidente