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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01434 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORPX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 FEVRIER 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 11/02581

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PRAT DE LIS, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Agence PEYROT, dont le siège social est sis

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.C.I. [6] représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

Immeuble [7]

[Localité 3]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [6] (ci-après la SCI) a assuré la construction, puis la vente, d’une résidence de tourisme dénommée [8] sise [Adresse 9].

A l’occasion de la vente par la SCI aux divers copropriétaires, a été annexé aux actes de vente un descriptif des travaux que le promoteur s’engageait à réaliser, lequel mentionnait, s’agissant des menuiseries extérieures au paragraphe 2.8.1.1 : « Lasures sur ouvrages bois extérieurs ».

Un procès-verbal de remise des parties communes a été signé par le syndic en exercice le 30 novembre 2006, sans que des réserves n’aient été indiquées quant à l’absence de lasures appliquées sur les bois extérieurs.

Le procès-verbal de réception a été établi le 1er décembre 2006.

Courant 2008, le syndicat des copropriétaires s’est inquiété de divers désordres, malfaçons ou d’absence de réalisation parmi lesquels l’absence de lasures appliquées sur les bois extérieurs.

Le promoteur (la SCI) a reconnu qu’il n’avait pas fait réaliser l’application de lasures mais a indiqué avoir remplacé les menuiseries extérieures initialement prévues par du bois traité de classe 3 ne nécessitant pas, selon lui, l’application de lasures.

Le 14 novembre 2008, le syndic de la résidence a fait une déclaration de sinistre à son assureur dommages-ouvrage, le GAN, au titre notamment de l’absence de lasures entraînant l’impropriété à sa destination d’une résidence de tourisme 3 étoiles.

Procédure

En première instance

Se plaignant de l’apparence des menuiseries extérieures, par exploit d’huissier du 23 juin 2011, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Le Clos des Fonataneilles devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de la faire condamner à des dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise nécessaires, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 22 mai 2014, M. [W] a été désigné en qualité d’expert.

Le 2 décembre 2015, l’expert a déposé son rapport.

Par jugement du 14 février 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

– Dit l’action recevable ;

– Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] de ses demandes ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] à payer à la SCI [6] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Ordonné l’exécution provisoire ;

– Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] aux dépens, dont distraction au profit de la SELAS Raynaud Falandry Codognes Bottin.

La procédure d’appel

Par déclaration d’appel, enregistrée par le greffe le 10 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] a interjeté appel du jugement rendu le 14 février 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan en ce qu’il l’a :

– Débouté de sa demande de condamnation à la somme de 158 271,26 euros en réparation des préjudices subis ;

– Condamné au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les conclusions des parties

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 14 avril 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel de :

– Réformer le jugement entrepris ;

– Juger que le premier juge a dénaturé les termes du litige et les conclusions du demandeur et ce faisant violé l’article 4 du code de procédure civile ;

– Juger que le premier juge a violé les articles 4 et 12 du code de procédure civile, ensemble les articles 1147 et 1792 du code civil, en refusant d’examiner les fondements juridiques qui étaient développés et visés à l’appui de la demande du syndicat ;

– Juger que le premier juge a violé les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile en soulevant d’office une fin de non-recevoir qui n’est pas d’ordre public ;

Statuant à nouveau :

Au principal :

Au visa de l’article 1792 du code civil :

– Juger que le désordre esthétique et généralisé affectant la résidence [8] relève d’une impropriété à destination, de sorte que la garantie décennale doit recevoir application ;

– Condamner la SCI [6] à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], en exécution de cette garantie, la somme de 158 271,26 euros correspondant au coût de réparation des désordres ;

A titre subsidiaire, si la cour considère que les désordres établis ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination :

Au visa de l’article 1147 du code civil :

– Juger que la SCI est fautive pour avoir manqué à son obligation de résultat ;

– Juger que la SCI est responsable d’un désordre « intermédiaire » qui relève de la responsabilité pour faute prouvée, dont la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur n’exclut pas l’application ;

– Condamner [6] à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 158  271,26 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres ;

En toutes hypothèses :

– Rejeter les demandes de la SCI [6] ;

– Condamner la SCI [6] à 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’experise.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 4 novembre 2020, la SCI [6] demande à la cour d’appel de :

– Confirmer le jugement du 14 février 2020 ;

– Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes aux fins de méconnaissance des dispositions des articles 4, 12 et 16 du code de procédure civile ;

Principalement :

– Juger le syndicat des copropriétaire forclos et irrecevable en ses demandes ;

Subsidiairement :

– Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

– Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] ;

Ajoutant au jugement :

– Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] à payer à la SCI [6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2024.

Sur la violation des règles procédurales par le premier juge

Le tribunal a considéré que la demande du syndicat était fondée sur le cumul des articles 1792 et 1147 du code civil, tel que cela était énoncé au dispositif. Dans ses motifs le syndicat ne distingue pas entre une demande principale et une subsidiaire, laissant au tribunal le choix d’opter pour un des deux fondements, voire éventuellement un cumul des deux, faute de précisions, entre la responsabilité décennale et la responsabilité contractuelle, fondée entre autres sur les désordres intermédiaires. La réparation des dommages liés à la construction d’un ouvrage obéit à un régime spécial de responsabilité légale et obligatoire défini aux articles 1792 et suivants du code civil. Même s’ils ont pour origine des non-conformités aux stipulations contractuelles, les dommages relevant d’une garantie légale ne peuvent donner lieu contre les personnes tenues à cette garantie à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

L’article 12 du code de procédure civile ne fait pas obligation au juge, sauf règles particulières, de changement le fondement ou la dénomination juridique des demandes des parties. Sans qu’il soit nécessaire d’examiner les conditions d’application éventuelles de l’article 1642-1 du code civil, et le jeu de l’éventuelle prescription tel qu’édicté par l’article 1648 alinéa 2 du code civil, le tribunal déboute le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement. Il reproche aux premiers juges d’avoir dénaturé le sens clair de ses conclusions en ne retenant pas que le fondement contractuel était subsidiaire par rapport au fondement légal de la garantie décennale et entaché leur décision d’un déni de justice en se retranchant derrière l’imprécision des conclusions pour débouter le syndicat sans examiner le bien-fondé des demandes. Il considère que l’article 12 du code de procédure civile ne saurait dispenser le juge de statuer sur tous les fondements juridiques dont il est saisi puisqu’il ne s’agit pas de modifier le fondement juridique de la demande et que la présentation de plusieurs fondements pour une même demande ne justifie pas le rejet en bloc des prétentions d’une partie mais implique que le juge les examine et indique, le cas échéant, celui qu’il entend retenir. Si le fondement de la garantie décennale et présenté, même en concurrence avec la responsabilité contractuelle de droit commun, le juge devait examiner le bien-fondé de la demande sur le fondement de la garantie décennale.

Il reproche enfin aux premiers juges une violation du principe du contradictoire en n’ayant pas invité les parties à présenter leurs observations sur le motif du rejet qu’il envisageait de retenir ; à savoir la difficulté de lecture ou d’interprétation des prétentions du syndicat.

La SCI sollicite la confirmation du jugement en reprenant sa motivation quant au fait que les conclusions du syndicat ne faisaient pas apparaître l’indication d’un fondement principal et subsidiaire. Elle rejette l’argumentation relative au déni de justice en considérant que les premiers juges n’ont pas considéré les conclusions imprécises ou obscures et qu’il a statué sur tous les fondements dont il a été saisi sans modifier la demande ni le cadre du litige déterminé par les parties en déboutant le demandeur en faisant application de la règle du non-cumul des responsabilités.

Enfin, sur le non-respect du principe du contradictoire elle estime que ce principe a été respecté car elle a critiqué les demandes du syndicat en ce qu’il fondait ses demandes indifféremment sur les deux fondements, les premiers juges n’ayant fait que trancher cette question.

Si dans le dispositif de ses dernières conclusions, devant le premier juge, le syndicat ne distingue pas le fondement principal du fondement subsidiaire (articles 1792 du code civil et 1147 du code civil), la lecture des motifs des écritures démontre que le syndicat sépare bien les moyens développés au titre de la garantie décennale et celle de la garantie contractuelle.

Dès lors, le premier juge en indiquant, dans ses motifs, que « le demandeur laisse une option au juge entre les deux fondements juridiques, voire mélange les deux moyens en analysant que les désordres décennaux ayant pour origine des non-conformités aux stipulations contractuelles » dénature les demandes ou, à tout le moins, devait mettre les parties en situation de répondre et ouvrir les débats à cette fin.

Il convient d’annuler le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du fait de la violation des articles 4 et 12 et 16 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat

La SCI [6] soutient que les demandes du syndicat seraient irrecevables pour cause de forclusion.

Concernant l’action en responsabilité contractuelle, les actes de vente contiennent une clause stipulant que « toute action concernant le défaut de conformité devra être introduite, à peine de forclusion, dans un bref délai en tout état de cause ce délai ne pourra être supérieur à un an. »

En l’espèce, l’assignation est en date du 23 juin 2011, le syndicat demandeur est forclos faute d’avoir agi dans le délai de 13 mois, représentant le délai maximum ouvert à l’acquéreur, après la prise de possession, pour dénoncer les défauts de conformité apparents et qui se terminait le 1er décembre 2007.

Concernant l’action en responsabilité décennale, l’absence de lasure étant apparent à la réception intervenue sans réserve de chef, par application des dispositions de l’article 1792 du code civil, la réception purge le désordre invoqué.

Le recours du syndicat fondé sur la garantie décennale est irrecevable.

Le syndicat soutient qu’agir soit au titre de la garantie décennale, action qui se prescrit par dix ans, soit au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun, action qui se prescrit par cinq ans mais non au titre de l’article 1648-1 du code civil relative à la vente à construire.

Il considère que le désordre non réservé n’est couvert par la réception que dans l’hypothèse où le maître de l’ouvrage, présumé l’avoir accepté, a été placé en situation de mesurer son ampleur au moment des opérations de réception. N’est pas apparent un désordre qui se révèle dans son ampleur et ses conséquences postérieurement à la réception. Le syndicat ne pouvait mesurer l’ampleur du dommage provoqué par l’absence de lasure, laquelle n’a été révélée qu’en 2008 par le promoteur. Le désordre est constitué par l’aspect visuel de la résidence la rendant faiblement attractive. En conclusion, que ce soit sur le fondement principal de la garantie décennale, si la cour considère que dans une résidence de tourisme un désordre esthétique généralisé relève d’une impropriété à la destination ou que ce soit sur le fondement de la responsabilité de droit commun utilisée pour les désordres dits « intermédiaires », aucune prescription ne peut être opposée au syndicat, au motif que le désordre était apparent au moment de la réception.

A) Sur la prescription au titre de la garantie décennale :

Dans son rapport, l’expert judiciaire constate : « d’une manière générale les boiseries sont grisées et certaines de façon irrégulière, le changement de couleur étant aggravée dans les zones très sollicitées soit en présence de neige ou du ruissellement important ».

Il est donc acquis qu’au moment de la réception de l’ouvrage les désordres ne s’étaient pas révélés dans toutes leur ampleur. Le désordre n’était donc pas apparent : aucune prescription ne peut être invoquée.

B) Sur la prescription au titre de la garantie contractuelle :

Les actes de vente contiendraient une clause stipulant que « toute action concernant le défaut de conformité devra être introduite, à peine de forclusion, dans un bref délai en tout état de cause ce délai ne pourra être supérieur à un an’.

Toutefois, les désordres ainsi spécifiés ne peuvent pas être considérés comme relevant de la garantie de parfait achèvement car non apparents, ni de la garantie biennale puisqu’il ne s’agit pas d’éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage mais de bardages qui constituent un élément de protection thermique et de décoration inclus dans le bâtiment.

S’agissant de désordres intermédiaires dont relève le présent litige puisqu’il s’agit d’une désordre qui s’est révélé bien postérieurement à la réception et dont la mise en jeu de la responsabilité du constructeur-vendeur en cas de vice intermédiaire est subordonnée à la preuve de sa faute, dans ce cadre, s’applique le délai de la prescription contractuelle, la prescription quinquennale n’étant pas acquise, l’apparition de l’étendue des désordres étant intervenue encours d’hiver 2010/2011comme le mentionne le procès verbal de constat d’huissier du 8 avril 2011.

C) Sur l’exception d’irrecevabilité en l’absence de lien contractuel entre le promoteur et le Syndicat des copropriétaires.

La SCI, maître de l’ouvrage, constructeur est responsable des désordres affectant l’immeuble, et le syndicat recevable à l’attraire en justice de ce fait, aucune stipulation contractuelle ne pouvant soit s’opposer à la recevabilité des ces demandes, soit être invoquée pour faire échec à l’action en justice.

Cette exception d’irrecevabilité sera donc rejetée.

Sur la responsabilité de la SCI du fait des désordres

– Au principal, sur la nature décennale du désordre

Le syndicat des copropriétaires estime que :

– L’impropriété à la destination s’apprécie par référence à la destination convenue entre les parties ;

– Les désordres esthétiques généralisés des façades qui affectent sensiblement son aspect extérieur doivent être appréciés au regard de la situation particulière de l’immeuble ; En l’espèce, l’aspect dégradé généralisé de la résidence de tourisme de standing nuit à son exploitation commerciale, partant à sa destination, le désordre revêt une nature décennale.

La SCI souligne que :

– L’expert indique qu’il n’y a ni atteinte à la solidité, ni à la destination.

– La classification de classe 3 de la résidence de tourisme n’est pas menacée par l’aspect patiné des boiseries extérieures, son aspect ne la rend pas impropre à sa destination n’ayant aucun caractère particulier ou de protection du site.

Ainsi le désordre d’aspect invoqué n’entraîne pas d’impropriété de l’ouvrage à sa destination.

La cour retiendra, en ce domaine, l’avis de l’expert : aucune atteinte à la solidité de l’immeuble n’est rapportée, quant à sa destination : il s’agit d’une résidence de tourisme dont l’architecture et la présentation extérieure ne constituent pas une caractéristique exceptionnelle mais plutôt assez commune en montagne, ainsi, sur ce fondement, le caractère décennal n’est pas démontré.

– Subsidiairement, sur le caractère intermédiaire du désordre

L’expert confirme que le vieillissement généralisé et prématuré de l’aspect extérieur de la résidence ne se serait pas produit si la lasure avait été appliquée. Il est donc démontré une faute dans le traitement de la mise en ‘uvre du bardage, élément qui fait bien partie de la menuiserie du bâtiment composé de bois et assurant une protection thermique et une finition esthétique globale et devait selon les précisions contractuelles être lasuré ; ce qui n’a pas été le cas.

En conséquence, la responsabilité contractuelle est engagée et la SCI condamnée au paiement du montant des travaux de reprise, estimé à 158 271,26 euros TTC par l’expert.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI [6], succombant sera condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

La cour,

Annule le jugement du tribunal Judiciaire de Perpignan du 14 février 2020 ;

Statuant :

Déclare l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [8] recevable et non prescrite ;

Constate la faute dans les travaux de bardage constituant un désordre intermédiaire ;

Condamne, sur le fondement contractuel, la SCI [6] a payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 158 271,26 euros TTC ;

Condamne la SCI [6] a payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [6] aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

le greffier le président