Légalité du courtage immobilier ponctuel

Intervenir une fois en tant qu’intermédiaire pour percevoir une commission en cas de vente d’un bien immobilier n’est pas illégal.  En effet, la loi du 70-9 du 2 janvier 1970 dite “loi HOGUET” ne s’applique qu’aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière HABITUELLE, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

Clause de courtage immobilier

Dans cette affaire, la clause suivante d’un contrat de courtage immobilier (conclu par un non professionnel) n’a pas été sanctionnée : « le vendeur confie au courtier, qui l’accepte, de rechercher un acquéreur pour le bien immobilier décrit ci-dessous, contre rémunération, telle que stipulée à l’article … de la présente convention ».  Le courtier ponctuel s’est ainsi engagé à faire la publicité du bien mis en vente par les moyens les plus appropriés; les frais de publicité engagés étant  entièrement à la charge de celui-ci ; présenter le bien aux amateurs s’adressant à lui et pouvant s’intéresser audit bien – visiter le bien en compagnie d’amateurs potentiels ; justifier par écrit le nom de tout amateur avec qui il aura visité les lieux – de manière générale, tout mettre en oeuvre afin de trouver un acquéreur.

Preuve des diligences

Toutefois, le courtier ponctuel qui sollicite le paiement de sa commission et se prévaut d’une créance doit apporter la preuve de ses diligences et du fait que c’est grâce à son entremise que vendeur et acquéreur du bien ont été mis en relation (article 1315 alinéa 1 du Code Civil). Dans cette affaire, le courtier ne justifiait pas  es circonstances, demeurant inconnues voire obscures, dans lesquelles il est entré en relation tant avec la société ayant formulée une proposition d’achat. Le courtier ne justifiait pas non plus, au regard de l’enjeu financier important, eu égard au prix demandé par le vendeur, avoir procédé à une présentation du bien (caractéristiques physiques, existence du bail commercial en cours portant sur le rez-de-chaussée de l’immeuble et, empêchant de fait, toute exploitation commerciale des étages, l’accès à l’immeuble se faisant exclusivement à partir des locaux mis en location commerciale et du rendement de l’immeuble partiellement occupé en rez-de-chaussée voire inexploitable en totalité).

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