[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître EL ASRI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BEZARD FALGAS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/09313 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3N5J

N° MINUTE :
3 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juillet 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. MAFINVEST,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BEZARD FALGAS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G521

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [L],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître EL ASRI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E2355

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP fond – N° RG 23/09313 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3N5J

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2023, à effet au 9 janvier 2023, La SCI MAFINVEST a consenti un bail d’habitation relatif à un logement situé [Adresse 2], à M. [M] [L], pour un loyer mensuel de 1 982 euros outre une provision pour charge mensuelle de 124 euros.

Par un courrier du 7 août 2023, la SCI MAFINVEST a mis en demeure M. [M] [L] de cesser son activité de sous-location meublée touristique de l’appartement.

Cette lettre adressée en recommandée a été retournée au bailleur avec la mention « pli avisé – non retiré » et est restée sans réponse de la part du locataire.

Par acte d’huissier du 5 septembre 2023, la SCI MAFINVEST a assigné M. [M] [L] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de tout occupant avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-2 à R.433-5 du code des procédures civiles d’exécution,le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, charges et taxes à compter du jugement jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,le condamner au paiement de la totalité des sommes perçues au titre de la sous-location non autorisée depuis le 9 janvier 2023, et dont le détail figure sur le relevé de transaction qu’il devra communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du procès-verbal d’huissier du 6 juin 2023.
A l’audience du 19 décembre 2023, M. [M] [L], représenté par son conseil, sollicite un renvoi. L’affaire a été renvoyée au 22 avril 2024 et un calendrier de procédure a été signé par les conseils des parties.

A l’audience du 22 avril 2024, un nouveau conseil s’est présenté pour M. [M] [L], et indiquant avoir été récemment saisi par son client, a sollicité un renvoi auquel s’est opposé le conseil de la bailleresse.

Compte tenu du calendrier de procédure signé et du délai que M. [M] [L] a eu pour se mettre en état depuis l’audience du 19 décembre 2023, il n’a pas été fait droit à la demande de renvoi et l’affaire a été retenue pour être plaidée.

La SCI MAFINVEST, représentée par son conseil, a déposé des conclusions au titre desquelles elle maintient les demandes formées dans son assignation, hormis la demande de transmission du relevé Airbnb qui a été transmis. Elle sollicite la condamnation de M. [M] [L] à lui verser la somme de 2 900,68 euros avec intérêt légal à compter du 7 août 2023.

Au soutien de sa demande en résiliation du contrat de bail pour violation grave et répétée des dispositions contractuelles, la bailleresse, représentée par son conseil, fait valoir que la réalité de ces sous-locations est établie par le constat du 6 juin 2023 depuis janvier 2023 et qu’elles ont continué jusqu’au 27 août 2023. Elle précise qu’elle n’a jamais autorisé ces sous-locations qui contreviennent à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, au regard de ce manquement, elle est fondée à solliciter la résiliation du contrat aux torts du locataire. En outre, elle soutient, par application des articles 546 et 547 du code civil, que les sous-loyers indûment perçus par le locataire sont assimilés à des fruits civils produits par le bien dont le bailleur est propriétaire et que ces fruits reviennent donc au bailleur. Elle sollicite le paiement de la somme de 2 900,68 euros correspondant au montant des sous-locations perçu par M. [M] [L].

M. [M] [L], représenté par son conseil, forme oralement les demandes suivantes :
– ordonner à la société MAFINVEST de communiquer une version lisible de la pièce n°5,
– débouter la société MAFINVEST de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses demandes subséquentes,
– prendre acte que M. [M] [L] accepte et consent à la restitution des loyers perçus (2 968 euros),
– accorder des délais de paiement à M. [M] [L] pour la restitution de cette somme et juger qu’il s’en acquittera dans un délai de 12 mois,
– juger que la société MAFINVEST sera condamnée à rembourser la somme de 1.984 euros au titre des provisions pour charges non régularisées,
– condamner la société MAFINVEST à réparer le préjudice subi par M. [M] [L] à hauteur de la somme de 2.968 euros,
– condamner la société MAFINVEST à réparer le préjudice moral subi par M. [M] [L] à hauteur de la somme de 4.000 euros,
– condamner la société MAFINVEST à verser à M. [M] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

M. [M] [L] conteste la gravité du manquement résultant de la sous-location, indiquant avoir cessé celle-ci dès réception de la mise en demeure. Il ajoute que cette sous-location est justifiée par le manque de sécurité de l’immeuble, l’occupation du logement en son absence, permettant d’éviter des cambriolages, ce d’autant que l’immeuble était en cours de ravalement à cette époque. Le défendeur estime que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance du logement à l’origine d’un préjudice moral dont il sollicite la réparation. Il précise qu’il accepte de rembourser les sous-loyers perçus et sollicite des délais de paiement compte tenu de sa situation financière actuelle. Enfin, il fait grief à la bailleresse de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges et sollicite le remboursement des provisions versées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2024 et le délibéré a été prorogé au 18 juillet 2024.

Les parties ont été autorisées à transmettre une note en délibéré. Le délai pour la transmettre a été fixé au 6 mai pour le défendeur et au 20 mai pour la demanderesse, ce délai a été respecté.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier du 6 juin 2023, que l’appartement loué par M. [M] [L] a été proposé à la location sur la plateforme AIRBNB et du relevé de transaction produit par le défendeur que cette sous-location s’est produite à plusieurs reprises entre le 20 mai 2023 et le 27 août 2023.

Pour justifier cette sous-location, le défendeur prétend qu’il a dû sous-louer son logement pour le sécuriser en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance du logement se caractérisant par les cambriolages qui se sont produits dans l’immeuble.

Cependant, il convient de relever que le locataire n’a aucunement fait part à la bailleresse d’un défaut de sécurité de l’immeuble, en raison des travaux de ravalement, ayant conduit à des cambriolages, lesdits cambriolages ne résultant que des attestations produites par des voisins sans qu’aucune plainte ne soit versée au débat.

Le défaut de sécurité de l’immeuble insuffisamment démontré par le locataire ne sera pas retenu comme la justification de la sécurisation de l’appartement par sa sous-location, ce d’autant que le locataire ne justifie pas davantage qu’il a été contraint de ne pas occuper les lieux aux dates où il a offert son logement à la sous-location.

Si M. [M] [L] se trouvait confronté à un défaut de sécurité de l’immeuble, il lui appartenait de signaler le problème à la bailleresse plutôt que de procéder à une sous-location interdite par le contrat de location dans son article X-11.

Le manquement aux obligations légales et contractuelles du preneur, tenant à la sous-location illicite du bien, est ainsi avéré. Cette violation est suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur. Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [M] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

Les articles 546 et 547 du code civil prévoient, d’une part que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, et d’autre part, que les fruits civils appartiennent au propriétaire. Il résulte de ces articles que les loyers perçus par un locataire au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire. Le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En l’espèce, il est établi que M. [M] [L] a sous-loué l’appartement sans l’autorisation des bailleurs.

Il résulte du relevé produit par M. [M] [L] en cours de procédure que ce dernier a sous-loué son logement à quatre reprises entre le 20 mai et le 27 août 2023 et qu’il a perçu la somme de 2 900,68 euros.

En conséquence, M. [M] [L] est redevable de la somme de 2 900,68 euros au titre des fruits civils. Il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation dès lors que la réception de la mise en demeure du 7 août 2023 n’est pas établie.

M. [M] [L] ne justifie pas d’une situation financière permettant d’honorer un paiement échelonné de cette délai sur une période maximale de 24 mois.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [L]

Il a été exposé ci-dessus que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance du logement qui résulterait du défaut de sécurité de celui-ci n’est pas établi.

Le manquement de la bailleresse n’étant pas démontré, M. [M] [L] ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges versées par M. [M] [L]

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

En l’espèce, M. [M] [L] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 1 984 euros correspondant au remboursement des provisions pour charges qu’il aurait versé, en l’absence de régularisation de celles-ci par la société MAFINVEST.

Cependant, la SCI MANFINVEST verse au débat un justificatif de la régularisation des charges qui a été opérée et transmise au locataire le 6 mars 2024, régularisation qui fait apparaître un solde débiteur et qui justifie l’augmentation de la provision de 124 euros à 143 euros.

Dès lors que la bailleresse justifie avoir procédé à la régularisation des charges, le locataire est mal fondé à demander le remboursement des provisions versées.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de versement de la somme de 1 984 euros.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, M. [M] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens qui incluront le constat d’huissier du 6 juin 2023.

En outre, M. [M] [L], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la société MAFINVEST la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 6 janvier 2023 entre la SCI MAFINVEST, bailleresse, et M. [M] [L], locataire, relatif à un logement meublé situé [Adresse 2], aux torts du preneur à la date du présent jugement,

ORDONNE en conséquence à M. [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés,

DIT qu’à défaut pour M. [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI MAFINVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [L] à payer à la SCI MAFINVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [M] [L] à payer la somme de 2 900,68 euros à la SCI MAFINVEST au titre des sous-loyers perçus entre le 20 mai 2023 et le 27 août 2023,

DEBOUTE M. [M] [L] des demandes formées contre la SCI MAFINVEST,

CONDAMNE M. [M] [L] à payer la somme de 700 à euros à la SCI MAFINVEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI MAFINVEST du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [M] [L] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier du 6 juin 2023,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection