M. [D] [G] et Mme [L] [O] ont assigné la SAS HABITEC, Mme [B] [Y] et M. [U] [M] devant le tribunal judiciaire concernant un permis de construire délivré le 2 août 2019. Les époux [G] soutiennent que ce permis et les constructions à venir nuiraient à l’usage de leur parcelle cadastrée section N°[Cadastre 7] section EZ, en diminuant son usage ou en le rendant plus incommode, et qu’il s’appuie sur un mur mitoyen sans leur autorisation. Ils demandent l’arrêt des constructions, une astreinte de 1000 euros par jour, ainsi qu’une indemnité de 5000 euros. Les défendeurs, représentés par Me Olivier GARREAU, contestent ces demandes et demandent la désignation d’un expert judiciaire, ainsi qu’une indemnité de 2000 euros. La clôture de l’instruction a été fixée au 22 mai 2024.
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REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
❑ certifiée conforme
délivrée le
à
la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
Me Olivier GARREAU
TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 20 Septembre 2024
1ère Chambre Civile
N° RG 22/04918 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JWHL
Minute n° JG24/
JUGEMENT
Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :
M. [D] [G]
né le 26 Juin 1963 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP MARGALL – D’ALBENAS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant
Mme [L] [O] épouse [G]
née le 22 Janvier 1968 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP MARGALL – D’ALBENAS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant
à :
S.A.S. HABITEC
immatriculée au RCS de Nimes sous le n° 338 903 073, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Olivier GARREAU, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
Mme [B] [Y]
née le 24 Avril 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Olivier GARREAU, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
M. [U] [M]
né le 14 Février 1948 à [Localité 12] (OHIO USA),
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Olivier GARREAU, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 juin 2024 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.
Selon acte d’huissier en date du 2 novembre 2022, M. [D] [G] et Mme [L] [O] épouse [G] propriétaires d’une parcelle cadastrée section N°[Cadastre 7] section EZ située [Adresse 3] à [Localité 10] ont fait assigner la SAS HABITEC, Mme [B] [Y] et M.[U] [M] ces deux derniers étant propriétaires de parcelles cadastrés EZ N°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire afin de :
– Juger que le permis de construire délivré à la société HABITEC le 2 août 2019 et les futures constructions sur le fonds débiteur de la servitude d’appui au profit du terrain cadastré section n°[Cadastre 7] section EZ appartenant aux requérants vont tendre à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.
– Juger que le permis de construire délivré à la société HABITEC le 2 août 2019 et les futures constructions le long du terrain cadastré section n°[Cadastre 7] section EZ appartenant aux requérants viennent s’appuyer sur le mur mitoyen en limite de parcelle sans leur autorisation.
En conséquence,
– Ordonner aux défendeurs de cesser toute activité de construction en exécution du permis de construire délivré le 2 août 2019 en prévision des atteintes à venir à la servitude de canalisation dont bénéficient les demandeurs et à la mitoyenneté du mur entre les parcelles EZ [Cadastre 6] et EZ [Cadastre 7] sous astreinte de 1000 euros par jour à compter du début du chantier.
– Condamner solidairement les requis à leur payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens.
Les époux [G] qui ont constitué avocat et comparaissent représentés par Me Gaëlle d’ALBENAS sollicitent dans leurs écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC maintiennent leurs demandes initiales.
La SAS HABITEC, Mme [B] [Y] et M.[U] [M] qui comparaissent représentés par Me Olivier GARREAU sollicitent dans leurs écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 700 du CPC, le rejet des demandes des époux [G].
Subsidiairement, ils sollicitent la désignation d’un expert judiciaire et en tout état de cause la condamnation des époux [G] à leur payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du CPC ;
Selon ordonnance en date du 14/03/2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée de l’instruction au 22/05/2024.
Sur le caractère inopposable de la servitude de canalisation,
Vu les articles 686 à 691,701 du code civil,
Attendu que les requérants s’opposent aux demandes adverses en raison notamment de la diminution de l’usage de la servitude d’égout sur les parcelles des consorts [Y] et [M], dont ils seraient bénéficiaires, en ce que la parcelle cadastrée EZ n°[Cadastre 6] jusque là non construite partiellement serait entièrement construite si le projet de construction de la SAS HABITEC prévu par le permis de construire délivré le 2/8/2019 modifié le 20/05/2021 était mis en œuvre ;
Qu’ils exposent que les consorts [Y] et [M] en faisant construire entièrement sur la parcelle EZ [Cadastre 6] modifient à leur avantage l’état des lieux ce qui est interdit par l’article 701 alinéa 2 du code civil et qu’ils ne peuvent invoquer le 3e alinéa du même article ;
Attendu que les défendeurs exposent que la servitude conventionnelle d’égout par nature non apparente dont les requérants se prévalent qui ne peut être acquise par prescription trentenaire, ne serait pas opposable aux défendeurs faute de publication auprès du bureau des hypothèques ou à défaut de mention dans l’acte de vente pour en informer le tiers acquéreur ;
Attendu que les époux [G] qui prétendent que l’acte de vente du 16 novembre 1940 mentionnant la conduite de la servitude d’égout aurait été transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 10] le 3/12/1940 volume 3075 n°5 qui était l’ancienne formalité équivalente à la publication avant la réforme de 1955 applicable au 1er janvier 1956, verse au dossier une mention figurant en page 3 de l’acte de vente authentique du 16/01/1970 mentionnant concernant l’acte reçu par Me [W] notaire à Notaire Me [N] et Me [F], notaire à [Localité 10] suppléant Me [J] également notaire à [Localité 10] le seize novembre 1940 que « une expédition de cet acte a été transcrite au Bureau des Hypothèques de [Localité 10] le 3 décembre mil neuf cent quarante, volume 3072 N°5, et l’état délivré à la suite de cette transcription s’est révélé négatif » ;
Attendu par ailleurs que selon courrier en date du 20/04/2020 adressé aux consorts [Y] et [M] , le notaire en charge de la vente de la parcelle EZ[Cadastre 6], Me [C] indique :
« Je vous confirme bien volontiers qu’effectivement votre acte d’acquisition du 23 avril 2015 portant sur ledit immeuble EZ [Cadastre 6] ne comportait aucune mention de l’existence d’aucune servitude, ainsi que le vendeur l’avait d’ailleurs déclaré. Il n’en résultait pas d’avantage du titre de propriété du vendeur (acte de 1987 que je vous avais précédemment joint en copie) ou des recherches hypothécaires qui avaient été effectuées dans le cadre de la régularisation de l’acte de vente de 2015.
Lors de votre récente interpellation, j’ai poursuivi les recherches sur une période plus antérieure ; l’acte de 1957 que je me suis procuré et dont je vous ai joint précédemment copie fait quant à lui mention en page 4 du passage d’une conduite de tout à l’égout [Adresse 11] ,qui n’a pas été érigé en servitude constituée et enregistrée à la Conservation des Hypothèques, d’où sa non révélation lors de la mutation. Et il n’est en aucune manière fait référence à un plan quelconque ni élément technique de quelque nature.
Si votre vendeur en avait connaissance, il lui appartenait bien de vous en signaler l’existence. ».
Attendu par conséquent qu’en l’état de ces éléments d’appréciation, il apparaît d’une part, que les époux [G] qui invoquent une servitude de conduite de tout à l’égout à leur profit sur le fonds des consorts [Y] et [M], ne produisent pas la preuve que l’acte constitutif de servitude a été publié in extenso sur les registres de la conservation des hypothèques, en ce que la seule mention dans un acte intervenu au profit du bénéficiaire de la servitude ne suffit pas comme élément probant de la transcription de l’acte instaurant la servitude conventionnelle, et d’autre part, que l’acte d’acquisition en date du 23/004/2015 de la parcelle EZ [Cadastre 6] par les consorts [Y] et [M] ne comporte aucune mention concernant l’existence au profit de la parcelle EZ n°[Cadastre 7] d’une servitude de tout à l’égout sur les parcelles acquises par ces derniers.
Attendu par conséquent, en l’état de ces constatations qu’aucune servitude de droit de passage d’une canalisation de tout-à-l’égout sur la parcelle EZ [Cadastre 6] n’est opposable à Mme [Y] et à M.[M] ;
Attendu par ailleurs que la notice de présentation du projet de construction HABITEC ne fait nullement apparaître que les constructions en rez de chaussée envisagée dans ce projet en limite de la propriété des requérants située sur la parcelle EZ [Cadastre 7] viendrait en appui du mur mitoyen séparant les parcelles des époux [G] avec celles des consorts [Y] et [M] ;
Que les défendeurs produisent ensuite un courrier en date du 7/11/2022 adressé à Mme [M] par M [S] [A] architecte du projet indiquant :
« Madame,
Par la présente, je vous confirme que le projet de résidence de logements situés au [Adresse 2] à [Localité 10] (parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], PC30189 19p0016 M02) ne prend appui sur aucun mur séparatif avec les parcelles voisines.. ».
Attendu par conséquent qu’en l’état de ces éléments, les consorts [Y] et [M] étaient fondés en application de l’article 657 du code civil à ne solliciter aucune autorisation auprès des époux [G] copropriétaires du mur mitoyen ;
Attendu dès qu’eu égard à l’ensemble de ces éléments d’appréciations, il convient de débouter les requérants de la totalité de leurs demandes ;
SUR LES DEMANCES ACCESSOIRES
Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
Attendu qu’il apparait inéquitable de laisser les frais irrépétibles de l’instance aux requis, de sorte qu’il convient de condamner les époux [G] à leur payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du CPC ;
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;
DÉBOUTE les époux [G] de la totalité de leurs demandes.
CONDAMNE les époux [G] au paiement des entiers dépens.
CONDAMNE les époux [G] à payer aux défendeurs la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du CPC.
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.
Le Greffier, Le Président,