9 mars 2023
Cour d’appel de Douai
RG n°
22/01108

ARRET DU

09 Mars 2023

N° 04/23

N° RG 22/01108 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UESR

JUGEMENT DU

Juge de l’expropriation d’ARRAS du

08 Février 2022

COUR D’APPEL DE DOUAI

Chambre de l’Expropriation

APPELANT :

M. [U] [O] [D] [H]

demeurant [Adresse 10]

[Localité 21]

Représenté par Me Eric DELFLY, avocat au barreau de Lille

INTIME :

M. LE PRESIDENT DU CONSEIL DEPARTEMENTAL DU PAS-DE-CALAIS

[Adresse 38]

[Localité 22]

Représenté par Me VERHAEST, avocat au barreau de Béthune substitué par Me Charlotte MALLE

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU PAS DE CALAIS – SERVICE FRANCE DOMAINE

[Adresse 19]

[Localité 22]

EN PRESENCE DE : Mme [R]

faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Pas de Calais

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Hélène CHATEAU

: PREMIERE PRÉSIDENTE

DE CHAMBRE

[Z] [S]

: CONSEILLERE

[C] [N]

: CONSEILLERE

GREFFIER lors des débats : Christian BERQUET

DEBATS : à l’audience publique du 16 Janvier 2023

ARRET : Contradictoire

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, signé par Hélène CHATEAU, Première Présidente de Chambre et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

1108/22- 2ème page

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE’:

M. [U] [H] était propriétaire d’une parcelle cadastrée section AR numéro [Cadastre 23] [Adresse 33], d’une superficie de 8 409 m², cette parcelle étant issue de la parcelle initialement cadastrée section AR [Adresse 13] d’une superficie de 29 895 m².

Par arrêté du 14 octobre 2008, le préfet du Pas-de-Calais a déclaré d’utilité publique le projet de construction d’une route départementale RD 919 sur le territoire des communes de [Localité 30], [Localité 32], [Localité 34] et [Localité 41] et ce suite à l’enquête préalable qui a commencé le 5 novembre 2007 et a autorisé l’acquisition, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, des biens nécessaires à la réalisation du projet. Cet arrêté a vu ses effets prorogés jusqu’au 19 septembre 2018 par un arrêté préfectoral du 19 septembre 2013.

L’enquête parcellaire prescrite par arrêté préfectoral du 17 avril 2013 s’est déroulée du 3 au 18 juin 2013.

Le conseil municipal de la commune de [Localité 32] a institué par délibération du 16 décembre 2013 un droit de préemption urbain sur l’ensemble des zones urbaines (U) et des zones à urbaniser (AU) du plan local d’urbanisme approuvé le 24 juin 2013.

Une seconde enquête parcellaire a été diligentée du 3 au 17 avril 2018 sur la seconde phase du projet, partie sud du projet, comprise entre la route départementale 46 et la route départementale 919 à [Localité 32].

Par arrêté du 23 août 2018, le préfet du Pas-de-Calais a déclaré cessible la parcelle cadastrée section AR numéro [Cadastre 23] [Adresse 33].

Par ordonnance du 19 septembre 2018, le juge de l’expropriation du Pas-de-Calais a prononcé le transfert de propriété de ladite parcelle au département du [Localité 42].

Par lettre avec avis de réception postée le 27 novembre 2020, le département du Pas-de-Calais a saisi le juge de l’expropriation du Pas-de-Calais aux fins de voir fixer l’indemnité devant revenir à M. [H] pour l’expropriation de cette parcelle à la somme totale de 66 922 euros.

M. [H] sollicitait quant à lui une somme de 208 804 euros, dont 19 009 euros d’indemnité accessoire et de remploi outre 5000 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

Le transport sur les lieux du juge de l’expropriation s’est déroulé le 9 novembre 2021.

Par jugement du 8 février 2022, le juge de l’expropriation du département du Pas-de-Calais a :

– fixé l’indemnité de dépossession revenant à M. [H] à la somme de 77 919,62 au titre de l’indemnité principale, sur une base de 17,18 euros le m² sur 3290 m² et de 4,18 euros le m² sur 5119 m² et de 8992 euros au titre de l’indemnité de remploi,

– débouté M. [H] du surplus de ses demandes,

– condamné le département du Pas-de-Calais à payer à M. [U] [H] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le département du Pas-de-Calais aux entiers dépens.

M. [H] a interjeté appel des dispositions relatives à la fixation de ses indemnités par lettre avec avis de réception postée le 2 mars 2022 parvenue le 3 mars 2022.

Le 1er juin 2022 sont parvenues au greffe de la cour les conclusions de M. [H] ainsi que les sept pièces y annexées, conclusions notifiées par le greffe à la direction départementale des finances publiques du département du Pas-de-Calais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 9 juin 2022, ainsi qu’au conseil du département du Pas-de-Calais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 9 juin 2022.

M. [H] demande, «’au visa de l’article 1154 du code de procédure civile’» de :

– réformer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à la charge des frais et des dépens, aux frais irrépétibles de première instance et celles de réemploi,

– statuant à nouveau, condamner le département du Pas-de-Calais à lui payer 25 295 euros d’indemnité principale relativement aux 5119 m² situés en zone UJ, soit 5 euros le m² et de 164 500 euros d’indemnité principale relativement aux 3290 m² situés en zone A, soit 50 euros le m², outre l’indemnité de remploi,

– subsidiairement et avant dire droit ordonner une expertise, avec mission de se rendre sur la parcelle AR [Cadastre 23] ainsi que sur les parcelles identifiées par la cour comme susceptible d’être comparé avec ladite parcelle, de donner son avis pour chacune des parcelles identifiées sur la possibilité de construire des ouvrages à caractère commercial, en tenant compte des surfaces habituellement nécessaires à l’activité retenue en termes de surface de vente, stockage, accès client est parti, de donner son avis au regard des projets susceptibles d’être édifiés sur les plus ou moins values susceptibles d’être apportées à la parcelle

1108/22 – 3ème page

considérée et donner son avis sur la valeur de marché de la parcelle expropriée et sur le montant de l’indemnité accessoires à verser

– en tout état de cause, condamner le département du Pas-de-Calais à lui payer 5000 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile en plus des entiers dépens.

Au soutien de son appel, il expose que :

1- le montant de l’indemnité d’expropriation retenu ne correspond pas à la valeur du marché de la parcelle,

2. le département du Pas-de-Calais est mal fondé à se référer aux dispositions de l’article L 322-8 du code rural, même s’il est exact qu’il y a eu accord avec 31 propriétaires qui ont accepté une cession amiable de leur parcelle entrant dans le périmètre d’expropriation de la route départementale 919 représentant une emprise totale de 117 744 m², soit un accord portant sur près de 80% des propriétaires expropriés et 86,63% de l’emprise de l’utilité publique, dès lors que cette disposition ne peut s’appliquer que si elle permet de comparer des parcelles ou des biens ayant des caractéristiques similaires à celle dont l’évaluation est judiciairement sollicitée.

3. S’il est recherché des termes de comparaison, il convient de retenir que la commune de [Localité 32] a cédé au département 11 053 m² pour un prix de 110 253 euros, soit un prix arrondi à «’100’» euros le m².

4. les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement ne sont pas pertinents, dès lors que pour trois d’entre eux les actes ne sont pas communiqués et que les termes des annexes 5.1, 5.2 et 5.3 et 5.4 sont situés dans des zones n’ayant pas les caractéristiques économiques de sa parcelle qui se situe dans un ensemble cadastral de l’ordre de 3 hectares et dont la partie en zone Uj est le dernier terrain susceptible d’être affecté à la zone commerciale de [Localité 32].

5. Les indemnisations sollicitées sont conformes à celles du rapport d’expertise de M. [F]

La direction départementale des finances publiques du département du Pas-de-Calais a adressé ses conclusions le 8 septembre 2022, écritures notifiées le même jour par ce même greffe au conseil de M. [H] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 septembre 2022 et au conseil du département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 12 septembre 2022.

Elle demande de fixer :

1. l’indemnité principale à la somme de 73 712 euros, ainsi calculée :

18 euros le m² pour la partie de la parcelle classée en Uj, à la date de référence du 24 juin 2013 conformément aux dispositions des articles L213-4 du code de l’urbanisme et L 322 du code de l’expropriation, soit 18 € x 3290 m2 = 59 220 euros,

4,18 € le m² pour la partie de la parcelle classée en 21NA à la date de référence du 5 novembre 2006, une année avant l’ouverture de l’enquête publique, conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit 4,18 € x 5119 m²,

sauf à déduire l’indemnité d’éviction due à l’exploitant de 6905 euros, les calculs précédents ayant été faits au titre d’une valeur vénale d’une parcelle libre, ce qui n’est pas le cas de la parcelle expropriée.

2. l’indemnité de remploi à 8751 euros.

Elle fait valoir que :

– l’appelant avance de manière inexacte que la commune de [Localité 32] a vendu au département 11053 m² pour 110 253 euros, soit 100 euros le m², alors que le montant de 110 253 euros correspond à la vente de 7362 m², ce qui donne une moyenne de 14,97 euros le m² et non de 100 euros le m² comme allégué.

le juge n’a pas retenu l’évaluation du service local des domaines du 6 mai 2019, de sorte que l’appelant ne peut arguer de ce que cette évaluation n’aurait pas été communiquée.

Le juge a retenu les termes 1 et 3 proposés par le commissaire du gouvernement pour évaluer la partie de la parcelle en Uj qui concernaient des parcelles avec les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée en Uj.

Si certains actes correspondant à des termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement n’ont pas été produits par lui, c’est qu’ils étaient versés aux débats par l’expropriant.

Il convient de retenir les 3 termes suivants pour évaluer la partie de la parcelle de terre agricole,

vente du 1 octobre 2018, publiée sous le numéro 2018-158-AP470 d’une parcelle cadastrée commune de [Adresse 35], section [Cadastre 16] AO [Cadastre 1], d’une surface de 14 064 m² au prix unitaire de 4,18 euros/m².

vente du 7 octobre 2019, publiée sous le numéro 2019-P 05824 de parcelles cadastrées commune de [Localité 34], La mottte, section [Cadastre 16] AR [Cadastre 8] et [Cadastre 16] AO [Cadastre 12], d’une surface de 6946 m² au prix unitaire de 4,18 euros/m².

vente du 19 novembre 2019 publiée sous le numéro 2019 P 6710 de parcelles cadastrées commune de [Localité 34], Le Brule, section [Cadastre 16] AR [Cadastre 11] et [Cadastre 16] AP [Adresse 17], d’une surface de 5513 m² au prix unitaire de 4,18 euros/m².

1108/22 – 4ème page

Le département du Pas de Calais a adressé ses conclusions le 1er septembre 2022, par voie électronique (RPVA) ainsi que les sept pièces y annexées, écritures notifiées au conseil de M. [H] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 5 octobre 2022 et à la direction régionale des finances publiques du [Localité 42] par lettre avec avis de réception signé le 5 octobre 2022.

Il demande de confirmer le jugement, de débouter M. [H] de toutes ses demandes, en ce compris sa demande subsidiaire d’expertise et de condamner M. [H] à lui payer 4000 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens de l’instance d’appel.

Il fait valoir que :

– l’appelant ne soulève aucun moyen pour critiquer l’évaluation à 4,18 euros du m² la partie du tènement classée en zone A, qui doit être évalué comme un pré en situation occupée,

– s’agissant de la partie du tènement classée en zone UJ, il convient de prendre en compte non point la vocation future de la parcelle expropriée, la comparaison devant se faire selon l’usage effectif à la date de référence, à savoir un terrain en zone constructible mais ne bénéficiant pas de la qualité de terrain à bâtir.

– Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire, la détermination de la valeur du bien exproprié ne présentant aucune difficulté particulière.

MOTIFS DE LA DECISION

Aucune des parties ne remet en cause le fait que le premier juge :

1. a évalué de façon différenciée la parcelle expropriée, à raison du classement en zone UJ à hauteur de 3290 m² et en zone A à hauteur de 5119 m²,

2. a retenu comme date de référence pour la consistance et l’usage des biens, celle du 24 juin 2013 pour le tènement de 3290 m² et celle du 5 novembre 2006 pour le tènement de 5119m², la valeur des parcelles devant quant à elle être estimée à la date de la décision de première instance.

3. écarté les valeurs résultant des accords amiables au motif que les pièces versées aux débats en première instance ne permettaient pas d’apprécier la valeur des biens par rapport à leur nature de sorte que leur comparaison avec le bien exproprié est difficile, et retenu l’évaluation à partir de termes de comparaison portant sur des parcelles comparables.

1. L’évaluation de la parcelle classée en zone UJ

La zone UJ est une zone regroupant des activités économiques, commerciales, artisanales, de services ou industrielles comportant des installations soumises à déclaration l’application de la législation sur les sites classés mais dans le peu de nuisances permet la présence à proximité de quartier d’habitation.

La parcelle expropriée est située au sud de la zone d’activité et commerciale Fond du Val regroupant de nombreuses enseignes, à proximité du carrefour giratoire permettant l’accès à l’A 21 et au centre de [Localité 36]. Elle n’a pas d’accès direct depuis la voie publique, son accès se faisant par la parcelle AR n°[Cadastre 15] donnant sur la [Adresse 43].

– Dans la mesure où la juridiction dispose de termes de comparaison suffisants en zone UJ sur le territoire de la commune de [Localité 36], seuls ces termes qui sont justifiés par la production des actes seront repris à l’exclusion des termes situés dans des communes différentes.

Ce sont des terrains en zone UJ urbaine économique, remplissant les conditions de terrain à bâtir économique à savoir :

– vente du 26 mars 2018, publiée sous le numéro 2018. P 01936 d’une parcelle cadastrée commune de [Localité 32], [Localité 39] de [Localité 32] section AR [Cadastre 9], zone UJ, d’une surface de 1173 m² au prix unitaire de 17,90 euros/m².

– vente du 6 février 2019, publiée sous le numéro 2019.P00786 de parcelles cadastrées commune de [Localité 32], zone d’activités les Chauffours section AV [Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7] et AT [Cadastre 14] en zone UJ d’une surface de 21 217 m² au prix unitaire de 18 euros/m².

– vente du 20 décembre 2019, publiée sous le numéro 2019.P00318 de parcelles cadastrées commune de [Localité 32], zone d’activités les Chauffours section AV [Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7] et AT [Cadastre 14] en zone UJ d’une surface de 21 217 m² au prix unitaire de 18 euros/m².

– vente du 30 août 2021, publiée sous le numéro 2021.P11143 d’une parcelles cadastrée commune de [Localité 32], lieu-dit le [Localité 31] section AR [Cadastre 24] d’une surface de 3104 m² pour 43 498 euros, soit 14 euros le m² et [Localité 39] de [Localité 32] section AR[Cadastre 20]3,[Cadastre 25]9, [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], d’une surface de 5652 m² au prix de 89254 euros soit un prix unitaire de 15,79 euros/m².

1108/22 – 5ème page

De ces termes de comparaison, la présente juridiction retient que la majorité des ventes s’est faite sur une base de 18 euros le m², la dernière vente s’étant déroulée entre deux personnes publiques -vendeur la commune de Courrière et acquéreur la communauté d’agglomération de [Localité 37]- étant écartée comme n’étant pas représentative du prix du marché.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu une valeur de 17,18 euros et sera retenue 18 euros du m², ce qui donne une valeur de 59 220 euros.

2. L’évaluation de la parcelle classée en zone A, zone à vocation exclusivement agricole, et en l’espèce, une terre agricole occupée

Le premier juge pour évaluer le tènement de 5119 m² a retenu comme pertinents les termes de référence suivants :

– vente du 7 octobre 2019, publiée sous le numéro 2019-P 05824 de parcelles cadastrées commune de [Localité 34], La mottte, section [Cadastre 16] AR [Cadastre 8] et [Cadastre 16] AO [Cadastre 12], d’une surface de 6946 m² au prix unitaire de 4,18 euros/m².

– vente du 19 novembre 2019 publiée sous le numéro 2019 P 6710 de parcelles cadastrées commune de [Localité 34], [Localité 40], section [Cadastre 16] AR [Cadastre 11] et [Cadastre 16] AP [Adresse 17], d’une surface de 5513 m² au prix unitaire de 4,18 euros/m².

Il sera précisé que les deux autres termes cités par Mme la commissaire du gouvernement sur le territoire de [Localité 34] donnaient le même prix de 4,18 euros le m² de terre agricole et que le dernier terme portait sur une terre agricole en situation privilégiée sise à [Localité 36], qui a donc été à juste titre écartée.

Ne sera pas reprise la vente du 6 mars 2017, publiée sous le numéro 2017. P 01678 de parcelles cadastrées commune de [Localité 36], Au tilleul, ZC de la Peupleraie, section [Cadastre 18] ZI [Cadastre 29],[Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une surface de 23 110 m² au prix unitaire de 6,20 euros/m², située dans une commune à plus forte pression foncière au niveau économique.

Ne seront pas repris les termes de comparaison qui avaient été cités par l’expropriant en première instance qui ont été écartés par le premier juge et que le département du Pas de Calais sollicitant la confirmation du jugement n’évoque plus en cause d’appel.

M. [H] demande quant à lui que soit retenue une valeur de 5 euros du m² et non de 4,18 euros le m², au vu du rapport d’expertise amiable de M. [F] en date du 20 janvier 2020 qu’il verse aux débats, sur une base de 10% de la valeur unitaire retenue pour la partie de la parcelle classée en zone UJ qu’il avait établie à 50 euros le m².

La présente juridiction ayant retenu une valeur de 18 euros le m² pour le tènement en zone UJ, sera retenue une valeur de 4,18 euros le m² pour le tènement en zone A, tel qu’accepté par le département du Pas de Calais, estimation plus favorable à l’exproprié que 10% de 18 euros.

3. Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi sera de 9 261,754 euros, ainsi calculée :

2000 euros jusque 8000 euros d’indemnité principale et 10 % pour le surplus soit 7261,74 euros ou

10 % de 72 617,42 euros ( 59 220 € + 21 397,42 €).

4. Sur la demande d’expertise formée à titre subsidiaire

Dans la mesure où la présente juridiction a pu évaluer la parcelle expropriée au vu des pièces versées aux débats qui comportaient déjà une expertise amiable et des termes de comparaison, il n’apparaît pas utile de faire droit à la demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire.

5. Les dépens et l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante en cause d’appel, le département du Pas de Calais sera condamné aux dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile et condamné à régler une indemnité sur la base de l’article 700 du code de procédure civile de 2000 euros en cause d’appel qui viendra s’ajouter à l’indemnité déjà allouée par le jugement de première instance.

1108/22 – 6ème page

PAR CES MOTIFS

Confirme les dispositions du jugement de la juridiction de l’expropriation d’Arras en date du 8 février 2022 sauf en ce qu’elles ont fixé l’indemnité de dépossession de la parcelle sise lieu dit [Adresse 33] cadastrée section AR n°[Cadastre 23] à [Adresse 33] à la somme de 77 919,62 euros au titre de l’indemnité principale et à 8992 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées,

Déboute M. [U] [H] de sa demande d’expertise,

Fixe l’indemnité de dépossession de la parcelle sise lieu dit [Adresse 33] cadastrée section AR n°[Cadastre 23] à [Adresse 33] à la somme de 80 617,42 euros au titre de l’indemnité principale et 9 261,74 euros l’indemnité de remploi,

Ajoutant au jugement,

Condamne le département du Pas-de-Calais à payer à M. [U] [H] la somme de 2000 € d’indemnité article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamne le département du Pas-de-Calais aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La présidente

C. BERQUET H. CHÂTEAU