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Indemnité d’éviction : 9 janvier 2024 Cour d’appel de Pau RG n° 22/00900
9 janvier 2024
Cour d’appel de Pau
RG n°
22/00900
PhD/ND
Numéro 24/ 60
COUR D’APPEL DE PAU
2ème CH – Section 1
ARRET DU 09/01/2024
Dossier : N° RG 22/00900 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IFF5
Nature affaire :
Autres demandes en matière de baux commerciaux
Affaire :
S.A.R.L. LE PONTON D’HYDROLAND
C/
S.A.S. EJLS
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l’audience publique tenue le 14 Novembre 2023, devant :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller chargé du rapport
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l’affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. LE PONTON D’HYDROLAND
immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 532 324 001,
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau
Assistée de Me Emmanuel Yu-Ichi TSUJI, avocat au barreau de Paris
INTIMEE :
S.A.S. EJLS
immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 519 403 281,
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de Pau
Assistée de Me Philippe HONTAS (SELARL Hontas & Moreau), avocat au barreau de Bordeaux
sur appel de la décision
en date du 23 MARS 2022
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONT-DE-MARSAN
FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Le 15 mars 2011, l’indivision [Z] [J] [G] a consenti à la société à responsabilité Blue bear air :
– un bail emphytéotique d’une durée de 30 ans, portant sur les parcelles cadastrées AN [Cadastre 2] et [Cadastre 5], en nature de parking, de lac et de plage, situées [Adresse 7] à [Localité 4], le preneur ayant déclaré son intention de créer un centre d’hydravion.
– pour la durée de ce bail, la jouissance exclusive et gratuite de quatre emplacements du port [9] portant les n° 27, 28, 29 et 30.
Le 15 mars 2011, la société Blue bear air a également acquis une parcelle bâtie contiguë, comportant deux bâtiments (A et B), cadastrée section AN [Cadastre 6], située [Adresse 1] à [Localité 4].
Le 16 mars 2011, la société Bleu bear air a donné à bail commercial à la société Hydroland (sas) les locaux situés [Adresse 1].
Le 2 décembre 2011, la société Hydroland a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, convertie en liquidation judiciaire le 2 avril 2012.
Par acte sous seing privé du 15 février 2013, la société Blue bear air a donné à bail commercial pour une durée de 10 ans à la société Le Ponton d’hydroland (sarl) les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], comprenant un bâtiment principal à usage de restaurant et d’hôtel, avec logement de fonction, ainsi qu’une terrasse d’environ 70 m² et sa plage privative attenante.
Par cet acte, le bailleur a autorisé le preneur à réaliser à ses frais exclusifs les travaux de démolition/reconstruction/travaux sur constructions existantes décrits dans le permis de construire modificatif du 22 mars 2012 et dans sa demande, le bailleur transférant le permis de construire au preneur, et les parties convenant que, en fin de bail, les constructions/améliorations deviendront la propriété du bailleur par voie d’accession.
Le 23 décembre 2013, le bail commercial a fait l’objet d’un avenant n°1 sur les conditions de la cession du droit au bail, de la sous-location et de la location-gérance du fonds de commerce.
Par jugement du 11 février 2014, le tribunal de commerce de Chambéry a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Blue bear air, convertie en liquidation judiciaire le 20 juillet 2015.
Par ordonnance du 27 juin 2017, le juge-commissaire a autorisé la cession des actifs immobiliers suivants, lesquels ont été,vendus à l’audience d’adjudication du 14 décembre 2017, soit :
– un bien immobilier à usage d’hôtel-restaurant, situé [Adresse 1] cadastré section AN [Cadastre 6] à [Localité 4],
– les droits au bail emphytéotique portant sur des parcelles de terrain situées [Adresse 7] cadastrées section AN [Cadastre 5] et AN [Cadastre 2] à [Localité 4]. en nature de parking, de plage et de lac
A la suite d’une déclaration de surenchère, par jugement d’adjudication du 8 mars 2018, rectifié les 15 juin et 13 novembre 2018, la société EJLS a été déclarée adjudicataire des biens et droits précités.
Après la prise de possession des lieux, la société EJLS, considérant que la société Le Ponton d’hydroland occupait illicitement les parcelles AN [Cadastre 5] et [Cadastre 2] ainsi que les emplacements portuaires a mis en place des clôtures séparatives, et, a dénoncé diverses infractions au bail du 15 février 2013.
Le 29 novembre 2018, la société EJLS a ainsi fait signifier un commandement d’exécuter le bail, visant la clause résolutoire, pour :
– exploitation, sans autorisation du bailleur, de chambres d’hôtes (bâtiment A) et de gîtes (bâtiment B) aux lieu et place de chambres d’hôtels,
– sollicitation, sans autorisation du bailleur, d’un permis modificatif pour la création de 4 gîtes et d’un reclassement de l’hôtel en chambres d’hôtes et en gîtes
– défaut de justification de l’assurance des lieux et du paiement des primes d’assurance.
Le 4 décembre 2018, la société Le Ponton d’hydroland a fait signifier son opposition audit commandement.
Par exploit du 30 novembre 2018, la société EJLS a fait assigner la société Le Ponton d’hydroland et le locataire-gérant en référé aux fins de démolition et enlèvement de tout bien se trouvant sur l’emprise des parcelles AN [Cadastre 2] et [Cadastre 5].
Par ordonnance du 31 janvier 2019, le juge des référés a débouté la requérante de ses demandes et l’a condamnée, au contraire, à démolir et enlever les clôtures installées pour empêcher l’accès au parking et à la plage du lac des parcelles AN [Cadastre 2] et [Cadastre 5] et aux accès des emplacements portuaires 27, 28,29 et 30.
Suivant exploit du 11 décembre 2018, la société Le Ponton d’hydroland a fait assigner la société EJLS aux fins, notamment, d’annulation du commandement visant la clause résolutoire du 29 novembre 2018.
Par ordonnance du 2 mai 2019, rectifiée le 20 juin 2019, le juge des référés a débouté la société Le Ponton d’hydroland de sa demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire, a constaté son acquisition au 30 décembre 2018, mais en a suspendu les effets en accordant au preneur un délai de 8 mois pour se mettre en conformité.
Le 18 juin 2019, la société EJLS a fait signifier un second commandement d’exécuter le bail, visant la clause résolutoire, pour :
– dépôt, à l’insu du bailleur, d’un permis de construire portant sur une nouvelle construction, lequel lui a été accordé le 21 août 2018
– défaut de justification du contenu des polices d’assurance et du paiement effectif des primes d’assurance locative
– défaut d’information du bailleur des conditions de la location-gérance [en cours].
Le 02 juillet 2019, la société Le Ponton d’hydroland a fait signifier son opposition audit commandement.
Suivant exploit du 2 juillet 2019, la société Le Ponton d’hydroland a fait assigner en référé, par devant le président du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, la société EJLS aux fins, notamment, d’annulation du second commandement visant la clause résolutoire.
Par ordonnance du 21 novembre 2019, rectifiée le 5 décembre 2019, le juge des référés, relevant l’existence de contestations sérieuses, a débouté les parties de leurs demandes principales et reconventionnelles.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2020, la société EJLS a notifié à la société Le Ponton d’hydroland la vente, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, de l’ensemble immobilier à usage d’hôtel et de restaurant AN [Cadastre 6] à la SCI Pyramide II dont le gérant est M. [F], également gérant de la société EJLS, au prix de 600.000 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 avril 2020, reçue le 7 mai 2020, la société Le Ponton d’hydroland a répondu favorablement à cette offre en apportant des modifications concernant l’objet et le prix de vente.
Le 1er juillet 2020, la société Le Ponton d’hydroland a précisé qu’elle voulait imputer sur le prix de vente l’indemnité qui lui était due au titre des constructions et améliorations réalisées par ses soins.
Le 2 juillet 2020, la société EJLS a contesté l’indemnité d’accession et refusé de passer l’acte de vente de la parcelle AN [Cadastre 6].
Suivant exploit du 16 novembre 2020, la société EJLS a fait assigner la société Le Ponton d’hydroland par devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins de voir juger que le bail du 15 février 2013 porte exclusivement sur le bien cadastré AN [Cadastre 6] et ordonner la démolition des constructions et implantations, et la libération des lieux occupés depuis octobre 2018 portant sur les parcelles AN [Cadastre 5] et [Cadastre 2] et sur les emplacements portuaires 27 à 30, et aux fins d’indemnisation de son préjudice, outre l’annulation de l’acceptation de l’offre de vente par la société Le Ponton d’hydroland.
Le 28 avril 2021, la société EJLS a fait dénoncer cette assignation à la Caisse d’épargne Charente Poitou, en qualité de créancier inscrit.
Par jugement du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :
– dit que l’assiette du bail commercial conclu le 15 février 2013 au profit du preneur la société Le Ponton d’hydroland porte sur la parcelle AN n° [Cadastre 6] au [Adresse 1] et également sur les parcelles cadastrées AN n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 2] situées à [Localité 4],
– débouté la société EJLS de ses demandes de démolition, d’astreinte et d’indemnisation pour la perte locative, pour les frais de pose de clôture et de remboursement de l’indemnité de 2.000 euros fixée dans l’ordonnance de référé du 31 janvier 2019, concernant les parcelles cadastrées n° [Cadastre 5] et n°[Cadastre 2] situées à [Localité 4],
– dit que l’assiette du bail commercial conclu le 15 février 2013 au profit du preneur la société Le Ponton d’hydroland ne porte pas sur les emplacements portuaires n° 27, 28, 29 et 30 du port [9],
– débouté la société EJLS de ses demandes de démolition des constructions, d’expulsion et d’astreinte concernant les emplacements portuaires n° 27, 28, 29 et 30,
– débouté la société EJLS de sa demande d’indemnisation pour l’occupation de ces emplacements portuaires,
– dit que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé les articles 3 et 1 concernant la destination des lieux loués, l’article 7 du contrat de bail commercial et l’article 15 du même contrat,
– constaté l’acquisition de la clause résolutoire au regard de la violation de l’article 14 du contrat de bail commercial par la société Le Ponton d’hydroland,
– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial sont réunies à la date du 30 décembre 2018,
– ordonné en conséquence à la société Le Ponton d’hydroland de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours a compter de la signification de la présente décision,
– ordonné, à défaut pour la société Le Ponton d’hydroland ou tout autre occupant sans droit ni titre d’avoir libéré les lieux après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de la société Le Ponton d’hydroland et celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux et leurs annexes situés sur la parcelle AN [Cadastre 6] et également sur les parcelles cadastrées AN [Cadastre 5] et [Cadastre 2] à Biscarrossee, avec l’assistance si besoin de la force publique et d’un serrurier,
– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– débouté la société EJLS de sa demande d’astreinte,
– condamné la société Le Ponton d’hydroland au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la signification de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
– dit que cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, augmenté de 20%,
– débouté la société Le Ponton d’hydroland de ses demandes de maintien dans les lieux,
– dit que l’acceptation de l’offre de vente du 30 avril 2020 de la société Le Ponton d’hydroland est dépourvue d’effet,
– débouté la société Le Ponton d’hydroland de sa demande d’indemnisation pour trouble de jouissance,
– rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société EJLS concernant les demandes d’expertise,
– déclaré recevables les demandes d’expertise de la société Le Ponton d’hydroland,
– rejeté la demande d’expertise aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction,
– débouté la société Le Ponton d’hydroland de sa demande de condamnation de la société EJLS à lui verser une indemnité d’éviction,
– dit que la société Le Ponton d’hydroland est créancière à 1’égard de la société EJLS d’une indemnité au titre des travaux d’amélioration et de construction exécutés à ses frais sur les bâtiments objet du bail commercial,
– avant dire droit sur l’évaluation de l’indemnité due par la société EJLS à la société Le Ponton d’hydroland au titre des travaux d’amélioration et de construction exécutés à ses frais par la société Le Ponton d’hydroland sur les bâtiments objet du bail commercial :
– ordonné une expertise judiciaire aux fins de réaliser l’évaluation de 1’indemnité due par la société EJLS à la société Le Ponton d’hydroland au titre des travaux d’amélioration et de construction exécutés à ses frais par la société Le Ponton d’hydroland sur les bâtiments objet du bail commercial,
– commis à cet effet M. [T] [D] en qualité d’expert avec pour mission de :
– prendre connaissance du dossier ;
– convoquer les parties et les entendre en leurs dires et explications éventuelles et y répondre, se faire remettre tous documents et entendre toutes personnes utiles ;
– se rendre sur les lieux au [Adresse 1], après y avoir convoqué les parties ;
– prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;
– décrire les lieux tels qu’ils existent au regard de l’état des lieux établis à l’entrée dans les lieux dans le procès-verbal de constat des lieux établi par Maître [K], huissier de justice à [Localité 10] le 18 Janvier 2013 ;
– décrire les travaux réalisés par le locataire en précisant s’ils constituent des constructions et améliorations ;
– après avoir dressé la liste des constructions et améliorations, chiffrer, à partir de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres fournis par les parties, la valeur desdites constructions et améliorations ;
– fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de fixer le montant de l’indemnité due par le bailleur au preneur au titre des constructions et améliorations ;
– faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
– dit que l’expert pourra, si nécessaire, s’adjoindre tout spécialiste de son choix pour procéder à des examens complémentaires qu’il ne pourrait accomplir personnellement ;
– dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile ;
– dit qu’à cet effet, l’expert procédera à ses opérations contradictoirement, après convocation des parties et de leurs conseils, par lettre recommandée avec avis de réception ;
– fixé à la somme de 1.500 euros l’avance à valoir sur la rémunération de l’expert à charge pour la société Le Ponton d’hydroland de consigner ladite somme au greffe de ce tribunal dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;
[…]
– réservé les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– réservé les demandes au titre des dépens,
– rejeté les prétentions plus amples ou contraires,
– renvoyé le dossier à la mise en état du 11 octobre 2022 à 14 h 30,
– rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration faite au greffe le 31 mars 2022, la société Le Ponton d’hydroland a relevé appel de ce jugement en ses dispositions concernant la résiliation du bail, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, le rejet de sa demande d’indemnité d’éviction et d’expertise sur ce point.
L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 juin 2023.
***
Vu les dernières conclusions notifiées le 19 juin 2023 par la société Le Ponton d’hydroland qui a demandé à la cour de :
In limine litis :
– juger que l’appel incident et les demandes de la société EJLS sont irrecevables au motif de la violation de la règle de l’estoppel et en application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile,
Sur l’appel principal :
– juger que l’appel de la société Le Ponton d’hydroland est recevable et bien fondé,
– infirmer le jugement entrepris [sur les chefs critiqués visés dans la déclaration d’appel], et statué à nouveau
– juger que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article 14 du contrat de bail commercial du 15 février 2013 et qu’elle a remédié dans le délai d’un mois aux causes des commandements visant la clause résolutoire des 29 novembre 2018 et 18 juin 2019 et qu’il y n’a donc pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire de ce chef,
– juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial ne sont donc pas réunies à la date du 30 décembre 2018 ni même postérieurement,
En conséquence,
-ordonner la désignation d’un expert s’agissant de l’indemnité d’éviction dont les diligences seront supportées par la société EJLS, avec mission de :
– se rendre sur les lieux au [Adresse 1], après y avoir convoqué les parties ;
– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
– entendre les parties ou tout sachant à charge d’en préciser l’identité ;
– visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
– apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en tenant compte notamment, de la valeur du droit au bail, de tous éléments du fonds de commerce considéré, du trouble commercial, des pertes d’exploitation, frais de licenciement, frais d’annonce comme des indemnités accessoires ;
– fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur ;
– faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
– dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises,
– condamner la société EJLS au paiement de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur.
Sur l’appel incident :
– juger que l’appel incident de la société EJLS est mal fondé
-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– dit que l’assiette du bail commercial conclu le 15 février 2013 au profit du preneur la société Le Ponton d’hydroland porte sur la parcelle AN n° [Cadastre 6] au [Adresse 1] et également sur les parcelles cadastrées AN n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 2] situées à Biscarrose
– débouté la société EJLS de ses demandes de démolition, d’astreinte et d’indemnisation des préjudices qu’elle estime à hauteur de 56.498,47 euros pour la perte locative, pour les frais de pose de clôture et de remboursement de l’indemnité de 2000 euros fixée dans l’ordonnance de référé du 31 janvier 2019, concernant les parcelles cadastrées n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 2] situées à [Localité 4]
– dit que l’assiette du bail commercial conclu le 15 février 2013 au profit du preneur la société Le Ponton d’hydroland ne porte pas sur les emplacements portuaires n° 27, 28, 29 et 30 du port [9]
– débouté la société EJLS de ses demandes de démolition des constructions, d’expulsion et d’astreinte concernant les emplacements portuaires n° 27, 28, 29 et 30
– débouté la société EJLS de sa demande d’indemnisation pour l’occupation de ces emplacements portuaires
– dit que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé les articles 3 et 1 concernant la destination des lieux loués, l’article 7 du contrat de bail commercial et l’article 15 du même contrat
– juger que la société EJLS est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter
– juger qu’il n’existe pas de moyens sérieux d’annulation de la décision du Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan du 23 mars 2022 s’agissant d’une prétendue dénaturation ou interprétation du bail commercial considéré
– juger que l’assiette du bail commercial porte sur la parcelle AN n° [Cadastre 6] et également sur les parcelles cadastrées n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 2] situées à [Localité 4],
– débouter la société EJLS de ses demandes de démolition, d’astreinte et d’indemnisation des préjudices qu’elle estime à hauteur de 56.498,47 euros pour la perte locative, pour les frais de pose de clôture et de remboursement de l’indemnité de 2000 euros fixée dans l’ordonnance de référé du 31 janvier 2019, concernant les parcelles cadastrées n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 2] situées à [Localité 4],
– débouter la société EJLS de l’ensemble de ces demandes concernant les emplacements portuaires n° 27, 28, 29 et 30 du port [9],
– juger qu’il n’existe pas de moyens sérieux d’annulation de la décision du Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan du 23 mars 2022 [RG 20/01419] s’agissant d’une prétendue violation des articles 1 et 3 du bail relatif à la destination des lieux loués
– juger qu’aucune violation des articles 1 et 3 du bail ne sera retenue
– juger qu’il n’existe donc pas de moyens sérieux d’annulation de la décision du Tribunal judiciaire de Mont-deMarsan du 23 mars 2022 s’agissant d’une prétendue violation de l’article 7 du bail relatif aux travaux menés après autorisation du bailleur
– juger qu’aucune violation de l’article 7 du bail ne sera retenue
– juger qu’il n’existe donc pas de moyens sérieux d’annulation de la décision du Tribunal judiciaire de Mont-deMarsan du 23 mars 2022 s’agissant d’une prétendue violation de l’article 15 du bail relatif aux conditions de la location gérance
– juger qu’aucune violation de l’article 15 du bail ne sera retenue
– juger que la société Le Ponton d’hydroland est recevable et fondée en sa demande d’indemnité au titre des constructions et améliorations, due par le bailleur au preneur
– condamner la société EJLS au paiement de l’indemnité au titre des constructions et améliorations due par le bailleur au preneur.
En tout état de cause :
– condamner l’intimée à payer à l’appelant la somme de vingt-mille-euros (20.000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner l’intimée à payer au Trésor Public une amende civile de dix-mille-euros (10.000 euros) par application des dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile,
– condamner l’intimée aux entiers dépens de la procédure, y compris le cout des oppositions à commandement des 4 décembre 2018 puis 2 juillet 2019 ainsi que des constats d’huissiers des 1er février 2018, 12 novembre 2019, 29 mars 2022 outre les frais d’expertise.
***
Vu les dernières conclusions notifiées le 20 juin 2023 par la société EJLS qui a demandé à la cour de :
SUR L’APPEL PRINCIPAL DE LA SARL LE PONTON D’HYDROLAND :
Sur les demandes procédurales ayant pour objet l’absence de saisine valable de la cour :
– juger qu’il devra être seulement statué sur les prétentions de la société Le Ponton d’hydroland devant donner lieu à une décision.
– juger qu’en raison de leur formulation qui ne constituent pas des demandes, la cour n’est pas saisie de prétentions au titre des deux chefs suivants et qu’en conséquence ceux-ci sont irrecevables, la cour ne pouvant que confirmer les chefs du jugement entrepris ayant retenu le jeu de la clause résolutoire :
– constater que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article 14 du contrat de bail commercial du 15 février 2013,
– constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial ne sont donc pas réunies à la date du 30 décembre 2018 ni même postérieurement,
– juger que la cour n’est pas valablement saisie des chefs de jugement suivants qui ne figurent pas dans sa déclaration d’appel et/ou qui ne font pas l’objet de l’appel incident de la SAS EJLS et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs sur la demande de confirmation qui est soutenue par la société Le Ponton d’hydroland :
– dit que l’assiette du bail commercial conclu le 15 février 2013 au profit du preneur la société Le Ponton d’hydroland ne porte pas sur les emplacements portuaires n° 27, 28, 29 et 30 du port [9] ;
– débouté la société EJLS de ses demandes de démolition des constructions, d’expulsion et d’astreinte concernant les emplacements portuaires n° 27, 28, 29 et 30.
– débouté la société EJLS de sa demande d’indemnisation pour 1’occupation de ces emplacements portuaires.
– juger qu’il y a lieu de condamner la société EJLS au paiement de l’indemnité au titre des constructions et améliorations due par le bailleur au preneur et qu’au surplus, il s’agit d’une demande nouvelle.
– juger que, faute de figurer dans la déclaration d’appel ou au titre de l’appel incident de la société EJLS, la cour n’est pas valablement saisie des demandes de la société Le Ponton d’hydroland de voir statuer sur la question de l’annulation des chefs du jugement ayant trait à la dénaturation ou de l’interprétation du bail commercial ou de la violation des articles 1 et 3 du bail relatif à la destination des lieux loués, mais aussi de l’article 7 du bail relatif aux travaux ou en’n de l’article 15 de celui-ci sur la location gérance et dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, celles-ci étant au surplus irrecevables et nouvelles.
Juger que les demandes suivantes sont irrecevables car non soutenues en temps utile :
– juger que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article 14 du contrat de bail commercial du 15 février 2013 et qu’e1le a remédié dans le délai d’un mois aux causes des commandements visant la clause résolutoire des 29 novembre 2018 et 18 juin 2019 et qu’il y n’a donc pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire de ce chef,
– juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial ne sont donc pas réunies à la date du 30 décembre 2018 ni même postérieurement,
– juger que l’appel incident et les demandes de la société EJLS sont irrecevables au motif de la violation de la régle de l’estoppel et en application de l’article 122 code de procédure civile,
– juger qu’il aurait lieu à condamner la société EJLS à lui payer le coût des oppositions à commandement des 4 décembre 2018 puis 2 juillet 2019 ainsi que des constats d’huissiers des 1er février 2018, 12 novembre 2019, 29 mars 2022 outre les frais d’expertise et ce d’autant qu’au surplus, il s’agit de demandes nouvelles.
– condamner l’intimée à payer au Trésor public une amende civile de 10.000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile .
Sur le fond des demandes de la société Le Ponton d’hydroland :
– juger que l’appel de la société Le Ponton d’hydroland est mal fondé et confirmer les chefs du jugement critiqué ayant statué comme suit :
– constate l’acquisition de la clause résolutoire au regard de la violation de l’article 14 du contrat de bail commercial par la SARL le Ponton d’hydroland ;
– constate que les conditions acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial sont réunies à la date du 30 décembre 2018
– ordonne en conséquence à la société Le Ponton d’hydroland de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
– ordonne à défaut pour la société Le Ponton d’hydroland ou tout autre occupant sans droit ni titre d’avoir libéré les lieux après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de la société Le Ponton d’hydroland et celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux et leurs annexes situés sur la parcelle AN n° [Cadastre 6] et également sur les parcelles cadastrées n° [Cadastre 5] et n°[Cadastre 2] à [Localité 4], avec l’assistance si besoin de la force publique et d’un serrurier ;
– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner la société Le Ponton d’hydroland au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la signification de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
– dit que cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer tel qu’i1 aurait été si le contrat s’était poursuivi, augmenté de 20% ;
– déboute la société Le Ponton d’hydroland de ses demandes de maintien dans lieux ;
– rejette la demande d’expertise aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction ;
– déboute la société Le Ponton d’hydroland de sa demande de condamnation de la société EJLS à lui verser une indemnité d’éviction ;
– juger que les demandes suivantes de la société Le Ponton d’hydroland sont irrecevables et mal fondées :
– juger que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article l4 du contrat de bail commercial du 15 février 2013.
– juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au contenue dans le bail commercial ne sont donc pas réunies à la date du 30 décembre 2018 ni même postérieurement.
– ordonner la désignation d’un expert s’agissant de l’indemnité d’éviction dont les diligences seront supportées par la société EJLS, avec mission de :
– se rendre sur les lieux au [Adresse 1], après y avoir convoqué les parties ;
– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
– entendre les parties ou tout sachant à charge d’en préciser l’identité ;
– visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
– apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en tenant compte notamment, de la valeur du droit au bail, de tous éléments du fonds de commerce considéré, du trouble commercial, des pertes d’exploitation, frais de licenciement, frais d’annonce comme des indemnités accessoires ;
– fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur ;
– faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
– dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprés du juge du contrôle des expertises.
– condamner la société EJLS au paiement de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur.
SUR L’APPEL INCIDENT DE LA SAS EJLS :
– juger que l’appel incident de la SAS EJLS est recevable et bien fondé.
– juger que la société Le Ponton d’hydroland est irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter.
– juger que la société Le Ponton d’hydroland est irrecevable en ses demandes et en son appel en conséquence du principe que “nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui” (estoppel).
– confirmer les chefs du jugement du 23 mars 2022 en ce qu’il :
– constate l’acquisition de la clause résolutoire au regard de la violation de l’article 14 du contrat de bail commercial par la société Le Ponton d’hydroland ;
– constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial sont réunies à la date du 30 décembre 2018 ;
– ordonne en conséquence à la société Le Ponton d’hydroland de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
– ordonne à défaut pour la société Le Ponton d’hydroland ou tout autre occupant sans droit ni titre d’avoir libéré les lieux après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de la société Le Ponton d’hydroland et celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux et leurs annexes situés sur la parcelle AN n° [Cadastre 6] et également sur les parcelles cadastrées n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 2] à [Localité 4], avec l’assistance si besoin de la force publique et d’un serrurier ;
– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamne la société Le Ponton d’hydroland au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la signification de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
– dit que cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, augmenté de 20% ;
– déboute la société Le Ponton d’hydroland de ses demandes de maintien dans lieux ;
– rejette la demande d’expertise aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction ;
– déboute la société Le Ponton d’hydroland de sa demande de condamnation de la société EJLS à lui verser une indemnité d’éviction ;
ET STATUANT A NOUVEAU,
Sur les chefs du jugement critiqués à l’appui de l’appel incident :
– réformer/infirmer les chefs du jugement du 23 mars 2022 en ce qu’ils ont :
– dit que l’assiette du bail commercial conclu le 15 février 2013 au profit du preneur la société Le Ponton d’hydroland porte sur la parcelle AN n°[Cadastre 6] au [Adresse 1] et également sur les parcelles cadastrées AN n°[Cadastre 5] et AN n° [Cadastre 2] situées à [Localité 4] ;
– déboute la société EJLS de ses demandes de démolition d’astreinte et d’indemnisation pour la perte locative, pour les frais de pose de clôture et de remboursement de l’indemnité de 2.000 euros fixée dans l’ordonnance de référé du 31 janvier 2019, concernant les parcelles cadastrées n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 2] situées à [Localité 4] ;
– dit que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé les articles 3 et I concernant la destination des lieux loués, l’article 7 du contrat de bail commercial et l’article 15 du même contrat ;
– déboute la société EJLS de sa demande d’astreinte ;
– déclare recevables les demandes d’expertise de la société Le Ponton d’hydroland.
Sur la désignation et l’assiette de la chose louée :
– juger que le bail du 15 février 2013 et son avenant n°1 ne confèrent à la société Le Ponton d’hydroland et à ses ayants droits, que des droits locatifs qui portent exclusivement sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 8] cadastré AN [Cadastre 6].
– juger que le bail du 15 février 2013 et son avenant n°1 ne confère aucun droit locatif à la société Le Ponton d’hydroland et à ses ayants droit de disposer ou de jouir de droits locatifs sur les parcelles situées [Adresse 7] à [Localité 4], cadastrées AN [Cadastre 5] et [Cadastre 2].
– ordonner à la société Le Ponton d’hydroland de procéder à ses frais a la démolition des constructions, implantations et autres empiètements qui sont situés sur les parcelles cadastrés AN [Cadastre 5] ou [Cadastre 2] et de libérer les lieux illicitement occupés depuis octobre 2018 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard.
– juger que l’astreinte sera mise en ‘uvre dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir.
– condamner la société Le Ponton d’hydroland à indemniser la société EJLS des préjudices qu’elle a subis de par cette situation qui dure depuis octobre 2018 et il sera alloué à cette dernière une somme de 56.498,47 € à titre de dommages et intérêts qui se décompose comme suit :
Depuis 2019, perte de la possibilité de louer pendant 3 ans et sur une période de 6 mois (du 15 mars au 15 septembre) à la société Hoya Surf Scholl les parcelles AN [Cadastre 6] et AN [Cadastre 2] : 50.000 € (jusqu’en 2024).
Remboursement des frais de pose des clôtures implantées pour séparer les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 2] de la parcelle [Cadastre 6], soit une somme de 1.919,97 euros (1.200 + 600,72 +119,25 ) et de réinstallation des clôtures (2.578,80 euros).
Indemnité de 2 000 euros payée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en conséquence de l’ordonnance de référé du 31 janvier 2019.
Sur les manquements invoqués dans le commandement du 29 novembre 2018 :
– juger que la société Le Ponton d’hydroland ne justifie pas avoir effectivement satisfait a ses obligations légales et à celles issues des articles 1, 3, 7 et 14 du bail commercial et de l’avenant n° 1 dans le délai qui lui était imparti par le commandement visant la clause résolutoire du 29 novembre 2018.
– juger que la société Le Ponton d’hydroland ne s’est pas mise en conformité dans le délai de 8 mois qui lui était imparti par l’ordonnance de référé du 21 novembre 2019 ayant constaté le jeu de la clause résolutoire.
– juger que le jeu de la clause résolutoire est acquis de l’ensemble de ses chefs.
– ordonner l’expulsion de la société Le Ponton d’hydroland dans les 15 jours de l’arrêt à intervenir et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard.
– juger qu’à compter de la signification de la décision ayant constaté le jeu de la clause résolutoire, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant actualisé du dernier loyer mensuel majoré de 20% et ce jusqu’à la vidange effective des lieux.
Sur les manquements invoqués dans le commandement du 19 juin 2019 :
– juger que la société Le Ponton d’hydroland ne justi’e pas avoir effectivement satisfait à ses obligations légales et à celles issues des articles 1, 3, 7, 14 et 15 du bail commercial et 15 issu de l’avenant n°1 du bail et ce dans le délai d’un mois qui lui était imparti par le commandement visant la clause résolutoire du 18 juin 2019.
– juger que le jeu de la clause résolutoire est acquis de l’ensemble de ses chefs.
– ordonner l’expulsion de la société Le Ponton d’hydroland dans les 15 jours de l’arrêt à intervenir et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard.
– juger qu’à compter de la signification de la décision ayant constaté le jeu de la clause résolutoire, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant actualisé du dernier loyer mensuel majoré de 20% et ce jusqu’à la vidange effective des lieux.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– juger qu’il y a lieu d’assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la société Le Ponton d’hydroland des intérêts au taux légal et ce à compter de l’assignation du 16 novembre 2020 et à la capitalisation des intérêts et la condamner à payer ces sommes à la société EJLS,
– condamner la société Le Ponton d’hydroland à payer à la société EJLS une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société Le Ponton d’hydroland aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’Huissier des 17 octobre 2018 et du 27 janvier 2020, mais aussi, des commandements des 29 novembre 2018 et 18 juin 2019.
– juger mal fondée la demande de la société Le Ponton d’hydroland de voir la société EJLS condamnée à lui payer une indemnité de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
– juger mal fondée la demande de la société Le Ponton d’hydroland de voir la société EJLS condamnée à payer au Trésor public une amende civile de 10.000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile.
MOTIFS
observations sur les points du litige dévolus à la cour
La déclaration d’appel formée par la société Le Ponton d’hydroland tend exclusivement à remettre en cause les dispositions du jugement ayant constaté la résiliation du bail, statué sur les conséquences de celle-ci et rejeté sa demande d’indemnité d’éviction et d’expertise.
L’appel incident formé par la société EJLS tend exclusivement à remettre en cause les dispositions du jugement ayant dit que les parcelles AN [Cadastre 2] et [Cadastre 5] étaient incluses dans l’assiette du bail du 15 février 2013 et rejeté ses demandes subséquentes de démolition, avec astreinte, des constructions et empiétements et de sa demande d’indemnisation de son préjudice du fait de l’occupation illicite des dites parcelles.
L’ensemble des autres dispositions du jugement entrepris sont donc passées en force de chose jugée, le tribunal demeurant saisi de la question de l’indemnité d’accession réclamée par la société Le Ponton d’hydroland.
Il n’y a pas lieu de statuer sur les dispositions non dévolues à la connaissance de la cour.
1 – sur la résiliation du bail du 15 février 2013 et l’indemnité d’éviction
La cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris tant pour les moyens de procédure que de fond tirés du départ volontaire du locataire soulevés par l’intimée.
1 – 1 – sur les moyens de procédure
L’article 910-4 du code de procédure civile dispose que, « à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, […], demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance d’un fait. »
L’article 954 du code de procédure civile dispose, en ses premier et troisième alinéas que « les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétention est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »
Il résulte de ces dispositions que, en l’absence de prétention au dispositif des conclusions d’une partie, le juge ne peut statuer dessus.
Et, une demande d’infirmation du jugement, ou de tel chef de ce jugement, ne suffit pas à constituer une prétention au sens de l’article 954 du code de procédure civile sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce jugement. (en ce sens Civ 2ème, 5 décembre 2013, pourvoi n°12-23.611).
En l’espèce, le dispositif des conclusions de l’article 908 du code de procédure civile remises par l’appelante le 17 juin 2022 demande à la cour d’infirmer le jugement en ce que [suit l’énumération des chefs du jugement critiqué] et, statuant à nouveau, de :
– constater que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article 14 du contrat de bail commercial du 15 février 2013
– constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial ne sont donc pas réunies à la date du 30 décembre 2018 ni même postérieurement
– en conséquence, ordonner la désignation d’un expert s’agissant de l’indemnité d’éviction […]
– condamner la société EJLS à payer l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur
– ordonner le maintien dans les lieux de la société Le Ponton d’hydroland jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur
Or, les demandes de « constater» ainsi formulées se réfèrent seulement à des moyens de défense qui ne viennent au soutien d’aucune prétention saisissant la cour, telle qu’une demande de débouter des demandes du bailleur qui sollicite la confirmation du jugement sur la résiliation du bail et les dispositions qui en découlent, l’appelante ayant limité sa prétention à la demande d’une indemnité d’éviction.
L’appelante, sans constater l’inefficacité procédurale de ses demandes de « constater », objecte que ses conclusions postérieures du 5 décembre 2022, comme les dernières conclusions, saisissent bien la cour d’une prétention sur la résiliation du bail ainsi formulée : « juger que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article 14 du contrat de bail du 15 février 2013 et qu’elle a remédié dans le délai d’un mois aux causes des commandements visant la clause résolutoire des 29 novembre 2018 et 18 juin 2019, et qu’il n’y a donc pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire de ce chef », à supposer qu’elle énonce une prétention, celle-ci est irrecevable, comme se heurtant au principe de concentration des demandes prévu à l’article 910-4 du code de procédure civile.
L’appelante ajoute que, destinée à répliquer aux conclusions adverses sur la saisine de la cour, cette nouvelle prétention ne se heurte pas à la fin de non-recevoir de l’article 910-4 du code de procédure civile.
Mais, en vertu du principe de concentration des prétentions, posé par ce texte, les parties doivent énoncer dans leurs premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions, déterminables en l’état du litige, et ne sont pas recevables à compléter leurs prétentions dans des conclusions postérieures en réponse au moyen tiré de l’absence de prétention saisissant la cour sur le litige qui lui est dévolu.
La demande tendant à voir « juger que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article 14 du contrat de bail du 15 février 2013 et qu’elle a remédié dans le délai d’un mois aux causes des commandements visant la clause résolutoire des 29 novembre 2018 et 18 juin 2019, et qu’il n’y a donc pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire de ce chef », sera donc déclarée irrecevable.
Par conséquent, le jugement ne pourra qu’être confirmé sur la résiliation du bail et ses conséquences.
Et, la confirmation de la résiliation emporte nécessairement confirmation du rejet de la demande d’indemnité d’éviction.
1 – 2 – sur le départ volontaire des lieux loués
L’intimée fait également valoir que la société Le Ponton d’hydroland ne peut poursuivre, sans se contredire à son détriment, l’infirmation du jugement et réclamer une indemnité d’éviction statutaire après avoir volontairement libéré les lieux loués au 15 février 2023, date d’échéance contractuelle du bail du 15 février 2013.
L’appelante fait elle-même grief à l’intimée de se contredire à son détriment en entretenant volontairement un doute sur ses intentions d’expulsion, « sollicitée puis curieusement pas exécutée », soit pour échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, soit pour échapper au paiement de l’indemnité d’accession.
L’appelante ajoute « qu’elle a été empêchée de solliciter le renouvellement du bail compte tenu de son expulsion abusive sur le fondement du jugement entrepris. Depuis lors toutefois, le bail étant arrivé à son terme contractuel le 14 février 2023, la société Le Ponton d’hydroland ne peut solliciter son renouvellement. Elle maintient en revanche sa demande d’indemnité d’éviction car sa perte de droit au renouvellement du bail ne résulte que du constat abusif du jeu de la clause résolutoire, elle n’a pas quitté volontairement les lieux mais a respecté l’échéance contractuelle fixée au 14 février 2023, et son fonds de commerce existait bel et bien encore a minima jusqu’à la date du 30 novembre 2022, date de la fin de la locataire-gérance ».
Mais, outre leur confusion, ces moyens dénaturent les faits et les actes de la cause.
En effet, et alors même que la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties est stipulée dans l’intérêt du bailleur, la société EJLS a expressément notifié au locataire sa décision de ne pas se prévaloir de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris, ne souhaitant prendre aucun risque d’exécution, au sens de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution.
Au demeurant, la société Le Ponton d’hydroland n’oppose aucun acte d’exécution à son encontre tandis que lors du constat d’état des lieux de sortie du 14 février 2023, en réponse à une question de l’huissier, sa représentante a expressément déclaré que le départ des lieux était volontaire en dépit du fait que le bailleur, dans l’attente de l’issue de la présente instance d’appel, n’avait engagé aucune mesure d’exécution du jugement ni signifié un commandement de quitter les lieux.
Par conséquent, la société Le Ponton d’hydroland a, sans aucune contrainte, libéré et restitué les lieux loués en considération seulement de l’échéance contractuelle du bail, sans avoir reçu ou donné congé ni demandé le renouvellement du bail, renonçant à toute prorogation tacite du bail, nonobstant les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce.
Dès lors, ayant volontairement libéré les lieux en considération du terme contractuel du bail, la société Le Ponton d’hydroland n’est pas fondée à demander le paiement de l’indemnité d’éviction statutaire.
Et, il faut constater que la contestation de la résiliation du bail avait pour objet exclusif de demander le paiement d’une indemnité d’éviction statutaire.
Il s’ensuit, d’abord, que le moyen tiré d’une violation du principe selon lequel nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui, invoqué par les deux parties, est inopérant en l’espèce, alors que, d’une part, le bailleur n’a entretenu aucune confusion sur sa position procédurale relativement à l’exécution du jugement entrepris, et, d’autre part, que la demande d’indemnité d’éviction avait été formée avec le départ volontaire du locataire.
Et, l’indemnisation du préjudice imputable à la résiliation alléguée abusive du bail étant limité au versement d’une indemnité d’éviction, il résulte encore des motifs qui précèdent que le jugement entrepris ne peut être que confirmé.
2 – sur l’assiette du bail du 15 février 2013
En liminaire, le moyen d’irrecevabilité de l’appel incident, tiré de la violation du principe selon lequel nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui, ne repose, sur ce point encore, sur aucun fait pertinent.
Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée.
L’intimée, appelante incidente, fait grief au jugement d’avoir dit que les parcelles AN [Cadastre 5] et [Cadastre 2] étaient incluses dans le bail après en avoir dénaturé les clauses claires et dénuées d’ambiguïté dont il résulte que seule la parcelle AN [Cadastre 6] a été donnée à bail, la société Blue bear air ayant renoncé à son projet d’école d’hydraviation à la suite de l’accident de son dirigeant, et alors que le permis de construire transféré à la société Le Ponton d’hydroland ne peut avoir pour effet de modifier l’assiette du bail et n’avait pas pour objet la création d’une école de pilotage mais des lieux de repos.
Mais, en premier lieu, l’intimée ne peut exciper aucune preuve d’un fait ou d’un droit du courrier, produit en appel, daté du 28 juin 2012, établi au nom de société Blue bear air , par lequel son dirigeant demande à « M. [Z] d’acter sa décision de résilier le bail emphytéotique consenti le 15 mars 2011 » alors que ce courrier n’a aucune date certaine, ni preuve de son expédition, ni preuve de sa réception par son destinataire, et qu’il est contredit par les opérations de réalisation des actifs de la liquidation judiciaire de la société Blue bear air ayant conduit à la vente sur adjudication des droits immobiliers attachés au bail emphytéotique du 15 mars 2011 portant sur les parcelles AN [Cadastre 5] et [Cadastre 2], ainsi que la parcelle AN [Cadastre 6].
A cet égard, le cahier des conditions de vente du 25 septembre 2017 (pièce 11 intimée) mentionne expressément que les biens mis en vente sont grevés d’un bail commercial consenti le 15 février 2013, avec un avenant du 23 décembre 2013, pour une durée de 10 ans, les clauses du dit cahier ne faisant aucune distinction de ce chef entre les biens mis en vente.
En second lieu, loin de dénaturer les clauses du bail, le jugement a procédé à une interprétation rendue nécessaire par leur ambiguïté résultant de la description des biens loués à l’adresse désignée, sans aucune référence cadastrale, conjuguée à la clause précisant que la terrasse de 70 m² comprend également « sa plage privée attenante », alors que la parcelle n’a pas d’accès direct au lac, que le bail précise encore que les locaux « se poursuivent avec leurs annexes », et que le bailleur autorise expressément le preneur à réaliser à ses frais exclusifs les travaux de démolition/reconstruction sur constructions existantes décrits dans le permis de construire modificatif du 22 mars 2012 et dans sa demande, le bailleur transférant le permis de construire au preneur, et les parties convenant que, en fin de bail, les constructions/améliorations deviendront la propriété du bailleur par voie d’accession.
Le bail précise, à cet effet, que le bailleur a demandé ce jour le transfert du PC n°040046 10X0119 en date du 6 décembre 2010 et du PCM n° PC n°040046 10X0119-01 en date du 22 mars 2022 au profit du preneur qui sera seul responsable du paiement des taxes et redevances liées à la délivrance de ces autorisations.
Le jugement, procédant à une analyse pertinente, en droit et en fait, des clauses du bail et des pièces y annexées, a exactement établi la commune intention des parties d’inclure les parcelles AN [Cadastre 5] et [Cadastre 2] dans le bail commercial, formant un ensemble immobilier cohérent en relation avec le projet de création d’un centre européen d’hydravion en vue duquel la société Blue bear air avait pris à bail emphytéotique les parcelles litigieuses, en nature de plage, parking et lac, et, simultanément acquis la parcelle bâtie contiguë AN [Cadastre 6] à usage d’hôtel restaurant, et obtenu les permis de démolir et de construire sur la parcelle AN [Cadastre 6], autour de laquelle devait s’organiser l’activité commerciale dont les parcelles étaient le support indispensable, les permis octroyés et les rapports des organismes de contrôle de sécurité visant expressément la création d’une école de pilotage d’hydravion ou d’un centre européen d’hydraviation, le plan de masse annexé mentionnant les trois parcelles tandis que les contrôles de l’accessibilité et de sécurité ont également porté sur le parking de la parcelle AN [Cadastre 5], indispensable à l’accueil de la clientèle exploitée dans les futurs bâtiments à reconstruire ou rénover sur la parcelle AN [Cadastre 6], tandis que la parcelle AN [Cadastre 2] donne accès à la plage dans le prolongement de la terrasse.
Le loyer a été librement fixé entre les parties en considération de la valeur locative des biens et droits immobiliers donnés à bail et des travaux transférés au preneur.
En définitive, le jugement entrepris, à l’encontre duquel l’intimée n’a articulé aucun moyen sérieux de réformation, doit être confirmé en ses dispositions critiquées par l’appel incident.
3 – sur les dispositions accessoires
En premier lieu, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’amende civile, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, dont les parties n’ont pas l’initiative s’agissant d’une mesure d’intérêt général dont la mise en ‘uvre est laissée à la seule appréciation du juge.
En deuxième lieu, la société EJLS sera déboutée de sa demande tendant à voir assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la société Le Ponton d’hydroland des intérêts au taux légal à compter de l’assignation u 16 novembre 2020 et à la capitalisation des intérêts, la seule condamnation pécuniaire portant sur l’indemnité d’occupation exigible à sa date d’échéance et dont aucun retard n’avait été sanctionné.
En troisième lieu, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, qui demeure saisi du litige concernant l’indemnité d’accession, n’a pas, logiquement, statué sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.
Il appartient à la cour de statuer sur les dépens d’appel, et de régler les dépens et autres frais non inclus dans les dépens en lien avec les points du litige définitivement tranchés en appel.
Il sera dit, d’abord, que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens d’appel.
Il sera dit ensuite que la société Le Ponton d’hydroland conservera à sa charge le coût des oppositions à commandement et de constats d’huissier, lesquels, non ordonnés en justice, ne sont pas, au demeurant, inclus dans les dépens, ainsi que le coût du commandement du 29 novembre 2018.
Il sera dit que la société EJLS conservera à sa charge le coût des constats d’huissier des 17 octobre 2018 et 27 janvier 2020 et le coût du commandement du 18 juin 2019.
Et, la charge définitive des frais de l’expertise ordonnée sur la fixation de l’indemnité d’accession devra être réglée dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan.
Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DECLARE irrecevables les demandes de la société Le Ponton d’hydroland tendant à voir :
– juger que la société Le Ponton d’hydroland n’a pas violé l’article 14 du contrat de bail commercial du 15 février 2013 et qu’elle a remédié dans le délai d’un mois aux causes des commandements visant la clause résolutoire des 29 novembre 2018 et 18 juin 2019 et qu’il y n’a donc pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire de ce chef
– juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial ne sont donc pas réunies à la date du 30 décembre 2018 ni même postérieurement,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel incident et des demandes formés par la société EJLS,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées à la connaissance de la cour tant par l’appel principal que par l’appel incident,
y ajoutant,
DEBOUTE la société EJLS de sa demande tendant à voir assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la société Le Ponton d’hydroland des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 novembre 2020 et à la capitalisation des intérêts,
DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens d’appel,
DIT que la société Le Ponton d’hydroland conservera à sa charge le coût des oppositions à commandement et de constats d’huissier des 1er février 2018, 12 novembre 2019 et 29 mars 2022, ainsi que le coût du commandement du 29 novembre 2018,
DIT que la société EJLS conservera à sa charge le coût des constats d’huissier des 17 octobre 2018 et 27 janvier 2020 et le coût du commandement du 18 juin 2019,
DIT que la charge définitive des frais de l’expertise ordonnée sur la fixation de l’indemnité d’accession devra être réglée dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan,
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière La Présidente
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