8 juin 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
22/11446

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 08 JUIN 2023

(n° , 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11446 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7R3

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 21/00030

APPELANTE

S.C.I. ÉGLISE

[Adresse 11]

[Localité 26]

représentée par Me Doriane DEHU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0680

INTIMÉES

ÉTABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITÉS

pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 16]

[Localité 22]

représenté par Me Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P482

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 28]

représentée par Monsieur [Y] [X], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Avril 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Dans le cadre de l’aménagement d’une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 31] et de [Localité 27] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d’ouvrage, une enquête parcellaire a été menée du 2 au 19 décembre 2019.

Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « T Zen 5 » a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique au profit du Syndicat des transports d’Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d’une voie de bus.

Par arrêté préfectoral n°2020/3061 du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ligne de bus « T-ZEN-5 », situés sur le territoire de la commune de [Localité 31] ont été déclarés cessibles, immédiatement pour cause d’utilité publique, au profit d’IDFM.

Par courrier en date du 18 décembre 2020, l’autorité expropriante a notifié une offre d’indemnité de dépossession de 102.200 euros en valeur libre.

Est notamment concernée par l’opération la SCI de l’EGLISE, en tant que propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 11] (entrée au [Adresse 5]) à [Localité 31] (94400), lot n°16 de l’immeuble en copropriété, sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] d’une superficie de 25 m².

A défaut d’accord entre les parties, l’autorité expropriante a notifié le 4 mars 2021 à la SCI de l’EGLISE la saisine du Juge de l’expropriation afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à revenir.

Une ordonnance d’expropriation en date du 7 mai 2021 a transféré la propriété des biens expropriés.

Par un jugement du 9 mai 2022, après transport sur les lieux le 1er juin 2021, le juge de l’expropriation de [Localité 28] a :

Rejeté la demande de sursis à statuer,

Annexé à la présente décision le procès-verbal de transport du 1er juin 2021,

Fixé l’indemnité due par IDFM à la SCI de l’Eglise au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 11] (entrée au [Adresse 5]) à [Localité 31] (94400) (lot n°16 de l’immeuble en copropriété), sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] à la somme de 82.400 euros,

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

74.000 euros au titre de l’indemnité principale,

8.400 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Condamné IDFM à payer à la SCI de l’Eglise la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné IDFM aux dépens,

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

La SCI de l’EGLISE a interjeté appel du jugement le 30 juin 2022 portant sur la fixation de l’indemnité de dépossession.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 30 septembre 2022 par la SCI de l’Eglise, notifiées le 7 octobre 2022 (AR intimé non daté et AR CG le 10 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Réformer le jugement sur les indemnite’s alloue’es ;

Fixer l’indemnite’ d’expropriation pour la de’possession de son droit re’el immobilier sur le lot n°16 de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 31] à la somme de 176 420 euros, re’partie comme suit :

Indemnité principale : 5 000 euros x 25 m² = 125.000 euros,

Indemnité de remploi : 13.500 euros,

Indemnité de perte de loyers : 7.920 euros,

Indemnité lie’e à la prise de possession ante’rieure au paiement complet du prix : 15.000 euros,

Indemnité pour trouble et le temps consacré : 15.000 euros.

En tout état de cause,

Condamner IDFM au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de proce’dure civile, au titre de la proce’dure d’appel ;

Condamner IDFM aux entiers de’pens.

2/ déposées au greffe le 28 mars 2023 par la SCI de l’Eglise, notifiées le 28 mars 2023 (AR Intimé le 31 mars 2023 et AR CG le 31 mars 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées à la cour avec deux pièces nouvelles( pièce N°15: conclusions récaptitulatives IDFM du 11 avril 2022 discutant le bail commercial et pièce N°16 : attestation de propriété du lot 19).

3/ déposées au greffe le 30 mars 2023 par la SCI de l’Eglise, notifiées le 31 mars 2023 (AR Intimé le 03 avril 2023 et AR CG le 03 avril 2023), s’agissant d’un pièce N°17 : courrier à IDFM du 29 mars 2023.

4/ adressées au greffe par IDFM, intimé, le 23 décembre 2022, notifiées le 23 décembre 2022 (AR appelant le 28 décembre 2022 et AR CG le 28 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement du Juge de l’Expropriation du Tribunal judiciaire de Cre’teil en date du 9 mai 2022 (RG 21/00030) dans toutes ses dispositions ;

Débouter la SCI de l’Eglise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et notamment celles relatives aux indemnités pour perte de loyers, prise de possession antérieure au paiement complet du prix et pour trouble et temps consacré ;

Condamner la SCI de l’Eglise à verser à IDFM une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI de l’Eglise aux entiers dépens de l’instance d’appel.

5/ adressées au greffe par IDFM, intimé, le 5 janvier 2023, notifiées le 13 mars 2023 (AR appelant le 15 mars 2023 et AR CG le 16 mars 2023), correspondant à un mémoire de production d’une pièce N°4 : acte d’huissier de justice du 15 décembre 2022.

6/ adressées au greffe le 27 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 30 janvier 2023 (AR appelant le 31 janvier 2023 et AR intimé le 1er février 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Infirmer le jugement de première instance,

Fixer l’indemnité de dépossession à allouer à la SCI de l’Eglise à :

Indemnité’ principale : 112.500 euros,

Indemnités accessoires : 12.250 euros,

Soit un total de 124.750 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SCI de l’Eglise fait valoir que :

Concernant la description du bien, l’indemnisation porte sur le llot n°16, au sein des immeubles sis [Adresse 11], cadastre A n° [Cadastre 18] sur la Commune de [Localité 31]. L’immeuble est situé au coeur d’un quartier mixte (habitations et entreprises) en pleine mutation, à proximité du centre-ville et ses commerces et transports en commun, en bordure de Seine (rive gauche), et à proximité immédiate de la Ville de [Localité 22]. II s’agit de deux bâtiments indépendants très recherchés par les investisseurs. L’un est un R+2 sur cour intérieure donnant sur Ie [Adresse 5] (pour le lot n°18) et l’autre R+1 sur cave et rue (pour les lots n°2, 4, 7 et 19). Le lot dispose d’une superficie de 25 m². II s’agit d’un bon emplacement pour des logements et un local commercial d’activités dans une ville mitoyenne de [Localité 22] qui a bénéficié d’une forte transformation. Certes, des travaux de rafraîchissement pouvaient être réalisés à l’intérieur des immeubles pour les parties communes pour améliorer leur aspect, toutefois ces travaux ne présentaient pas un caractère de nécessité (l’immeuble étant en bon état) et surtout la procédure d’expropriation dirigée contre l’immeuble ne justifiait plus ces travaux. Le bon e’tat général ressort des photographies et du constat d’huissier. Concernant l’appartement constituant le lot n°16, il se situe au premier étage porte droite de l’immeuble et dispose d’une superficie de 25 m². Il est en bon e’tat d’usage et d’entretien (selon constat d’huissier). C’est à tort que le juge a estimé que l’état était dégradé, il se compose de deux pièces lumineuses en bon état général, disposant d’une vue dégagée, avec des aménagements qualitatifs dans la cuisine et plusieurs fenêtres permettant une bonne aération des pièces de vie.

Concernant la situation locative, l’appartement constituant le lot n°16, il s’agit d’un deux pièces, se situent au premier étage porte droite de l’immeuble. Le bien est libre de tout occupation, le locataire (M [V]) ayant quitté les lieux, précipitamment, en janvier /février 2021, pour s’installer en EHPAD. En réalité, il a fait un AVC, puis a installé sa résidence en EHPAD. II s’était installé dans cet appartement plus commode et plus accessible pour lui que le sien.

Concernant la situation d’urbanisme, à proximité immédiate de la Seine ; la rue [Adresse 11] comporte nombre d’immeubles de logements, un commerce (Monoprix) à proximité et des locaux d’activité. Par ailleurs, la référence vendue à 4 091 euros /m² en 2018 était un rez-de-chaussée, dont on sait que la valorisation est toujours moindre que dans les étages élevés. Cette référence, bien que reflétant davantage les prix du marché, n’est donc pas à elle seule suffisante pour une valorisation satisfaisante du prix des lots n°2, 4 et 18 expropriés. Elle est d’autant plus insuffisante que, sur des très petites surfaces inférieures à 15 m² une seule référence à la vente est proposée sur la commune de [Localité 31], le coût d’acquisition s’élevant à plus de 8 000 euros/m². Pour les petites surfaces de 18 à 20 m², seules 3 références à la vente sont disponibles sur le même site (seloqer.com), pour un prix d’acquisition hors frais de notaire compris entre 124 000 et 130 000 euros, soit entre 6 500 euros et 6 800 euros /m². Pour les petites surfaces de 24 m² et 25 m², seules deux références à la vente sont disponibles sur le même site (seloger.com), pour un prix d’acquisition hors frais de notaire respectivement de 172 800 et 179 000 euros, soit respectivement 7 200 euros/m² (pour le 24 m²) et 7 160 euros par m² (pour le 25 m²). La somme de’risoire propose’e par l’autorite’ expropriante d’un prix unitaire de 3 700 euros /m² retenu par le premier juge ne permet même pas à l’exproprie’ de racheter des biens similaires à ceux dont il a e’te’ de’posse’de’. Même à retenir la somme de 4 050 euros/m², l’indemnite’ ne serait pas suffisante. Il est donc particulièrement manifeste que les re’fe’rences sollicite’es par l’autorite’ expropriante ne sont pas pertinentes, tout comme le montant de ventes qu’elles mentionnent. A cet e’gard, l’autorite’ expropriante au regard des loyers perçus, et du montant retenu de 3400 euros/m², retient un taux de rendement de 9,5%, cela de’montre que la valeur retenue par l’autorité expropriante est en deçà de la valeur. Il a e’te’ expose’ que les re’fe’rences choisies ont finalement e’te’ e’carte’es : la de’marche est e’trange. La valeur à retenir est de 5000 euros/m².

Concernant les éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, celui- ci a e’carte’ dans son rapport les termes de comparaison de 2016 (ce qu’aurait dû faire le premier juge) et s’est concentre’ sur des petites surfaces entre 20 et 30 m² ce qui permet d’e’tablir la moyenne du prix au m² à cette date ancienne à 4 023 euros/m². Cette valeur est plus favorable que celle, de’risoire, propose’e par l’autorité expropriante, sans tenir compte toutefois :

du fait que les lots n°4 concernent des très petites surfaces, infe’rieures à 20 m², produits plus rares sur le marche’ et dont la valorisation est celle qui atteint les prix les plus e’leve’s au mètre carre’,

constater par une simple recherche sur un site internet recensant les annonces d’achat immobilier qu’une seule référence de moins de 15 m² est disponible sur le marche’ immobilier à [Localité 31], pour un prix demandé de 125 000 euros, dans un quartier plus éloigné du bord de la Seine, de la spécificité’ de l’emplacement des lots en bordure directe de la Seine et d’une piste cyclable, conférant un caractère très qualitatif au lieu et justifiant la prise en compte non pas de la moyenne des prix mais de la fourchette haute des re’fe’rences utilise’es,

du fait que les biens situe’s en e’tage e’leve’ et non au rez-de-chaussée sont mieux valorise’s, ce qui est le cas.

Les re’fe’rences sollicite’es sont donc non pertinentes tout comme le montant de vente qu’elles mentionnent qui est manifestement insuffisant. Si l’on devait toutefois s’en tenir aux re’fe’rences fournies, il apparaîtrait davantage pertinent de retenir la fourchette haute de prix situe’e, en re’alite’, entre 4 450 et 4 600 euros du m², sans qu’il soit pre’cise’ si les biens e’taient occupe’s. Le premier juge ne pouvait e’carter ces re’fe’rences en pre’tendant que le bien e’tait de’grade’. On peut de’duire des références pre’cite’es que :

Ni le montant de 3 400 euros / m² propose’ par l’autorite’ expropriante, ni celui de 3 700 euros/m² retenu ne sont pertinents,

Les re’fe’rences e’voque’es sont insuffisantes à titre de comparaison pour l’e’valuation de biens dont la qualite’ de l’emplacement, la rarete’, la superficie, et la situation en e’tage en font des biens recherche’s,

Et, surtout, aucun bien similaire à ceux exproprie’s ne pourrait être rachete’ par l’exproprié avec une indemnite’ calculée sur la base d’un tel prix unitaire, ce qui prouve bien que ce montant se situe en dehors de toute réalité’ du marche’.

Concernant les éléments de comparaison dont entend se prévaloir l’exproprié, il entend rappeler d’autres termes de re’fe’rences de la base BIENS des Notaires situe’s dans la même rue ou dans les rues adjacentes. Compte tenu des re’fe’rences issues de la base BIEN, des points forts des lots, et eu e’gard à la faible et très faible surface de ces logements (rare), et à leur bon e’tat d’usage et d’entretien, et de leur emplacement, il convient de retenir une valeur ve’nale de 5 000 euros/m² conformément à l’expertise produite ayant déjà tenu compte de la situation. S’agissant de très petites surfaces inférieures à 15 m², une seule re’fe’rence à la vente est propose’e sur la commune de [Localité 31], le coût d’acquisition s’e’levant à plus de 8 000 euros/m². Pour les petites surfaces de 18 à 20 m², seules 3 re’fe’rences à la vente sont disponibles sur le même site (seloger.com), pour un prix d’acquisition hors frais de notaire compris entre 124 000 et 130 000 euros, soit entre 6 500 euros et 6 800 euros/m². Pour les petites surfaces de 24 m² et 25 m², seules 2 re’fe’rences à la vente sont disponibles sur le même site (seloger.com), pour un prix d’acquisition hors frais de notaire respectivement de 172 800 et 179 000 euros, soit respectivement 7 200 euros/m² (pour le 24 m²) et 7 160 euros par m² (pour le 25 m²). La prise en compte d’une valeur de 5 000 euros/m², tenant compte de l’e’tat des biens, et de leur situation juridique est donc loin d’être excessive et est parfaitement justifiée. L’exproprie’ entend donc solliciter la prise en compte d’un prix au m² de 5000 euros/ m² sans abattement pour la valorisation des lots n°2, 4 et 18, se conformant à l’expertise. Il appartient, à l’autorité expropriante d’e’tablir que l’exproprié peut racheter un bien équivalent avec la somme alloue’e, la seule valeur admissible est celle du marche’. Il n’a pas e’te’ re’pondu à cet argument souleve’ en première instance. Encore une fois, l’indemnisation doit permettre l’acquisition d’un bien e’quivalent. Il appartient à l’autorité expropriante d’en justifier. La jurisprudence est inéquitable en ce qu’elle exige de l’exproprié qu’il produise des numéros de publication, peu important, un rapport d’expert près la Cour d’appel est produit et l’État (le commissaire du gouvernement) dispose des donne’es et, est le seul à en disposer.

Concernant l’absence de justification d’abattement pour occupation ni en droit ni en fait, l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement ont proposé de retenir un abattement de 20 % pour occupation. Le jugement querelle’ a suivi, sans se justifier. En principe, tel ne saurait être le cas s’agissant d’un immeuble de rapport, lequel prend sa valeur par sa rentabilite’. L’abattement pour occupation ne se justifie nullement, comme l’a au demeurant jugé le Tribunal Grande instance de Paris (jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris, chambre des expropriations, 6 fe’vrier 2012, 11100212). L’abattement pour occupation n’est justifié ni en droit, ni en fait, l’exproprié n’a pas à subir, une fois de plus, le projet de l’autorité expropriante. Or, c’est la seule nécessité de libérer le bien pour les seuls besoins de l’autorité expropriante qui justifierait cet abattement. A cet égard, nombre de commissaires de gouvernement sont revenus sur cette hypothèse de l’abattement qui est un non-sens tant pour un immeuble de rapport que pour un local commercial. En effet, si Monsieur [I] devait investir la maigre somme proposée par l’autorité expropriante, il devrait donner à bail ; pour quelle raison en droit et en fait, devrait-il dans ces circonstances subir un abattement pour occupation ‘ L’abattement constitue en re’alite’ une violation manifeste de l’article 17 de la DDHC et de l’article 1er du protocole additionnelle de la CEDH consacrant le droit de propriété comme inviolable et sacre’, l’atteinte pour inte’re’t général ne’cessitant une juste et pre’alable indemnisation. Sur ce point, peu importe encore, la jurisprudence, il appartient au juge de justifier du motif de l’abattement. Or, cet abattement pratique’ est manifestement contraire au principe de la réparation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Encore, une fois, cet abattement n’existe que parce que l’autorité expropriante devra reloger l’occupant ; cependant cette situation est sans lien avec l’exproprie’. Par ailleurs, IDFM devait justifier d’un relogement si elle demandait un abattement. C’est à tort que le jugement dont il est demandé la réformation retient un abattement pour occupation. Aucun abattement ne pouvait être retenu en droit, par le Juge, un immeuble loué trouvant sa valorisation du fait de son occupation et de sa rentabilité.

Concernant les indemnités de dépossession foncière, il convient de retenir un prix de 5.000 euros/m² pour les biens à usage de logement, pour une superficie totale de

25 m². La méthode dite par comparaison est utilisée par toutes les parties, l’indemnité de dépossession se décompose comme suit :

Indemnité principale : 5.000 euros x 25m² = 125.000 euros,

Indemnité de remploi : 13.500 euros.

Concernant les indemnités accessoires, sur la perte de loyer, le juge a omis de statuer sur ce chef de demande. Les biens étaient initialement loués ou avaient vocation à l’être et ge’ne’raient, comme en attestent les baux conclus, un revenu annuel de 7.920 euros. La SCI de l’Eglise est bien fondée à solliciter l’allocation d’une indemnite’ correspondant à un an de perte de revenus locatifs (de l’achat du bien au paiement des premiers loyers) soit 7 920 euros. L’exproprie’ doit retrouver un bien similaire afin de générer les mêmes revenus, le code général des impôts laissant un de’lai d’un an à l’exproprié pour réinvestir cette somme, soit le temps nécessaire tant aux recherches de l’achat de ce bien, que la recherche de nouveaux locataires et pour conclure les baux (C.Cass, 3eme civ, 2 juillet 2003, n° 02 -70. 110 ; Cour d’appel d’Orle’ans, chambre de l’expropriation, 10 avril 2007, n° 05/03 247). Il convient également de tenir compte de la période actuelle sur cet aspect, qui complique toutes les transactions. Il faut donc assurer à l’exproprié une juste indemnisation de son préjudice de dépossession, conformément à l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation.

Concernant la réparation du préjudice d’une prise de possession antérieure au paiement complet du prix, le fait de prendre possession sur un prix non juste (et pre’alable) est un pre’judice re’parable. (Conseil constitutionnel- décision n°2014-451 QPC du 13 fe’vrier 2015). L’indemnité doit être fixée à la somme de 15.000euros).

Concernant les troubles ge’ne’re’s par l’expropriation / l’éviction dans les conditions d’existence de l’e’vince’ et le temps consacre’, le tribunal a violé les dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation en refusant ce chef de pre’judice. L’expropriation génère des troubles dans les conditions d’existence des personnes morales et physiques, et ne’cessite’ d’y consacrer du temps, et ce, encore plus lorsque la charge de la preuve incombe à l’exproprié et que le premier juge exige d’un entrepreneur de BTP qu’il se comporte comme le ferait un juriste averti (devis. conformite’ des baux, gestion telle une entreprise du cac 40, sans tenir compte de la re’alite’ de l’expropriation). Il ne saurait ê’tre se’rieusement affirme’ qu’une proce’dure d’expropriation n’a pas d’incidence en termes, de gestion et de perte de temps non indemnise’e. Or, ce pre’judice qui est re’el doit être indemnise’. Si besoin en e’tait, de le rappeler, avant tout le travail consiste à consacrer de son temps… L’expression populaire doit faire sens : « Le temps c’est de l’argent ». Ce sont nombre d’autres dossiers, projets, qui ne seront pas ge’re’s, nombre d’heures sacrifie’es pour la gestion de cette proce’dure. En outre, sur le pre’judice moral, il convient ne’anmoins, malgre’ la jurisprudence actuelle, de faire observer que le juge de l’expropriation est la seule juridiction française à ne pas reconnaître le pre’judice moral. La Cour Europe’enne des droits de l’homme, n’exclut pas la réparation du pre’judice moral. Il serait cohe’rent d’allouer, à tout le moins, un pourcentage du montant des indemnite’s pour de’dommager ces e’le’ments. Non seulement, il est connu de tous les Conseils spe’cialise’s en droit de l’expropriation que la valorisation est moindre que celle du marché en expropriation, les seules re’fe’rences produites en attestent, mais au surplus, la douleur est elle-même nie’e et le coût de gestion e’galement : il s’agit d’une triple peine. Il est pour le moins, incompre’hensible pour un non initie’ et quoiqu’il en soit choquant pour un initie’ de voir que cette e’nergie perdue dans la cadre de cette privation brutale force’e (quand bien mê’me elle est ne’cessaire), n’est ni valorisée, ni indemnise’e. Inde’pendamment du pre’judice moral ce temps consacre’ sans aucun motif, encore une fois, l’exproprié subit l’expropriation, et devra être indemnise’ à hauteur de 15 000 euros.

La SCI de l’Eglise fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Concernant les termes de comparaison dont entend se prévaloir l’exproprié, les références pertinentes en sus de celles de 2022, qui sont les plus récentes et qui doivent être retenues, sont celles produites par le commissaire du gouvernement sur la commune de [Localité 31]. Ces références confirment les valeurs proposées à la date de la décision de première instance. La dernière référence produite en appel par le commissaire est la plus proche de la date de la décision de première instance du 9 mai 2022. Au regard de ces termes de références qui aboutissent à une moyenne de 4.500 euros/m², il convient de retenir une valeur vénale de 5.000 euros.

Concernant l’indemnité sur la prise de possession, les indemnités n’ont pas été dûment versées comme il avait été demandé sur le compte CARPA. Les fonds n’ont donc pas pu être retirés avant plusieurs mois, les fonds ayant été mis sur la SCI OPERA et non sur le compte CARPA affecté à la SCI de l’Eglise. IDFM a décidé de faire au plus simple pour elle sans se préoccuper des conséquences. Son paiement n’est pas valable.

IDFM rétorque que :

Concernant la description du bien, la parcelle originelle supportant la coproprie’te cadastrée section A n°[Cadastre 18] était d’une superficie de 450 m². Dans le cadre de l’arrêté de cessibilité (Pièce n°1), la parcelle a fait l’objet d’une division cadastrale le 24 juillet 2020 en parcelles A n°[Cadastre 2] /A n°[Cadastre 3]. La parcelle A n°[Cadastre 2] expropriée est d’une superficie de 236 m² en forme de rectangle. Ce terrain est actuellement occupé par un ensemble immobilier en copropriété en R +2 sur cave. II est à usage de logement et d’activité. L’ensemble est composé d’un bâtiment principal divisé en deux ailes avec des accès distincts. Le bâtiment et les parties communes nécessitent des travaux importants de rafraîchissement comme le reconnaît l’exproprié. Après transport sur les lieux, il a été acté que les parties communes étaient en très mauvais état. Dans son procès-verbal de transport sur les lieux (Pièce adverse n°8), le Juge de l’Expropriation a releve’ : la façade de l’immeuble est dans un e’tat médiocre d’entretien : le cre’pi recouvrant les briques est de’grade’. Les parties communes ne sont pas entretenues et très sales. » En appel, l’exproprié sollicite d’écarter sans fondement cette description qui résulte pourtant d’une constatation formelle du Juge de l’expropriation reproduite dans une décision de justice. Quant au constat d’huissier produit en cause d’appel et date du 19 juillet 2022, il n’aura pas échappé à la Cour qu’il est postérieur d’une année après la date d’appréciation de la consistance des biens au 7 mai 2021 (Pièce n°1). Or il est patent et non contesté par les parties que lors du transport sur les lieux en date du 18 juin 2021 (Pièce adverse n°8), l’appartement était en plein travaux de rénovation de manière totalement irrégulière puisque la SCI DE L’EGLISE ne détenait plus de la propriété sur ce bien depuis le 7 mai 2021. Comme l’indique le premier Juge, le bien était donc en état mixte lors du transport puisqu’une partie du bien était très dégradé et certaines parties étaient rénovées. Le lot 16 est un appartement situé au premier étage porte de droite. On y accède par l’accès situe sur le [Adresse 5]. Ce logement est composé de deux pièces. La première est un salon avec un coin cuisine en longueur. La seconde est une chambre avec une mezzanine à usage de rangement. Le lot 16 est d’une superficie de 25 m². Cette surface n’est pas contestée par l’exproprié.

Concernant la date de référence, les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance et leur consistance appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété conformément à l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, sachant toutefois que seul est pris en considération leur usage effectif à la date de référence. L’ordonnance d’expropriation a été édictée le 7 mai 2021 (Pièce n°1). Le jugement doit être confirmé en tant qu’il indique que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, la consistance des biens étant arrêtée à la date d’édiction de l’ordonnance d’expropriation ou à la date du jugement si l’ordonnance n’est pas encore intervenue. En vertu des dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Cette règle est assortie d’un certain nombre d’exceptions parmi lesquelles figure l’hypothèse de l’expropriation d’un bien situé dans une zone ou s’applique le droit de préemption conformément à l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme. En effet, dans cette hypothèse, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Le droit de préemption urbain ayant été instauré sur l’ensemble dues zones urbaines et à urbaniser du territoire de [Localité 31], il convient donc de se référer au dernier document opposable aux tiers, soit le plan local d’urbanisme révisé par une délibération du conseil de territoire de l’EPT Grand [Localité 30] Seine Bièvre le 15 décembre 2020, affichée en Préfecture le 22 de’cembre 2020. La date de référence est donc celle du 22 de’cembre 2020 et elle doit être confirmée par la cour.

Concernant la situation d’urbanisme, le bien exproprié est situé en zone UFi du PLU révisé le 15 de’cembre 2020. La zone UFi est une zone d’activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Seul un tènement industriel peut être édifié. Elle est e’galement comprise en zone inondable (couverte par un Plan de prévention des risques d’inondation) ce qui limite fortement sa constructibilité. La parcelle se situe en effet en zone violet foncé face à une zone rouge qui constitue Ia zone la plus à risque à l’exception de la zone rouge bordant la Seine, soit la zone en « aléas forts et très forts ».

Concernant la situation locative, en cause d’appel, et bien que de manière totalement contradictoire , l’exproprié sollicite une indemnité accessoire pour perte de loyers, il est soutenu que le bien serait libre au motif que le locataire aurait quitté les lieux pour s’installer en EPHAD en janvier 2021. Il est relevé que :

L’exproprié produit des quittances de loyer pour janvier et février 2021 sans toutefois produire de bail,

Le bien était occupé lors du transport sur les lieux du 1er juin 2021,

Le propriétaire ne verse au dossier aucune preuve de congé donné par le propriétaire ou son locataire.

Partant, nonobstant le prétendu départ des lieux en EPHAD du locataire comme cela est allégué, IDFM sera contraint de proposer au preneur des indemnités d’éviction et un relogement dès lors qu’il est réputé toujours occupé ce bien. Il doit donc être évalué en valeur occupée.

Concernant l’indemnité principale, dans son jugement en date du 9 mai 2022, le Juge de l’Expropriation de [Localité 28] a retenu la méthode par comparaison qui n’est contestée par aucune des parties. Il a écarté l’ensemble des termes de comparaison de l’exproprié. Le premier juge a retenu uniquement trois termes du Commissaire du gouvernement et un seul d’IDFM, pour retenir une valeur de 3 700 euros/m² pour cet appartement en valeur libre, auquel il a appliqué un abattement pour occupation de 20% pour fixer une valeur de 2 960 euros/m². Afin de définir la valeur de cet appartement sur la commune de [Localité 31], IDFM produit les termes de comparaison :

situés à proximité (rayon de 300 mètres)

pour des mutations récentes de 2016 à 2020

d’une surface comparable de 20 à 40 m².

Il ressort de cette étude, pour des cessions situées dans le même secteur géographique et particulièrement récentes, une valeur moyenne d’appartement de 3 478 euros/m² et une valeur médiane de 3 409 euros/m². Compte tenu de l’emplacement peu favorable du bien situé à proximité d’une zone d’activité et zone violet foncé du PPRI, il est proposé de retenir une valeur de 3 400 euros/m² pour ce lot. Cette valeur est relativement proche de celle du Commissaire du gouvernement de 3 700 euros/m² qui proposait en première instance cinq termes de comparaison dont deux termes communs avec IDFM. La Cour constatera la justesse de l’offre d’IDFM puisqu’un accord amiable en date du 13 juillet 2021 (Pièce n°2) a fixé à 78 000 euros l’indemnité principale pour le lot n°3 de cette coproprie’té d’une surface de 21 m² comme l’a releve’ France Domaine. Le prix au m² de ce terme de comparaison est donc de 3 700 euros/m² en valeur libre. La SCI EGLISE a acquis ce bien par un acte de vente du 9 juin 2005 (2005P05583) moyennant un prix de 47 500 euros, soit 1900 euros/m². Le bien étant actuellement occupé (aucun préavis n’étant produit), un abattement conforme à la jurisprudence en la matière de 20% doit être appliqué pour tenir compte des coûts d’éviction et de relogement que devra débourser l’expropriant. Cet abattement est également retenu par le Commissaire du gouvernement. Une référence particulièrement récente est produite, il s’agit de l’acquisition par IDFM du lot n°22 le 26 octobre 2022, libre de toute occupation, de cette même copropriété pour un prix de 3 000 euros/m² (18 m² pour 54 000 euros) (Pièce n°3). L’indemnité de dépossession en valeur occupée peut donc se calculer comme suit : 25 m² x 3.400 euros/m² x 0,8 = 68 000 euros. L’indemnité de première instance fixée à 74 000 euros, relativement proche, pourra être confirmée.

Concernant la critique par l’exproprié des termes retenus prétendument à tort par le premier juge. La partie adverse ne conteste ni la matérialité ni la réalité des termes de comparaison produits par IDFM ou le Commissaire du gouvernement. L’exproprié se contente toutefois de tous les écarter sans pourtant produire la moindre critique pertinente. Elle se borne uniquement à critiquer la valeur in fine retenue en indiquant que tous les termes de comparaison dont la surface serait supérieure à 25 m² devraient être écartés. La Cour pourra toutefois constater qu’il s’agit toujours de mutations similaires puisque les 12 termes de comparaison d’IDFM sont compris entre 22 et 40 m². L’affirmation selon laquelle les plus petites surfaces sont celles qui se valorisent le plus cher est contredite au regard des termes proposés par IDFM dès lors qu’il pourra être constaté des prix bas avec de petites surfaces et à l’inverse des valeurs plus importantes avec des surfaces supérieures à 25 m². Tout comme IDFM, le Commissaire du gouvernement a produit un grand nombre de termes avec une valeur relativement proche de celle d’IDFM. Au regard du delta de surface dans l’ensemble des termes utilisés par IDFM, ils pourront tous être retenus. En deuxième lieu, la Cour constatera que, comme en première instance, l’exproprié ne produit strictement aucun terme de comparaison. L’exproprié se borne uniquement à produire des extraits du site « se loger.com » ou d’agences immobilières qui n’ont évidemment aucune force probante. Ces annonces ne constituent ni des références ni des termes relevant de mutations. Aucun terme de comparaison n’est donc communiqué. Or, comme le rappellent systématiquement la Cour de cassation et les Chambres de Cours d’appel, seuls les termes de comparaison accompagnés soit d’un acte de vente soit des références de publication peuvent être retenus et permettent que le principe du contradictoire soit respecté. (CA Paris, Pole 4-chambre 7, 20 mai 2021, n° 20/04460). Ainsi, les mutations des bases BIEN ou PERVAL des notaires, mais également les extraits d’agences immobilières produits, doivent être écartés. Il convient de rappeler que le Juge de l’Expropriation ne peut se fonder sur des estimations, même celle d’un expert judiciaire tant que celui-ci ne produit pas des termes de comparaison avec des références de publication pour s’assurer de la matérialité de ces ventes. Ces simples offres ou annonces immobilières devront donc être automatiquement écartées. En troisième lieu, quant aux 12 références mentionnées pour une prétendue valeur de 4 064 euros/m² à 6 375 euros/m², on ne peut appréhender la source de ces informations sous forme de tableau. Eu égard à la jurisprudence constante citée ci- avant, il appartient à l’exproprié de produire l’acte de vente ou la référence de publication étant rappelé que toute production issue de la base « Biens » des notaires ou « Etalab » est rigoureusement exclue sans accompagner le terme d’une référence de publication. Par ailleurs, il convient de s’apercevoir d’une contradiction manifeste dans les propos de l’exproprié puisqu’il est cité un nombre important de références qui sont légèrement éloignées de la surface de 25 m², soit dans la même proportion qu’IDFM alors que les termes d’IDFM sont pourtant combattus sur cet unique motif. Ces références pourront être écartées dès lors qu’il est impossible pour IDFM ou le Commissaire du gouvernement de vérifier leur existence. En quatrième lieu et contrairement à ce qu’indique l’exproprié, 3 400 euros/m² n’est pas une somme dérisoire mais un montant quasi-équivalent et moyen au regard des acquisition déjà réalisées par IDFM dans cette copropriété (Pièces n°2 et 3). En cinquième lieu, concernant le rapport d’expert âgé de plus de deux années, puisque l’expert indique s’être rendu sur place le 7 juillet 2020. On ne saisit ainsi pas les raisons qui n’ont pas conduit l’exproprié à le produire plus tôt (il a été produit dans les ultimes conclusions de première instance). En tout état de cause, ce prestataire indique s’être fait communiquer un seul acte de vente et, au surplus, sans avoir pu visiter le moindre logement, ce qui demeure le comble pour un expert immobilier Concernant l’indemnité’ extravagante proposée de 6 000 euros/m² par ce prestataire privé pour le lot exproprié, force est de constater qu’il s’agit des termes déjà produits par l’exproprié dans les présentes écritures qui ne comportent aucune référence de publication et qui n’ont strictement aucune pertinence pour l’objet du litige. La Cour constatera la carence de l’exproprié durant tout le long de la procédure de première instance et désormais d’appel, pour étayer un rapport prétendument d’expertise », à produire la moindre référence exploitable.

Concernant la charge de la preuve, cette argumentation est inopérante au regard de la jurisprudence habituelle des Cours d’appel et de la Cour de cassation qui rappellent que les actes de vente n’ont pas à être produits, afin de s’assurer de la matérialité de la vente et pour permettre justement à l’expropriant d’en prendre connaissance et de vérifier leur existence, il convient a minima de produire les références de publications et non de simples adresses dans un tableau Excel. Force est de constater qu’en près de trois années de procédure, aucune démarche en ce sens n’a été faite par l’exproprié et son « expert immobilier ». En sixième et dernier lieu, l’exproprié rejette l’abattement pour occupation de 20% pourtant conforme à la jurisprudence de la Cour en la matière dès lors que le bien est occupé et que l’expropriant aura la charge de l’éviction de l’occupant. La SCI se borne à alléguer que cet abattement ne serait pas applicable en présence d’un immeuble de rapport. C’est tout à fait exact lorsque le bien exproprié concerne un immeuble de rapport, en précisant toutefois qu’un abattement pour vente en bloc est bien applicable et retenu systématiquement par la jurisprudence mais seulement pour 10%. Force est de constater qu’aucun immeuble de rapport n’est en cause puisqu’il s’agit de l’expropriation d’un lot de copropriété. Comme le reconnaît la partie adverse qui change une nouvelle fois d’argumentation dans le corps de ses écritures, le bien était effectivement loué à la date de l’ordonnance d’expropriation. Le bien doit donc être évalué en état occupé comme le reconnaît l’exproprié lui-même. Dès lors, sa valeur est nécessairement inférieure à un bien en valeur libre puisque le nouveau propriétaire ne pourra en jouir ou en disposer librement. Dans le cadre d’une cession libre, ce bien aurait la même décote pour un acquéreur lambda. IDFM va être conduit à reloger et payer le déménagement des locataires.

La Cour applique classiquement cet abattement de 20% pour des biens d’habitation en état occupé. IDFM aura donc nécessairement la charge de cette éviction et de ce relogement. L’abattement de 20% conforme à Ia jurisprudence est donc tout à fait légitime et d’ailleurs retenu par le Commissaire du gouvernement et conforme à la jurisprudence de la Cour.

Concernant l’indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de 7 800 euros. L’indemnité’ fixée à 8 400 euros par le premier juge, relativement proche, pourra être confirmée.

Concernant l’indemnité pour perte de loyers, contrairement à ce qu’indique l’exproprié, le premier juge n’a pas omis de statuer sur ce chef de demande dès lors qu’il indique en page 9 de son jugement que « les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés » et, au terme de son dispositif, a rejeté toutes les autres demandes des parties. IDFM ne conteste pas le principe de cette indemnité accessoire communément admise lorsqu’il existe des baux en cours lors de l’édiction de l’ordonnance d’expropriation. Cependant, force est de constater que l’exproprié ne justifie pas d’un bail en cours à la date du 7 mai 2021. De plus, la SCI DE L’EGLlSE indique que le locataire serait parti et qu’elle ne percevrait plus de loyer. De deux choses l’une, soit le bien était effectivement occupé à la date d’appréciation de la consistance des biens, soit le 7 mai 2021, soit il ne l’était pas. Par ailleurs, le seul départ temporaire du locataire n’empêche nullement de le priver de ces droits sur ce logement si aucune des parties n’a notifié un préavis. Si un bail pour le montant allégué de 660 euros/ mois ou 7 920 euros/an, en vigueur à la date de l’ordonnance d’expropriation, était effectivement produit, un délai de six mois sera toutefois retenu contrairement à ce que fait valoir l’exproprié sollicitant un délai d’un an. Si la Cour de cassation a reconnu que ce type de préjudice était indemnisable (le temps nécessaire pour rechercher de nouveaux locaux similaires), elle n’a jamais fixé strictement le temps nécessaire à la réparation du préjudice qui dépend tant de la jurisprudence des chambres d’expropriation de Cour d’appel que des preuves rapportées par l’exproprié pour indiquer les difficultés qu’il aurait à trouver un nouveau bien similaire. Les Cours d’appel de Paris et Versailles fixent généralement la durée pour la réparation de ce préjudice de six mois à un an. II est sollicité que ce montant soit limité à six mois, compte tenu de la nature du bien exproprie’. La Cour d’appel de Versailles estime ainsi que ce préjudice sera justement indemnisé en retenant une durée de six mois de loyers, qui représente le délai minimum pour accomplir toutes les formalités nécessaires à la recherche et l’acquisition d’un bien correspondant à celui perdu et à la recherche et l’installation d’un locataire dans les lieux » (CA Versailles, 4e ch. expropriations, 5 février 2019, n° 17/01705, CA Versailles, 28 juin 2016, n° 15/02726 – CA Versailles, 26 janvier 2016, n° 14/03509, CA Versailles, 4e ch. expropriations, 10 décembre 2019, n° 18/06304).

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastre’e A n°[Cadastre 2], seule concerne’e par l’expropriation, re’sulte d’une division intervenue le 24 juillet 2020. La parcelle mère, cadastre’e A n°[Cadastre 18] située à [Localité 31] a fait en effet l’objet d’une division en deux nouvelles parcelles, (A n°[Cadastre 2] et A n°[Cadastre 3]). La parcelle A n°[Cadastre 2] objet de l’emprise pre’sente une configuration sensiblement rectangulaire, pour une superficie de 236 m². Le bâti – ensemble en copropriété’ – est divise’ en deux ailes et dispose de deux accès distincts : l’un depuis l’immeuble R+2 situe’ [Adresse 5], l’autre sur une cour donnant au [Adresse 11] (R+1). Il est situe’ dans la partie Nord de [Localité 31], près la limite d'[Localité 29], au sein d’une zone dominante d’activite’ et à proximite’ imme’diate de Seine, il est en façade sur un axe fre’quente’, il est en e’tat exte’rieur et inte’rieur moyen à me’diocre et est d’usage mixte de logements et d’activite’. Le bâtiment est accessible depuis le [Adresse 5]. Il est composé des lots suivants :

Lot n°16 : studio d’une surface de 25 m², situe’ au premier e’tage porte droite, auquel on accède par le [Adresse 5]. Le bien est compose’ d’une salle d’eau et d’un salon avec un coin cuisine et d’une chambre avec une mezzanine à usage de rangement. Il dispose d’un chauffage électrique, de double vitrage, et est en cours de rénovation lors du transport sur les lieux.

Concernant la situation locative : le bien est libre d’occupation, locataire ayant quitte’ de son propre chef les lieux en fe’vrier 2021, selon les propres indications du propriétaire – soit antérieurement à la date de l’ordonnance d’expropriation, date à laquelle s’appre’cie la consistance du bien et notamment sa situation locative.

Concernant la date de référence, En vertu de l’article L322-2 du Code l’expropriation pour cause d’utilite’ publique : « les biens sont estime’s à la date de la de’cision de première instance, toutefois et sous re’serve de l’application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, sera seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête pre’vue à l’article L1 ou, dans le cas pre’vu à l’article L [Cadastre 3]-4, un an avant la de’claration d’utilite’ publique. ».Toutefois, l’article L 213-6 du Code de l’urbanisme pre’cise que « lorsqu’un bien soumis au droit de pre’emption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilite’ publique, la date de re’fe’rence pre’vue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilite’ publique est celle pre’vue à l’article L 213-4 », soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus re’cent des actes rendant public, approuvant, re’visant ou modifiant le plan local d’urbanisme et de’limitant la zone dans « laquelle est situe’ le bien ». Le bien exproprié est soumis au droit de pre’emption urbain. Le PLU de [Localité 31] vu pour approbation en Conseil Territorial de l’EPT Grand-[Localité 30] Seine Bie’vre le 15 de’cembre 2020 et été affiche’ en Pre’fecture le 22 de’cembre 2020. Par conse’quent la date de re’fe’rence est celle du 22 de’cembre 2020.

Concernant la situation d’urbanisme, la parcelle A n°[Cadastre 2] est situe’e en zone UFi à la date de re’fe’rence, soit un secteur à vocation e’conomique, sauf les activite’s commerciales. Les secteurs indice’s « i », situe’s en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d’inondation.

Concernant la situation géographique de l’immeuble partiellement exproprié, la partie appelante fait e’tat du « tre’s bon » emplacement » de l’immeuble « pour habitation et activite’ » – mettant notamment l’accent sur la vue sur la Seine. L’autorité expropriante décrit au contraire dans ses e’crits de première instance un emplacement peu favorable à proximite’ d’une zone d’activite’.Or, la se’lection de termes de comparaisons dans un rayon e’troit autour de l’emplacement conside’re’ permet de trancher de la manière la plus objective possible ce de’saccord releve’ dans les appre’ciations respectives des parties, concernant ce point. C’est ce que s’attachera à nouveau à faire le commissaire du gouvernement plus loin dans ses conclusions d’appel. S’agissant de l’emplacement avec vue sur Seine, cet e’le’ment incontestable de plus-value (dont ne be’ne’ficie au demeurant pas l’appartement exproprie’, puisque celui-ci donne sur cour) se trouve contre-balance’ par la situation beaucoup moins favorable de l’immeuble en façade d’une voie de circulation dense, la D 152, dite [Adresse 5], avec les nuisances sonores qui en de’coulent.

Concernant l’état d’entretien de l’immeuble, exte’rieurement, la construction R + 2 du [Adresse 5] apparaît partiellement de’grade’e (au niveau de jonction avec l’immeuble contigu du [Adresse 11]. Celle du [Adresse 11] pre’sente pour sa part un état moyen et un faible standing. Les parties communes ne’cessitent quant à elles un rafraîchissement, ce que reconnaît au demeurant la propriétaire elle-même.

Concernant l’état d’entretien de l’appartement, lors de la visite sur place du 01/06/2021 en pre’sence du premier juge, il a e’te’ releve’ des travaux d’embellissement (peinture) en cours, à l’inte’rieur de l’appartement exproprie’. Conformément aux dispositions de l’article L322-1 du -code de l’expropriation, ces ame’liorations – re’alise’es poste’rieurement à l’ouverture de l’enquête publique – ne donnent lieu à aucune indemnite’. ll sera donc retenu un e’tat « standard » pour l’appartement.

Concernant les termes de comparaison fournis par l’exproprie’ en appel, une partie des re’fe’rences fournies par l’appelante au titre des appartements consiste en de simples offres de vente extraites du site « seloger.com. Or, seules des mutations effectives permettent d’appre’hender la re’alite’ du marche’ immobilier local. Ces offres immobilières ne peuvent dons être retenues en l’e’tat.

Concernant les douze mutations cite’es, l’absence des re’fe’rences de publication ne permet pas au commissaire du gouvernement de proce’der à leur examen de’taille’ et d’en analyser la pertinence. Il rappelle à cet e’gard que l’article L107 B du Livre des proce’dures fiscales e’nonce notamment que « toute personne physique faisant l’objet d’une proce’dure d’expropriation » ou d’une proce’dure de contrôle portant sur la valeur d’un bien immobilier ou faisant e’tat de la ne’cessite’ d’e’valuer la valeur ve’nale d’un bien immobilier en tant que vendeur ou acque’reur potentiel de ce bien ou pour la de’termination de l’assiette de l’impôt de solidarite’ sur la fortune ou des droits de mutation à titre gratuit ainsi que pour Ie calcul du montant des aides personnelles au logement peut obtenir, par voie e’lectronique communication des e’le’ments d’information relatifs aux mutations à titre one’reux de biens immobiliers comparables intervenues dans un pe’rime’tre et pendant une pe’riode de’termine’e et qui sont utiles à la seule appre’ciation de la valeur ve’naIe du bien concerne’ ». L’article 1 du de’cret n°2013-718 du 2 août 2013 a cre’e’ en outre les articles R107-B1 et R107- B2, lesquels apportent toutes les pre’cisions ne’cessaires quant à l’accès et l’utilisation du service PATRIM. En outre, depuis le 1er mai 2017, tous les particuliers peuvent acce’der à ce service en ligne PATRIM. Le pre’tendu de’se’quilibre entre les parties dans l’accès aux informations immobilières n’est donc plus un argument recevable, ce d’autant plus dans le cadre d’un contentieux avec représentation d’avocat obligatoire, tel que celui de l’expropriation depuis le 1er janvier 2020 (art R. 311-9 CECUP).

Concernant les re’fe’rences du commissaire du gouvernement en appel, les termes de comparaison actualise’s du commissaire du gouvernement consistent en des mutations de moins de 4 ans à la date du jugement, portant sur des appartements de superficie infe’rieure à 30 m², situés dans des immeubles anciens et dans un rayon de 300 m autour du bien exproprie’. Le prix moyen ressortant des 5 références libres (1 à 5) situe’es dans le même secteur géographique de la commune que les appartements exproprie’s est de 5 097 euros/m². Le prix me’dian est de 5.164 euros/m². La valeur propose’e par le commissaire du gouvernement pour l’appartement de la SCI de l’Eglise est de 4.500 euros/m² libre. Cette valeur tient compte :

du faible standing et de l’e’tat d’entretien exte’rieur moyen à médiocre de l’immeuble partiellement inclus dans le périmètre, de l’ope’ration,

de sa façade directe sur une voie de circulation bruyante, ce qui n’est pas le cas des termes de comparaison et relativise par ailleurs le facteur de plus-value que repre’sente sa situation en bordure de Seine,

de l’absence de cave attache’e au lot exproprie’.

Concernant l’indemnité de dépossession, elle doit donc être fixée à la somme de124.750 euros, se décomposant comme suit :

Indemnité’ principale : 112.500 euros,

Indemnités accessoires : 12.250 euros.

Concernant les indemnités accessoires, l’indemnite’ pour perte de revenus locatifs, s’agissant de l’expropriation d’un bien libre d’occupation à la date de l’ordonnance d’expropriation est indemnise’ comme tel par le commissaire du gouvernement (le locataire est parti de son propre chef en fe’vrier 2021, selon la proprie’taire), il ne sera pas pre’vu d’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Concernant l’indemnite’ pour prise de possession « ante’rieure au paiement du prix», il re’sulte des dispositions combine’es des articles L231-1 et R311-25 du code de l’expropriation que la prise de possession du bien exproprie’, en cas d’appel du jugement fixant l’indemnité, est subordonne’e au paiement par l’expropriant de la totalite’ de la somme fixe’e par le premier juge. Dès lors, sauf pour l’exproprie’e appelante à apporter la preuve que cette condition légale n’aurait pas été respectée par l’expropriant au cas particulier, le préjudice par elle invoque’ ne pre’sente pas de caractère certain, au sens des dispositions de l’article L321-1 du code de l’expropriation.

Concernant l’indemnité’ pour le temps consacre’, l’article 700 du code de procédure civile permet à la partie expropriée d’obtenir la condamnation de la partie tenue au paiement des dépens à lui payer une somme déterminée par le juge au titre des frais qu’elle a exposé dans l’instance et qui ne sont pas compris dans les de’pens de celle-ci. Sont visés, par exemple, les honoraires d’avocat, les frais de de’placement ou encore la rémuneration d’un expert amiable. Le juge fixe le montant de cette indemnite’ en tenant compte de l’équité. C’est ainsi qu’en première instance, la SCl de l’EGLlSE s’est vue octroyer une somme forfaitaire de 3.000 euros au titre desdits « frais irrépétibles ». Le coût financier, pour la partie exproprie’e, du déroulement de la procédure a donc bien été pris en compte par le premier juge, par le biais de ce poste indemnitaire.

Concernant le préjudice moral/psychologique également invoque’ par la partie appelante, ce dernier n’est pas indemnisable en matière d’expropriation, seul le préjudice matériel étant susceptible de réparation.

SUR CE, LA COUR

– Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 30 juin 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI de l’Eglise du 30 septembre 2022, d’IDFM du 23 décembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 27 décembre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les pièces nouvelles adressées hors délai le 28 mars 2023 par la SCI de l’Eglise sont de pure réplique à celles d’IDFM et sont donc recevables.

La pièce nouvelle adressée hors délai par IDFM le 5 janvier 2023 est de pure réplique à la SCI de l’Eglise et est donc recevable.

– Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SCI l’Eglise porte sur le montant de l’indemnité de dépossession.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’expropriation la date du 22 décembre 2020 correspondant à la publication en prefecture de l’approbation en Conseil Territorial de l’EPT Grand [Localité 30] Seine Bièvre .

La SCI de l’Eglise n’a pas conclu sur ce point; IDFM et le commissaire du gouvernement retiennent la même date que le premier juge.

En application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu la date d’affichage en préfecture du 22 décembre 2020 du PLU de [Localité 31] vu pour approbation en conseil territorial de l’EPT Grand [Localité 30] Seine Bièvre le 15 décembre 2020.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date la parcelle A numéro [Cadastre 2] est située en zone Ufi, secteurs à vocation économique, sauf activités commerciales.

Les secteurs indices et « i », situés en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d’inondation.

IDFM souligne que seul un tènement industriel peut être édifiée, que la parcelle se situe en zone inondable couverte par un plan de prévention des risques d’inondation ce qui limite fortement sa constructibilité, que la parcelle se situe en zone violet foncé , qu’en face est une zone rouge qui constitue la zone la plus à risque, exception de la zone rouge bordant la Seine, soit la zone en « aléas forts et très forts ».

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle cadastrée A numéro [Cadastre 2], seule concernée par l’expropriation, résultant d’une division parcellaire intervenue le 24 juillet 2020, la parcelle mère, cadastrée A numéro[Cadastre 18]9 à [Localité 31] ayant fait l’objet d’une division en deux nouvelles parcelles, A numéro [Cadastre 2] et A numéro [Cadastre 3].

La parcelle A numéro [Cadastre 2] objet de l’emprise présente une configuration sensiblement rectangulaire, pour une superficie de 236 m².

Le bâti – ensemble en copropriété-est divisé en deux et dispose de deux accès distincts, l’un depuis l’immeuble R+2 situé [Adresse 5], l’autre sur une cour donnant au [Adresse 11] (R+1).

Celui-ci situé dans la partie Nord de [Localité 31], près d'[Localité 29], au sein d’une zone dominante d’ activité et à proximité immédiate de la Seine, et en façade sur un axe fréquenté (D 152-[Adresse 5]).

En état extérieur et intérieur moyen à médiocre, il est à usage mixte de logements et d’activités.

La SCI de l’Eglise souligne le très bon emplacement pour des logements et activités, l’immeuble étant situé au c’ur d’un quartier mixte (habitation et entreprise) en pleine mutation, à proximité du centre-ville, de ses commerces et transports en commun, en bordure de Seine (Rive Gauche), à proximité de la Ville de Paris et qu’il s’agit de deux bâtiments indépendants très recherchés par les investisseurs.

Elle reconnaît que certes, des travaux de rafraîchissement pouvaient être réalisés à l’intérieur des immeubles dans les parties communes pour améliorer leur aspect, que toutefois ces travaux ne présentaient pas un caractère de nécessité (immeuble étant en bon état) et que surtout la procédure d’expropriation dirigée contre l’immeuble ne justifiait plus ces travaux.

Elle indique que le bon état général ressort des photographies du constat de huissier.

Elle considère que c’est à tort que le premier juge a estimé l’état dégradé alors qu’il est en bon état d’usage d’entretien.

IDFM considère que le bâtiment et les parties communes nécessitent des travaux importants de rafraîchissement et dans le procès-verbal de transport sur les lieux le premier juge a relevé : « la face de l’immeuble est dans un état médiocre d’entretien : le crépi recouvrant les briques est dégradé. Les parties communes sont pas entretenues et très sales. » ; il ajoute que le constat de huissier est daté du 19 juillet 2022 et est postérieur à la date d’appréciation de la consistance des biens en 7 mai 2021 ; qu’il est patent que lors du transport sur les lieux du premier juin 2021, que les appartements étaient en plein travaux de rénovation de manière totalement irrégulière puisque la SCI l’Eglise ne détenait plus la propriété sur ce bien depuis le 7 mai 2021.

Le commissaire du gouvernement qui produit des photographies indique que le lot numéro 16 était en cours de rénovation (peinture), lors du transport sur les lieux.

Il ressort du transport sur les lieux du premier juin 2021 que la façade de l’immeuble était dans un état médiocre d’entretien, que le crépi recouvre les briquets est dégradé, que les parties communes ne sont entretenues et que l’appartement est dans un état variable, étant en cours de rénovation et que certains murs présentent des traces de saleté, tandis que d’autres revêtements sont parfaitement neufs et qu’il en est de même pour les plafonds ; ils souligne que le parquet, n’est pas entretenu et comprend de nombreuses traces.

L’évaluation du bien devant se faire à la date du jugement du 9 mai 2022, il convient de retenir les constatations du procès-verbal de transport du premier juin 2021, et non les constatations faites par huissier en date du 19 juillet 2022, qui correspondent à un logement rénové, les améliorations postérieures à la date de l’ordonnance d’expropriation étaient exclues en application de l’article L 322-1 alinéa 2 du code de l’expropriation..

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 9 mai 2022.

– Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

La surface du bien évalué de 25 m² n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le premier juge indique que le bien est libre d’occupation, le locataire ayant quitté les lieux en février 2021, mais indique s’agissant des caractéristiques que l’évaluation est en situation occupée et il a appliqué un abattement de 20% pour occupation.

La SCI de l’église indique que le bien est libre de toute occupation, le locataire M. [V] ayant quitté les lieux, précipitamment janvier/février 2021, pour s’installer en EPHAD.

IDFM rétorque que l’exproprié produit des quittances pour janvier et février 2021, mais pas de bail, que le bien était occupé lors du transport sur les lieux et qu’il n’est versé aucune preuve du congé.

Le commissaire du gouvernement conclut que le bien est libre d’occupation, le locataire ayant quitté de son propre chef les lieux en février 2021 selon les indications du propriétaire soit antérieurement à la date de l’ordonnance d’expropriation.

La SCI EGLISE produit en appel les quittances de départ de M. [V].

En conséquence, à la date de l’ordonnance de l’expropration du 23 décembre 2021, le bien était libre.

Il convient donc de fixer l’indemnité de dépossession en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

4° Sur les références des parties

Le premier juge indique que le bien est libre de toute occupation, le locataire ayant quitté les lieux en février 2021 ; cependant, après examen des termes de références proposées par les parties aboutissant à une moyenne de 4243,75 euros/m² en valeur libre, en retenant les éléments de plus-value et de moins-value du bien, plus particulièrement d’un appartement dans un état dégradé, il a revu la moyenne à la baisse à 3700 euros/m² et il a appliqué un abattement pour occupation de 20 %.

L’appelant, la SCI de l’Eglise revendique une valeur de 5000 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de la SCI de l’Eglise

Elle propose trois références à la vente pour des petites surfaces de 18 à 20 m² sur le site (seloger.com), pour un prix d’acquisition frais de notaire compris entre 6500 euros et 6800 euros/m² (capture d’écran du site agence Immo Tan du 14 septembre 2021), et pour les petites surfaces de 24 m² 25 m², des références à la vente sur le même site pour un prix d’acquisition de 7200 euros/m² pour le 24 m² et de 7160 euros pour le 25 m².

Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.

Ces annonces seront donc écartées.

Elle propose des références issues d’un rapport d’expertise ADEM (pièce numéro 1):

La SCI opéra se réfère ensuite à un rapport d’expertise ADEM (pièce numéro un) correspondant à des références récentes de cessions de logement dans un rayon de 100 m² pour une surface de moins de 35 m² : source : base biens notaires IDF :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

T1

16 décembre 2021

[Adresse 12]

29

152’000

5421

T2

18 janvier 2021

[Adresse 4]

24

110’000

4583

T3

21 mai 2021

[Adresse 20]

39

163’000

4179

T4

7 décembre 2020

[Adresse 7]

33

152’000

5241

T5

11 mai 2020

[Adresse 13]

25

151’855

6074

T6

12 mars 2020

[Adresse 9]

32

145’100

4534

T7

26 février 2020

[Adresse 10]

19

90’000

4736

T8

22 janvier 2020

[Adresse 24]

16

102’000

6375

T9

6 janvier 2020

[Adresse 23]

20

100’000

5000

T10

20 novembre 2019

[Adresse 6]

31

126’000

4064

T11

premier octobre 2019

[Adresse 15]

29

135’000

4655

T12

5 septembre 2019

[Adresse 12]

26

145’000

5576

Moyenne

5021

Cependant, la SCI OPERA produit des références émanant de la base BIEN ; ces informations communiquées par la SCI de l’Eglise ne permettent cependant pas de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence cités et de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; il appartenait à la SCI EGLISE pour obtenir ces actes de vente de saisir l’administration fiscale en vertu de l’article L135 B du livre des procédures fiscale ou d’utiliser les dispositions de la loi N°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance ; les expropriés peuvent en effet obtenir gratuitement auprès de l’administration fiscale en application des dispositions de l’article L 135 du livre des procédures fiscales, sur simple demande et sans restriction aux termes de la loi, la communication des éléments d’informations en sa possession, nécessaires à l’appréciation de la valeur de leur bien ; en outre, l’article L 112 A du livre des procédures fiscales suite à la loi N° 2018’727 du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance (article 13) prévoit qu’afin de concourir à la transparence du marché foncier immobilier, l’administration fiscale rend librement accessible au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des 5 dernières années ; un décret en conseil d’État précise les modalités d’application de cet article ; par coordination, la réserve prévue à l’article L 107 B du livre des procédures fiscales prévoyant l’accès par les personnes physiques aux informations relatives aux ventes immobilières (Patrim usager) est supprimée ; les premiers à seizième alinéas de l’article 135 B sont supprimés.

Ces termes seront donc écartés, même si certaines paraissent correspondre à celles du commissaire du gouvernement en appel qui seront étudiées ci après, puisque les surfaces et les valeurs diffèrent.

b) Les références d’IDFM

Elle produit 12 termes de référence situés à proximité (rayon de 300 mètres), pour des mutations de 2016 à 2020, d’une surface de 20 à 40 m² avec les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface habitable/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

date construction

I1

CG 7

2 septembre 2020

[Adresse 14]

24

75’000

3125

1925

I2

30 avril 2020

[Adresse 15]

37

150’000

4054

1900

I3

CG6

28 juin 2018

[Adresse 14]

22

90’000

4091

1925

I4

13 décembre 2017

[Adresse 21]

36

133’000

3694

1903

I5

24 octobre 2017

[Adresse 6]

40

130’000

3250

–

I6

13 octobre 2017

[Adresse 8]

27

90’000

3333

1914

I7

8 juin 2017

[Adresse 7]

38

13 2000

3457

1890

I8

27 janvier 2017

[Adresse 17]

37

124’000

3320

1914

I9

23 septembre 2016

[Adresse 17]

36

110’000

3024

1914

I10

12 mai 2016

[Adresse 19]

29

98’000

3379

1990

I11

25 mars 2016

[Adresse 17]

32

110’000

3438

1914

I12

10 février 2016

[Adresse 25]

35

125’000

3571

1900

Moyenne

3478

Médiane

3409

Les termes T1 et T3 étant en valeur occupée selon le commissaire du gouvernement seront écartés.

Les références I 9 10 11 et 12 datant de plus de 5 ans seront écartées.

Les références I4, 5, 6 , 7 et 8 datant de prés de cinq ans sont trop anciennes et seront donc écartées.

Les autres références comparables en consistance et localisation seront retenues.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose des mutations de moins de quatre ans du jugement, portant sur les appartements de superficie inférieure à 30 m², situées dans des immeubles anciens et dans un rayon de 300 m autour du bien exproprié avec les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface carrez

Prix en euros

Prix en euros/m²

CG1

13 avril 2022

[Adresse 12]

25,90

153’000

5907

CG2

16 décembre 2021

[Adresse 12]

28,98

157’000

5417

CG3

8 juin 2020

[Adresse 19]

26,53

137’000

5164

CG4

1° octobre 2019

[Adresse 15]

29,40

135’000

4591

CG5

21 décembre 2018

[Adresse 7]

[Adresse 11]

28,02

123’500

4407

CG6

28 juin 2018

[Adresse 14]

24,35

90’000

3696

CG7

2 septembre 2020

[Adresse 14]

24,08

75’000

3114

médiane

5164

moyenne

des références libres

1 à 5

5097

moyenne des références occupées 6 et 7

3405

Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 4500 euros/m² en valeur libre, tenant compte du fait de son état d’entretien extérieur moyen à médiocre de l’immeuble partiellement inclus dans le périmètre de l’opération, la façade directe et bruyante, ce qui n’est pas le cas des termes de comparaison, et relativise fortement le facteur de plus-value que représente la situation de Seine et de l’absence de cave attachée lots exproprié.

Il convient de retenir uniquement les termes en valeur libre CG1 à CG5 et d’écarter les termes CG 6 et CG 7 en valeur occupée, le bien exproprié étant évalué en valeur libre.

Les références retenues par la cour correspondent à une moyenne de :

4054 (termes IDFM) + 5907 +5417+ 5164+4591+4407 (termes du commissaire du gouvernement)=4923 euros/m² en valeur libre.

Le facteur de plus value est la localisation en bord de Seine.

Les facteurs de moins value sont :

‘entretien extérieur moyen à médiocre

‘circulation bruyante

‘absence de cave

Il convient en conséquence de retenir les facteurs de moins-value étant plus importants que le facteur de plus-value, une valeur de 4500 euros/m² libre.

L’indemnité principale de :

25 m² X 4500 euros/m²= 112’500 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

– Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : 97’500 x 10% = 9750 euros

soit un total de 12’150 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° indemnité pour perte de revenus locatifs

La SCI de l’Eglise indique que le premier juge a omis de statuer sur ce chef de demande ; elle indique que les biens étaient initialement loués ou avaient vocation à l’ être comme en attestent les baux conclus pour des revenus annuels de 7920 euros somme qu’elle réclame.

IDFM rétorque que le premier juge a statué sur cette demande et que l’exproprié ne justifie pas d’un bail en cours à la date du 7 mai 2021.

Le commissaire du gouvernement indique que le bien était libre d’occupation à la date de l’ordonnance d’expropriation et qu’il n’y a donc pas prévoir d’indemnité pour perte de revenus locatifs.

La SCI de l’Eglise ne justifie pas d’un bail en cours à la date de l’ordonnance d’expropriation du 7 mai 2021 et elle reconnaît que le bien est libre de toute occupation, le locataire ayant quitté les lieux précipitamment en janvier/février 2021.

En conséquence, le bien étant libre à la date de expropriation du 7 mai 2021, il convient de débouter la SCI de l’Eglise de sa demande d’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs.

3° indemnité liée à la prise de possession antérieure paiement complet du prix

La SCI l’Eglise demande une indemnité de 15’000 euros au titre de la prise de possession antérieure au paiement complet du prix, en indiquant que le Conseil constitutionnel dans une décision 2014-451 QPC du 13 février 2015 a indiqué : « considérant qu’en tout état cause, l’indemnisation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation ; que, par suite, lorsque l’indemnité définitivement fixée excède la fraction de l’indemnité fixée par le juge de 1ère instance qui a été versé à l’exproprié lors de la prise de possession du bien, L’exproprié doit pouvoir obtenir la réparation du préjudice résultant de l’absence de perception de l’intégralité de l’indemnité d’expropriation lors de la prise de possession.’

Cependant, le code de l’expropriation prévoit que les jugements rendus par la juridiction d’expropriation ne sont pas suspensifs et que l’expropriant peut prendre possession des biens dans le délai d’un mois après paiement des indemnités conformément aux articles L231-1 et R311-25 du code de l’expropriation.

En conséquence, la SCI l’Eglise ne apportant pa la preuve que cette condition légale n’a pas été respectée, sera déboutée de ce chef.

4° indemnité pour trouble généré par l’expropriation/éviction dans les conditions de licence de l’évincée le temps consacré

La SCI de l’Eglise sollicite une indemnité de 15’000 euros pour trouble et temps consacrée à la procédure d’expropriation.

Cependant, le Conseil constitutionnel a jugé que l’exclusion de la réparation du préjudice moral par le juge expropriation est conforme aux droits et libertés garanties par la constitution (21 janvier 2011, numéro 2010-87 QPC).

En outre, la SCI de l’Eglise sollicite cette indemnité pour les nombreux entretiens avec geofit, la gestion du dossier, la communication des éléments aux administrations, le temps passé sur le transport, aux audiences, le temps passé, le contact des entreprises pour les devis et les recherches locaux qui correspondent aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI de l’Eglise sera donc déboutée de ce chef.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné IDFM à payer à la SCI de l’Eglise la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter IDFM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros à la SCI de l’ Eglise.

– Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

IDFM perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par Île-de-France mobilités(IDFM) à la SCI de l’Eglise au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 11](entrée au [Adresse 5]) à[Localité 31]) (lot numéro 7 de l’immeuble en copropriété), sur la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 2] à la somme de 124’750 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

‘indemnité principale : 112’500 euros

‘indemnité de remploi : 12’250 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions.

Déboute la SCI de l’Eglise de sa demande d’indemnité pour perte de loyers pour la somme de 7920 euros ;

Déboute la SCI l’Eglise pour sa demande au titre de l’indemnité liée à la prise de possession antérieure au paiement complet du prix pour un montant de 15’000 euros ;

Déboute la SCI de l’Eglise de sa demande d’indemnité pour trouble générés par l’expropriation / éviction dans les conditions d’existence et temps consacré pour un montant de 15’000 euros ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute IDFM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne IDFM à payer à la SCI de l’Eglise la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne IDFM aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT