8 juin 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
21/21260

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 08 JUIN 2023

(n° , 33 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21260 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEY5Z

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 21/00004

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE BUROSUD

[Adresse 5]

[Localité 21]

représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substitué par Me Jean-Pierre WEISS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0382

INTIMÉS

ÉTABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITÉS (IDFM)

[Adresse 10]

[Localité 21]/France

représentée par Me Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482

substituée à l’audience par Me Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 25]

représentée par Madame [S] [D], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre de l’aménagement d’une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 30] et de [Localité 26] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d’ouvrage, une enquête parcellaire a été menée du 2 au 19 décembre 2019.

Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « T Zen 5 » a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique au profit du Syndicat des transports d’Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d’une voie de bus.

Au terme d’un arrêté préfectoral du 22 novembre 2021, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation du projet « T Zen 5 » et situés sur la ville de [Localité 30] ont été déclarés cessibles au profit de IDFM, parmi lesquelles la parcelle cadastrée CG n°[Cadastre 15] d’une superficie de 796 m².

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 décembre 2021 (Pièce 1).

La parcelle cadastrée CG n°[Cadastre 15] est située en zone UFi, zone affectée à l’accueil d’activités économiques excluant l’habitat nouveau. Il s’agit d’une parcelle issue d’une division en date du 27 juillet 2021 de la parcelle originelle CG n°[Cadastre 8] d’une surface totale de 18.452 m². Cette parcelle est en nature de terrain.

Est notamment concerné par l’opération le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BUROSUD (SDC Burosud), en tant que propriétaire du terrain situé sis [Adresse 12]), sur la parcelle cadastrée CG n°[Cadastre 15].

Faute d’accord sur l’indemnisation, IDFM a saisi le juge de l’expropriation de Créteil par un mémoire daté du 23 décembre 2020 et reçu par le greffe le 4 janvier 2021.

Par un jugement du 19 octobre 2021, après transport sur les lieux le 23 mars 2021, le juge de l’expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 23 mars 2021 ;

Fixé la date de référence au 22 décembre 2020 ;

Retenu la méthode d’évaluation globale par comparaison ;

Retenu une valeur unitaire de 252 euros/m² ;

Retenu un abattement de 30% pour encombrement et inconstructibilité ;

Fixé l’indemnité due par IDFM au SDC Burosud, au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 12]) à la somme de 355.795,30 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

140.892 euros au titre de l’indemnité principale,

15.089 euros au titre de l’indemnité de remploi,

199.814,30 euros HT au titre de l’indemnité pour reconstitution de clôture et de réaménagement du site ;

Rejeté les autres demandes indemnitaires du SDC Burosud, ainsi que sa demande visant à voir condamner l’autorité expropriante aux intérêts au taux légal ;

Condamné IDFM à payer au SDC Burosud la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné IDFM aux dépens de l’instance ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

Le SDC Burosud a interjeté appel du jugement le 9 décembre 2021 sur la valeur unitaire du terrain, les indemnités accessoires à lui revenir et le versement d’intérêts de retard au taux légal.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 8 mars 2022 par le SDC Burosud, notifiées le 8 mars 2022 (AR intimé le 10 mars 2022 et AR CG vierge), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer le SDC Burosud représenté par Me [U] [B] ès qualité d’administrateur judiciaire provisoire désigné par ordonnance du 25 juin 2019, mission prorogée par ordonnance du 25 juin 2021, recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

Réformer en toutes ses dispositions (sauf en ce qu’il a retenu l’indemnité pour reconstitution de la clôture et réaménagement du site, hormis en ce qui concerne la réinstallation du compteur Veolia, sauf à préciser que la somme correspondante de 199.814,30 euros s’entend HT, et condamné l’autorité expropriante aux dépens, toutes choses qui seront confirmées) le jugement dont appel, rendu le 19 octobre 2021 ;

Statuant à nouveau,

Fixer, en l’état, et sauf à parfaire, à la somme de 1.074.777,16 euros sauf à parfaire, l’indemnité globale de dépossession due au SDC Burosud, se décomposant comme suit :

Indemnité principale de dépossession : 310.000 euros,

Indemnité de remploi : 32.000 euros,

Reconstitution de la clôture et du portail et réaménagement du site et reconstitution des espaces verts et équipements divers : 249.777,16 euros,

Réparation du préjudice lié à l’interruption d’activité du fait des travaux : 150.000 euros sauf à parfaire,

Réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site : 300.000 euros sauf à parfaire ;

Condamner en conséquence IDFM à verser ladite somme de 1.041.777,16 euros sauf à parfaire, outre l’intérêt au taux légal à compter du dépôt du premier mémoire de première instance (soit le 10 juin 2021), au bénéfice du SDC Burosud ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de IDFM ;

Condamner IDFM à verser au bénéfice du SDC Burosud au visa de l’article 700 du code de procédure civile :

La somme de 15.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

La somme de 20.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens.

2/ déposées au greffe le 24 août 2022 par le SDC Burosud, notifiées le 7 septembre 2022 (AR intimé le 12 septembre 2022 et AR CG le 9 septembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer le SDC Burosud représenté par Me [U] [B] ès qualités d’administrateur judiciaire provisoire désigné par ordonnance du 25 juin 2019, mission prorogée par ordonnance du 25 juin 2021, recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

Réformer en toutes ses dispositions (sauf en ce qu’il a retenu l’indemnité pour reconstitution de la clôture et réaménagement du site, hormis en ce qui concerne la réinstallation du compteur Veolia, sauf à préciser que la somme correspondante de 199.814,30 euros s’entend HT, et condamné l’autorité expropriante aux dépens, toutes choses qui seront confirmées) le jugement dont appel, rendu le 19 octobre 2021 ;

Statuant à nouveau,

Fixer, en l’état, et sauf à parfaire, à la somme de 1.074.777,16 euros sauf à parfaire, l’indemnité globale de dépossession due au SDC Burosud, se décomposant comme suit :

Indemnité principale de dépossession : 310.000 euros,

Indemnité de remploi : 32.000 euros,

Reconstitution de la clôture et du portail et réaménagement du site et reconstitution des espaces verts et équipements divers : 249.777,16 euros,

Réparation du préjudice lié à l’interruption d’activité du fait des travaux : 150.000 euros sauf à parfaire,

Réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site : 300.000 euros sauf à parfaire ;

Condamner en conséquence IDFM à verser ladite somme de 1.041.777,16 euros sauf à parfaire, outre l’intérêt au taux légal à compter du dépôt du premier mémoire de première instance (soit le 10 juin 2021), au bénéfice du SDC Burosud ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de IDFM ;

Condamner IDFM à verser au bénéfice du SDC Burosud au visa de l’article 700 du code de procédure civile :

La somme de 15.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

La somme de 20.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens.

3/ déposées au greffe le 15 décembre 2022 par le SDC Burosud, notifiées le 15 décembre 2022 (AR intimé le 16 décembre 2022 et AR CG le 19 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer le SDC Burosud désormais représenté par son syndic, la société Ami [Localité 21], elle-même représentée par son Président, recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

Réformer en toutes ses dispositions (sauf en ce qu’il a retenu l’indemnité pour reconstitution de la clôture et réaménagement du site, hormis en ce qui concerne la réinstallation du compteur Veolia, sauf à préciser que la somme correspondante de 199.814,30 euros s’entend HT, et condamné l’autorité expropriante aux dépens, toutes choses qui seront confirmées) le jugement dont appel, rendu le 19 octobre 2021 ;

Statuant à nouveau,

Fixer, en l’état, et sauf à parfaire, à la somme de 2.212.777,16 euros sauf à parfaire, l’indemnité globale de dépossession due au SDC Burosud, se décomposant comme suit :

Indemnité principale de dépossession : 310.000 euros,

Indemnité de remploi : 32.000 euros,

Frais de réaménagement de la clôture et du portail et de réaménagement du site et de reconstitution (partielle) des espaces verts : 249.777,16 euros ;

Préjudice lié à la réduction de surfaces des espaces verts, suivant les analyses de M. [C] : 270.000 euros ;

Réparation du préjudice lié à l’interruption d’activité du fait des travaux : 150.000 euros sauf à parfaire,

Réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site : 1.200.000 euros sauf à parfaire,

Frais de modification de l’état descriptif de division, suivant devis de Me [K] versé aux débats : 1.000 euros ;

Condamner en conséquence IDFM à verser ladite somme de 2.212.777,16 euros sauf à parfaire, outre l’intérêt au taux légal à compter du dépôt du premier mémoire de première instance (soit le 10 juin 2021), au bénéfice du SDC Burosud ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de IDFM ;

Condamner IDFM à verser au bénéfice du SDC Burosud au visa de l’article 700 du code de procédure civile :

La somme de 15.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

La somme de 20.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens.

4/ déposées au greffe le 16 février 2023 par le SDC Burosud, notifiées le 16 février 2023 (AR intimé le 20 février 2023 et AR CG le 20 février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer le SDC Burosud désormais représenté par son syndic, la société Ami [Localité 21], elle-même représentée par son Président, recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

Réformer en toutes ses dispositions (sauf en ce qu’il a retenu l’indemnité pour reconstitution de la clôture et réaménagement du site, hormis en ce qui concerne la réinstallation du compteur Veolia, sauf à préciser que la somme correspondante de 199.814,30 euros s’entend HT, et condamné l’autorité expropriante aux dépens, toutes choses qui seront confirmées) le jugement dont appel, rendu le 19 octobre 2021 ;

Statuant à nouveau,

Fixer, en l’état, et sauf à parfaire, à la somme de 2.212.777,16 euros sauf à parfaire, l’indemnité globale de dépossession due au SDC Burosud, se décomposant comme suit :

Indemnité principale de dépossession : 310.000 euros,

Indemnité de remploi : 32.000 euros,

Frais de réaménagement de la clôture et du portail et de réaménagement du site et de reconstitution (partielle) des espaces verts : 249.777,16 euros ;

Préjudice lié à la réduction de surfaces des espaces verts, suivant les analyses de M. [C] : 270.000 euros ;

Réparation du préjudice lié à l’interruption d’activité du fait des travaux : 150.000 euros sauf à parfaire,

Réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site : 1.200.000 euros sauf à parfaire,

Frais de modification de l’état descriptif de division, suivant devis de Me [K] versé aux débats : 1.000 euros ;

Condamner en conséquence IDFM à verser ladite somme de 2.212.777,16 euros sauf à parfaire, outre l’intérêt au taux légal à compter du dépôt du premier mémoire de première instance (soit le 10 juin 2021), au bénéfice du SDC Burosud ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de IDFM ;

Condamner IDFM à verser au bénéfice du SDC Burosud au visa de l’article 700 du code de procédure civile :

La somme de 15.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

La somme de 20.000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens.

5/ adressées au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 24 mai 2022, notifiées le 30 mai 2022 (AR appelant le 1er juin 2022 et AR CG le 2 juin 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 octobre 2021 (RG 21/00004) en tant qu’il a rejeté les demandes relatives à l’indemnité pour préjudice tenant à la perte d’exploitation le temps des travaux, indemnité pour perte substantielle de surfaces d’espaces vertes et dégradation de la qualité de la vie, à la condamnation de IDFM aux intérêts au taux légal à compter du mémoire de première instance ;

Recevoir IDFM dans son appel incident ;

Infirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 octobre 2021 (RG 21/00004) en tant qu’il a fixé l’indemnité principale à 140.892 euros, l’indemnité de remploi à 15.089 euros, l’indemnité pour reconstitution de clôture et réaménagement du site à 199.814,30 euros ;

Fixer à 307.764 euros l’indemnité d’expropriation due au SDC Burosud pour la dépossession de la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 15] (ex. emprise de 796 m² du bien cadastré section CG n°[Cadastre 8]) sis [Adresse 11], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 127.360 euros,

Indemnité de remploi : 13.736 euros,

Indemnité pour réaménagement de la clôture et du portail, réaménagement du site et reconstitution des espaces verts : 166.668 euros ;

Débouter le SDC Burosud de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et notamment les indemnités pour préjudice tenant à la perte d’exploitation le temps des travaux, indemnité pour dégradation de la qualité de vie des occupants du site et dégradation des conditions d’exploitation du site, à la condamnation de IDFM aux intérêts au taux légal à compter du mémoire de première instance ;

Condamner le SDC Burosud à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le SDC Burosud aux entiers dépens de l’instance d’appel.

6/ adressées au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 22 décembre 2022, notifiées le 23 décembre 2022 (AR appelant le 28 décembre 2022 et AR CG le 28 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

À titre liminaire,

Déclarer irrecevables les conclusions de l’appelant déposes le 15 décembre 2022 en tant qu’elles sollicitent des demandes nouvelles relatives aux « préjudice lié à la réduction de surfaces des espaces verts, suivant les analyses de M. [C] : 270.000 euros / Réparation du préjudice lié à l’interruption d’activité du fait des travaux : 150.000 euros sauf à parfaire / Réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site : 1.200.000 euros sauf à parfaire / Frais de modification de l’état descriptif de division, suivant devis de Me [K] versé aux débats : 1.000 euros » ;

Déclarer irrecevables les moyens nouveaux figurant dans les conclusions de l’appelant déposées le 15 décembre 2022 en tant qu’elles ne constituent pas de pure réplique aux arguments de IDFM et dès lors qu’elles ont été produites plus de trois mois après la notification du mémoire d’intimé et d’appelant incident ;

Déclarer irrecevables les pièces n°32 et 33 dès lors qu’elles ont été produites plus de trois mois après le dépôt de la déclaration d’appel et qu’il n’existe aucun motif ayant empêché l’appelant de les produire précédemment (note actualisée de l’expert qui avait déjà été mandaté et devis d’un notaire de mars 2022 pour corroborer une demande nouvelle) ;

En tout état de cause,

Confirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 octobre 2021 (RG 21/00004) en tant qu’il a rejeté les demandes relatives à l’indemnité pour préjudice tenant à la perte d’exploitation le temps des travaux, indemnité pour perte substantielle de surfaces d’espaces vertes et dégradation de la qualité de la vie, à la condamnation de IDFM aux intérêts au taux légal à compter du mémoire de première instance ;

Recevoir IDFM dans son appel incident ;

Infirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 octobre 2021 (RG 21/00004) en tant qu’il a fixé l’indemnité principale à 140.892 euros, l’indemnité de remploi à 15.089 euros, l’indemnité pour reconstitution de clôture et réaménagement du site à 199.814,30 euros ;

Fixer à 307.764 euros l’indemnité d’expropriation due au SDC Burosud pour la dépossession de la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 15] (ex. emprise de 796 m² du bien cadastré section CG n°[Cadastre 8]) sis [Adresse 11], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 127.360 euros,

Indemnité de remploi : 13.736 euros,

Indemnité pour réaménagement de la clôture et du portail, réaménagement du site et reconstitution des espaces verts : 166.668 euros ;

Débouter le SDC Burosud de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et notamment les indemnités pour préjudice tenant à la perte d’exploitation le temps des travaux, indemnité pour dégradation de la qualité de vie des occupants du site et dégradation des conditions d’exploitation du site, à la condamnation de IDFM aux intérêts au taux légal à compter du mémoire de première instance ;

Condamner le SDC Burosud à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le SDC Burosud aux entiers dépens de l’instance d’appel.

7/ adressées au greffe le 23 mai 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 30 mai 2022 (AR appelant le 31 mai 2022 et AR intimé le 1er juin 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Fixer à la somme de 364.551 euros l’indemnité d’éviction due au SDC Burosud pour la dépossession de la parcelle cadastrée CG n°[Cadastre 15], décomposée comme suit :

148.852 euros au titre de l’indemnité principale (796 m² × 267 euros/m² × 70%),

15.885 euros au titre de l’indemnité de remploi,

199.814 euros au titre de l’indemnité pour reconstitution de clôture et réaménagement du site.

8/ adressées au greffe le 27 janvier 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 30 janvier 2023 (AR appelant le 02 février 2023 et AR intimé le 1er février 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

À titre liminaire, déclarer l’irrecevabilité du mémoire de la partie appelante déposé le 15 décembre 2022 ;

Fixer à la somme de 364.551 euros l’indemnité d’éviction due au SDC Burosud pour la dépossession de la parcelle cadastrée CG n°[Cadastre 15], décomposée comme suit :

148.852 euros au titre de l’indemnité principale (796 m² × 267 euros/m² × 70%),

15.885 euros au titre de l’indemnité de remploi,

199.814 euros au titre de l’indemnité pour reconstitution de clôture et réaménagement du site.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Le SDC Burosud fait valoir que :

Concernant la mission de Me [U] [B], celui-ci a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du SDC Burosud, suivant ordonnance sur requête rendue le 25 juin 2019 prorogée le 25 juin 2020 et le 23 juin 2021.

Il ressort des analyses de l’expert M. [C], que le bien exproprié est dans une situation favorable, dans un secteur à vocation économique, desservi par grands axes routiers, bus et métro. Le bien est situé en zone UFi. La date de référence retenue est le 25 février 2020. L’expropriation de la parcelle correspond à une emprise partielle.

Il résulte des différents rapports de l’expert M. [C] que doivent être retenus un prix unitaire de 550 euros/m² et un abattement de 30% pour encombrement et inconstructibilité (Pièces 3A, 5A, 7A), soit une indemnité principale de 308.000 euros arrondie à 310.000 euros.

Concernant les termes de comparaison produits par M. [C] dans ses rapports successifs, leur réalité ne saurait être contesté puisqu’ils proviennent de la base de données gouvernementale Etalab Immobilier, ou bien de la base notariale BIEN, que sont produites des captures d’écran des mutations (Pièce 6A), et que les références de publication des mutations sont finalement listées dans les conclusions d’appel de l’exproprié. Ainsi, même sans la production des actes eux-mêmes, tous les termes de comparaison fournis par M. [C] dans ses trois rapports ont pleine valeur probante.

Les termes de comparaison produits par l’autorité expropriante en première instance ne sont pas pertinents, notamment car ils concernent des parcelles déjà construites et omettent de souligner certaines caractéristiques propres à diminuer la valeur des références (pollution, dépendance du domaine public ferroviaire). Les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement sont invérifiables puisqu’il n’a pas versé aux débats les actes notariés correspondants et inexploitables en raison de leur grande disparité.

Les termes de comparaison produits par M. [C] sont parfaitement pertinents peu important qu’il ait été mandaté par l’exproprié, celui-ci étant soumis au respect des obligations déontologiques. De plus, la valeur unitaire de 550 euros/m² correspond à la moyenne arithmétique des termes de comparaison proposés. Aussi, l’autorité expropriante ne retient que les références aux valeurs les plus basses alors même que toutes ses références sont situées en zone inondable, ce qui n’est pas le cas du bien exproprié. À l’évidence, l’autorité expropriante a elle-même, dans ses propres termes de comparaison, volontairement occulté les références les plus élevées.

Concernant les termes de comparaison produits par M. [C] et écartés par lepremier juge, il convient de préciser que les références présentent un faible encombrement par rapport à la surface totale des terrains considérés, sauf s’agissant de la première référence produite. Dès lors, il convient de retenir la totalité des références proposées par M. [C] et d’écarter toutes autres.

Concernant l’indemnité de remploi, M. [C] propose de l’estimer à 10% du montant de l’indemnité principale, soit 31.000 euros. Sinon, méthode de calcul orthodoxe, l’indemnité de remploi s’établit à 32.000 euros (20% × 5.000 euros + l5% × 10.000 euros + 10% × 295.000 euros).

Concernant l’indemnité pour frais de rétablissement de la clôture des accès et de réaménagement en vue de la reconstitution des fonctionnalités existantes, sont fournis plusieurs devis correspondant à la liste des postes de dépenses à prévoir dressée par l’architecte DPLG M. [O] (Pièce 8A), pour un montant global de 249.777,16 euros :

Montant des travaux de réaménagement et de reconstitution (Pièce 16A) = 215.959,20 euros TTC,

Honoraire pour la phase d’études et appel d’offres (Pièce 9A) = 3.000 euros TTC,

Honoraire pour le suivi des travaux (Pièce 9A) = 5% HT du montant des travaux, soit 10.797,96 euros TTC,

Frais de réinstallation des parkings supprimés (Pièce 15A) = 10.020 euros TTC,

La pose du nouveau compteur d’eau par Veolia, non prévu au devis, peut être estimée à la somme de 10.000 euros TTC. À toutes fins, il est souligné que le total ainsi illustré est très proche de celui qui résulte du devis de la société SD COM (Pièce 4A), si l’on y ajoute les éléments qui y ont été omis, suivant l’analyse de M. [O] (Pièce 8A). Les critiques à ces devis sont formulées par l’autorité expropriante en des termes totalement vagues, dénués de toute consistance, et sans aucun justificatif concret, cette dernière se bornant à considérer certains prix « un peu cher » ou « un peu élevé ». S’agissant de la clôture, le devis doit tenir compte de la très bonne qualité de celle-ci qui doit être ainsi être restitué selon une qualité comparable, d’où un devis élevé. L’autorité expropriante se prévaut d’une contre-expertise réalisée par son maître d”uvre, lequel a visiblement reçu des instructions pour diminuer les prix des devis. S’agissant de la critique concernant la motorisation du second portail, cette prestation est tellement modeste qu’elle n’a pas été chiffrée, ni reprise dans les descriptifs détaillés, de sorte qu’elle soit présente ou pas, le prix, à l’évidence, ne changerait pas pour autant. S’agissant de la critique concernant le muret de protection pour le bassin de rétention des eaux pluviales, cette installation est bien incluse dans le périmètre du réaménagement. S’agissant de la critique concernant les travaux de VRD, l’expropriation entraine la nécessité de réaménager la partie de terrain contiguë subsistant, pour rétablir les fonctions de la partie retranchée. Le devis de la société SD COM est donc parfaitement sincère. Ces éléments sont appuyés par les nouveaux éléments fournis (Pièces 10A, 11A, 12A, 13A, 14A et 15A).

Concernant le préjudice tenant à la perte d’exploitation le temps des travaux, c’est bien le syndicat des copropriétaires, gestionnaire des parties communes, qui va subir directement les conséquences de cette interruption, en particulier s’agissant du contrecoup financier de ladite interruption. Quant au montant de la demande, il constitue une estimation raisonnable, et par là incontestable, du préjudice subi à cet égard par le syndicat des copropriétaires, à savoir 150.000 euros.

Concernant le préjudice tenant à la perte substantielle de surfaces d’espaces verts et à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site et à la dégradation des conditions d’exploitation du site, les réaménagements imposés par le retranchement de l’emprise expropriée vont entraîner la suppression d’une grande partie des espaces verts du site et contribuer à l’artificialisation des sols. Surtout, les marges de circulation sont en effet calculées au plus juste, et, au-delà des accidents qui sont à craindre, les camions vont man’uvrer plus lentement, pollueront plus ; les rotations elles-mêmes vont ralentir, et, au total, les conditions d’exploitation du site vont se dégrader, perdant grandement en fluidité et en réactivité, réduisant la rentabilité du site. Il s’agit là d’un préjudice permanent, qui ne constitue en rien un préjudice moral, et qui, au regard des éléments versés aux débats, ne saurait être évalué à une somme inférieure à 300.000 euros sauf à parfaire.

Concernant l’application d’intérêts au taux légal, les dispositions de nature réglementaire du code de l’expropriation contreviennent à d’autres dispositions de nature législatives, singulièrement l’article 1231-7 alinéa 1er du code civil, qui doit ainsi prévaloir. Ainsi, les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du dépôt du premier mémoire en première instance, soit le 10 juin 2021, avec toutes conséquences de droit, s’agissant d’un jugement exécutoire de plein droit, soit dit au visa de l’article L.313-1 du code monétaire et financier.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, pour faire valoir les droits qui lui ont été judiciairement confiés, le SDC Burosud a exposé des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il convient de réformer le jugement en condamnant IDFM à lui verser la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance. S’agissant des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, le SDC Burosud est bien fondé à solliciter qu’il lui soit alloué la somme de 20.000 euros.

Le SDC Burosud fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Suivant assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 2022 (Pièce 31A), la société Ami [Localité 21] a été désignée en qualité de syndic à compter du 11 avril 2022 pour une durée de 18 mois et l’assemblée a pris acte de la fin de la mission judiciaire d’administrateur provisoire du syndicat assurée par Me [U] [B].

En cause d’appel, l’autorité expropriante ajoute trois références très anciennes, dont deux empruntées au commissaire du gouvernement. De même, la proposition du commissaire du gouvernement reste dénuée de pertinence, malgré le changement de méthodologie, au regard de l’ancienneté des références.

S’agissant des frais de déplacement des cinq places de parking (Pièce 15A), il faut rappeler, comme l’a relevé le premier juge, la nécessité de ce déplacement pour permettre la rotation des camions après retranchement de la bande de terrain expropriée.

S’agissant du préjudice tenant à la perte substantielle de surfaces d’espaces verts et à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site et à la dégradation des conditions d’exploitation du site, le préjudice est subi par la collectivité des copropriétaires dont les intérêts sont, légalement, représentés par le SDC Burosud. Le SDC Burosud est donc parfaitement recevable à solliciter la prise en compte de ce préjudice dans l’indemnité de dépossession, sans qu’un tiers ne doive être appelé à la procédure.

Le SDC Burosud fait valoir dans un troisième jeu de conclusions que :

Concernant le caractère probant des termes de référence proposés par M. [C] dans la note complémentaire du 12 décembre 2022 (Pièce 32A), M. [C] critique les éléments de comparaisons fournis par l’autorité’ expropriante, qui ne peuvent être retenus car ils ne sont pas pertinents, notamment en termes de surface comparable. Ce rapport démontre le sérieux du travail fourni par l’expert M. [C] qui répond à toutes les critiques de l’expropriante. Les termes de comparaison transmis par l’exproprié sont totalement pertinents et n’encourent pas les reproches qui lui sont faits, et doivent être pris en considération.

Concernant le préjudice tenant à la perte substantielle de surfaces d’espaces verts et à la dégradation de la qualité’ de vie des occupants du site et la dégradation des conditions d’exploitation du site, il s’agit d’un préjudice permanent qui, dans les précédentes écritures du concluant, au regard des éléments versés aux débats, ne pouvait être évalué à une somme inférieure à 300.000 euros, sauf à parfaire. Il résulte des analyses de M. [C] (Pièce 32A), qu’en réalité, ce préjudice résultant des dégradations des conditions d’exploitation du site (qui se traduira par la nécessité d’engager un salarié à plein temps) s’établit à la somme de 1.000.000 euros. Le syndicat reprend l’ensemble de l’analyse de M. [C]. Les sommes constituant la mesure des préjudices relatifs à la dégradation des conditions d’exploitation du site (1.000.000 euros), et à la réduction des espaces verts (270.000 euros) doivent être modifiées en conséquence.

Concernant le préjudice tenant à la nécessité de modifier l’état descriptif de division, le retranchement de la parcelle expropriée va modifier la consistance des parties communes de la copropriété, et il convient de prendre en considération, à cet égard, les frais qui seront exposés par le syndicat des copropriétaires pour faire modifier l’état descriptif de division. Il est verse aux débats le devis, établi à cet effet, de Maitre [K], notaire à [Localité 29] (Pièce 33A), qui fait état d’une somme de 1.000 euros.

La SDC Burosud fait valoir dans un quatrième jeu de conclusions que :

Concernant la recevabilité du mémoire d’appelant et des pièces complémentaires de l’appelant du 15 décembre 2022, l’expropriante et le commissaire du gouvernement demandent que ce mémoire soit déclaré irrecevable, aux motifs qu’il a été déposé après le délai de trois mois pour conclure, délai imparti par l’article R.311-26 du code de l’expropriation et que selon une jurisprudence constante, la réponse à l’appelant incident doit être nécessairement une pure réplique à l’appel incident et elle ne peut formuler ni demandes nouvelles, ni moyens nouveaux. Sauf que, à l’évidence, les dispositions spéciales applicables à l’appel en matière de fixation des indemnités d’expropriation ne sont pas exclusives des textes plus généraux relatifs à l’appel et à la procédure d’appel, sauf s’il y est expressément dérogé par le code de l’expropriation. L’article R.311-29 du code de l’expropriation renvoie aux articles 899 à 972 du code de procédure civile. Mais, il convient d’ajouter que, sont aussi applicables les dispositions du titre XVI du livre 1er du code de procédure civile, soit les articles 542 à 570 relatives à l’appel comme voie ordinaire de recours. Il résulte de ces textes que, indubitablement en vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile, les parties doivent certes présenter « dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond », sauf à voir déclarer irrecevables les prétentions ultérieures. Ces dispositions n’interdisent en rien aux parties de présenter des moyens nouveaux et ce jusqu’à la clôture de l’instruction ainsi qu’il est confirmé dans la jurisprudence. (Cassation avis 130005, CA [Localité 27] 20/03622). S’agissant des pièces, force est de conclure que si les moyens nouveaux peuvent être produits en appel jusqu’à la clôture de l’instruction il en va de même nécessairement des pièces qui seraient présentées à l’appui de ces moyens nouveaux. Enfin, il résulte encore des textes et principes énoncés que dès lors que les prétentions sur le fond ont été formulées dès le premier mémoire, aucun texte ne saurait venir proscrire de modifier le chiffrage desdites prétentions dès lors que les moyens nouveaux permettent, le cas échéant, d’en rehausser le montant. Contrairement à ce que prétendent le commissaire du gouvernement et IDFM, les développements contenus dans le mémoire du 15 décembre 2022 ne sont pas des prétentions nouvelles puisqu’ils se rattachent à la demande de réparation du préjudice subi par le syndicat exproprié et de surcroit, déjà présent dans les conclusions de première instance dudit syndicat, le montant de l’indemnité principale a été réhaussé au vue du rapport complémentaire établi par M. [C], constituant, tout au plus un moyen nouveau. C’est la même chose s’agissant de la prétendue demande nouvelle concernant la réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site et la dégradation des conditions d’exploitation du site, dont le quantum a été porté à 1.200.000 euros. La solution est encore la même au regard de la demande relative aux « frais de modification de l’état descriptif de division suivant devis de Maître [K], versé aux débats pour 1.000 euros », même si cette demande n’est pas présente dans les conclusions de première instance, ni dans celles régularisées, en cause d’appel, à la date du 24 août 2022, elle se rattache nécessairement à la demande de réparation du préjudice subi par le syndicat exproprié du fait de l’expropriation. Le mémoire du 15 décembre 2022 ainsi que les pièces complémentaires doivent être déclarés recevables.

Concernant le préjudice tenant à la perte substantielle de surfaces d’espaces verts et à la dégradation de la qualité’ de vie des occupants du site et la dégradation des conditions d’exploitation du site, il se traduit par une dépréciation de la valeur du foncier qui peut donc être invoquée par le SDC Burosud même s’il n’est pas exploitant des locaux. Par ailleurs, l’autorité expropriante conteste, en vain car vérifiable, le calcul des surfaces. La végétalisation du toit est la seule solution permettant la reconstitution des espaces verts faute d’espace au sol disponible après retranchement de la partie expropriée. Contrairement à ce qu’énonce le commissaire du gouvernement, la perte des espaces verts est la conséquence directe de la procédure d’expropriation, les espaces verts étant directement implantés sur la partie expropriée.

IDFM rétorque que :

Concernant la localisation du bien, la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 15] est située entre la [Adresse 22].

Concernant la consistance et l’état du bien, la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 8] d’une superficie de 18.452 m² a été divisée pour y prélever la parcelle nouvellement créée CG n°[Cadastre 15] correspondant à une emprise de 796 m² de forme rectangulaire le long de la [Adresse 22]. Le bien est en nature de terrain.

Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l’expropriation et L.213-4 du code de l’urbanisme que celle-ci doit en l’espèce être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d’urbanisme de Grand-[Localité 28] Seine Bièvre.

Concernant les caractéristiques juridiques et la situation locative, le bien exproprié est situé en zone UFi, laquelle est une zone d’activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Elle est également comprise en zone inondable, dans la deuxième zone la plus à risque, ce qui limite fortement sa constructibilité. Le transport sur les lieux a permis de déterminer que l’emprise expropriée ne nécessitait pas une éviction du preneur à bail. Le bien sera donc évalué en valeur libre d’occupation.

Concernant l’indemnité principale, la moyenne des huit titres de comparaison produits s’établit à 141 euros/m². La cour d’appel a déjà rappelé que des terrains encombrés de construction méritent l’application d’un abattement (20/09140). Or, en l’espèce, il convient de soulever le caractère extrêmement bâti de la parcelle originelle CG n°[Cadastre 8]. Son inconstructibilité se démontre en tout état de cause par sa forme longitudinale dont la largeur ne peut accueillir aucune construction. Partant, compte tenu du zonage en UFi, du caractère inondable de cette zone mixte avec locaux d’activité à proximité et de la présence d’un emplacement réservé, il est proposé de retenir une valeur de 160 euros/m² pour ce terrain. L’indemnité de dépossession peut donc se calculer comme suit : 796 m² × 160 euros/m² = 127.360 euros.

S’agissant des critiques formulées par l’appelante et par l’expert mandaté par elle, la jurisprudence rappelle de manière constante que la simple mention des références de publication des actes cités à titre de termes de comparaison satisfait aux exigences du principe du contradictoire (16-01805, 17/15009). La parcelle CI n°[Cadastre 7] est intégralement non bâtie. L’exproprié ne produit aucun terme de comparaison exploitable de terrain nu puisque toutes les références produites concernent des terrains bâtis. Le premier juge a donc justement écarté ces références. Les sites Google Maps et du cadastre n’ont d’utilité que si on se place à la même date que l’acte de mutation et ne peuvent démontrer si les références contestées étaient bien des terrains nus à la date de leur vente.

Concernant l’indemnité de remploi, elle est calculée selon la jurisprudence habituelle (20% jusqu’à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros) soit 13.736 euros.

Concernant l’indemnité pour réaménagement de la clôture et du portail, réaménagement du site et reconstitution des espaces verts, la production d’un unique devis, par nature non contradictoire, ne permet pas de d’assurer de la sincérité du tiers rédacteur mandaté spécifiquement et exclusivement par l’exproprié. Lemaitre d”uvre du projet « T Zen 5 » a réalisé une contre-expertise (Pièce 2I). Les travaux souhaités ne sont pas remis en cause à l’exception de deux arbres. En revanche, la majorité des coûts des travaux a été surévaluée. Au regard des derniers éléments produits par l’exproprié, IDFM consent à rehausser le montant de ce poste de préjudice à 166.668 euros TTC. Le prétendu préjudice relatif au « frais de pose du nouveau compteur d’eau » doit à nouveau être écarté, dès lors qu’il n’est corroboré par aucun élément, ni en première instance, ni en appel. Il doit en être de même pour les « frais de réinstallation des parkings supprimés ».

Concernant l’indemnité pour préjudice tenant à la perte d’exploitation le temps des travaux, cette demande n’est assortie de strictement aucune justification ou précision permettant d’apprécier son bien fondé, tant son principe que le quantum de ce préjudice allégué. En tout état de cause, cette demande est purement irrecevable dans le cadre d’une fixation judiciaire d’une indemnité pour dépossession. Ce préjudice, s’il devait être subi, le serait par un locataire tiers à la procédure, et non par le SDC Burosud qui n’est que le propriétaire de la parcelle expropriée.

Concernant l’indemnité pour perte substantielle de surfaces d’espaces verts et dégradation de la qualité de vie des occupants du site et la dégradation des conditions d’exploitation du site, l’exproprié ne produit strictement aucun devis pour corroborer ses demandes. De plus, la jurisprudence des chambres de l’expropriation qui indique que lorsqu’un terrain a reçu la qualification de terrain à bâtir, aucune indemnité n’est due pour la perte d’arbres (65-70.021, Evry 13/00200, Evry 19/00065, CA Paris 20/08627). Enfin, seule la perte d’arbres remarquables peut être éventuellement indemnisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Aussi, une telle indemnisation ferait double emploi avec la demande accessoire de replantation d’arbres. Concernant le risque d’interruption totale de la circulation publique mentionnée par l’exproprié, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un préjudice distinct de la procédure d’expropriation et qu’elle se répare – si elle est avérée en cas de préjudice anormal et spécial – devant le juge administratif pour rupture de l’égalité devant les charges publiques. Le premier juge a d’ailleurs, à raison, assimilé cette demande à l’indemnisation d’un préjudice moral, demande irrecevable en matière d’expropriation (2010-87 QPC).

Concernant la demande de condamnation au paiement des indemnités avec intérêt au taux légal, l’article R.323-14 du code de l’expropriation l’exclut, l’ordonnance d’expropriation n’ayant pas encore été édictée pour ce dossier à la date du jugement (Pièce 1I). Au surplus, il convient de rappeler que les intérêts ne peuvent être acquis que, si l’exproprié en fait la demande par courrier recommandé avec accusé réception dans un délai de trois mois suivant la signification d’une décision définitive sous réserve qu’il existe une ordonnance d’expropriation. La référence aux dispositions du code monétaire et financier est inopérante dès lors que le code de l’expropriation est, par nature, dérogatoire au droit commun. Cette demande doit donc être rejetée.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, IDFM, qui n’est manifestement n’est pas la partie perdante dans cette instance, ayant été contraint d’exposer des frais pour sa défense en cause d’appel, est bien fondé à solliciter la condamnation de l’exproprié à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens de l’instance d’appel.

IDFM rétorque dans un second jeu de conclusions que :

Concernant l’irrecevabilité des dernières conclusions de l’appelant déposées le 15 décembre 2022 ainsi que ses pièces n°32 et 33. Il résulte d’une jurisprudence constante de la Chambre des expropriations de la Cour d’appel de Paris et de Versailles, faisant application de l’article R.311-26 du code de l’expropriation, qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé à un appel incident dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Cependant, cette réponse à l’appelant incident doit être nécessairement « pures répliques à l’appel incident » et elle ne peut formuler « ni demandes nouvelles ni moyens nouveaux » (CA Paris n°17/14783). Il s’agit de la seule condition de leur recevabilité au-delà des délais initiaux. La Cour d’appel de Paris censure ainsi toute demande nouvelle ou moyen nouveau visant à réhausser les prétentions indiquées dans le premier mémoire. (CA Paris 19/10835) Concernant l’irrecevabilité des pièces, en matière d’expropriation, l’intégralité des pièces de l’appelant doivent être impérativement notifiées dans le délai de trois mois fixé par l’article R.311-26 du code de l’expropriation. Cette interprétation stricte de l’article R.311-26 a été confirmée par la Cour de cassation par un arrêt en date du 29 février 2012, n°10-27.346. Toute pièce nouvelle produite postérieurement au délai de trois mois prévu par l’article R.311-26 du code de l’expropriation et qui ne constitue pas un élément de réplique pouvant être produit à l’occasion de la déclaration d’appel doit être écartée. Dans ses nouvelles conclusions transmises bien au-delà du délai de trois mois suivant Ia déclaration d’appel ou suivant la notification du mémoire d’appel incident de IDFM, l’exproprié produit de nouvelles demandes chiffrées, certaines rehaussées, de nouveaux moyens ainsi que deux nouvelles pièces. Les demandes ainsi que les pièces sont des demandes nouvelles. IDFM sollicite de Ia Cour qu’elle déclare irrecevable les demandes nouvelles, moyens nouveaux des conclusions.

Concernant l’indemnité pour pertes substantielles des surfaces d’espaces verts de dégradation de la qualité de vie des occupants du site, la dégradation des conditions d’exploitation du site, dans son mémoire en date du 15 décembre 2022, le SDC Burosud réévalue sa demande à la somme extravagante de 1.200.000 euros. Cette demande est naturellement nouvelle et donc irrecevable, de même que la pièce n°32 qui la corrobore prétendument. Il est difficile de saisir le fondement de cette demande qui, selon « l’expert », s’intitule désormais « préjudice d’utilisation lié à la réduction de l’utilisation de l’espace de la plateforme de retournement et son impact sur les man’uvres des camions ». Or, il a déjà été rappelé que le SDC Burosud n’est pas exploitant mais simple propriétaire et il ne subit donc aucun préjudice économique. Il ne justifie pas plus utiliser de camion, ni même avoir réalisé la moindre étude de giration. En appel comme en première instance, il n’a jamais été démontré la moindre exploitation économique de ce site, produit le moindre bulletin de salaire, un bail commercial etc. L’ensemble de l’argumentation du SDC Burosud visant à affirmer qu’il existerait une exploitation économique et faisant un lien avec la dépossession du sol est absente de l’ensemble des débats de première instance et d’appel.

Concernant l’indemnité pour préjudice subi du fait de la réduction des surfaces dédiées aux espaces verts, la demande, comme son chiffrage, est purement nouvelle et pourra être déclarée irrecevable. En tout état de cause, on peine à comprendre le fondement de cette demande puisqu’il est sollicité une indemnité’ de 270 000 euros pour reconstituer une « toiture vége’talise’e » qui n’existait évidemment pas dès lors que quelques terrains herbacés sont expropriés. Au surplus, le calcul des surfaces avancé par l’expert est particulièrement erroné. Cette demande a en tout état de cause déjà été présentée, puisque l’appelant a chiffré à 200.000 euros la reconstitution des espaces verts. IDFM renvoie en tant que besoin à ses développements précédents correspondant à l’impossibilité d’indemniser des espaces verts dans le cadre d’une indemnité’ accessoire alors que le sol d’un terrain à bâtir est évalué uniquement dans le cadre de |’indemnité principale. En tout état de cause, les prétendus espaces verts en l’espèce n’existent pas puisque ce sont des friches herbacées non entretenues en bordure de route dans une zone industrielle.

Concernant l’indemnité pour frais de modification de l’état descriptif de division, la demande, comme son chiffrage, est purement nouvelle et pourra être déclarée irrecevable. Il convient au surplus d’observer que la pièce n°33 datée du 9 mars 2022 et on peine à saisir pourquoi elle n’a pas été produite dans les délais requis par le code de l’expropriation.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, l’emprise expropriée est issue de l’ex-parcelle bâtie cadastrée CG n°[Cadastre 8] pour 18.452 m² à [Localité 30], divisée depuis en CG n°[Cadastre 14] pour 17.656 m² (hors emprise) et CG n°[Cadastre 15] pour 796 m² (dans l’emprise). Il s’agit d’une bande de terrain rectangulaire allongée située à l’arrière de l’ensemble bâti à usage d’activité demeuré hors emprise. En bordure de la voie publique, la parcelle d’emprise supporte un grillage sur piquets avec deux larges portails métalliques, poursuivi par une rangée d’arbres, puis une petite bande goudronnée.

Concernant la situation locative, le bien est libre d’occupation.

Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l’expropriation et L.213-4 du code de l’urbanisme que celle-ci doit en l’espèce être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d’urbanisme de Grand-[Localité 28] Seine Bièvre.

Concernant la situation au regard de la réglementation d’urbanisme, la parcelle CG n°[Cadastre 15] est située en zone UFi à la date de référence. La zone UFi est une zone d’activités économiques soumises à des risques d’inondation avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues.

Concernant l’indemnité principale, la moyenne des sept termes de comparaison retenus s’établit à 267 euros/m². Compte tenu de l’encombrement de la parcelle expropriée, l’application d’un abattement de 30% est justifiée, pour une valeur unitaire finale de 187 euros/m².

Concernant l’indemnité pour reconstitution de clôture et réaménagement du site, le premier juge, considérant que la partie expropriante n’avait pas apporté de justificatifs probants à l’appui de son argumentation quant à une supposée surestimation des coûts, avait retenu l’intégralité du devis fourni par la partie expropriée. Par ailleurs, s’agissant de la pose nécessaire d’un nouveau compteur Veolia, aucun devis n’est apporté par l’exproprié, susceptible de justifier le montant sollicité concernant ce poste indemnitaire. Dès lors, en l’absence d’évolution en cause d’appel, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Concernant, l’indemnité en réparation du préjudice tenant à la perte d’exploitation pendant les travaux, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a refusé une indemnisation de ce chef de préjudice. En effet, premièrement, la perte momentanée d’accès à l’arrière du bâtiment hors emprise serait la conséquence directe de l’exécution des travaux publics et non pas de l’expropriation, de sorte que le préjudice en découlant ressortirait de la compétence du juge administratif et non judiciaire. Deuxièmement, le préjudice concernerait les utilisateurs des locaux de stockage, en l’espèce les services de la cour d’appel de Paris, tiers à la procédure en cours. Troisièmement, la perte d’exploitation momentanée ne se trouve définie ni dans son principe ni dans son montant. Dès lors, le préjudice invoqué à ce titre s’avère indirect et incertain.

Concernant l’indemnité en réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site et des conditions d’exploitation du site après travaux, la dégradation de la qualité de vie invoquée serait consécutive à l’exécution des travaux publics et donc relèverait de la compétence du juge administratif. Surtout, en matière d’expropriation, seul le préjudice matériel est réparable, à l’exclusion donc du préjudice d’agrément. Surtout, des frais de revégétalisation de la partie non expropriée ont été mis à la charge de l’expropriant. Quant aux conditions d’exploitation du site qui seraient rendues plus difficiles suite à l’expropriation partielle, aucun élément tangible n’est apporté par l’appelant à l’appui de cette affirmation. En outre, il apparait que l’espace de man’uvre n’est pas des plus serré, en témoigne le stationnement effectif de véhicules sur des places de stationnement en épi en face des quais de déchargement. Ainsi, le caractère incertain du second préjudice ici invoqué ne permet pas de justifier une indemnisation à ce titre.

Concernant le versement d’intérêts de retard au taux légal, la question de l’articulation entre l’article 1231-7 du code civil et R.323-14 du code de l’expropriation a été tranchée par la Cour de cassation au profit des dispositions spéciales (19-16.071). Donc, la signification de l’arrêt fixant les indemnités constituera le point de départ du délai de trois mois prévu à l’article R.323-14 du code de l’expropriation. À ce jour, la computation du délai n’a donc pas commencé.

L’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 364.551 euros, soit 148.852 euros au titre de l’indemnité principale après abattement de 30% pour encombrement, 15.885 euros au titre de l’indemnité de remploi, 199.814 euros au titre de la reconstitution de clôture et du réaménagement du site.

Le commissaire du gouvernement conclut dans un second jeu de conclusions que :

Concernant la demande de l’intimé de déclarer le mémoire de l’appelante irrecevable, le mémoire déposé le 15 décembre 2022 vise à répondre à l’appel incident d’IDFM. Dans ce mémoire, le SDC Burosud prend acte du mémoire d’appel incident de l’expropriant et répond expressément à l’argumentaire de IDFM. Il ne s’agit pas d’un mémoire complémentaire au premier mémoire d’appel principal du SDC Burosud mais d’un mémoire en réplique. Or, ce mémoire en réplique a été déposé au-delà du délai de trois mois imparti par l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour répondre à un appel incident de la partie intimée. Donc, ce mémoire doit être déclarer irrecevable.

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité des conclusions,

Aux termes de l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique modifié par l’article 41 du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 en vigueur depuis le 1er septembre 2017, applicable en l’espèce l’appel étant du 29 novembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions du SDC Burosud du 8 mars 2022, de IDFM du 24 mai 2022, et du commissaire du gouvernement du 23 mai 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai du SDC Burosud du 24 août 2022 sont de pure réplique à celles de IDFM et du commissaire du gouvernement, tous deux appelants incidents, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux. La pièce nouvelle est un procès-verbal d’assemblée générale du 8 avril 2022 – date postérieure à l’envoi des premières conclusions – et est donc recevable.

La recevabilité des conclusions hors délai du SDC Burosud du 15 décembre 2022 et des deux nouvelles pièces (Pièces 32A et 33A) communiquées simultanément est débattue.

Les conclusions hors délai de IDFM du 22 décembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 27 janvier 2023 soulèvent l’irrecevabilité des conclusions du SDC Burosud du 15 décembre 2022 et des pièces simultanément communiquées et ne formulent pas au fond de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.

Les conclusions hors délai du SDC Burosud du 16 février 2023 viennent au soutien de la recevabilité de ses conclusions du 15 décembre 2022 d’une part, et sont de pure réplique à celles de IDFM et du commissaire du gouvernement, tous deux appelants incidents, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux par rapport aux conclusions du 15 décembre 2022 d’autre part. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux, sauf en ce qu’elles reprennent les conclusions du SDC Burosud du 15 décembre 2022. La pièce nouvelle communiquée (Pièce 34A) est une décision de justice venant à l’appui des développements des conclusions et est donc recevable.

IDFM soutient qu’il résulte de l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique tel qu’interprété par les cours d’appel de Paris et de Versailles que sont irrecevables les demandes ou moyens nouveaux visant à rehausser les prétentions indiquées dans les premières conclusions. S’agissant des pièces, elles doivent toutes être communiquées dans le délai de trois pour conclure, sauf s’il s’agit d’un élément de pure réplique. En l’espèce, la demande relative au « préjudice lié à la réduction de surface des espaces verts, suivants les analyses de M. [C] » est nouvelle, donc irrecevable. La demande relative à la « réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site » est nouvelle car rehaussée, donc irrecevable. La demande relative aux « frais de modification de l’état descriptif de division suivant devis de Me [K] versé aux débats » est nouvelle, donc irrecevable. Les deux pièces communiquées sont également irrecevables en ce que la première est une note de l’expert mandaté par l’appelant dont l’actualisation n’est justifiée par aucun fait nouveau et que la seconde est un devis d’un notaire du 9 mars 2022 antérieur au dépôt des deuxièmes conclusions de l’appelant.

Le commissaire du gouvernement qualifie les conclusions du SDC Burosud de mémoire en réplique et non d’un mémoire complémentaire. Ce mémoire en réplique ayant été déposé au-delà du délai de trois mois imparti par l’article R.311-26 alinéa 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique à l’intimé à un appel incident pour répondre, les conclusions du SDC Burosud du 15 décembre 2022 sont irrecevables.

Le SDC Burosud considère que le renvoi de l’article R.311-29 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique vers les articles 899 à 972 du code de procédure civile implique que sont également applicables les articles 542 à 570 du code de procédure civile. Il est donc loisible d’invoquer des moyens nouveaux jusqu’au jour des débats, comme le confirment l’avis de la Cour de cassation n°1300005 et l’arrêt de la cour d’appel de Lyon n°20/03622. Par ailleurs, si les prétentions doivent être présentées dès les premières conclusions, rien n’interdit d’en rehausser le montant. En l’espèce, la demande relative au « préjudice lié à la réduction de surface des espaces verts, suivants les analyses de M. [C] » se rattache à la demande de réparation du préjudice subi par l’exproprié et ne constitue donc pas une prétention nouvelle. Il en va strictement de même s’agissant de la demande relative à la « réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site ». La demande relative aux « frais de modification de l’état descriptif de division suivant devis de Me [K] versé aux débats », si elle ne figure ni dans les conclusions de première instance ni dans les deux premières conclusions d’appel, se rattache nécessairement à la demande de réparation du préjudice subi par l’exproprié. Ne comportant pas de prétentions nouvelles (mais simplement des moyens nouveaux), les conclusions et pièces du 15 décembre 2022 sont donc recevables.

Il résulte de l’article R.311-26 du code de l’expropriation que, passé le délai de trois mois pour conclure, seuls sont recevables les mémoires complémentaires qui se limitent à apporter des précisions ou des justifications à l’appui de la demande formée dans le mémoire principal ou les mémoires contenant des éléments en réplique à celui de la partie adverse. Le rehaussement d’une prétention est constitutif d’une prétention nouvelle. La modification de la terminologie des prétentions est possible à la condition que chaque nouvelle prétention soit comprise en substance dans les anciennes.

En l’espèce, la demande « Préjudice lié à la réduction de surfaces des espaces verts, suivant les analyses de M. [C] : 270.000 euros » ne figure pas dans les premières conclusions. Il s’agit donc d’une prétention nouvelle. À ce titre, elle est irrecevable.

La demande « Réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site, et à la dégradation des conditions d’exploitation du site : 1.200.000 euros sauf à parfaire » ne figure dans les premières conclusions que pour un montant de 300.000 euros. Il s’agit donc d’une prétention nouvelle. À ce titre, elle est irrecevable.

La demande « Frais de modification de l’état descriptif de division, suivant devis de Me [K] versé aux débats : 1.000 euros » ne figure pas dans les premières conclusions. Il s’agit donc d’une prétention nouvelle. À ce titre, elle est irrecevable. Les nouveaux développements concernant ces prétentions sont par suite irrecevables. La pièce 32A est une note actualisée de l’expert mandaté par l’appelant. La pièce 33A est un devis d’un notaire du 9 mars 2022. Ces pièces produites hors délai sont nouvelles et ne constituent pas un pur élément de réplique. Elles sont donc irrecevables. Tous les éléments nouveaux des conclusions du SDC Burosud du 15 décembre 2022 portent soit sur des prétentions nouvelles soit sur l’une ou l’autre des deux pièces simultanément communiquées. Ces prétentions et pièces étant irrecevables, l’ensemble des conclusions du SDC Burosud du 15 décembre 2022 est donc irrecevable.

Les conclusions du SDC Burosud du 15 février 2023 qui reprennent les mêmes demandes nouvelles que les conclusions du 15 décembre 2022 seront en conséquence également déclarées irrecevables s’agissant des demandes nouvelles.

Sur le fond,

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel du SDC Burosud porte sur toutes les dispositions du jugement, à savoir le montant de l’indemnité principale, le montant des indemnités accessoires, à l’exception des dépens, ainsi que sur toute disposition non visée au dispositif faisant grief à l’appelant. L’appel incident de IDFM et celui du commissaire du gouvernement concernent le montant de l’indemnité principale et des indemnités accessoires.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a fait application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme et l’a fixée au 22 décembre 2020.

Le SDC Burosud soutient que la date de référence correspond, en matière d’expropriation pour le cas particulier d’un bien soumis au droit de préemption urbain, à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, il s’agit du 25 février 2020, date à laquelle le plan local d’urbanisme de [Localité 30] a été modifié par le conseil territorial de l’EPT Grand-[Localité 28] Seine Bièvre.

IDFM et le commissaire du gouvernement considèrent que, le droit de préemption urbain ayant été instauré sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser de [Localité 30], les articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme et L.322-2 du code de l’expropriation commandent de se référer au dernier document opposable aux tiers, à savoir le plan local d’urbanisme révisé par une délibération du conseil de territoire de l’EPT Grand-[Localité 28] Seine Bièvre le 15 décembre 2020. La date de référence est celle de l’affichage en préfecture, en l’espèce le 22 décembre 2020.

Il résulte de l’articulation des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L.213-4 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme a été modifié par une délibération du conseil de territoire de l’EPT Grand-[Localité 28] Seine Bièvre le 15 décembre 2020 et a été affiché en préfecture le 22 décembre 2020. En effet, le préfet du Val-de-Marne avait suspendu l’application du plan local d’urbanisme approuvé le 25 février 2020 en application de l’article L.153-25 du code de l’urbanisme. La date de référence doit donc être fixée au 22 décembre 2020.

Le jugement doit donc être confirmé en ce sens.

À cette date, la parcelle expropriée est située en zone UFi. Il s’agit d’une zone inondable affectée à l’accueil d’activités économiques excluant notamment les activités commerciales et la création de logements.

M. [C] missionné par Burosud (pièce N°3) indique que la parcelle expropriée bénéficie d’une bonne situation dans la commune de [Localité 30], au regard de l’activité exercée, dans un secteur à vocation économique comprenant principalement des activités tertiaires et industrielles ; que la parcelle jouit d’un accès routier aisé grâce à la proximité de nombreuses voies routières avec notamment la proximité de l’autoroute A 86 ; qu’il note cependant une commercialité inexistante dans l’environnement immédiat, les activités commerciales étant exclues dans cette zone.

M. [C] mentionne les dispositions d’urbanisme applicables à la parcelle en soulignant que sur le plan de l’usage des sols pour la parcelle, les restriction sont nombreuses et sont notamment interdites les constructions à destination d’hébergement et à destination de commerce de détail et que sont autorisées sous réserve, les installations classées.

IDFM souligne que la parcelle est située en zone violet foncé qui constitue la zone la plus à risque, à l’exception de la zone rouge bordant la Seine, soit la zone « en aléas forts et très forts » ; que les constructions doivent être, au surplus, compatibles avec les orientations d’aménagement de programmation du secteur des Ardoines, que le PLU grève la parcelle expropriée d’un emplacement réservé pour cette voirie.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, soit le 19 octobre 2021.

Sur l’indemnité principale,

Sur la surface du bien exproprié, comme en première instance, les parties s’accordent pour fixer la superficie à 796 m² corrrespondant au procès verbal de géomètre du 27/07/2021.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la situation locative, aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. L’évaluation par le premier juge en valeur libre n’est pas contestée par les parties, l’expropriation ne nécessitant pas l’éviction du preneur à bail du bâtiment hors emprise.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la nature du bien, son usage effectif et sa consistance, il s’agit d’une bande de terrain rectangulaire longiligne située [Adresse 12]), correspondant à la parcelle cadastrée CG n°[Cadastre 15]. La parcelle originelle cadastrée section CG n°[Cadastre 8] était d’une superficie de 18.452 m² et a fait l’objet d’une division cadastrale en parcelles CG n°[Cadastre 14] (hors emprise) et CG n°[Cadastre 15] (dans l’emprise). Le bien exproprié était rattaché à l’exploitation d’un bâtiment industriel.

En bordure de voie publique, la parcelle d’emprise supporte un grillage sur piquets avec deux larges portails métalliques, poursuivi par une rangée d’arbres, puis une petite bande goudronnée ; l’arrière du bâtiment d’activités est sans fenêtre et comprend des sas de chargement / déchargement de véhicules ;

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 23 mars 2021.

Sur la méthode d’évaluation, le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. Les parties s’accordent à retenir la méthode d’évaluation globale par comparaison.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

1/ Les références retenues par le premier juge

Les termes de comparaison produits par les parties et retenus par le premier juge sont listés ci-dessous :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

DEM1

CG5

26/12/2017

[Adresse 4]

2.209

565.950

256

(valeur libre)

UP2i

Terrain nu

DEM2

CG6

21/07/2016

[Adresse 22]

1.227

227.843

185

(valeur libre)

UP2i

Terrain nu

DEF4

19/12/2018

[Adresse 22]

13.333

5.347.130

401

(valeur libre)

UP2i

CG1

12/08/2016

[Adresse 2]

397

29.000

73

(valeur libre)

UFi

Terrain nu

CG2

23/08/2018

[Adresse 2]

2.253

130.000

58

(valeur libre)

UFi

Terrain nu

CG4

13/06/2017

[Adresse 22]

145

32.335

223

(valeur libre)

UP2i

Terrain nu

CG7

12/04/2018

[Adresse 22]

1.046

600.042

574

(valeur libre)

UP2i

Terrain à démolir

La moyenne des références retenues par le premier juge s’établit à 252,86 euros/m².

Celui-ci a fixé un prix unitaire arrondi de 252 euros/m², auquel il a appliqué un abattement de 30% pour encombrement et inconstructibilité, soit un prix unitaire de 177 euros/m².

Le SDC Burosud fait grief au jugement d’avoir écarté la plupart des termes de comparaison proposés au motif qu’ils correspondent à des mutations de terrains bâtis comprenant des bâtiments à usage industriel ou de bureaux, alors qu’après vérification par M. [C], les parcelles cédées sont soit libres de constructions soit très peu encombrées (à l’exception du premier terme de comparaison produit). Il sollicite que le prix unitaire soit fixé à 550 euros/m².

IDFM souscrit aux références retenues par le premier juge. Il réfute les critiques formulées par le SDC Burosud s’agissant de l’adresse précise des parcelles citées puisque la simple mention de la référence de publication de l’acte suffit à satisfaire aux exigences du contradictoire (et permet de vérifier l’adresse exacte de chaque terme de comparaison). Il réfute également les critiques formulées par le SDC Burosud s’agissant de la présence d’opérateurs publics dans certaines mutations, puisqu’il n’est pas démontré l’existence d’un marché captif conformément à la jurisprudence en la matière. Il sollicite que le prix unitaire soit fixé à 160 euros/m², après application d’un abattement de 40%.

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des références retenues par le premier juge. Il sollicite que le prix unitaire soit fixé à 267 euros/m².

Il convient d’examiner les références des parties produites en cause d’appel.

2/ Les références produites par le SDC Burosud

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par le SDC Burosud sont listés dans le tableau ci-dessous :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

APP1

20/12/2019

[Adresse 2]

6.499

1.657.600

255

(valeur libre)

UFi

APP2

24/10/2018

[Adresse 3]

1.053

340.000

322

(valeur libre)

UF

Hangar délabré

APP3

20/12/2019

[Adresse 23]

26.822

10.385.232

387

(valeur libre)

UP2i

APP4

19/12/2018

[Adresse 22]

13.333

5.347.130

401

(valeur libre)

UP2i

Terrains nus

APP5

11/10/2019

[Adresse 20]

Jean-Jacques Rousseau

1.095

463.059

423

(valeur libre)

UP2i

APP6

12/04/2018

[Adresse 22]

1.046

600.042

573

(valeur libre)

UP2i

APP7

04/08/2014

[Adresse 22]

1.739

1.100.000

632

(valeur libre)

UP2i

APP8

16/09/2016

[Adresse 22]

1.474

1.047.000

710

(valeur libre)

UP2i

APP9

13/06/2016

[Adresse 22]

2.725

3.313.000

1.216

(valeur libre)

UP2i

La moyenne des termes de comparaison s’établit à 546,56 euros/m² (ou à 583 euros/m² en excluant le terme de comparaison APP1 de la moyenne).

Le SDC Burosud soutient que les termes de comparaison qu’il produit sont parfaitement fiables puisque faisant systématiquement intervenir au moins un opérateur public. L’opération d’expropriation concernant une parcelle de terrain nu détachée pour les besoins de l’expropriation d’un ensemble immobilier bâti, il est parfaitement approprié de produire des termes de comparaison correspondant à des cessions de parcelles partiellement construites. Surtout, les termes de comparaison produits ne supportent qu’un encombrement limité. En tout état de cause, l’application d’un abattement pour encombrement est proposée par toutes les parties, ce qui justifie de retenir des parcelles partiellement construites. Les critiques de IDFM à l’encontre des termes de comparaison produits sont infondées. Tout d’abord, l’impartialité de M. [C] dans le choix des termes de comparaison ne peut être remise en cause, lui qui est un expert judiciaire près la cour d’appel de Paris et la Cour de cassation et soumis à des obligations déontologiques. Ensuite, le prix unitaire de 550 euros/m² proposé par M. [C] correspond à la moyenne arithmétique des termes de comparaison produits par le SDC Burosud. Enfin, IDFM souhaite écarter les termes de comparaison situés en zone UP2i alors que cette zone présente des contraintes d’usage des sols encore plus restrictives qu’en zone UF et que la totalité de ses propres termes de comparaison sont situées en zone UP2i.

IDFM critique les termes de comparaison produits par le SDC Burosud en ce qu’ils correspondent tous, d’après les actes de vente produits par l’appelant lui-même, à des terrains bâtis ou partiellement bâtis, alors que la parcelle expropriée est un terrain nu. Les vérifications de M. [C] sur les sites Google Maps ou du cadastre n’ont d’utilité que s’il s’est placé à la même date que l’acte de mutation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En tout état de cause, seuls les termes de comparaison APP1, APP2, APP3 et APP5 sont situés en zone UFi.

Le commissaire du gouvernement soulève que les termes de comparaison APP3, APP5, APP6, APP7, APP8 et APP9 concernent des ensembles bâtis. Le prix de vente des parcelles correspondantes incluant nécessairement la valeur des constructions, elles devront être écartées. À l’inverse, le terme de comparaison APP2 correspond à la cession d’une parcelle comprenant un hangar en tôle en très mauvais état d’une valeur très résiduelle et le terme de comparaison APP4 correspond à la cession d’un terrain nu. Par conséquent, il souscrit aux termes de comparaison APP2 et APP4.

La méthode par comparaison implique de ne retenir que les termes de comparaison comparables en consistance et en localisation au bien exproprié.

En l’espèce, les termes de comparaison correspondant à des cessions de parcelles partiellement construites ne sont pas comparables à la parcelle expropriée.

Les vérifications de M. [C] sur les sites Google Earth, Google Maps ou du cadastre n’ont aucune force probante dans la mesure où M. [C] ne démontre pas qu’il s’est placé à la date de chaque acte de mutation pour effectuer ses vérifications.

Les termes de comparaison APP1, APP3, APP5, APP6, APP7, APP8 et APP9 correspondent à des mutations de terrains bâtis. Ces termes de comparaison seront donc écartés.

Le terme de comparaison APP2 concerne la vente d’un hangar, certes en mauvais état, mais qui existait au moment de la vente. Rien ne démontre que l’acquéreur a acheté davantage en considération du terrain ou du hangar. Au surplus, la parcelle est située en zone UF, non inondable. Ce terme de comparaison sera donc écarté.

Le terme de comparaison APP4 concerne la vente de deux terrains nus, dont l’un d’eux a fait l’objet d’une démolition aux charges de l’acquéreur préalablement à la vente. Au surplus, la prise en charge de la démolition par l’acquéreur n’a pu avoir pour effet que de réduire le prix de vente, ce qui est défavorable à l’exproprié qui s’en prévaut pourtant. En raison de la rareté des mutations récentes de terrain nu en zone UFi, il convient d’élargir le périmètre des termes de comparaison considérés à la zone UP2i limitrophe. Le bien est situé en zone UP2i. Ce terme de comparaison comparable en consistance et en localisation au bien exproprié sera donc retenu.

3/ Les références produites par IDFM

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par IDFM sont listés dans le tableau ci-dessous :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

INT1

12/08/2016

[Adresse 2]

397

29.000

73

UFi

INT2

23/08/2018

[Adresse 2]

2.253

130.000

58

UFi

INT3

24/02/2017

[Adresse 2]

31.875

1.434.375

45

UFi

INT4

26/12/2017

[Adresse 4]

[Adresse 4]

2.209

565.950

256

UP2i

INT5

21/07/2016

[Adresse 24]

1.227

227.843

185

UP2i

INT6

17/02/2014

[Adresse 9]

561

72.930

130

UP2i

INT7

22/07/2013

[Adresse 24]

5.137

900.000

175

UP2i

INT8

07/12/2011

[Adresse 13]

7.981

1.650.000

207

UP2i

La moyenne des termes de comparaison s’établit à 141 euros/m² (59 euros/m² en zone UFi et 191 euros/m² en zone UP2i).

IDFM soutient que tous les termes de comparaison qu’il produit sont situés à proximité dans des zones d’activités comparables à celle dans laquelle se situe la parcelle expropriée et correspondent à des terrains à bâtir en zone UP2i ou UFi. La zone UP2i est relativement proche de la zone UFi puisqu’il s’agit d’une zone d’activités dans laquelle la constructibilité est limitée, étant précisé que les valeurs moyennes des terrains situés en zone UFi sont bien inférieures à celles des terrains situés en zone UP2i.

Le SDC Burosud critique le terme de comparaison INT5 en ce qu’il ne concerne que très partiellement un terrain à bâtir (d’une surface de 1.227 m²) comparé à l’immeuble bâti vendu dans le même acte de vente (d’une surface de 20.359 m²), en ce que l’acte de vente prévoit expressément que les coûts des travaux de réhabilitation seront totalement supportés par l’acquéreur, et en ce que la mutation s’analyse surtout en un changement d’affectataire, s’agissant d’une dépendance du domaine public ferroviaire présentant un caractère inaliénable en application de l’article L.3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. De plus, il est arbitraire de ne retenir que la cession de la parcelle cadastrée DK n°[Cadastre 19] correspondant au terrain nu plutôt que l’unité foncière composée des parcelles cadastrées DK n°[Cadastre 18] et DK n°58. Enfin, le prix unitaire est en tout état de cause anormalement bas.

Le SDC Burosud critique le terme de comparaison INT6 en ce qu’il concerne un terrain sur lequel un parking est édifié.

Le SDC Burosud critique le terme de comparaison INT7 en ce qu’il répond à la désignation d’« ensemble immobilier à usage pour partie d’habitation et professionnel, et pour partie à usage industriel, administratif et commercial ».

Le SDC Burosud critique le terme de comparaison INT8 en ce qu’il concerne « un ensemble bâti comprenant : un bâtiment à usage de hangar et de bureau en R+1, un atelier comportant trois fosses avec bureau annexe et vestiaire, un poste de distribution de carburant, un transformateur, des aires de circulation et de stationnement véhicules, et les droits à l’utilisation de la voie ferrée ». Par ailleurs, les termes de comparaison produits par IDFM présentent une ancienneté moyenne de sept ans. La quasi-totalité des termes de comparaison produits correspond à des cessions de parcelles acquises par la Société du Grand [Localité 21]. Certains termes de comparaisons correspondent à des biens très fortement pollués. En tout état de cause, les termes de comparaison produits par IDFM sont inexploitables en raison de leur trop grande disparité (les prix unitaires variant du simple à l’octuple).

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des termes de comparaison produits par IDFM.

IDFM produit également à titre purement informatif trois termes de comparaison correspondant à des cessions de terrains en zone urbaine (UB ou UC), non inondable et sans limitation de constructibilité.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

ObservationsINT9

28/12/2018

[Adresse 16]

287

130.000

452,96

UB

INT10

21/10/2016

[Adresse 17]

Coquelin

445

223.000

501,12

UC

INT11

11/12/2017

[Adresse 6]

[X]

327

180.000

550,46

UC

La moyenne des termes de comparaison s’établit à 502 euros/m².

IDFM soutient que ces termes de comparaison correspondant à des cessions de terrains en zone urbaine non inondable et sans limitation de constructibilité, contrairement à la parcelle expropriée, démontrent l’incohérence du prix unitaire de 550 euros/m² allégué par le SDC Burosud.

Le SDC Burosud observe que le terme de comparaison INT10 concerne un bien dont la localisation, au titre du risque d’inondation, est « exposée à un risque de remontée de nappe dans les sédiments », ce type d’exposition étant considérée comme étant « entre moyenne et forte ». Cela implique que l’ensemble des commentaires de l’autorité expropriante est peu fiable.

Le commissaire du gouvernement ne formule aucune critique à l’encontre des termes de comparaison produits à titre informatif par IDFM.

Les termes de comparaison INT1, INT5, INT6, INT7 et INT8 datant de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés. Partant, il n’y a pas lieu de répondre aux critiques surabondantes formulées par le SDC Burosud à l’encontre de ces termes de comparaison.

Les termes INT9, INT10 et INT11 sont produits à titre purement indicatif. Il n’y a donc pas lieu de les retenir.

En raison de la rareté des mutations récentes de terrain nu en zone UFi, il convient d’élargir le périmètre des termes de comparaison considérés à la zone UP2i limitrophe. Les termes de comparaison INT2, INT3 et INT4 sont comparables en consistance et en localisation au bien exproprié. Ces termes de comparaison seront donc retenus.

4/ Les références produites par le commissaire du gouvernement

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par le commissaire du gouvernement sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

ObservationsCG1

24/10/2018

[Adresse 3]

1.053

340.000

322

UF

CG2

19/12/2018

[Adresse 22]

13.333

5.347.130

401

UP2i

CG3

12/08/2016

[Adresse 2]

397

29.000

73

UFi

Terrain nuCG4

23/08/2018

[Adresse 2]

2.253

130.000

58

UFi

CG5

26/12/2017

[Adresse 4]

[Adresse 4]

2.209

565.950

256

UP2i

CG6

21/07/2016

[Adresse 22]

1.227

227.843

185

UP2i

Terrain nuCG7

12/04/2018

[Adresse 22]

1.046

600.042

574

UP2i

Terrain avec bâtiment démoli

La moyenne des termes de comparaison s’établit à 267 euros/m².

Le commissaire du gouvernement indique que les termes de comparaison correspondent à des cessions de terrains à bâtir nus, situés à proximité du bien, classés en zones UFi ou UP2i (zones cadastrales limitrophes de la zone UF).

Le SDC Burosud soutient que les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont invérifiables (à l’exception de deux d’entre eux qui sont également produits par IDFM). Le SDC Burosud renouvelle les critiques formulées à l’encontre du terme de comparaison INT5 pour le terme de comparaison CG6, les deux termes de comparaison étant identiques.

IDFM ne formule aucune critique à l’encontre des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement.

Les termes de comparaison CG1, CG3, CG6 et CG7 ont déjà été écartés.

Les termes de comparaison CG2, CG4 et CG5 ont déjà été retenus.

Le terme de comparaison CG7 correspond à une cession de terrain bâti. Ce terme de comparaison sera donc écarté.

La moyenne des quatre références retenues correspond à un prix unitaire de :

(401 + 58 + 45 + 256) ÷ 4 = 190 euros/m²

Le SDC Burosud considère que s’il n’est pas extravagant d’imposer un abattement pour encombrement et inconstructibilité, la parcelle expropriée étant trop étroite pour être construite, un taux de 40% ne saurait en aucun cas être validé. Il est proposé de retenir un abattement de 30%, car le principe d’un abattement pour encombrement, consacré par la Cour de cassation, permet de considérer qu’un terrain, même de superficie très réduite et à lui seul inconstructible, puisse être valorisé comme un terrain à bâtir lorsqu’il fait partie d’un tènement plus important. Ce cas de figure apparaît très fréquemment en cas d’emprise partielle pour la réalisation d’une ligne de bus, comme c’est le cas en l’espèce.

IDFM soutient qu’afin de tenir compte des bâtiments existants sur la parcelle originelle CG n°[Cadastre 8], de la superficie de l’emprise expropriée qui rend impossible toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone mais également de son emplacement en limite de voie publique, il convient nécessairement de retenir un abattement pour encombrement et inconstructibilité d’un minimum de 40%, soit une valeur de 160 euros/m² après abattement.

Le commissaire du gouvernement indique que la parcelle expropriée se trouve encombrée. Dès lors, l’application d’un abattement de 30% est justifiée.

Dans le cadre d’une emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée. En l’espèce, la parcelle expropriée correspond à une bande de terrain de forme longiligne qui était rattachée à une parcelle originelle CG n°[Cadastre 8] très encombrée. Les emprises doivent donc être considérées comme des terrains encombrés et un coefficient d’abattement doit être appliqué pour prendre en considération les restrictions affectant le potentiel de constructibilité. En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe d’un abattement pour encombrement et inconstructibilité mais pas sur le taux à appliquer. L’application d’un abattement de 30% pour encombrement et inconstructibilité est justifié.

L’ancienneté des références retenues ‘ datant uniquement de 2017 et 2018 ‘ et l’évolution rapide du prix du marché sur la commune de [Localité 30] commandent de majorer le prix unitaire. En conséquence, le prix unitaire sera fixé à 220 euros/m².

L’indemnité principale, en valeur libre, est donc de :

796 m² × 220 euros/m² × 70% ( abattement) = 122.584 euros

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les indemnités accessoires,

1/ L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% de l’indemnité principale jusqu’à 5.000 euros

15% de l’indemnité principale entre 5.001 et 15.000 euros

10% de l’indemnité principale sur le surplus

L’indemnité de remploi s’établit en l’espèce à 13.258,40 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

2/ L’indemnité pour reconstitution de la clôture et du portail et réaménagement du site et pour reconstitution des espaces verts et équipements divers

Le premier juge a accueilli la demande du SDC Burosud relative à l’indemnisation des travaux de réaménagement et de reconstitution, des honoraires pour la phase d’études et appel d’offres, des honoraires pour le suivi des travaux et des frais de réinstallation des parkings supprimés. En revanche, il a débouté le SDC Burosud de sa demande d’indemnisation pour la pose d’un nouveau compteur Veolia.

Le SDC Burosud soutient que l’expropriation nécessite de réaménager le site afin que celui-ci puisse continuer à remplir sa fonction, avec la conservation à l’identique des espaces verts qui s’y trouvent actuellement. Un devis établi par la société SD COM le 6 avril 2021 avait chiffré le montant des travaux à 161.552,37 euros, auquel il convient d’ajouter les frais de pose du nouveau compteur d’eau par Veolia, non chiffré à ce jour. Les critiques formulées par IDFM à l’encontre de ce devis était imprécises et la contre-proposition se bornait à réduire ou supprimer arbitrairement certains postes du devis. Par ailleurs, la pose des fourreaux permettant l’automatisation du second portail n’a pas été chiffrée tant la prestation est modeste, de sorte que les critiques de IDFM sont inopérantes. Il en va de même des critiques relatives à la réalisation d’un muret de protection pour le bassin de rétention des eaux pluviales, cette installation étant incluse dans le périmètre du réaménagement, et des travaux de VRD, qui sont rendus nécessaires par l’expropriation. Un nouveau devis établi par M. [O], architecte DPLG, conforte ce précédent devis et détaille le coût des travaux avec des montants de 215.959,20 euros TTC au titre des travaux de réaménagement et de reconstitution, de 3.000 euros TTC au titre des honoraires pour la phase d’études et appel d’offres, 10.797,96 euros TTC au titre des honoraires pour le suivi des travaux qui s’élèvent à 5% HT du montant des travaux, et 10.020 euros TTC au titre des frais de réinstallation des parkings supprimés. Le SDC Burosud précise que le devis établi par la société SD COM n’était pas complet, ce qui explique que son montant global soit inférieur au nouveau devis proposé. S’agissant des critiques de IDFM, elles sont vagues, se limitant à considérer certains montants surévalués sans aucun justificatif concret. Surtout, M. [O] répond à ces critiques dans ses commentaires transmis le 3 septembre 2021. Enfin, le déplacement des places de stationnement est nécessaire pour permettre la rotation des camions après retranchement de la bande de terrain expropriée, de sorte qu’il doit être indemnisé par IDFM.

IDFM critique le montant de l’indemnisation au titre de ce préjudice et émet de nouvelles critiques à l’encontre du nouveau devis communiqué par l’exproprié. L’indemnisation devrait être limitée à la somme de 138.890 euros HT soit 166.668 euros TTC au motif que les postes suivants ont été surestimés dans le devis communiqué par le SDC Burosud par rapport aux standards habituellement pratiqués : Portail 1, Portail 2, Espace vert 3, Démolition voirie 3, Espace vert 4, Arbres 4 (quantité), Clôture 5. Par ailleurs, l’appelant ne justifie pas le montant sollicité pour les « frais de réinstallation des parkings supprimés » qui ne correspondent pas à une conséquence de l’expropriation mais à un souhait du SDC Burosud. L’indemnisation correspondant à la « phase d’études et d’appel d’offres » est déjà comprise dans le cadre des 5% dus au maître d”uvre lorsque les études sont suivies des travaux. Le taux de TVA sur les honoraires n’est que de 10%. Le préjudice relatif au « frais de pose du nouveau compteur d’eau » sera à nouveau écarté, dès lors qu’il n’est corroboré par aucun élément, ni en première instance, ni en appel.

Le commissaire du gouvernement observe qu’aucune évolution n’est à relever par rapport à la première instance concernant ce poste de préjudice, de sorte que le jugement doit être confirmé.

Il est constant que le principe d’une indemnisation globale au titre de la reconstitution de la clôture et du portail et du réaménagement du site et pour reconstitution des espaces verts et équipements divers n’est pas contesté.

En revanche, IDFM conteste le principe de l’indemnisation de certains postes de dépense.

En cause d’appel, la pose des fourreaux permettant l’automatisation du second portail, n’est plus critiquée par IDFM, le second devis communiqué précisant que le SDC Burosud prendra à sa charge la pose des fourreaux.

En cause d’appel, la réalisation d’un muret de protection pour le bassin de rétention des eaux pluviales et les travaux de VRD ne sont plus critiqués par IDFM, le second devis communiqué présentant divers plans attestant de la nécessité de réaliser ces travaux.

IDFM critique l’indemnisation des frais de réinstallation des places de stationnement supprimées. Pourtant, la suppression des cinq places de stationnement est rendue nécessaire par la réalisation des travaux de reconstitution et de réaménagement, eux-mêmes rendus nécessaires par l’expropriation. Il convient donc d’indemniser la réinstallation de ces places de stationnement.

IDFM critique l’indemnisation distincte des honoraires correspondant à la phase d’études et d’appel d’offres et des honoraires dus au titre du suivi des travaux. Pourtant, s’il peut être d’usage d’intégrer les honoraires correspondant à la phase d’études et d’appel d’offres à ceux dus au titre du suivi des travaux lorsque les études et les travaux sont réalisés par le même maître d”uvre, le devis établi par l’architecte DLPG M. [O] les distingue. Il convient donc de les indemniser séparément conformément au devis communiqué.

IDFM conteste également le montant de l’indemnisation de différents postes de dépense. Le SDC Burosud fournit deux devis et se prévaut du plus récent, à savoir celui établi par l’architecte DPLG M. [O] et la société SATP tandis que IDFM produit une contre-expertise réalisée par le maître d”uvre du projet « T Zen 5 ». La contre-expertise n’est pas un devis établi par une entreprise tierce s’engageant à effectuer les travaux pour le montant proposé. Au surplus, IDFM n’apporte aucune justification permettant de démontrer que les montants ou quantités indiqués dans les devis communiqués par l’appelant sont surestimés. Il convient de donc retenir les montants proposés dans le devis établi par la Société SATP pour un montant total de 215.959,20 euros TTC.

L’indemnisation des frais de réinstallation des places de stationnement supprimées est justifiée dans son montant par le courrier de l’architecte DPLG M. [O] du 15 juillet 2021 qui les chiffre à 10.020 euros TTC. Le devis établi par l’architecte DLPG M. [O] stipule que le taux de TVA applicable aux honoraires correspondant à la phase d’études et d’appel d’offres et à ceux dus au titre du suivi des travaux est réduit à 10% sur l’ensemble des honoraires en cas de commande complète. Il convient donc de retenir un taux de TVA de 10%, pour un montant total de 2.750 euros TTC et de 9.898,13 euros TTC (179.966 euros HT × 5% × 110%).

Enfin, l’indemnisation de la pose d’un nouveau compteur Veolia n’est pas justifiée dans son montant.

L’indemnité pour reconstitution de la clôture et du portail et réaménagement du site et pour reconstitution des espaces verts et équipements divers s’établit donc à 238.627,33 euros TTC (soit 199.814,30 euros HT).

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

3/ L’indemnité pour réparation du préjudice lié à l’interruption d’activité du fait des travaux

Le premier juge a débouté le SDC Burosud de sa demande au titre de l’indemnité pour réparation du préjudice lié à l’interruption d’activité du fait des travaux au motif que le préjudice invoqué concerne un tiers qui n’est pas partie à la procédure et n’est donc pas direct.

Le SDC Burosud soutient que les travaux nécessités par l’expropriation vont paralyser l’activité sur le site et entraîner des surcoûts ou des pertes sèches qui seront supportés par le SDC Burosud lui-même, en qualité de gestionnaire des parties communes. Le montant de la demande, à savoir 150.000 euros, constitue une estimation raisonnable, et donc incontestable, du préjudice subi.

IDFM s’oppose à cette demande qui n’est assortie d’aucune justification ou précision permettant d’en apprécier le bienfondé, tant dans son principe que dans son montant. En tout état de cause, la perte d’exploitation ne sera pas subie par le SDC Burosud et ne constitue donc pas un préjudice direct.

Le commissaire du gouvernement s’oppose à cette demande. Premièrement, il affirme que ce préjudice serait la conséquence directe de l’exécution des travaux publics, et non de la procédure d’expropriation, de sorte que le juge judiciaire est incompétent pour en connaître. Deuxièmement, le préjudice invoqué concerne un tiers qui n’est pas partie à la procédure, en l’occurrence les services de la cour d’appel de Paris qui utilise les locaux. Troisièmement, cette demande n’est définie ni dans son principe (par une diminution temporaire des loyers par exemple) ni dans son montant, de sorte que le préjudice invoqué est indirect et incertain.

La réalisation des travaux publics pour lesquels l’expropriation est réalisée n’est pas indemnisable à l’occasion de la fixation de l’indemnité d’expropriation devant le juge judiciaire. En l’espèce, l’interruption d’activité du fait des travaux serait la conséquence de la réalisation de travaux publics de la compétence des juridctions administratives. De plus, l’interruption d’activité porte préjudice aux exploitants du site et pas au SDC Burosud. Le préjudice allégué est donc indirect au sens de l’article L.321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Au surplus, le principe et le montant du préjudice ne sont accompagnés d’aucune justification.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

4/ L’indemnité pour réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site et à la dégradation des conditions d’exploitation du site

Le premier juge a débouté le SDC Burosud de sa demande au titre de l’indemnité pour réparation du préjudice lié à la dégradation de la qualité de vie des occupants du site et à la dégradation des conditions d’exploitation du site au motif qu’il n’est pas démontré que la rentabilité du site sera affectée par la suppression des espaces verts et que les travaux de reconstitution et de réaménagement permettront de replacer l’exproprié dans une situation similaire à celle précédant la procédure d’expropriation.

Le SDC Burosud soutient que le réaménagement imposé par l’expropriation va entraîner la suppression de 72 m² d’espaces verts hors emprise supplémentaires non compris dans les devis communiqués, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge. Il ajoute que l’expropriation va augmenter l’artificialisation des sols et compliquer le drainage des eaux de pluie. La réduction de la zone de man’uvre des camions réduira la rentabilité du site. La critique de IDFM sur la qualité des espaces verts est malvenue, ceux-ci étant justement indispensable à la qualité de vie des centaines d’employés du site. Il en va de même de la critique se prévalant de la jurisprudence excluant la perte de plantation ou même d’arbres, de l’indemnité afférente à l’expropriation d’un terrain à bâtir. En effet, la qualification de terrain à bâtir est douteuse dans la mesure où la bande de terrain expropriée était rattachée à une parcelle bâtie et que d’autres espaces verts hors emprise devront être déplacés. La perte de cet aménagement végétalisé doit donc être indemnisée. Par ailleurs, le préjudice subi par le SDC Burosud serait bien supérieur si la réalisation des travaux publics devait se traduire par l’interruption de la circulation dans la [Adresse 22] par laquelle transitent les camions. Enfin, ce préjudice n’est pas subi par un tiers puisque ce préjudice affecte les parties communes, et donc la collectivité des copropriétaires dont les intérêts sont légalement représentés par le SDC Burosud. Il ne s’agit pas non plus d’un préjudice moral et doit être indemnisé à hauteur de 300.000 euros, une estimation parfaitement raisonnable.

IDFM s’oppose à cette demande. Il considère que cette demande n’est pas justifiée. Au demeurant, la jurisprudence refuse toute indemnité pour perte d’arbres (et par extension de végétation) lorsqu’un terrain a reçu la qualification de terrain à bâtir. Seule la perte d’arbres remarquables peut éventuellement être indemnisée ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En tout état de cause, cette demande est en contradiction avec l’indemnité réclamée par le SDC Burosud pour reconstitution de la clôture et du portail et réaménagement du site et pour reconstitution des espaces verts et équipements divers. Enfin, s’agissant du risque d’interruption de la circulation publique aux abords de la parcelle expropriée, il s’agira (s’il est avéré) d’un préjudice indemnisable devant le juge administratif. Il conviendra donc de confirmer la décision du premier juge qui avait par ailleurs assimilé cette demande à l’indemnisation d’un préjudice moral, demande irrecevable en matière d’expropriation comme l’a rappelé le Conseil constitutionnel.

Le commissaire du gouvernement s’oppose à cette demande. S’agissant de la dégradation de la qualité de vie, il considère qu’un tel préjudice serait consécutif à l’exécution des travaux publics et non direct à la procédure d’expropriation. En tout état de cause, le préjudice d’agrément n’est pas indemnisable. S’agissant de la dégradation des conditions d’exploitation du site, aucun élément tangible n’est apporté par le SDC Burosud, étant précisé que la présence de places de stationnement le long de l’emprise expropriée laisse à penser que l’espace de man’uvre des camions aussi limité que le prétend l’appelant.

La demande d’indemnisation ne fait pas double emploi avec l’indemnisation au titre du réaménagement du site et de la reconstitution des espaces verts et équipements divers car elle concerne uniquement la suppression des 72 m² d’espaces verts hors emprise et qui ne sont pas prévus par les devis communiqués.

Un tel préjudice pourrait être indemnisé à la double condition d’être absolument nécessaire à la réalisation des travaux de réaménagement du site et d’être chiffré par un devis. Or, en l’espèce, le SDC Burosud se prévaut d’un préjudice d’agrément en évoquant la dégradation de la qualité de vie des occupants du site. Le préjudice d’agrément étant une sorte de préjudice moral, ne peut être indemnisé par le juge de l’expropriation (Conseil Constitutionnel 21 Janvier 2011 – 2010-87 QPC. Au surplus, les espaces verts ne sont dotés d’aucune espèce végétale remarquable de sorte que l’indemnité principale suffit à couvrir l’entier préjudice subi par le SDC Burosud. S’agissant de l’artificialisation des sols et du drainage des eaux de pluie, la critique ne vient au soutien d’aucun poste de préjudice indemnisable. La baisse de rentabilité du site n’est justifiée ni dans son principe (l’appelant échouant à démontrer que la réduction de la marge de man’uvre des camions emportera une réduction des cadences de déchargement) ni dans son montant. S’agissant du risque d’interruption de la circulation publique dans la [Adresse 22], un tel préjudice est incertain et indirect, donc non indemnisable devant le juge judiciaire fixant l’indemnité d’expropriation, en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation. En tout état de cause, le préjudice allégué dans son ensemble n’est pas justifié dans son montant.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

L’indemnité totale de dépossession est donc de 374.469,73 euros, se décomposant comme suit :

-122.584 euros au titre de l’indemnité principale

-13.258,40 euros au titre de l’indemnité de remploi

-238.627,33 euros TTC au titre de l’indemnité pour reconstitution de la clôture et du portail et réaménagement du site et pour reconstitution des espaces verts et équipements divers

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur le versement d’intérêts de retard au taux légal à compter du dépôt du premier mémoire en première instance

Le premier juge a débouté le SDC Burosud de sa demande de versement d’intérêts de retard au taux légal à compter du dépôt du premier mémoire en première instance au motif que l’ordonnance d’expropriation nécessaire au calcul des intérêts de retard en application de l’article R.323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’est pas intervenue à la date du jugement.

Le SDC Burosud demande l’application de l’article 1237-1 du code civil selon lequel « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. » En l’espèce, il convient d’accueillir cette demande et de faire courir les intérêts de retard à compter du dépôt du premier mémoire en première instance, soit le 10 juin 2021, étant précisé qu’à la date de la régularisation du mémoire en appel, les sommes fixées par le jugement dont appel n’ont toujours pas été réglées.

IDFM s’oppose à cette demande. L’article R.323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui est dérogatoire au droit commun, prévoit que « si, dans un délai de trois mois à partir de la signification de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité ou de la signature de l’acte authentique de cession amiable, l’indemnité n’a pas été intégralement payée ou consignée, l’exproprié a droit, sur demande adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’expropriant, au paiement d’intérêts. [‘] Lorsque l’ordonnance d’expropriation intervient postérieurement à la décision définitive fixant le montant de l’indemnité, le délai de trois mois fixé au premier alinéa du présent article court à compter de la date de l’ordonnance d’expropriation ou, si celle-ci fait l’objet d’un pourvoi en cassation, de la date où l’ordonnance est passée en force de chose jugée. » Or, à la date du jugement, l’ordonnance d’expropriation n’était pas encore intervenue. De plus, les intérêts ne peuvent être acquis qu’après avoir été demandés par courrier recommandé avec accusé de réception. En tout état de cause, l’indemnité a déjà intégralement été versée.

Le commissaire du gouvernement s’oppose à cette demande. Il se prévaut d’un arrêt de la Cour de cassation (3° 17 septembre 2020 N°19-16071) selon lequel l’article 1237-1 du code civil ne s’impose pas face aux dispositions de l’article R.323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon ces dispositions telles qu’interprétées par la Cour de Cassation (C. Cass., Civ 3ème, 17 septembre 2020, 19-16.071), celles de l’article 1237-1 du code civil ne sont pas applicables aux indemnités fixées par le juge de l’expropriation, qui produisent intérêts dans les conditions prévues par l’article R.323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Or, l’article R.323-14 dudit code prévoit que les intérêts de retard ne sont dus, lorsque l’ordonnance d’expropriation intervient postérieurement à la décision définitive fixant le montant de l’indemnité, que si l’indemnité n’a pas été intégralement payée ou consignée dans un délai de trois mois à partir de la signification de la décision définitive. En l’espèce, le jugement dont appel n’est pas une décision définitive (C. Cass., Civ 3ème, 28 juin 1977, 76-70.250) de sorte que les intérêts de retard ne sont pas dus.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné IDFM à payer au SDC Burosud la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure .

Sur les dépens,

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

IDFM perdant le procès sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions de Burosud du 8 mars 2022 et du 24 août 2022

Déclare recevables les conclusions d’IDFM du 24 mai 2022 et du 22 décembre 2022 ;

Déclare recevables les conclusions du commissaire du gouvernement du 23 mai 2022 et du 30 janvier 2023 ;

Déclare irrecevables les conclusions du SDC Burosud déposées le 15 décembre 2022 et du 16 février 2023 correspondant aux demandes nouvelles suivantes :

préjudice lié à la réduction de surfaces des espaces verts suivant les analyses de M. [C] : 270000 euros ;

réparation du préjudice lié à la dégradation de vie des occupants du site et à la dégradation des conditions d’exploitation du site : 1 200 000 euros sauf à parfaire

frais de modification de l’état descriptif de division, selon devis de Me [K] versé aux débats : 1000 euros

et les pièces communiquées simultanément N°29 à N°33 ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 374.469,73 euros en valeur libre l’indemnité à revenir au SDC Burosud, pour la dépossession de la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 15], sise [Adresse 12], se décomposant comme suit :

122.584 euros au titre de l’indemnité principale,

13.258,40 euros au titre de l’indemnité de remploi,

238.627,33 euros TTC (soit 199.814,30 euros HT) au titre de l’indemnité pour reconstitution de la clôture et du portail et réaménagement du site et pour reconstitution des espaces verts et équipements divers.

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne IDFM aux dépens.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT