8 décembre 2022
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
20/00858

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 08 DECEMBRE 2022

N° 2022/ 314

Rôle N° RG 20/00858 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFOYI

SNC LES OLIVIERS D ANTIBES

C/

S.E.L.A.R.L. MJ [D]

S.E.L.A.R.L. [V] [Y] & ASSOCIES

SAS JUANDIS

Société SELARL [V] [Y] ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Marie-pierre HEINTZE LE DONNE

Me Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 03 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02099.

APPELANTE

SNC LES OLIVIERS D ANTIBES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

SAS JUANDIS prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIES INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. MJ [D] mandataire judiciaire prise en la personne de Maître [M] [D], es qualité de mandataire judiciaire de la société JUANDIS, assigné en intervention forcée, dont le siège est sis [Adresse 4]

représentée par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.E.L.A.R.L. [V] [Y] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [V] [Y], es qualité de d’administrateur judiciaire de la société JUANDIS,

assigné en intervention forcée, dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SELARL [V] [Y] ET ASSOCIES agissant par Me [V] [Y], commissaire chargé à la surveillance du plan nommée dans le cadre de l’ouverture de la procédure de sauvegarde de la société JUANDIS par jugement rendu par le tribunal de commerce d’Antibes, intervenante volontaire par conclusions du 15 mars 2022, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Laure BOURREL, Président, magistrat rapporteur

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président pour le Président empêché et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS

Selon acte sous-seing-privé du 20 novembre 2006, à effet au 1er décembre 2006, la SNC Les Oliviers d’Antibes a donné à bail commercial à la SAS Atac des locaux à usage de supermarché à dominante alimentaire situés dans l’ensemble commercial dénommé [Adresse 3].

Par acte sous-seing-privé du 30 mars 2007, la SAS Juandis a acquis le fonds de commerce de supermarché de la société Atac, comprenant le bail commercial. Cette cession a été notifiée au bailleur le 11 avril 2007.

Par exploit du 5 novembre 2015, la bailleresse a notifié à la SAS Juandis un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2016, avec un nouveau loyer. Par courrier avec accusé de réception du 18 mars 2016, reçu le 24 mars 2016, la SAS Juandis a notifié à la bailleresse l’acceptation du principe du renouvellement, mais a indiqué ne pouvoir accepter les modifications des clauses relatives au prix du bail, sans communication préalable d’un nouveau projet de bail complet, avec l’intégralité des annexes.

Les parties n’ont pas conclu de nouveau bail.

Par exploit du 27 mars 2017, la SNC Les Oliviers d’Antibes a fait signifier à la SAS Juandis un commandement de payer la somme de 242 122,98 € au titre de la rémunération du mandataire chargé de la gestion pour la période 2008 au premier trimestre 2017 visant l’article L. 145-17-I du code de commerce relatif au refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité en cas de motif grave et légitime.

Par acte extrajudiciaire du 27 avril 2017, la SAS Juandis a formé opposition à commandement de payer et a assigné la SNC Les Oliviers d’Antibes devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Par acte d’huissier du 12 mai 2017, la SNC Les Oliviers d’Antibes a fait signifier un second commandement de payer à la SAS Juandis dans les mêmes termes. Par acte extrajudiciaire 16 mai 2017, la SAS a formé opposition au commandement de payer et a assigné la SNC Les Oliviers d’Antibes devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Par ordonnance du 5 février 2018, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des 2 instances.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS Juandis a sollicité qu’il soit constaté et/ou dit et jugé qu’il s’était opéré un nouveau bail entre la SNC Les Oliviers d’Antibes et la SAS Juandis à effet du 1er juillet 2016, qu’il soit dit et jugé nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 27 mars 2016 et 12 mai 2017, qu’il soit dit et jugé que les charges visées au commandement de payer les charges des années 2008 au 2e trimestre 2013 étaient prescrites, et qu’en conséquence la SNC Les Oliviers d’Antibes était irrecevable en ses demandes, dire et juger que les charges réclamées au titre d’honoraires de gérance sont sans fondement et injustifiées et que soient rejetées toutes les demandes de la SNC Les Oliviers d’Antibes, que la SNC Les Oliviers d’Antibes soient condamnée à lui payer la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de droit, et la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, la SNC Les Oliviers d’Antibes a demandé qu’il soit dit et jugé que le commandement de payer du 27 mars 2017 réitéré le 12 mai 2017 était régulier et valide, que ses commandements ont valablement interrompu la prescription encourue laquelle est de 5 ans, que le point de départ du calcul de la prescription est la date de facturation des honoraires c’est-à-dire le 26 janvier 2013 et non la date de l’exercice concerné, que la SAS Juandis soit déboutée de toutes ses demandes, que la SAS Juandis soit condamnée au paiement des charges relatives à la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l’immeuble pour la période du 28 janvier 2013 au 1er janvier 2018, soit la somme de 266 164,71 € TTC, que la SAS Juandis soient condamnée à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC, le tout avec exécution provisoire.

Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

-dit que le bail commercial liant la SNC Les Oliviers d’Antibes et la SAS Juandis a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans, dans des conditions identiques à celles du précédent bail,

-constaté que les commandements de payer en date des 27 mars 2016 et 12 mai 2017 ne font pas état de ce renouvellement du bail commercial,

-déclaré en conséquence nuls et de nul effet les commandements de payer visant les dispositions de l’article L. 145-17-I du code de commerce délivrés à la SAS Juandis à la demande de la SNC Les Oliviers d’Antibes, par acte d’huissier en date des 27 mars 2017 et 12 mai 2017,

-constaté que les demandes formées par la SNC Les Oliviers d’Antibes au titre des charges dues pour les années 2008 à 2012 et pour les 2 premiers trimestres de l’année 2013 sont prescrites,

-déclaré en conséquence la SNC Les Oliviers d’Antibes irrecevable en ses demandes,

-débouté la SNC Les Oliviers d’Antibes de ses demandes au titre du remboursement des honoraires de gestion à compter du 3e trimestre 2013 et jusqu’au premier trimestre 2018,

-condamné la SNC Les Oliviers d’Antibes à payer à la SAS Juandis une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts,

-ordonné l’exécution provisoire de la décision,

-débouté la SNC Les Oliviers d’Antibes de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SNC Les Oliviers d’Antibes à payer à la SAS Juandis une somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SNC Les Oliviers d’Antibes aux entiers dépens.

La SNC Les Oliviers d’Antibes a relevé appel de cette décision par deux déclarations des 17 et 23 janvier 2020, procédure RG n° 20/858 et 20/1166. Les 2 procédures ont été jointes par ordonnance du magistrat de la mise en état du 28 janvier 2020 et la procédure s’est poursuivie sous le numéro RG 20/858.

Par jugement du 13 octobre 2020, le tribunal de commerce d’Antibes a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la SAS Juandis. La Selarl MJ [D] prise en la personne de Maître [M] [D] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire et la Selarl [V] [Y] et Associés a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire. Après prolongement de la période d’observation, par jugement du 20 avril 2021, le tribunal de commerce d’Antibes a arrêté un plan de cession partielle de l’activité de drive au profit de la SAS Carrefour Supply Chain avec effet au 20 avril 2021, puis par jugement du 25 février 2022, le tribunal de commerce d’Antibes a adopté un plan de sauvegarde pour une durée de 10 ans. La Selarl [V] [Y] et Associés a été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La Selarl MJ [D] ès qualités de mandataire judiciaire et la Selarl [V] [Y] et Associés ès qualités d’administrateur judiciaire ont été assignés en interventions forcées. Puis la Selarl [V] [Y] et Associés ès qualités de commissaire à l’exécution du plan est intervenue volontairement à la procédure.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 novembre 2020, La SNC Les Oliviers d’Antibes a déclaré à la SELARL MJ [D] ès qualités une créance au titre des honoraires de gestion dus depuis 2018 et arrêtés au 13 octobre 2020 à hauteur de 317 164,72 €, à titre privilégié.

Par conclusions du 10 juin 2022, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SNC Les Oliviers d’Antibes demande à la Cour de :

« Vu l’article R. 145-35 4° du code du commerce résultant de la loi Pinel juin 2014 ainsi que le décret d’application du 3 novembre 2014,

vu les articles 2224, 2244 et 2277 du Code civil,

vu l’article R. 221-5 du code des procédures civiles d’exécution,

vu l’article 1103 (ex 1134) du Code civil,

vu les pièces versées aux débats,

En la forme recevoir l’appel de la SNC Les Oliviers d’Antibes.

Au fond, le déclarer bien fondé.

En ce qui concerne les organes représentatifs de la société Juandis en l’état de la procédure de sauvegarde de celle-ci,

Accueillir l’intervention volontaire de la Selarl [V] [Y] et Associés en qualité de commissaire chargé de veiller à l’exécution du plan de sauvegarde de la société Juandis.

Statuer ce que de droit sur la demande de mise hors de cause de la Selarl [V] [Y] et Associés en qualité d’administrateur judiciaire de la société Juandis.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a tiré de l’absence de visa du congé avec offre de renouvellement du 5 novembre 2015, alors que les commandements visent expressément la reconduction du bail, que ses commandements seraient entachés d’irrégularités induisant leur nullité.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré à la demande de la SNC Les Oliviers d’Antibes à la SAS Juandis les 27 mars et 12 mai 2017, ces commandements devant s’analyser en des sommations de payer des charges en vertu du bail, délivrés par acte extrajudiciaire, et en aucune façon comme des commandements visant une clause résolutoire susceptible de remettre en cause la pérennité du bail.

Statuant à nouveau, prononcer la régularité du commandement de payer du 27 mars 2016 et celui du 12 mai 2017 et les juger valides.

Infirmer le jugement entrepris en jugeant que les commandements ont valablement interrompu la prescription encourue pour les sommes visées à ses commandements.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la prescription applicable en la matière est celle de l’article 2224 du Code civil à savoir une prescription quinquennale et non une prescription triennale comme revendiquée par l’intimée.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré prescrite les demandes en paiement des charges afférentes aux années 2008 jusqu’au 2e trimestre 2013 inclus.

Statuant à nouveau, fixer le point de départ de la prescription quinquennale à la date de facturation des honoraires, soit en l’espèce le 28 janvier 2013 et non au début de chaque trimestre comme jugé en première instance.

Par conséquent, le 28 janvier 2013 étant, comme rappelé dans le relevé de compte locataire arrêté au 2 mars 2017, la date de facture des charges relatives à l’année 2008, ordonner que la prescription n’était susceptible d’être acquise qu’au 28 janvier 2018.

Prononcer et confirmer la validité de la clause du bail prévoyant au chapitre 7 que les charges et taxes comprennent notamment la présente liste n’étant pas limitatives : (‘) la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l’immeuble (‘) et son opposabilité à la SAS Juandis.

Par conséquent, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SNC Les Oliviers d’Antibes de ses demandes au titre du remboursement des honoraires de gestion à compter du 3e trimestre 2013 jusqu’au premier trimestre 2018, en consacrant le bien-fondé de la réclamation du bailleur en son principe, toute période confondue depuis 2008 jusqu’au 2e trimestre 2020 ainsi que pour l’avenir.

Condamner la SAS Juandis au paiement des charges relatives à la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l’immeuble pour la période de facturation du 28 janvier 2013 au 1er avril 2020 afférente aux périodes de 2008 au 2e trimestre 2020, sous réserve d’actualisation soit la somme de 311 164,72 € TTC (soit jusqu’au 2e trimestre 2020 inclus).

En l’état de la procédure de sauvegarde ouverte à l’égard de la société Juandis,

Fixer la créance de la SNC Les Oliviers d’Antibes au passif de la société Juandis à la somme de 311 164,72 € TTC.

À titre principal sur l’admission de cette créance au passif, dire que celle-ci interviendra à titre privilégié et subsidiairement à titre chirographaire.

Infirmer l’ensemble des condamnations financières prononcées par le jugement déféré à l’encontre de la SNC Les Oliviers d’Antibes et débouter la SAS Juandis de l’intégralité de ses demandes.

Débouter la SAS Juandis de son appel incident aux fins d’augmentation du montant des dommages intérêts prononcés à l’encontre de la SNC Les Oliviers d’Antibes et de sa demande au titre de l’article 700.

Condamner la SAS Juandis à payer à la SNC Les Oliviers d’Antibes la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître [G] [W] sous sa due affirmation de droit. »

Par conclusions du 9 juillet 2020, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SAS Juandis demande à la Cour de :

« Recevoir la SAS Juandis en son appel incident sur le montant des dommages et intérêts.

Rejeter toutes les demandes de la SNC Les Oliviers d’Antibes.

Confirmer le jugement rendu le 3 décembre 2019 des chefs suivants :

Dit que le bail commercial liant la SNC Les Oliviers d’Antibes et la SAS Juandis a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans, dans des conditions identiques à celles du précédent bail,

Constate que les commandements de payer en date des 27 mars 2016 et 12 mai 2017 ne font pas état de ce renouvellement du bail commercial,

Déclare en conséquence nuls et de nul effet les commandements de payer visant les dispositions de l’article L. 145-17-I du code de commerce délivrés à la SAS Juandis à la demande de la SNC Les Oliviers d’Antibes, par acte d’huissier en date des 27 mars 2016 et 12 mai 2017,

Constate que les demandes formées par la SNC Les Oliviers d’Antibes au titre des charges dues pour les années 2008 à 2012 et pour les 2 premiers trimestres de l’année 2013 sont prescrites,

Déclare en conséquence la SNC Les Oliviers d’Antibes irrecevable en ses demandes,

Déboute la SNC Les Oliviers d’Antibes de ses demandes au titre du remboursement des honoraires de gestion à compter du 3e trimestre 2013 et jusqu’au premier trimestre 2018.

Dans le cas où la Cour jugerait que les demandes du bailleur au titre de la refacturation des honoraires de gestion sont justifiées au vu de la convention 01/12/2016, à effet du 01/01/2015,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision (sic).

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SNC Les Oliviers d’Antibes au paiement de dommages et intérêts.

Infirmer le jugement sur le montant des dommages et intérêts et que la Cour, statuant à nouveau de ce chef, porte la condamnation à une somme supérieure dans la limite de sa demande de 25 000 €.

En cause d’appel,

Condamner la société Les Oliviers d’Antibes à payer à la société Juandis la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Les Oliviers d’Antibes, partie perdante, au paiement des entiers dépens avec distraction au profit de Maître Joseph Magnan, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, membre de la SCP Magnan Paul et Magnan Joseph sur ses offres de droit, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile. »

Par conclusions du 15 mars 2022, qui sont tenues pour entièrement reprises, la Selarl [V] [Y] et Associés ès qualités d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Juandis, la Selarl MJ [D], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Juandis, et la Selarl [V] [Y] et Associés en sa qualité de commissaire chargé de la surveillance du plan de sauvegarde de la société Juandis demandent à la Cour de :

« Vu l’article 2224 du Code civil, vu les articles 555 et 325 du code de procédure civile

vu les articles L. 221-1 et R. 221-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

vu les articles L. 145-40-1 et 2 et L. 145-17 1° et R. 145-35 du code de commerce,

À titre liminaire,

Ordonner la mise hors de cause de la Selarl [V] [Y] et Associés en sa qualité d’administrateur judiciaire, désignée dans le cadre de la procédure de sauvegarde judiciaire.

Dire recevable l’intervention volontaire de la Selarl [V] [Y] et Associés en sa qualité de commissaire chargé de veiller à l’exécution du plan nommée par jugement en date du 25 février 2022 rendu par le tribunal de commerce d’Antibes arrêtant le plan de sauvegarde.

En outre,

Confirmer le jugement de première instance rendu le 3 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions à l’exception des dommages et intérêts demandés par la société Juandis, en ce qu’il a :

Dit que le bail commercial liant la SNC Les Oliviers d’Antibes et la SAS juandis a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans, dans des conditions identiques à celles du précédent bail,

Constate que les commandements de payer en date des 27 mars 2016 et 12 mai 2017 ne font pas état de ce renouvellement du bail commercial,

Déclare en conséquence nuls et de nul effet les commandements de payer visant les dispositions de l’article L. 145-17-I du code de commerce délivrés à la SAS Juandis à la demande de la SNC Les Oliviers d’Antibes, par acte d’huissier en date des 27 mars 2017 et 12 mai 2017,

Constate que les demandes formées par la SNC Les Oliviers d’Antibes au titre des charges dues pour les années 2008 à 2012 et pour les 2 premiers trimestres de l’année 2013 sont prescrites,

Déclare en conséquence la SNC Les Oliviers d’Antibes irrecevable en ses demandes,

Déboute la SNC Les Oliviers d’Antibes de ses demandes au titre du remboursement des honoraires de gestion à compter du 3e trimestre 2013 et jusqu’au premier trimestre 2018,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

En conséquence,

Juger que la créance de la SNC Les Oliviers d’Antibes contestée par la société Juandis et la Selarl MJ [D] sera rejetée dans son intégralité dans le cadre de la procédure de vérification de passif.

Si par extraordinaire, la cour faisait droit en tout ou partie de la créance de la SNC Les Oliviers d’Antibes, ordonner l’admission au passif de tout ou partie de la créance à titre chirographaire et rejeter la demande de son admission à titre caractère privilégié.

En cause d’appel,

Condamner la SNC Les Oliviers d’Antibes à verser à Juandis la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC en raison des frais et honoraires exposés pour le compte des concluantes.

Condamner la SNC Les Oliviers d’Antibes aux entiers dépens. »

L’instruction de l’affaire a été close le 27 septembre 2022.

MOTIFS

1/Par jugement du 25 février 2022, le tribunal de commerce d’Antibes a adopté un plan de sauvegarde pour la SAS Juandis et a nommé la SELARL [Y] et Associés en qualité de commissaire à l’exécution du plan laquelle avait été désignée précédemment en qualité d’administrateur judiciaire. Les fonctions d’administrateur de la SELARL [Y] et Associés ayant pris fin, il y a lieu de la mettre hors de cause en ce qu’elle a été attraite à l’instance en cette qualité, et de la recevoir en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS Juandis.

2/ Par acte sous seing privé du 20 novembre 2006 à effet du 1er novembre 2006, la SNC Les Oliviers d’Antibes a donné à bail commercial des locaux à usage de supermarché à la SAS Atac aux droits de laquelle est venue la SAS Juandis ensuite de la cession du fonds de commerce en date du 30 mars 2007.

La SNC Les Oliviers d’Antibes et la SAS Juandis ont signé le 2 septembre 2010 un avenant au bail commercial qui n’a porté que sur l’indexation annuelle du loyer, à effet au 1er janvier 2010.

Par acte extra-judiciaire du 5 novembre 2015, la SNC Les Oliviers d’Antibes a fait délivrer à la SAS Juandis un congé avec offre de renouvellement pour le 1er juillet 2016 en proposant une augmentation du loyer. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2016, la SAS Juandis a accepté le principe du renouvellement du bail et la signature d’un nouveau bail mais n’a pas accepté le loyer proposé.

Aucune des parties n’a saisi le juge des loyers commerciaux.

Par application des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce, du moment que le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement et que le renouvellement a été acceptée, malgré le refus de l’augmentation du loyer, un nouveau bail a commencé à la date du 1er juillet 2016, nonobstant l’absence de signature de tout instrumentum.

Le jugement qui a dit que le bail commercial liant la SNC Les Oliviers d’Antibes à la SAS Juandis a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans, dans des conditions identiques à celles de précédent bail, est confirmé.

3/ Les 27 mars et 12 mai 2017, la SNC Les Oliviers d’Antibes a fait délivrer à la SAS Juandis deux commandements de payer en des termes identiques, qui visent comme actes justifiant la demande le bail sous seing privé du 20 novembre 2006 et l’avenant du 2 septembre 2010.

En page 2, il est mentionné que « Le bail s’est reconduit par tacite reconduction »

Le bail renouvelé au 1er juillet 2016 n’est pas mentionné.

Un commandement de payer est un acte extra judiciaire délivré par un officier ministériel qui oblige son destinataire à s’exécuter dans un certain délai et donc à payer sa dette. Il est délivré lorsque le créancier est muni d’un titre exécutoire, et en cas de bail locatif ou commercial, lorsque le locataire ne paie pas le loyer.

Lorsque le commandement de payer mentionne un acte en vertu duquel il est délivré, erroné, il est entaché de nullité et donc ne produit aucun effet.

Les 2 commandements de payer des 27 mars et 12 mai 2017 sont nuls.

De plus, en page 3, il est indiqué :

« Lui rappelant également les dispositions de l’article L.145-17-I du code de commerce et dont la SNC Les Oliviers d’Antibes entend se prévaloir :

Art L.145-17 I Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’interaction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif manqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Ainsi, la SAS Juandis a pu légitimement penser que ce commandement de payer était délivré préalablement à un congé sans indemnité d’éviction, alors que ledit bail était renouvelé pour une durée de 9 ans depuis le 1er juillet 2016, et que le bailleur ne pouvait annoncer qu’il allait mettre en ‘uvre à nouveau la procédure congé sans indemnité d’éviction.

Le jugement attaqué qui a déclaré nuls et de nul effet lesdits commandements de payer est confirmé.

4/ La SNC Les Oliviers d’Antibes sollicite le paiement des honoraires du mandataire chargé de la gestion de l’immeuble qui seraient dus depuis 2008, qui n’ont pas été facturés au preneur jusqu’à la facture du 28 janvier 2013, et qui sont impayés depuis 2013.

Aux termes de l’article 1134 alinéa 2 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la présente affaire, les conventions ne peuvent être révoquées que par consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

En l’absence d’avenant au bail, l’absence de facturation antérieure des honoraires de gestion ne vaut pas renonciation par le bailleur à cette stipulation du bail, même si cette facturation a pour effet d’augmenter de façon conséquente les charges du preneur.

5/En défense, en premier lieu, la SAS Juandis invoque la prescription de l’action en paiement au moins pour une partie des sommes revendiquées.

En appel, les parties ne discutent pas que la prescription applicable est la prescription de droit commun édictée par l’article 2224 du Code civil, aux termes duquel : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Les parties s’opposent sur les actes interruptifs de la prescription et sur son point de départ.

Au chapitre VII du bail commercial du 20 novembre 2006 intitulé « Conditions financières », il est stipulé au paragraphe 2) « Charges », que le loyer pour le bailleur est net de toutes charges, et que

Ces charges et taxes comprennent notamment, la présente liste n’étant pas limitative :

‘ la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l’immeuble et du syndic, les honoraires de gérance, les honoraires d’architecte,’

En 2.3 « Modalités de règlement », il est précisé que Le remboursement au bailleur s’effectuera sous forme d’appel d’une provision trimestrielle majorée de la TVA au taux en vigueur, en même temps que le loyer, sur la base des prévisions de dépenses pour l’année. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des budgets prévisionnels.

Au paragraphe « loyer », il est stipulé que celui-ci était payable d’avance en 4 termes, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Les honoraires du mandataire devaient donc être payés d’avance chaque trimestre sous forme de provision, avec une régularisation en fin d’année.

Dans la mesure où le bailleur connaissait chaque trimestre la provision qui devait être facturée au preneur, le point de départ de la prescription est le premier jour de chaque trimestre dont le paiement est réclamé.

La demande en paiement des honoraires du mandataire de gestion a été formulée par la SNC Les Oliviers d’Antibes dans ses conclusions de première instance du 20 juin 2018.

Le commandement de payer n’est pas une demande en justice au regard des dispositions de l’article 2241 du code civil. C’est pourquoi, même s’ils n’avaient pas été déclarés nuls, les commandements de payer des 27 mars et 12 mai 2017 n’auraient pas de toute façon interrompu la prescription.

Il suit de là que la demande de la SNC Les Oliviers d’Antibes de fixation au passif de la SAS Juandis de sa créance relative aux honoraires de gestion facturés pour la période antérieure au 3e trimestre 2013 est prescrite.

6/ En deuxième lieu, la SAS Juandis invoque les dispositions de la loi n° 2014- 626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 qui sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit à compter du 5 novembre 2014.

L’article R. 145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014 édicte à la section V relative aux charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux :

Ne peuvent être imputés au locataire :

‘

4° les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

‘

Dès lors, la SNC Les Oliviers d’Antibes ne peut pas solliciter le paiement des honoraires de gestion à compter de la date du bail renouvelé, soit à compter du 1er juillet 2016.

L’appelante est déboutée de sa demande en fixation de sa créance au titre des honoraires de gestion facturés à partir de cette date jusqu’à la date d’ouverture de la procédure de sauvegarde de la SAS Juandis.

7/ En ce qui concerne les honoraires dus au titre du 3e et 4e trimestre 2013, des années 2014 et 2015, et des 1er et 2e trimestre 2016, la SAS Juandis argue que ces demandes de paiement d’honoraires de gestion sont sans fondement.

Cependant, il a été rappelé ci-dessus les termes du bail commercial qui est la loi des parties. Ledit bail prévoit que le preneur acquittera les honoraires du gestionnaire.

La SAS Juandis invoque tout d’abord que la SA HSBC Reim, gestionnaire, est la gérante de la SNC Les Oliviers d’Antibes et que la facturation des honoraires de gestion fait doublon avec le mandat social du gérant de la SNC.

Toutefois s’agissant de deux personnes morales distinctes, cet argument est sans effet puisqu’une telle convention n’est pas interdite.

Ensuite, la SAS Juandis soutient que dans la convention de gestion qui est produite par la SNC Les Oliviers d’Antibes, sont prévues des missions qui ne relèvent pas de la gestion de l’immeuble, mais qui profitent uniquement au bailleur, qu’il n’y a pas de ventilation et qu’il est ainsi mis à sa charge des honoraires qui ne peuvent pas lui être imputés.

Le 7 juin 1996, la SNC Les Oliviers d’Antibes a conclu une convention de gestion avec la SA Auxilia aux droits de laquelle vient la SA HSBC Reim.

Cette convention stipule que la société Auxilia a pour mission :

I-une assistance technique : surveillance des travaux éventuels, maintien du patrimoine à bon état, estimation des provisions pour grosses réparations et établissement de devis de travaux en cas de besoin,

II-la gestion du patrimoine comprenant la facturation des loyers, la facturation des charges locatives, le suivi des baux, le règlement des factures etc.

III-la comptabilité, bilan et situation comptable de la surface immobilière de l’immeuble et locataire, ainsi que celle de la société propriétaire de la surface immobilière

IV- une assistance fiscale : étude de l’ensemble des problèmes fiscaux et propositions d’éventuelle consultation spécialiste, relations avec les ennemies distractions fiscales et rédaction des différentes déclarations pour tout ce qui se rapporte aux immeubles gérés, paiement de la TVA et des différentes taxes liées aux recettes de location.

Il est certain que le suivi de la comptabilité, et l’établissement des bilans de la SNC Les Oliviers d’Antibes, ainsi que l’assistance fiscale n’a pas à être mise à la charge du preneur.

Toutefois, la rémunération de la société Auxilia était ventilée :

*pour la coordination et la surveillance de travaux éventuels : 2 % hors-taxes de leur montant HT, et 1 % s’il y a nécessité d’un architecte,

*pour la gestion technique et locative des immeubles tels que défini au II, une commission de 5 % HT calculé sur les loyers et accessoires, plafonnée en tout état de cause à 135 000 Fr. HT par an,

*pour la tenue de la comptabilité, et de tous travaux administratifs et fiscaux tel que défini au III, une commission annuelle de 80 000 Fr. HT.

Un avenant n°1 a été signé par les parties le 23 mai 2013 qui n’est pas produit, mais dont les termes sont rappelés dans l’avenant n°2 signé le 1er décembre 2016 avec effet au 1er janvier 2015.

Ainsi, l’évaluation des honoraires de gestion du 3e et 4e trimestre 2013, et de 2014 relèvent de l’avenant n° 1, et l’année 2015 et les 1er et 2e trimestre 2016 de l’avenant n°2.

L’avenant n° 1 prévoyait que pour la gestion technique et locative de l’immeuble, telle que définie au § II, le montant de la commission de 5 % HT calculé sur les loyers et accessoires sera plafonné à 25 000 € HT par an.

L’avenant n°2 prévoit :

La commission de 5 % HT acculé sur les loyers et accessoires perçu par la gestion technique et locative des immeubles se trouve ventilé comme suit :

-pour la gestion technique des immeubles, 4 % HT calculé sur les loyers et accessoires,

-pour la gestion locative des immeubles, 1 % HT calculé sur les loyers et accessoires.

En outre, cette commission plafonnée à 25 000 € HT/an est donc plafonnée à 20 000 € HT pour la gestion technique des immeubles et à 5000 € HT pour la gestion locative des immeubles.

L’examen des 12 factures établies par HSBC Reim pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2016 démontre que le montant des honoraires de gestion facturé est à peu près équivalent à 5 % des loyers et accessoires HT et que les honoraires dont le paiement est demandé correspond à la seule gestion de l’immeuble.

Il suit de là que la SNC Les Oliviers d’Antibes n’a pas facturé à la SAS Juandis des missions qui profitent au seul bailleur.

L’examen des factures produites par la SNC Les Oliviers d’Antibes démontre qu’à compter du 23 mai 2013, les honoraires de gestion ont été portés à la somme de 25 000 € HT par an,

-la facture pour le 3e trimestre 2013 est à 5145,55 € HT avec un rappel de 1104,45 € HT soit 6250 € HT

-les factures pour le 4e trimestre 2013, les 4 trimestres 2014, les 4 trimestres 2015 et le 1er et 2e trimestre 2016 s’élèvent aussi à 6250 € HT.

Or Les 4 factures de 2015 et 1er et 2e trimestre 2016 auraient dû être à 5000 € HT, comme le prouve l’avenant n° 2 de la convention de gestion du 1er décembre 2016 et le récapitulatif de la pièce n° 13 produite par la SNC Juandis. Cet écart est corrélatif à la rétroactivité qui a été insérée dans l’avenant n° 2. Néanmoins, aucune régularisation n’est intervenue postérieurement sur les factures suivantes.

De plus, il a été facturé systématiquement le plafond des honoraires sans calcul des 5% des loyers et accessoires. Or, une vérification par sondage permet de dire que les 5 % ou 4 % des loyers et accessoires sont toujours supérieurs au plafond prévu.

3e trimestre 2013 : 5 % égalent 6604,51 € HT, somme supérieure au plafond de 6250 € HT. La facture d’honoraires de gestion de 7475 € TTC est correcte.

4e trimestre 2013 : 5% égalent 6554,51 € HT, somme supérieure au plafond de 6250 € HT. La facture d’honoraires de gestion de 7475 € TTC est correcte.

1er trimestre 2014 : 5% égales 6328,15 € HT, somme supérieure au plafond de 6250 € HT. La facture d’honoraires de gestion de 7500 € TTC est correcte. (TVA est passée de 19,6 % à 20 % au 1er janvier 2014)

1er trimestre 2015 : 4% égalent 5289,46 € HT, somme supérieure au plafond de 5000 € HT. La facture d’honoraires de gestion de 7500 € TTC est toutefois incorrecte, puisqu’il aurait dû être facturé la somme de 6000 € TTC.

4e trimestre 2015 : 4 % égalent 5123,37 € HT, somme supérieure au plafond de 5000 € HT. La facture d’honoraires de gestion de 7500 € TTC est toutefois incorrecte, puisqu’il aurait dû être facturé la somme de 6000 € TTC.

Ainsi, après cette vérification, la dette de la SAS Juandis au titre des honoraires de gestion s’élève à la somme de 80 950 € TTC (7475×2 + 7500×4 + 6000×6).

Le jugement déféré est infirmé en ce que la SNC Les Oliviers d’Antibes a été déboutée de sa demande relative à cette période, et la créance de la SNC Les Oliviers d’Antibes sera fixée au passif de la SAS Juandis à la somme de 80 950 € TTC.

Cette créance étant antérieure à l’ouverture de la procédure collective, elle sera inscrite au passif à titre chirographaire.

8/ Compte tenu de la décision adoptée par la Cour, la SAS Juandis ne peut soutenir que la SNC a commis un abus de droit et en avoir subi un préjudice. Elle est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement déféré est infirmé sur ce point.

9/ L’équité ne commande pas de faire bénéficier une des parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Juandis qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Vu le jugement du 25 février 2022 du tribunal de commerce d’Antibes,

Met hors de cause la SELARL [Y] et Associés en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS Juandis,

Reçoit l’intervention volontaire de la SELARL [Y] et Associés en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS Juandis,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bail commercial liant la SNC Les Oliviers d’Antibes à la SAS Juandis a été renouvelé à compter du 1er juillet 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans dans des conditions identiques à celles du précédent bail, en ce qu’il a déclaré nuls et de nul effet les commandements de payer des 27 mars 2017 et 12 mai 2017, en ce qu’il a constaté que les demandes formées par la SNC Les Oliviers d’Antibes au titre des charges dues pour les années 2008 à 2012 et pour les 2 premiers trimestres de l’année 2013 sont prescrites, et a déclaré ces demandes de la SNC Les Oliviers d’Antibes irrecevables,

Infirme le jugement déféré pour le surplus, statuant à nouveau,

Déboute la SNC Les Oliviers d’Antibes de sa demande au titre des honoraires de gestion afférents à la période du 1er juillet 2016 au 3e trimestre 2020,

Déclare recevable et bien fondée la SNC Les Oliviers d’Antibes en sa demande au titre des honoraires de gestion pour la période du 3e trimestre 2013 au 2e trimestre 2016 inclus,

Fixe la créance de la SNC Les Oliviers d’Antibes au passif de la SAS Juandis à la somme de 80 950 € TTC,

Déboute la SAS Juandis de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Juandis aux entiers dépens, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT