6 juin 2023
Cour d’appel de Bordeaux
RG n°
21/02521

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 JUIN 2023

N° RG 21/02521 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MCX5

S.C.I. BORDEAUX ESPACE AQUITAINE

c/

Association AGENCENOUNOU

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 01 avril 2021 (R.G. 18/00208) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 29 avril 2021

APPELANTE :

S.C.I. SCI BORDEAUX ESPACE AQUITAINE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Albin TASTE de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Camille FOURIER – FERRAND de la SELARL CVS, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Association AGENCENOUNOU, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Bernard VANLUGGEN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 septembre 2009 intitulé ‘bail commercial’, la SCI Bordeaux Espace Aquitaine a donné en location à l’association Agence Nounou (ci-après désignée l’association) une maison indépendante de 140 m² située à [Adresse 5], pour une durée non-reconductible de trois années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2009, pour y exercer l’activité d’accueil de la petite enfance.

Par lettre recommandée du 15 juin 2017, la SCI Bordeaux Espace Aquitaine a délivré congé à l’association Agence Nounou pour la date du 30 juin 2018.

Cette dernière a refusé de quitter les lieux en se prévalant de l’existence d’un bail commercial, lui ouvrant droit au versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 21 décembre 2017, la société Orexim, gérante de la société Bordeaux Espace Aquitaine, a fait assigner l’association Agence Nounou devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en validation de congé et expulsion.

Par jugement mixte contradictoire du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– déclaré nulle et de nul effet la clause de durée stipulée au contrat conclu le 28 septembre 2009 entre la société civile immobilière Bordeaux Espace Aquitaine et l’association Agence Nounou,

– dit que le dit contrat est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

– dit que le congé délivré le 15 juin 2017 a produit ses effets au 31 octobre 2018,

– dit que la société civile immobilière Bordeaux Espace Aquitaine doit une indemnité d’éviction à l’association Agence Nounou,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction,

– ordonné une mesure d’expertise,

– désigné M. [M] [J], [Adresse 1], avec pour mission de :

– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

– s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

– visiter les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 4],

– les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer,

– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),

– dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises du tribunal judiciaire de Bordeaux dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe,

– dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en deux exemplaires au service des expertises du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

– dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

– dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations,

– dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelé qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

– désigné le juge de la mise en état de la 5eme chambre civile pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

– dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

– fixé à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société civile immobilière Bordeaux Espace Aquitaine entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de six semaines à compter de la présente décision, sans autre avis,

– dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

– dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence,

– dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

– dit qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

– dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

– dit que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

– dit que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

– précisé à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise,

– rappelé à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions,

– surseoit à statuer sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 06 octobre 2021.

Par déclaration du 29 avril 2021, la société Bordeaux Espace Aquitaine a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant l’association Agence Nounou.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 novembre 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Bordeaux Espace Aquitaine, demande à la cour de :

– vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

– vu la jurisprudence,

– vu les pièces,

– la recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions,

– y faire droit,

– en conséquence,

– à titre principal,

– infirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu’il a :

– déclaré nul et de nul effet la clause de durée stipulée au contrat conclu le 28 septembre 2009 entre elle et l’association Agence Nounou,

– dit que ledit contrat était un bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

– dit qu’elle devait une indemnité d’éviction à l’association Agence Nounou,

– ordonné une mesure d’expertise avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction,

– constater, et au besoin dire et juger, que l’association Agence Nounou ne peut revendiquer de plein droit l’application du statut des baux commerciaux résultant des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

– constater, au besoin dire et juger qu’elle et l’association Agence Nounou n’ont pas expressément opté pour une application du statut des baux commerciaux dans toutes ses dispositions et notamment au titre du droit au renouvellement du bail pour le locataire et à défaut au paiement d’une indemnité d’éviction,

– constater en conséquence, au besoin dire et juger, qu’à l’expiration du bail signé, soit le 31 octobre 2012, il s’est opéré un nouveau bail, verbal, régit par les seules dispositions du droit commun du contrat de louage prévues par le code civil,

– constater, et au besoin dire et juger, que le congé délivré le 15 juin 2017 pour le 30 juin 2018 était valable,

– condamner l’association Agence Nounou au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et de la provision sur charges dus du 1er juillet 2018 jusqu’au 30 septembre 2019,

– dire et juger que l’association Agence Nounou ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

– dire et juger qu’il n’y a pas lieu à expertise,

– à titre subsidiaire, si la cour considère que le bail du 28 septembre 2009 est un bail commercial,

– confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu’il a :

– déclaré nul et de nul effet la clause de durée stipulée au contrat conclu le 28 septembre 2009 entre elle et l’association Agence Nounou,

– dit que ledit contrat était un bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

– infirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu’il a :

– dit que le congé délivré le 15 juin 2017 a produit ses effets au 31 octobre 2018,

– dit qu’elle devait une indemnité d’éviction à l’association Agence Nounou,

– ordonné une mesure d’expertise avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction,

– constater, au besoin dire et juger, que le congé en date du 15 juin 2017 donné par lettre recommandée avec accusé de réception est nul et de nul effet,

– constater, au besoin dire et juger, que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà de l’échéance contractuelle,

– condamner l’association Agence Nounou au paiement des loyers et charges jusqu’au 30 septembre 2009,

– dire et juger que l’association Agence Nounou a renoncé au droit de percevoir une indemnité d’éviction,

– en tout état de cause,

– débouter l’association Agence Nounou de sa demande de se voir verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner l’association Agence Nounou à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner l’association Agence Nounou en tous les dépens de l’instance, et allouer à la société d’avocats interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux) Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S. – Maître Hubert Biard) le bénéfice de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 23 septembre 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, l’association Agence Nounou, demande à la cour de :

– vu l’article L. 145-5, L. 145-14, L. 145-14, L. 145-28 du code de commerce,

– vu la jurisprudence de la cour de cassation,

– confirmer le jugement du 01 avril 2021,

– condamner la société Bordeaux Espace Aquitaine à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2023 et le dossier a été fixé à l’audience du 02 mai 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la qualification du contrat:

1 – Après avoir rappelé que l’association n’est pas un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés, et n’exploite pas de fonds de commerce, la société appelante soutient à titre principal que les parties n’ont pas entendu se soumettre de manière expresse au statut des baux commerciaux, ni signer un bail dérogatoire au statut. Selon elle, le contrat s’analyse en un bail sui generis, conclu pour une durée de trois années, et venu à expiration du 31 octobre 2012 sans reconduction, de sorte que l’association ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce.

2- L’association Agence Nounou réplique qu’en dépit de son statut associatif, les parties ont expressément et valablement opté pour le régime des baux commerciaux, de sorte que la poursuite des relations contractuelles au-delà du terme initial fixé au 31 octobre 2012 ne peut donner lieu à un bail de nature civile relevant les dispositions du code civil et permettant la délivrance d’un congé tel que celui notifié par la SCI.

Sur ce:

4- Il résulte des dispositions de l’article L.145-1 I du code de commerce, que les dispositions du statut s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exercé, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’entreprise accomplissant ou non des actes de commerce.

5- Il est constant que, sous réserve que la location n’entre pas dans le champ d’application d’un autre régime impératif, les parties au contrat de bail peuvent décider de soumettre volontairement leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux, quand bien même les conditions exigées par la loi, pour que le locataire en bénéficie, ne seraient pas remplies.

Il convient toutefois que soit caractérisée une manifestation de volonté non équivoque des parties de se placer sous ce régime.

6- En l’espèce, l’association (qui n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés) n’occupait la maison donnée en location que pour les besoins d’une activité d’accueil de jeunes enfants, de sorte que le contrat n’est pas soumis au statut légal du bail d’habitation résultant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

7- Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont relevé, à bon droit, que le contrat est intitulé bail commercial, rappelle expressément que le bail est soumis aux dispositions des articles L.145-1 à L. 145-60; R.145-1 à R.145-33 du code de commerce, et que les adjonctions d’activités connexes ou complémentaires, ainsi que l’exercice dans les lieux loués d’une ou plusieurs activités différentes de celles prévues ne seront possibles que dans les conditions fixées aux articles L.145-47 à L.145-55 du code de commerce.

8- En outre, il sera relevé qu’en raison de l’exhaustivité des textes visés (législatifs et réglementaires), et de la précision des notions juridiques ‘d’activités connexes ou complémentaires’, avec renvoi aux textes de la déspécialisation, l’intention du bailleur de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux est claire et exempte d’ambiguité, ce qui se trouve confirmé, en tant que de besoin, par le courrier recommandé de congé en date du 15 juin 2017, dans lequel la SCI indique à sa locataire:’ En tant qu’association, vous ne relevez pas du régime des commerçants, aucun régime d’ordre public n’a donc vocation à s’appliquer en l’espèce. Il a cependant été convenu d’appliquer le statut des baux commerciaux pour une durée de trois ans non reconductibles à compter du 1er novembre 2009.’ (souligné par la cour)

La volonté des parties étaient donc bien de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, mais pour une durée dérogatoire de 3 ans, ainsi que cela résulte également des termes de la clause Durée.

9- Le tribunal a fait une exacte application des dispositions des articles L.145-4 et L.145-15 du code de commerce, en considérant que la clause de durée était nulle.

10- La SCI ne peut utilement invoquer la nullité du congé du 15 juin 2017, au motif qu’il a été adressé par courrier recommandé, et non par acte extrajudiciaire ainsi qu’exigé par l’article L.145-9 alinéa 4 du code de commerce dans sa rédaction applicable au litige, dès lors qu’il s’agit d’une nullité relative et non absolue, que seul le destinataire du congé peut donc invoquer.

Dès lors que l’association n’a pas invoqué cette nullité, le congé a produit ses effets mais seulement à la date du 31 octobre 2018, soit au terme de la durée légale de 9 ans.

L’appelante procède par ailleurs dans ses conclusions à une confusion entre le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, et le droit à l’indemnité d’éviction lui-même.

Le seul fait que l’association ait quitté les lieux le 30 septembre 2019 ne vaut pas de sa part renonciation au droit de solliciter une indemnité d’éviction, en l’absence de toute autre élément manifestant une telle intention, de manière univoque, et en pleine connaissance de ses droits.

11- Le tribunal a retenu à bon droit que le bailleur était tenu au paiement de cette indemnité en application des dispositions d’ordre public de l’article L.145-14 du code de commerce, dont le montant devrait être fixé après expertise, compte tenu du caractère insuffisamment probants des éléments versés au débat.

Le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires :

12- Il est équitable d’allouer à l’association une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Echouant en son recours, la SCI Bordeaux Espace Aquitaine supportera les dépens d’appel ainsi que ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS:

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Bordeaux Espace Aquitaine à payer à l’assocation Agence Nounou la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI Bordeaux Espace Aquitaine aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.