6 avril 2023
Cour d’appel de Caen
RG n°
21/03059
AFFAIRE :N° RG 21/03059 –
N° Portalis DBVC-V-B7F-G3YF
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 09 Septembre 2021 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de COUTANCES – RG n° 15/01656
COUR D’APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 06 AVRIL 2023
APPELANTE :
Madame [G] [H] [S] [X] [B]
née le 27 Décembre 1966 à [Localité 9] ([Localité 9])
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN
assistée de Me Thomas CARRERA, avocat au barreau de CAEN,
INTIMEE :
S.A.R.L. ELJIPA
N° SIRET : 349 489 112 00046
Le Bas Pays
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Muriel LETAROUILLY-DOUCIN, avocat au barreau de COUTANCES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l’audience publique du 02 février 2023
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 06 avril 2023 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
Par acte sous seing privé du 15 septembre 2006, Mme [G] [B] a cédé à la SARL Eljipa son fonds de commerce de location de chambres d’hôtes et vente de sandwichs et repas froids, exploité au lieudit Le Bas Pays à [Localité 3].
Par acte sous seing privé du même jour, Mme [B] a consenti à la société Eljipa un bail commercial d’une durée de 9 ans, prenant effet le 15 septembre 2006, portant sur les bâtiments situés au lieudit Le Bas Pays à [Localité 3], abritant le fonds de commerce cédé, cadastrés section [Cadastre 11] et [Cadastre 4].
Par exploit d’huissier de justice du 29 octobre 2014, Madame [B] a fait délivrer à la SARL Eljipa un commandement de payer les taxes foncières correspondant aux années 2011 et 2012, visant la clause résolutoire, et lui a fait sommation d’effectuer plusieurs travaux d’entretien dans les locaux loués.
Le 31 octobre 2014 la SARL Eljipa a réglé le solde des taxes foncières dues.
Par exploit d’huissier de justice du 11 mars 2015, Mme [B] a fait délivrer à la société Eljipa un congé avec refus de renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes en application de l’article L. 145-17 du code de commerce à effet du 14 septembre 2015.
Par acte d’huissier de justice du 11 septembre 2015, la société Eljipa a fait assigner Mme [B] devant le tribunal de grande instance de Coutances aux fins de la voir condamner, à titre principal, à payer la somme de 4.000.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction, de juger nulle et de nul effet la sommation délivrée le 29 octobre 2014, enfin, de condamner la bailleresse à lui payer 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement du 26 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Coutances a, notamment :
– constaté que le bail commercial consenti par Mme [B] à la SARL Eljipa a pris fin le 14 septembre 2015 à minuit, en l’absence de renouvellement du contrat ;
– dit que le congé du bail commercial donne droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société Eljipa ;
– déclaré sans objet les demandes de nullité de la sommation du 29 octobre 2014 ;
– avant dire droit sur les autres demandes, ordonné une expertise.
L’expert désigné a déposé son rapport le 25 mai 2020.
Par exploit d’huissier de justice délivré le 22 juillet 2020, Mme [B] a notifié à la société Eljipa l’exercice de son droit de repentir en application de l’article L. 145-58 du code du commerce et offert le renouvellement du bail à compter de cette date.
Par courrier officiel du 8 septembre 2020, la société Eljipa a sollicité, en application de l’article L. 145-58 du code de commerce, le remboursement des frais d’instance engagés, soit une somme de 32.992,59 euros.
Par jugement contradictoire du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Coutances a :
– constaté l’ exercice par Mme [B] de son droit de repentir par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2020 en application de l’article L. 145-58 du code de commerce ;
– donné acte à Mme [B] de ce qu’elle a offert à la société Eljipa le renouvellement du bail à dater du 22 juillet 2020 aux conditions du bail expiré sur la base d’un loyer annuel hors charge ne pouvant dépasser 58.362 euros HT ;
– condamné Mme [B] à payer à la société Eljipa la somme 20.072,96 euros HT au titre des frais d’instance en application de l’article L. 145-58 du code de commerce ;
– condamné la société Eljipa à payer à Mme [B] la somme de 3.616 euros à titre d’indemnité d’occupation ;
– débouté Mme [B] de sa demande au titre du complément des charges accessoires ;
– dit que les intérêts courront en produisant eux-mêmes intérêt par anatocisme à compter du jugement à intervenir ;
– renvoyé les parties à signer un nouveau bail ;
– condamné Mme [B] à payer à la société Eljipa la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné Mme [B] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui comprendront les frais d’expertise judiciaire pour la somme de 8.911,26 euros ;
– ordonné l’exécution provisoire.
Par déclaration au greffe de la cour en date du 9 novembre 2021, de Mme [B] a relevé appel de ce jugement.
Par dernières conclusions déposées le 14 décembre 2022, Mme [B] demande à la cour de :
– Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
*donné acte à Mme [B] de ce qu’elle a offert à la société Eljipa le renouvellement du bail à dater du 22 juillet 2020 aux conditions du bail expiré sur la base d’un loyer annuel hors charge ne pouvant dépasser 58.362 euros HT ;
*condamné Mme [B] à payer à la société Eljipa la somme 20.072,96 euros HT au titre des frais d’instance en application de l’article L. 145-58 du code de commerce ;
*condamné la société Eljipa à payer à Mme [B] la somme de 3.616 euros à titre d’indemnité d’occupation ;
* débouté Mme [B] de sa demande au titre du complément des charges accessoires ;
* dit que les intérêts courront en produisant eux-mêmes intérêt par anatocisme à compter du jugement à intervenir ;
*condamné Mme [B] à payer à la société Eljipa la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
*condamné Mme [B] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui comprendront les frais d’expertise judiciaire pour la somme de 8.911,26 euros ;
Statuant à nouveau,
– Débouter la société Eljipa de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– Condamner la société Eljipa au paiement de la somme de 9.803 euros au titre d’indemnité d’occupation,
– Condamner la société Eljipa au paiement de la somme de 19.208,37 euros au titre des taxes foncières impayées,
A titre subsidiaire si par extraordinaire la cour de céans rejetait ce montant sur le fondement des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile,
– Condamner la société Eljipa au paiement de la somme de 12.754 euros au titre des taxes foncières impayées,
– Condamner la société Eljipa au paiement de la somme de 12.387 euros au titre des surprimes d’assurances non remboursées,
A titre subsidiaire si par extraordinaire la cour de céans rejetait ce montant sur le fondement des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile,
– Condamner la société Eljipa au paiement de la somme de 9.768 euros au titre des surprimes d’assurances non remboursées,
– Condamner la société Eljipa au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.
Par conclusions déposées le 29 décembre 2022, la SARL Eljipa demande à la cour de :
– Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances du
9 septembre 2021 en ce qu’il a :
*constaté l’exercice par Mme [B] de son droit de repentir par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2020 en application de l’article L. 145-58 du code de commerce ;
*donné acte à Mme [B] de ce qu’elle a offert à la société Eljipa le renouvellement du bail à dater du 22 juillet 2020 aux conditions du bail expiré sur la base d’un loyer annuel hors charge ne pouvant dépasser 58.362 euros HT ;
*condamné Mme [B] à payer à la société Eljipa la somme 20.072,96 euros HT au titre des frais d’instance en application de l’article L. 145-58 du code de commerce ;
*condamné la société Eljipa à payer à Mme [B] la somme de 3.616 euros à titre d’indemnité d’occupation ;
*débouté Mme [B] de sa demande au titre du complément des charges accessoires ;
*dit que les intérêts courront en produisant eux-mêmes intérêt par anatocisme à compter du jugement à intervenir ;
*renvoyé les parties à signer un nouveau bail ;
* condamné Mme [B] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui comprendront les frais d’expertise judiciaire pour la somme de 8.911,26 euros ;
Et par voie de conséquence et y ajoutant,
– Dire irrecevable la demande de Mme [B] à voir condamner la société Eljipa à lui payer la somme de 19.208,37 euros au titre des taxes foncières impayées,
– Dire irrecevable la demande de Mme [B] à voir condamnée la société Eljipa à lui payer la somme de 12.387,00 euros au titre des surprimes d’assurances non remboursées,
– Débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– Débouter Mme [B] de sa demande à voir condamnée la société Eljipa à lui payer la somme de 9.803 euros au titre d’indemnité d’occupation,
– Débouter Mme [B] de sa demande à voir condamnée la société Eljipa à lui payer la somme de 12.387,00 euros au titre des surprimes d’assurances non remboursées,
A titre principal,
– Débouter Mme [B] de sa demande à voir condamnée la société Eljipa à lui payer la somme de 19.208,37 euros au titre des taxes foncières impayées,
A titre subsidiaire,
– Limiter la condamnation de la société Eljipa à payer à Mme [B] la somme de 3.205,85 euros au titre des taxes foncières impayées,
Et en tout état de cause,
– Débouter Mme [B] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,
– Condamner Mme [B] à payer à la société Eljipa la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 janvier 2022.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS
I. Sur le droit de repentir exercé et le paiement des frais d’instance
Aux termes de l’article L 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
En application de ce texte, Mme [B], qui a exercé son droit de repentir, est tenue de rembourser à la SARL Eljipa les frais de l’instance qui ne sont pas limités aux frais taxables et doivent comprendre l’intégralité des frais, y compris les honoraires d’avocat, exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé.
L’intimée justifie notamment par la production des factures avoir engagé les frais suivants en lien avec l’instance en cours:
– honoraires de Me LETAROUILLY, avocat: 6960€ HT pour un temps passé de 58 h
– honoraires de Me RACLET, avocat spécialiste en droit immobilier : 3350€ HT
– honoraires de Me [Z] : 150€ HT pour l’examen du dossier et la rédaction d’une consultation écrite
– honoraires du cabinet d’expertise-comptable ARECO : 9500€ HT pour prestations de valorisation des préjudices
– procès-verbal de recherches infructueuses du 22/11/2017 : 63,32€ HT
– signification de jugement du 18/12/2017 : 49,64€ HT
– total : 20 072,96€
L’intervention de Me RACLET qui dispose d’une compétence en droit immobilier ne fait pas double emploi avec celle de Me LETAROUILLY et doit donc être retenue.
De même, le recours au cabinet ARECO était justifié pour réaliser une première estimation de l’indemnité d’éviction sur la base de laquelle la SARL Eljipa a assigné Mme [B] et formulé des demandes chiffrées. Ce cabinet est également intervenu dans le cadre des opérations d’expertise compte tenu de leur complexité technique. Il a notamment procédé à l’analyse des documents comptables, chiffré les pertes de revenus, les coûts des licenciements et la perte de valeur du fonds de commerce.
Les honoraires du cabinet ARECO doivent donc être pris en compte en sus des frais d’expertise judiciaire de M. [W] d’un montant de 8911,26€ TTC qui sont compris dans les dépens.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné Mme [B] à payer à la SARL Eljipa la somme totale de 20 072,96€ HT sur le fondement de l’article L 145-58 outre les dépens.
II. Sur les demande de Mme [B]
1. Sur l’indemnité d’occupation
La SARL Eljipa est redevable d’une indemnité d’occupation entre la date d’expiration du bail (14 septembre 2015) et la date du repentir (22 juillet 2020).
Mme [B] sollicite à ce titre la somme de 9 803€.
La SARL Eljipa sollicite la confirmation du jugement sur ce point.
Le montant de cette indemnité doit correspondre à la valeur locative des locaux loués, compte tenu de tous éléments d’appréciation, conformément à l’article L 145-28 du code de commerce.
Le premier juge a exactement évalué le montant de l’indemnité d’occupation à 4750€/mois jusqu’au 16 septembre 2018, puis à 4863€/mois en tenant compte de l’indexation intervenue à l’issue de la période triennale, constaté que la locataire avait réglé une somme mensuelle de 4750€, ce qui est confirmé par les extraits de son livre comptable (pièce n°37 de l’intimée), et par conséquent, fixé le montant restant dû à 3616€ (4863€-4750€ x 32 mois).
Le jugement est confirmé de ce chef.
2. Sur les taxes foncières
Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [B] sollicite le paiement de la somme de 19 208,37€ au titre des taxes foncières impayées pour les années 2015 à 2020 incluses.
Dans ses premières conclusions d’appelante du 9 février 2022, elle avait sollicité la seule somme de 17 755€.
En application de l’article 910-4 du code de procédure civile, sa demande complémentaire au titre des taxes foncières pour la même période est irrecevable.
Le bail commercial prévoit que l’habitation principale de Mme [B], composée de deux bâtiments, est exclue du bail.
Il en résulte que la parcelle aujourd’hui cadastrée [Cadastre 12] est occupée en partie par la bailleresse et la locataire.
Les avis d’imposition produits par Mme [B] concernent les deux parcelles louées [Cadastre 10] et [Cadastre 8].
Un courrier du centre des impôts du 14 octobre 2021 précise que :
– le local sis [Adresse 5] désigné par le numéro invariant 0104210M correspond à la maison d’habitation de Mme [B] ;
– le local sis [Adresse 6] désigné par le numéro invariant 0234443L correspond au restaurant exploité par la SARL Eljipa ;
– le local sis [Adresse 7] Le Bas Pays désigné par le numéro invariant 0255848Y figurant sur le relevé de propriété au nom de la mère de l’appelante correspond au local de dépôt/stockage.
Mme [B] ne prouve pas que la SARL Eljipa occupe le troisième local qui au surplus ne lui appartient pas.
Il y a donc lieu de considérer que seule la portion de taxe foncière afférente au second local 7548 incombe à la locataire en vertu du bail, soit :
– taxe foncière de 2015 : 1663€ + 3% frais de gestion = 1712,89€
– taxe foncière de 2016 : 1672€ + 3 % frais de gestion = 1722,16€
– taxe foncière de 2017 : 1701€ + 3% de frais de gestion = 1752€
– taxe foncière de 2018 : 1752€ +3% de frais de gestion= 1804,56€
– taxe foncière de 2019 : 1765€ +3% de frais de gestion= 1817,95€
– taxe foncière de 2020 : non détaillée de sorte qu’aucune ventilation n’est possible
Soit un total de 8809,56€.
L’intimée justifie avoir réglé la taxe foncière au titre des années 2015 et 2016 pour un total de 5602,15€ (pièces n°24 et 25), soit après déduction de ce montant, un solde restant dû de 3207,41€.
La demande afférente aux taxes de 2017 à 2020 n’est pas prescrite car le délai de prescription quinquennal a été interrompu le 4 mai 2021, date à laquelle Mme [B] a signifié ses conclusions formulant cette prétention.
La SARL ELJIPA est donc condamnée au paiement de la somme de 3207,41€.
3. Sur les surprimes d’assurance
L’article 12 du bail stipule que si l’activité exercée par le preneur entraîne pour le bailleur des surprimes d’assurances, le preneur devra en rembourser le montant au bailleur.
Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [B] sollicite le paiement de la somme de 12 387€ au titre des surprimes d’assurance pour les années 2015 à 2020 incluses.
Dans ses premières conclusions d’appelante du 9 février 2022, elle avait sollicité la seule somme de 9 768€.
En application de l’article 910-4 du code de procédure civile, sa demande complémentaire de ce chef pour la même période est irrecevable.
Mme [B] ne justifie pas plus en appel qu’en première instance qu’elle aurait supporté des surprimes d’assurance liées à l’activité de la SARL Eljipa.
En effet, alors qu’il lui appartient d’alléguer les faits propres à fonder sa demande, elle se contente de récapituler dans ses écritures le montant réclamé année par année sans détailler ni expliciter ses calculs ni préciser à quel contrat d’assurance sa réclamation se rattache.
Les pièces produites (conditions particulières, relevés de cotisations d’assurance, courrier MMA du 29 janvier 2015), annotées de sa main, ne permettent pas d’établir le bien-fondé de sa créance.
Par suite, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.
III. Sur le renouvellement du bail
En l’absence de moyen les critiquant, les chefs de disposition relatifs au renouvellement du bail à compter du 22 juillet 2020 sur la base d’un loyer annuel ne pouvant dépasser 58 362€ HT et aux intérêts sont confirmés.
IV. Sur les demandes accessoires
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.
Mme [B] succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer à la SARL Eljipa la somme complémentaire de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,
CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu’il a débouté Mme [B] de sa demande relative au titre des taxes foncières ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
DECLARE irrecevable la demande complémentaire en paiement formée par Mme [B] dans ses dernières conclusions au titre des taxes foncières ;
DECLARE irrecevable la demande complémentaire en paiement formée par Mme [B] dans ses dernières conclusions au titre des surprimes d’assurance ;
DECLARE non prescrite la demande en paiement de Mme [B] relative aux taxes foncières de 2017 à 2020 ;
CONDAMNE la SARL Eljipa à payer à Mme [G] [B] la somme de 3207,41€ à titre de solde de taxes foncières ;
CONDAMNE Mme [G] [B] à payer à la SARL Eljipa la somme complémentaire de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [G] [B] de sa demande formée à ce titre ;
CONDAMNE Mme [G] [B] aux dépens de l’appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
