5 juillet 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/04690

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUILLET 2023

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/04690 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBT4B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2020 – Tribunal judiciaire de PARIS – Loyers commerciaux – RG n°19/02454

APPELANTE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] A [Localité 8], agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 5]

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 328 116 991

Représentée par Me Matthieu BOCCON-GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque C 2477

Assistée de Me Sandra GONCALVES, avocate au barreau de PARIS, toque B 617

INTIMEE

S.A.R.L. LA PRESENTATION, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 6]

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 841 289 598

Ayant son établissement secondaire sis

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP JEANNE BAECHLIN, avocate au barreau de PARIS, toque L 0034

Assistée de Me Sébastien DENEUX plaidant pour la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P 164

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Marie GIROUSSE, Conseillère, chargé d’instruire l’affaire.

Mme Marie GIROUSSE a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, Présidente

Mme Marie GIROUSSE, Conseillère

M. Douglas BERTHE, Conseiller

Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente, et par M.Damien GOVINDARETTY, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte des 25 septembre et 2 octobre 2014, Mme [Y] et Mme [D] ont donné à bail en renouvellement à M. [Z], pour 9 ans à compter rétroactivement du 1er avril 2014, un immeuble entier situé [Adresse 3] à [Localité 5], à usage de marchand de vins et d’hôtel meublé, moyennant un loyer annuel en principal de 43.000 euros. L’immeuble loué comprend trois boutiques en rez-de-chaussée, le contrat de bail précise que ‘M. [Z] aura la possibilité de prendre contact avec les différents sous-locataires pour établir avec eux les sous-baux dont l’activité sera acceptée à sa convenance et à ses conditions. Le preneur s’engage à adresser au bailleur copie de ces actes’.

Par acte du 7 juin 2018, la société COMPAGNIE ROCHEBELLE, venue aux droits des propriétaires, a cédé l’immeuble en cause à la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8]. L’acte indique que M. [Z] a régularisé deux sous-baux, l’un le 8 avril 2016 au profit de la société [J] ALIMENTATION, l’autre le même jour au profit de M. [T] pour la société NEW MODE, chaque sous-loyer s’élevant à la somme annuelle de 7.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 16 octobre 2018, la société LA PRÉSENTATION a signifié à la bailleresse l’acte sous seing privé du 18 septembre 2018 aux termes duquel M. [Z] lui a cédé son fonds de commerce, exploité sous l’enseigne GRAND HÔTEL DE [Localité 7], cet acte de cession mentionnant que M. [Z] a consenti trois sous-baux de 9 ans : un premier à Mme [N] par acte du 19 décembre 2013, pour un commerce de coiffeur-onglerie, moyennant un loyer annuel de 4.000 euros ; un autre à Mme [N] par acte du 11 octobre 2016 pour un commerce de coiffeur-onglerie, moyennant un loyer annuel de 7.000 euros ; un troisième à la société alors en cours de formation [J] ALIMENTATION par acte du 8 avril 2016 pour un commerce d’alimentation – taxiphone – transfert d’argent – réparations de mobiles – service colis, moyennant un loyer annuel de 7.000 euros.

Par actes des 26 septembre et 2 novembre 2018, la SCI DU [Adresse 4] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris M. [Z] puis la société LA PRÉSENTATION en intervention forcée, aux fins d’obtenir sous astreinte la communication de divers documents relatifs à la location, notamment l’attestation d’assurance, le dernier procès-verbal de la commission de sécurité et les contrats de sous-location consentis. Par ordonnance du 7 février 2019, une médiation a été ordonnée mais les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Soutenant que les prix des sous-locations étaient, proportionnellement au vu des surfaces sous-louées et des prix mentionnés dans l’acte de cession du fonds de commerce, supérieurs au loyer du bail principal, la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] a notifié le 21 décembre 2018 à la société LA PRÉSENTATION un mémoire en réajustement de loyer principal, sollicitant sa fixation à la somme de 128.524,51 euros en principal pour la période allant du 1er avril 2016 au 30 septembre 2016 et à celle de 183.989,44 euros à compter du 1er octobre 2016.

Puis, par acte du 22 février 2019, elle l’a fait assigner en réajustement du loyer devant le juge des loyers commerciux du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance sur requête du 08 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a désigné un huissier de justice aux fins principalement d’effectuer toutes constatations utiles quant aux conditions d’occupation des trois boutiques en cause. L’huissier a procédé à ses constatations suivant procès verbal des 23,25 et 29 octobre et 5 novembre 2019.

Par jugement du 17 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux a :

– déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] en réajustement, à compter du 1er juillet 2019, du loyer du bail principal hors charges et hors taxes consenti à la société LA PRÉSENTATION en raison des sous-locations des trois boutiques situées en pied de l’immeuble loué sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

– condamné la SCI du [Adresse 4] À [Localité 8] aux dépens ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté toute autre demande.

Par déclaration du 3 mars 2020, la SCI du [Adresse 4] a interjeté appel partiel du jugement.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2022, la SCI du [Adresse 4] À [Localité 8] a fait signifier à la société LA PRESENTATION un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 mars 2023 .

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 8 février 2023, la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8], appelante, demande à la Cour de :

– infirmer le jugement rendu le 17 janvier 2020 en ce qu’il a déclaré irrecevable, comme prescrite, la demande de la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] aux fins de réajustement du loyer ;

Par conséquent et statuant de nouveau :

– déclarer recevable l’action en réajustement de loyer de la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8], en ce qu’elle n’est pas prescrite ;

À titre principal,

– juger que le loyer du bail principal hors charges et hors taxes doit être réajusté, proportionnellement aux loyers des nouvelles sous-locations situées en pied de l’immeuble sis

[Adresse 3] ;

– fixer le loyer annuel de l’immeuble sis [Adresse 3] à compter du 1er juillet 2019 au montant de 312.797 euros HT ;

– ordonner que la société LA PRÉSENTATION sera tenue de régler à la SCI du [Adresse 4] À [Localité 8] un rappel de loyer dû depuis le 1er juillet 2019 ;

– ordonner que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

À titre subsidiaire,

– désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission donner son avis sur le montant du réajustement du loyer à compter du 1er juillet 2019 et faire injonction à la société LA PRÉSENTATION de produire les appels trimestriels de sous-loyers et de charges relatives aux 3 boutiques situées en pied d’immeuble, depuis temps non prescrit ;

En tout état de cause,

– débouter la société LA PRÉSENTATION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

– condamner la société LA PRÉSENTATION au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société LA PRÉSENTATION aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Lexavoué Paris-Versailles.

Par conclusions déposées le 30 janvier 2023, la société LA PRÉSENTATION, intimée, demande à la Cour de :

– recevoir la société LA PRÉSENTATION, locataire, en ses conclusions d’intimée ;

À titre principal,

– confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2020 en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] ;

À titre subsidiaire,

– juger mal fondée la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] en sa demande de réajustement de loyer ;

À titre très subsidiaire,

Et seulement dans l’hypothèse où la demande serait recevable et fondée en son principe,

– désigner tel Expert qu’il plaira au juge pour donner son avis sur le montant du réajustement de loyer auquel la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] peut prétendre, notamment au regard de la méthode hôtelière ;

En toute hypothèse,

– condamner la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] au paiement d’une somme de 7.000 € en cause d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Il ressort des dispositions combinées des articles 2224 du code civil et L145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du chapitre du code de commerce relatif aux statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans à compter du jour où le titulaire d’un droit relatif à l’application de ce statut a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Par ailleurs selon l’article L145-31 du code de commerce:

‘ Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.’

Ce texte a pour objet de faire connaître au bailleur principal les conditions, notamment de prix, de la sous location. Il en résulte que la communication des conditions de sous location au bailleur principal faite en application de l’article L145-31 constitue le point de départ de la prescription biennale de l’action en réajustement du loyer du bail principal, s’il n’y a pas eu de modification ultérieure des conditions du sous-bail relatives au loyer. Ce texte n’impose pas d’appeler le propriétaire en cas de cession du contrat de sous location.

En l’espèce, dans les actes des 25 septembre et 2 octobre 2014, Mme [Y] et Mme [D] ont donné à bail en renouvellement à M. [Z] l’immeuble entier situé [Adresse 3] à [Localité 5] en l’autorisant à conclure des contrats de sous-location tout en demandant l’envoie d’une copie de ces actes.

La société LA PRESENTATION, venue aux droits de M. [Z] depuis le 18 septembre 2018 produit d’une part, un contrat de sous-bail commercial conclu le 19 décembre 2013 entre M. [Z] et Mme [N] pour 9 ans à compter du même jour, portant sur une boutique située au rez-de-chaussée (gauche) pour l’exercice d’une activité de coiffeur, vente de produits cosmétiques et capilaires, moyennant un loyer annuel de 4.000 euros, ainsi qu’une lettre du 11 décembre 2013 de Maître TROUVIN, avocat, indiquant que ses clientes Mme [Y] et Mme [D], ont eu connaissance du projet de sous-bail à conclure avec Mme [N] et n’entendent pas concourir à l’acte. Elle produit, d’autre part, un contrat de sous-bail commercial conclu le 11 octobre 2016 entre M. [Z] et Mme [N] pour 9 ans à compter du même jour, portant sur une boutique située au rez-de-chaussée à droite de l’entrée, pour l’exercice d’une activité de coiffeur-onglerie, moyennant un loyer annuel de 7.000 euros, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception du même jour retirée le 12 octobre 2016 adressée par Maître VIOLET, avocat de M. [Z], à Mme [Y] et à Mme [D] leur transmettant une copie du sous-bail et de l’acte de résiliation amiable du bail commercial précédemment conclu sur ces locaux. Il en résulte que Mme [N] dispose de deux sous-baux pour un loyer total de 11.000 euros et que ses bailleresses en sont informées à tout le moins depuis le 12 octobre 2016 pour l’ensemble de ces sous-baux.

Selon le procès-verbal d’huissier des 23,25 et 29 octobre et 5 novembre 2019, établi en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état, l’huissier a relevé que la boutique située à gauche de la porte d’entrée, sous l’enseigne Textures by Sally, est fermée et que la première boutique à droite de l’entrée de l’immeuble est exploitée comme institut de beauté par Mme [N], laquelle indique être titulaire d’un bail écrit et payer la somme trimestrielle de 2.750 euros à l’ordre du Grand Hôtel de [Localité 7], soit un montant annuel de 11.000 euros. La circonstance que l’un des deux locaux loués à Mme [N] était fermé lors des passages de l’huissier en octobre et novembre 2019 est indifférente alors, au surplus, que selon le constat d’huissier établi le 16 octobre 2018 à la requête de la bailleresse, Mme [N] a laissé l’huissier pénétrer dans ce local de coiffeur à l’enseigne de ‘TEXTURES BY SALLY’. Il ressort de ces constatations de l’huissier que les conditions notamment relatives au prix des sous locations consenties à Mme [N], dont les bailleresses ont été strictement informées au plus tard par la lettre recommandée avec accusé de réception susvisée du 12 octobre 2016, sont demeurées inchangées, de sorte que c’est cette date qui constitue le point de départ de la prescription biennale attachée à l’action en réajustement du loyer et que le délais a expiré le 12 octobre 2018.

Par ailleurs, la société LA PRESENTATION produit un contrat de sous-bail commercial conclu le 8 avril 2016 entre M. [Z] et la société [J] ALIMENTATION pour 9 ans à compter du 1er octobre 2015 portant sur la deuxième boutique à droite de l’entrée, pour une activité d’alimentation-taxiphone-réparation de mobiles, moyennant un loyer annuelle de 7.000 euros, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception retirée le 20 avril 2016, adressée le 18 avril 2016 par Maître VIOLET, avocat de M. [Z], à Mme [Y] et Mme [D], leur transmettant la copie du sous-bail et de l’acte de résiliation amiable du précédent bail commercial consenti sur ces locaux pour le compte de la société NEW MODE.

Le procès-verbal d’huissier des 23,25 et 29 octobre et 5 novembre 2019 indique que la seconde boutique à droite de l’entrée de l’immeuble est exploitée sous l’enseigne KRISHNA ALIMENTATION. Il précise que l’employé présent parle mal le français et indique que son patron M. [J] peut seul répondre aux questions.

La société LA PRESENTATION conteste avoir donné ces locaux en sous-location à la société KRISHNA ALIMENTATION.

Elle fait valoir qu’elle a assigné cette dernière en référé le 4 février 2020 aux fins de voir constater qu’elle est sans droit ni titre sur le local sous-loué à la société [J] ALIMENTATION le 8 avril 2016 avec interdiction de céder le sous-bail et aux fin de voir ordonner son expulsion. Lors de cette procédure la société KRISHNA ALIMENTATION s’est prévalue d’un contrat de cession de fonds de commerce, improprement qualifié selon elle de ‘cession de droit au bail’, que lui aurait consenti la société [J] ALIMENTATION et qu’elle aurait transmis à M. [Z] n’ayant pas connaissance de la cession du fonds de commerce à la société LA PRESENTATION. Par ordonnance du 18 septembre 2020, le juge de référé du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé. Par acte d’huissier du 8 mars 2021, la société LA PRESENTATION a assigné la société KRISHNA ALIMENTATION devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir déclarer occupante sans droit ni titre et de voir ordonner son expulsion, en faisant notamment valoir qu’elle n’a pas autorisé la cession du sous-bail consentie à la société KRISHNA ALIMENTATION, une telle cession étant d’ailleurs interdite par le sous-bail.

De son côté, la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] produit un acte de cession de droit au bail consenti le 28 juin 2019 par la société [J] ALIMENTATION à la société KRISHNA ALIMENTATION portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée à gauche de l’immeuble en cause, précisant que par acte des 25 septembre et 12 octobre 2014 Mme [Y] et Mme [D] ont donné les locaux à bail à M. [Z] et que ce dernier les a donné en sous-bail à la société [J] ALIMENTATION à compter du 1er septembre 2015 moyennant un loyer annuel de 7.000 euros. Il est fait état de quittances de loyers qu’aurait émises la société LA PRESENTATION mais elles ne sont pas produites. Il n’est cependant pas soutenu que le loyer ne serait plus celui de 7.000 euros convenu au sous-bail de 2016.

La circonstance que selon les annonces du BODACC produites, la société [J] ait cessé son activité le 1er juillet 2019 et la société KRISHNA ALIMENTATION qui lui succède dans les locaux ait créé son fonds lors de son immatriculation le 16 juillet 2019 n’est pas incompatible avec l’acte de cession de bail par la société [J] ALIMENTATION et ne permet donc pas de démontrer qu’un autre sous-bail aurait été conclu, ce que dément formellement la société LA PRESENTATION.

Il apparaît donc que la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] se prévaut du contrat de sous-bail transmis aux bailleresses le 20 avril 2016 prévoyant un loyer de 7.000 euros et ne démontre pas que serait survenu un nouveau contrat de sous-bail à de nouvelles conditions, la cession alléguée de ce contrat à la société KRISHNA ALIMENTATION n’étant pas de nature à créer de nouvelles conditions contractuelles. Or, la cession d’un sous-bail dont les conditions sont inchangées n’a pas pour effet de faire courrir un nouveau délai de prescription de l’action en réajustement.

Les bailleresses qui avaient connaissance de ce sous-bail dès le 20 avril 2016 disposaient d’un délai de deux ans expirant le 20 avril 2018 pour exercer une action en réajustement du loyer si elles estimaient qu’il était supérieur à celui payé par le locataire principal.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la prescription de l’action en réajustement du loyer était donc acquise depuis le 12 octobre 2018, lorsque la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8], venue aux droits des précédentes bailleresse, a saisi le juge des loyers commerciaux le 22 février 2019. C’est donc à juste titre que le jugement déféré a déclaré cette action irrecevable comme prescrite. Il convient de le confirmer sur ce point.

Dès lors que l’action en réajustement a été déclarée irrecevable, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subséquentes notamment en paiement d’un rappel de loyer et de désignation d’expert.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a condamné la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] et débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile .

La SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] , qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la société LA PRESENTATION la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise àdisposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 janvier 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de Grande Instance, devenu le tribunal judiciaire, de Paris,

Y ajoutant,

DÉBOUTE la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes y compris celle formée au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] à payer à la société LA PRESENTATION la somme de 4.000 euros au titre de la procédure d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 4] À [Localité 8] aux dépens.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE