31 mai 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/11459

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11459 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGQY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2020 -TJ de [Localité 4] RG n° 17/12196

APPELANTS

Madame [T] [M]

née le 1er janvier 1940 à [Localité 8] (72)

demeurant:

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Amandine MONSAVANE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1544

Madame [L] [J] née [M],

née le 24 septembre 1968 à [Localité 7] (74)

demeurant:

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Amandine MONSAVANE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1544

Monsieur [F] [M]

né le 24 janvier 1970 à Verbier Bagnes (Suisse)

demeurant:

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Amandine MONSAVANE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1544

INTIMEES

Madame [H], [V] [G]

exerçant sous l’enseigne : LE TABAC DU [9].

Ayant son siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 424 .995.918

Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, agissant en sa qualité de syndic des Copropriété du [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit:

[Adresse 2]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 010 258

SAS CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 010 258

Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller

Madame Marie GIROUSSE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Marie GIROUSSE, Conseillère dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Marie GIROUSSE, Conseillère, en l’empêchement du Président et par Mme Laurène BLANCO, greffier, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 1995, Madame [Z], Madame [X], Madame [M], Monsieur [F] [M] et Madame [L] [J], aux droits desquels viennent Madame [T] [M], Madame [L] [J] et Monsieur [F] [M] (ci-après les consorts [M]), ont donné à bail à Monsieur [K] [I] et Madame [W] [O], aux droits desquels vient Madame [H] [G], un local commercial à usage de marchand de vins – traiteur – tabac, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er jui1let 1995.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2012, les consorts [M] ont délivré à leur locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 1er juillet 2013 puis ont exercé leur droit de repentir au cour de la procédure en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation . Par acte sous seing privé du 28 décembre 2015, les les parties ont convenu du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 20 juin 2014 et moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 59.861,79 euros.

Par acte extrajudiciaire du 31 août 2017, les consorts [M] ont fait assigner Mme [H] [G] devant le tribunal de grande instance de Paris (devenu le tribunal judiciaire)aux fins essentielles de la voir condamner à payer la somme de 37.997,07 euros au titre de charges demeurées impayées et la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Par acte du 4 janvier 2019, les consorts [M], ont fait assigner en intervention forcée la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE, en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3] et en son nom personnel aux fins principalemnt de la voir condamner en ses deux qualités à la garantir des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre. Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a:

– dit que Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] sont réputés avoir abandonné leur demande de garantie à l’encontre de la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à quelque titre que ce soit, non reprise dans le dispositif de leurs conclusions récapitulatives en date du 13 décembre 2019 ;

-déclaré sans objet la demande de Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] de leur donner acte de ce qu’ils entendent assigner en intervention forcée aux fins de garantie, à bref délai, la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE, pris tant en son nom personnel qu’ès-qualités de syndic de la copropriété du [Adresse 3] ;

-déclaré irrecevable car prescrite la demande de Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] formée à l’encontre de Mme [H] [G] en paiement des charges d’eau au titre de l’année 2011 ;

– condamné Mme [H] [G] à payer à Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M], la somme de 12 721,35 € au titre des sommes dues au titre du bail sur la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

– ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

-déclaré recevable l’appel en garantie de Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] à l’encontre de la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE, au titre de la consommation d’eau pour l’année 2011 ;

-débouté Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] de leur demande en garantie à l’encontre de la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE; -débouté Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] de leur demande en paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

-enjoint à Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] de remettre à Mme [H] [G] les avis d’échéances et les quittances de loyers pour la période du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2019 et jusqu’à la date de la présente décision, sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois;

-condamné Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] in solidum à payer à la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-débouté Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M] et Mme [H] [G] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [H] [G], aux dépens de l’instance, à l’exception des frais d’assignation forcée, demeurant à la charge de Mme [T] [M], Mme [L] [J] et M. [F] [M];

-ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

– rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 31 juillet 2020, les consorts [M] ont interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 avril 2021, Mme [M] [T], Mme [L] [C]. [J], M. [F] [M], appelants, demandent à la Cour de les déclarer recevable et bien fondés en leur appel et y faisant droit, réformer le jugement déféré, condamner Mme [H] [G] à leur verser la somme de 37 997,07 € outre intérêts au taux légal depuis chaque échéance et capitalisation des intérêts ; condamner Mme [H] [G] à payer la somme de 10 000 € aux demandeurs à titre de dommages et intérêts contractuels ; débouter Mme [H] [G] de son appel incident et toutes ses demandes ainsi que la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE, vu la communication des quittances dire n’y avoir lieu à astreinte à leur encontre; subsidiairement si les consorts [M] devaient être déboutés de leurs demandes en tout ou partie : condamner la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE, prise en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3] et la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE en son nom personnel, à garantir les consorts [M] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ainsi qu’à leur régler à titre de dommages et intérêts, la somme de 37 997,07 € outre intérêts au taux légal depuis l’assignation en intervention forcée ; en tout état de cause : condamner Mme [H] [G], la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE, ès-qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3] et la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE à payer la somme de 8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 janvier 2021, Mme [H] [G], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de déclarer Mme [T] [M], Mme [L] [J] née [M] et M. [F] [M] mal fondés en leur appel et de les en débouter; dire et juger Mme [H] [G] tant recevable que bien fondée en son appel incident ; y faisant droit, sur les charges d’eau 2011 : confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la demande des consorts [M] en paiement des charges d’eau pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2011 irrecevable comme prescrite; subsidiairement, les déclarer mal fondés en cette demande ; en tout état de cause, les en débouter; sur les charges d’eau individuelles 2012-2016 : infirmer le jugement en ce qu’il a dit que Mme [G] doit régler aux consorts [M] la somme de 32 745,94 € au titre des charges d’eau individuelles du local commercial pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016 ; statuant à nouveau, déclarer les consorts [M] mal fondés en leur demande de remboursement de charges d’eau individuelles du local commercial pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016 et les en débouter ; sur les consommations d’eau intégrées dans les charges générales : confirmer le jugement en ce qu’il a dit que Mme [G] est créancière au titre du trop versé de charges d’eau intégrées dans les charges générales, dont la preuve n’est pas rapportée qu’elle bénéficie au commerce, à hauteur de la somme de 2 946,48 € sur la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016 ; sur les autres charges : infirmer le jugement en ce qu’il a dit que Mme [G] est redevable de la somme de 45 601,26 € au titre des charges récupérables, consommations d’eau personnelles incluses pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016 ; et statuant à nouveau, dire que Mme [G] est redevable au titre des charges récupérables, consommations d’eau personnelles non justifiées exclues, pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016 de la somme de 12 855,32 € ; sur la taxe d’ordures ménagères 2011-2016 : infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [G] à verser la somme de 518,6 € au titre de la taxe d’ordures ménagères 2011 ; et statuant à nouveau, dire les consorts [M] irrecevables comme prescrits et subsidiarement mal fondés en leur demande en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2011 et les en débouter ; confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que Mme [G] est redevable de la somme de 2 106,65 € au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2012-2016 et débouter les consorts [M] de leurs demandes plus amples ; sur le trop-versé de loyers : confirmer le jugement non critiqué de ce chef en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [M] à verser à Mme [G] la somme de 1.807,10 € à titre de restitution de loyers trop versés sur la période du 2ème trimestre 2014 au 3ème trimestre 2016 inclus ; sur les comptes entre les parties : infirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’après imputation des paiements ou compensation avec un trop-payé [H] [G] reste redevable à l’égard de ses bailleurs de la somme de 12 721,35 € et en ce qu’il l’a condamnée à verser cette somme aux consorts [M] au titre des sommes dues pour la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016 ; et statuant à nouveau, dire qu’après imputation des paiements ou compensation avec un trop-payé Mme [H] [G] a trop versé la somme de 20 453,25 € et condamner in solidum les consorts [M] à lui restituer cette somme au titre des sommes dues au titre du bail pour la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, capitalisables dans les termes de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ; sur les autres demandes : confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [M] de leur demande de dommages et intérêts ; confirmer le jugement, non critiqué de ce chef, en ce qu’il a enjoint aux consorts [M] de remettre les avis d’échéances et les quittances de loyers pour la période du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2019 et jusqu’à la date du jugement ; confirmer le jugement en ce qu’il a assorti cette injonction d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à l’issue d’un délai d’un mois à compter du jugement ; et, en liquidant l’astreinte prononcée, condamner in solium les consorts [M] à verser à Mme [G] la somme de 3 500 € au titre de la liquidation de l’astreinte ; dire et juger les consorts [M] mal fondés en leurs demandes plus amples ou contraires et les en débouter ; y ajoutant, condamner in solidum les consorts [M] à payer à Mme [G] la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la régularisation tardive de charges en violation des obligations issues du contrat de bail ; condamner in solidum les consorts [M] à payer à Mme [G] une somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 janvier 2021, la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE, es-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], et à titre personnel, demande à la Cour de déclarer irrecevables Mme [T] [M], Mme [L] [M] ép. [J] et M. [F] [M], en leurs nouvelles demandes formées devant la Cour, à son encontre es-qualité de syndic de la copropriété [Adresse 3] et à titre personnel; en conséquence, confirmer le jugement du 9 juillet 2020 en toutes dispositions, et notamment en ce qu’il a dit que les consorts [M] sont réputés avoir abandonné leur demande de garantie à l’encontre de la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à quelque titre que ce soit, non-reprises dans le dispositif de leurs conclusions récapitulatives en date du 13 décembre 2019 ; déclaré sans objet la demande des consorts [M] de leur donner acte de ce qu’ils entendent assigner en intervention forcée aux fins de garantie à bref délai la société CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE; à titre subsidiaire, déclarer irrecevables les consorts [M] au titre de leur appel en garantie relatif à la consommation d’eau pour l’année 2011, dirigé contre la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE à titre principal et personnel; débouter les consorts [M], au titre de leur appel en garantie relatif aux charges et notamment à la consommation d’eau pour les années 2012 à 2017, dirigé contre la CAISSE IMMOBILIER DE GÉRANCE ès-qualité de syndic de la copropriété [Adresse 3], d’une part, et à titre personnel, d’autre part, ainsi que de leur demande de condamnation au paiement d’une somme de 37 997,07 € à titre de dommages et intérêts ; en tout état de cause, les condamner in solidum à payer à la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE ès-qualité de syndic de la copropriété [Adresse 3] et à titre personnel, une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel ; les condamner in solidum en tous les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

1. Sur les charges:

En application de l’ancien article 1315 devenu l’article 1353 du code civil, d’une part, le bailleur a la charge de prouver sa créance relative aux charges, de sorte que lorsque le bail prévoit le versement de provisions sur charges, il lui incombe d’opérer chaque année une régularisation des charges en justifiant tant de l’existence des charges que de la validité du calcul dont il se prévaut, d’autre part, le preneur doit justifier du paiement des charges qu’il doit.

Il résulte de ces textes ainsi que de l’article 1134 devenu l’article1103 du code civil que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

1.1. Sur les charges d’eau

1.1.1.charges d’eau de l’année 2011

Il résulte des dispositions de l’article 1134 du code civil dans leur ancienne rédaction applicable au contrat de bail en cause, devenu l’article 1103, et de l’article 2224 du même code, que l’action du bailleur en paiement des sommes représentant les charges de copropriété répercutables sur le locataire se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle la reddition de compte doit être faite selon les stipulations contractuelles, à moins que le bailleur ne justifie qu’il n’a pas pu obtenir les éléments nécessaires à l’établissement de la régularisation avant cette date.

Ainsi que l’a justement relevé le jugement déféré, il résulte du procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en cause, en date du 27 juin 2012, et du compte de gestion général de l’exercice clos du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 communiqué aux copropriétaires et approuvé lors de cette assemblée générale, que dès le 27 juin 2012, les bailleurs avaient connaissance du montant des charges, notamment d’eau, dues pour l’année 2011, s’agissant notamment de la consommation d’eau du local commercial loué à Mme [G], de sorte qu’il y a lieu de retenir cette date comme point de départ du délai de prescription quinquennale de l’action des bailleurs en paiement des charges d’eau.

Il est inopérant de la part de ces derniers de faire valoir que le syndic leur a adressé seulement le 5 septembre 2012 l’appel de régularisation des charges de l’année 2011 et que leur mandataire a adressé la demande de régularisation des charges à la locataire le 7 septembre 2012, ce décompte ne faisant que reprendre les éléments du compte de gestion communiqué au bailleur le 27 juin 2012 en l’appliquant aux bailleurs au prorata de leurs tantièmes de copropriété pour l’ensemble de leurs locaux y compris ceux faisant l’objet du bail en cause, de sorte que les bailleurs n’étaient pas dans l’impossibilité d’agir, étant rappelé que le droit du bailleur de récupérer le paiement des charges auprès de son locataire n’est pas subordonné au fait qu’il ait préalablement procédé à leur paiement auprès du syndic. Contrairement à ce qu’il est soutenu, il ne ressort pas du courrier de Mme [G] en date du 24 février 2017 qu’elle aurait reconnu devoir les charges d’eau de l’année 2011, alors qu’au contraire, elle écrit dans ce courrier avoir noté que ses bailleurs contestaient la somme réclamée à ce titre par le syndic et qu’elle ne procèderait donc pas au paiement de cette somme.

Dès lors que l’assignation du 31 août 2017 aux fins d’obtenir le paiement des charges d’eau de l’année 2011 a été délivrée par les consorts [M] après l’expiration du délai de prescrition quinquennale, soit après le 27 juin 2017 à minuit, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite cette action en paiement.

1.1.2.Sur les charges d’eau pour la période du 1/1/12 au 30/9/2016:

Le bail liant les parties entre le 1er juillet 1995 jusqu’au 20 juin 2014 prévoit que le preneur s’engage «à payer à la Compagnie des Eaux la consommation d’eau enregistrée par son branchement particulier. Faire établir, à ses frais, s’il n’existe pas, un compteur en décompte ; dans ce cas, rembourser à chaque terme la consommation d’eau ainsi que la location et l’entretien du compteur (‘) A défaut de compteur, les consommations seront payées au prorata, comme il est dit aux dispositions particulières». Le bail conclu le 28 décembre 2015 liant les parties depuis le 20 juin 2014 n’a pas modifié ces dispositions.

Il résulte de ces stipulations contractuelles que le bailleur ne peut être fondé à solliciter le remboursement des charges correspondant à la consommation d’eau individuelle que si celle-ci est calculée par un sous-compteur, propre au local commercial, et à défaut, au prorata des tantièmes de 1’immeuble.

Il est constant que la pose d’un sous-compteur d’eau individuel est intervenue en avril 2012. La circonstance que les autres occupants de l’immeuble n’aient pas de sous-compteur aussi ne fait pas obstacle au calcul des charges dues par Mme [G] en fonction de la consommation relevée sur son sous-compteur comme prévu au bail.

La CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE a produit en cours d’instance, pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016, les relevés généraux des dépenses de l’immeuble, les relevés d’index du sous-compteur d’eau pour le local n°1 en cause et les régularisations individuelles de charges récapitulant les provisions payées par la locataire, le solde restant dû et les relevés du compteur faisant apparaître le volume de m3, pour un prix annuel compris entre 2,90 et 3,38 euros/m3. Il est expliqué que le prix annuel retenu correspond à la moyenne du tarif appliqué sur la période.

Mme [G] ne peut pas se contenter de contester les relevés d’index présentés par les bailleurs au motif qu’ils sont effectués par le gardien de l’immeuble sans rapporter la preuve qu’ils seraient faux ni d’affirmer que lors de son installation en 2012, le compteur aurait pu ne pas être initialement à l’index zéro. Elle ne soutient pas avoir procédé elle-même à des relevés de compteur différents de ceux produits par les bailleurs ni avoir sollicité que les relevés soient effectués contradictoirement. Les bailleurs produisent une photographie du compteur mentionnant l’index à la date du 30 septembre 1017 , conformément au relevé communiqué et la régularisation effectuée pour cette date. La locataire ne produit aucun élément permettant d’établir que le compteur photographié dont le numéro de référence est apparent ne serait pas celui relatif à sa consommation ou permettant de contester l’index ainsi relevé qui établit la consommation totale depuis l’installation du compteur jusqu’à cette date. Les relevés de consommation sont donc valablement justifiés.

Il est justifié du tarif de la consommation, nonobstant l’absence de production des factures du fournisseur, par les relevés généraux de dépense de la copropriété dont les comptes ont été annuellement validés sans contestation. Ainsi sur ces relevés il apparaît en face du montant de la consommation le prix facturé permettant d’en déduire le prix au mètre cube ( par exemple au 17 octobre 2016, la consommation étant de 941 m3 et le prix facturé 3.141,15 m3, il s’en déduit un prix de 3,33 €/m3). Le calcul du syndic appliqué par les bailleurs consistant à faire la moyenne des tarifs des quatre trimestres de l’année n’est pas acceptable, le prix demandé devant être exact ou à défaut calculé a minima. Après calcul de l’ensemble des tarifs pratiqués apparaissant sur les relevés généraux de dépense pour les années en cause, il apparaît que:

– le prix unitaire de 2,90/m3 facturé à la locataire pour l’année 2012 est justifié

– le prix unitaire de 3,12/m3 facturé à la locataire pour la période du 1er janvier 2013 au 24 octobre 2013 est justifié

– le prix unitaire de 3,20 /m3 facturé à la locataire pour la période du 25 octobre 2013 au 1er octobre 2014 n’est pas justifié, qu’il convient de retenir le tarif minimum sur la période, soit 3,17 €/m3

– le prix unitaire de 3,27 /m3 facturé à la locataire pour la période du 25 octobre 2014 au 1er octobre 2015 n’est pas justifié, qu’il convient de retenir le tarif minimum sur la période, soit 3,23 €/m3

– le prix unitaire de 3,32 /m3 facturé à la locataire pour la période du 25 octobre 2015 au 1er octobre 2016 n’est pas justifié, qu’il convient de retenir le tarif minimum sur la période, soit 3,28 €/m3

– le prix unitaire de 3,39 /m3 facturé à la locataire pour la période du 25 octobre 2016 au 1er octobre 2017 n’est pas justifié, qu’il convient de retenir le tarif minimum sur la période, soit 3,33 €/m3.

Compte tenu de ces éléments, il convient de rectifier le montant des charges d’eau individuelles du local commercial pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016 de la façon suivante:

– 2012 : 9.613,50 euros

– 2013 (de janvier à septembre) : 3.584,88 euros

– 2014 (d’octobre 2013 à septembre 2014) : 5.572,86 euros (au lieu de 5.625,60 euros)

– 2015 (d’octobre 2014 à septembre 2015) : 6.356,64 euros ( au lieu de 6435,36 euros)

– 2016 (d’octobre 2015 à septembre 2016) : 7.396,40 euros (au lieu de 7.486,60 euros)

soit une somme totale de 32.524,28 euros (au lieu de 32.745,94 euros).

Ainsi, en application des stipulations du bail commercial,les bailleurs sont fondés à obtenir le paiement des régularisations de charges d’eau établies par le sous-compteur, Madame [H] [G] pour un montant de 32.524,28 euros .

Le jugement a fait droit à juste titre au moyen soulevé par Mme [G] selon lequel il ne peut lui être réclamé outre sa consommation individuelle apparaissant sur son sous-compteur, sa quote part de la consommation des autres occupants de l’immeuble par l’application de tantièmes sur les charges communes générales. Ainsi le jugement déféré a relevé que les bailleurs et le syndic ne justifient pas que les autres copropriétaires de l’immeuble bénéficient d’un compteur individuel pour leur propre consommation personnelle, puisqu’il ressort des courriels versés aux débats et du procès-verbal d’assemblée générale du 27 mars 2018 que seul le local n°1 occupé par Madame [H] [G] est équipé d’un sous-compteur d’eau permettant de déterminer sa consommation individuelle, de sorte qu’ils échouent à apporter la preuve que le solde des consommations d’eau au titre des charges communes générales dont il est sollicité le paiement à Madame [H] [G], ne correspond pas aux consommations individuelles des autres occupants de l’immeuble, en sus des consommations d’eau utilisées pour l’entretien des parties communes, en l’absence de ventilation opérée entre, d’une part, la consommation individuelle des autres occupants de l’immeuble et, d’autre part, la consommation nécessaire à l’entretien des parties communes, qui seule bénéficie au local loué. Dès lors, Madame [H] [G] ne saurait être tenue du paiement des charges d’eau autres que relatives à sa consommation personnelle déterminée par le sous-compteur individuel.

Sur la base des justificatifs fournis par la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, les retraitements suivants ont été effectués à juste titre dans le jugement déféré sur la consommation d’eau intégrée dans les charges communes générales :

– 2012 : 1.667,10 euros, soit (l2.348,93 x 135 /1.000)

– 2013 (de janvier à septembre) : 370,99 euros, soit (2.748,07 x 135 /1.000)

– 2014 (d’octobre 2013 à septembre 2014) : 192,02 euros, soit (1.422,39 x 135 /1.000)

– 2015 (d’octobre 2014 à septembre 2015) : 387,10 euros, soit (2.867,36 x 135 /1.000)

– 2016 (d’octobre 2015 à septembre 2016) : 329,27 euros, soit (2.439,03 x 135 /1.000)

soit une somme totale de 2.946,48 euros.

Compte tenu des rectifications effectuées ci-dessus au titre de ses charges personnelles d’eau, il s’ensuit que Madame [G] est redevable d’une somme totale de 32.524,28 euros au titre des charges d’eau du local commercial pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2016 et qu’elle est créancière, au titre du trop-versé des charges d’eau dont la preuve n’est pas rapportée qu’elles bénéficient au local commercial, à hauteur de la somme de 2.946,48 euros.

1.2. Sur les autres charges

Le jugement déféré relève qu’au regard des stipulations contractuelles et des justificatifs produits, les charges de l’année 2011n’étant pas dues en l’absence de pièces justificatives, pour la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016, il est dû une somme totale de 45.601,26 euros, dont 32.745,94 euros au titre de la consommation individuelle d’eau. Il en résulte que le montant des charges locatives exceptées celles relatives à l’eau s’élève à 12.855,32 €, montant non discuté par les bailleurs et que Mme [G] demande de retenir. Ce montant justifier sera retenu.

1.3. Sur les Taxes d’Ordures Ménagères (TOM)

Le jugement déféré a retenu à ce titre une somme de 2.625,31 euros pour la TOM des années 2011 à 2015.

Il résulte des articles 122 et 123 du code de procédure civile, que la fin de non recevoir tirée de la prescription peut être soulevée en tout état de cause.

Par ailleurs, en application de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance de sa dette par le débiteur ne peut avoir d’effet interruptif sur une prescription déjà acquise.

L’avis de taxe foncière de l’année 2011 ayant nécessairement été adressé à tout le moins avant le mois de décembre de cette année puisqu’il est usuellement adressé à la fin du mois d’août, il en résulte qu’à la date du courrier adressé par Mme [G] le 24 février 2017 et de l’assignation délivrée le 31 août 2017, la demande en paiement de la taxe foncière de l’année 2011 était prescrite.

C’est donc à juste titre que Mme [G] invoque la prescription s’agissant de la demande formée au titre de la TOM pour l’année 2011. Pour le surplus, Mme [G] reconnaît devoir la somme de 2.106,65 € au titre de la TOM pour les années 2012 à 2015. Les bailleurs ne produisent aucun justificatifs au titre de cette taxe. La somme de 2.106,65 € que reconnaît devoir la locataire sera retenue.

2. Sur la quote part de loyers trop versés du fait de l’indexation erronnée

Le jugement déféré a considéré que les consorts [M] sont redevables à l’égard de Mme [G] d’un trop-perçu de loyer à hauteur de 1.897,10 euros pour la période du 20 juin 2014 au 3ème trimestre 2016 inclus en se référant au calcul de la locataire de l’erreur commise par les bailleurs dans le calcul de l’indexation du loyer. Mme [G] demande la confirmation en précisant dans ses écritures que le montant trop perçu s’élève à 1.807,10 €. Ce point qui n’est pas discuté par les consorts [M].

Il ressort de ces éléments que le jugement déféré est entâché d’une erreur matérielle et qu’il convient de retenir le montant de 1.807,10 € au titre du loyer trop perçu.

3.Sur les comptes entre les parties

Il résulte des développements précédents que Madame [H] [G] est redevable des sommes suivantes :

– charges d’eau personnelles : 32.524,28 euros

– autres charges locatives : 12.855,32 €

– TOM : 2.106,65 €

Sont à déduire de ces montants:

– les charges d’eau comprises dans les charges générales de copropriété: – 2.946,48 euros

– trop perçu de loyers : – 1.807,10 €

– les provisions pour charges et les paiements énumérés dans le jugement déféré pour un montant total de 35.505,22 euros non discuté par les parties, trop perçu de 1.897,10 € inclus qu’il convient de déduire puisque ce trop perçu est déjà pris en compte ci-dessus, soit 33.608,12 €.

Après compensation, Madame [H] [G] reste donc redevable à l’égard de ses bailleurs de la somme de 9.124,55 €.

Par conséquent, Madame [H] [G] sera condamnée à verser aux consorts [M] la somme de 9.124,55 euros au titre des sommes dues a en exécution du bail les liant pour la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 août 2017, capitalisables dans les termes de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, conformément à leur demande.

Elle sera déboutée de sa demande aux fins de voir condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 20.453,25 € en remboursement de sommes trop payées.

4. Sur les dommages et intérêts

4.1. Sur les dommages et intérêts réclamés par les consorts [M]

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts [M] de leur demande en paiement de 10.000 € de dommages et intérêts formée à l’encontre de Mme [G] pour refus abusif de payer les charges locatives, aux motifs pertinents que les demandes de cette dernière étaient pour parties fondées, qu’elle s’est acquitté du paiement des provisions sur charges pour la période de 2011 à 2016 et qu’elle a procédé à des règlements en cours de procédure, de sorte que sa mauvaise foi n’est pas établie.

4.2. Sur les dommages et intérêts réclamés par Mme [G] pour apurement tardif de charges:

Mme [G] sollicite une somme de 12.000 € à ce titre. Elle ne rapporte cependant pas la preuve du préjudice financier que lui aurait causé cet apurement tardif des charges alors qu’elle n’a pas procédé au paiement intégral des sommes dues, la nécessité de payer la dette locative fixée avec exécution provisoire par le jugement déféré en période de crise sanitaire ne permettant pas de caractériser l’existence d’un préjudice financier en lien de causalité direct avec le retard des bailleurs à procéder à la régularisation des charges.

Elle sera déboutée de cette demande.

5. Sur les avis d’échéances et quittances

Les consorts [M] demandent à la Cour de dire n’y avoir lieu à astreinte puisqu’ils ont communiqué les avis d’échéances et quittances des loyers conformément aux termes du jugement tandis que Mme [G] demande de confirmer la décision en ce qu’elle a enjoint la communication de ces pièces l’astreinte et de condsamner les bailleurs à lui payer 3.500 € au titre de la liquidation de l’astreinte.

C’est à juste titre que le jugement déféré a condamné les bailleurs sous astreinte à remettre à leur locataire les avis d’échéance et quittances de loyers pour la période du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2019. Il convient donc de le confirmer sur ce point nonobstant la circonstance qu’entre temps ces pièces ont été remises.

Dès lors que la tribunal ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte, cette liquidation est de la compétence du juge de l’exécution. Dès lors, la demande de Mme [G] aux fins de voir condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 3.500 € au titre de la liquidation de l’astreinte sera rejetée.

6. Sur la demande en garantie du syndic par les consorts [M]

6.1. Sur la recevabilité de la demande en garantie des bailleurs à l’égard de la Caisse Immobilière de gérance:

La CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE à titre personnel et es qualité de syndic demande à la Cour de déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes en garantie formées à son encontre.

Il résulte des dispositions des articles 564 et 566 du code de procédure civile que les parties sont irrecevables à soumettre à la Cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance d’un fait mais qu’elles peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, le jugement déféré a relevé que dans leurs dernières conclusions récapitulatives, les consorts [M] n’ont pas repris dans le développement et le dispositif les demandes qu’ils formaient à l’encontre du syndic de copropriété dans leur assignation en intervention forcée et a considéré, à juste titre, en application de l’article 768 du code de procédure civile qu’ils étaient réputés avoir abandonné leur demande en garantie. Cette demande en garantie est donc nouvelle.

Cependant, dans leurs écritures récapitulatives, les consorts [M] ont maintenu leur demande formée dans l’instance initiale, aux fins de voir «leur donner acte de ce qu’ils entendent assigner en intervention forcée aux fins de garantie, à bref délai, la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, pris tant en son nom personnel qu’es-qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3],» . Le tribunal a rejeté cette demande comme étant sans objet. Toutefois, la demande en garantie formée en instance d’appel constitue la conséquence et le complément nécessaire de cette demande de donner acte, de sorte que la demande en garantie des consorts [M] à l’égard de la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE sera déclarée recevable.

Il est inopérant de la part de la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE de se prévaloir du protocole d’accord conclu avec les bailleurs et des désistements réciproques des parties d’une instance concernant principalement les charges d’eau froide de l’année 2011, cette procédure n’étant pas de nature à rendre irrecevable pour défaut d’intérêts l’appel en garantie des consorts [M]

à son égard.

En revanche, la demande des consorts [M] aux fins de voir condamner la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE tant en son nom personnel qu’en sa qualité de syndic, à leur régler à titre de dommages et intérêts, la somme de 37.997,07 € avec intérêts au taux légal, montant correspondant selon eux aux charges dues, est une demande nouvelle formée pour la première fois en appel qui sera déclarée irrecevable en application de l’article 564 précité.

5.2. Sur les demandes en garantie

Les consorts [M] demandent la condamnation de la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE es qualité de syndic et à titre personnel, à les garantir des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre aux motifs qu’elle a failli à ses obligations de diligence, de conseils et d’informations, que leurs demandes d’explications sont demeurées lettre morte; qu’il a fallu l’assigner en garantie pour obtenir les pièces justificatives de charges et que si des erreurs ont été commises, elles sont le fait du syndic.

Cette demande en garantie est sans objet puisqu’aucune condamnation n’a été prononcée à leur encontre et que c’est par l’effet de l’application du contrat que certaines sommes sont restées à leur charges et se sont compensées avec les dettes locatives.

Il ressort de ces éléments que la demande en garantie formée par les consorts [M] à l’encontre de la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE es qualité de syndic et à titre personnel n’est pas justifiée et qu’il convient de la rejeter,

6.Sur les autres demandes

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné aux dépens de première instance Mme [G], débitrice à l’égard de ses bailleurs, à l’exception des frais d’assignation forcée demeurant à la charge de ces derniers;

Il sera également confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [M] au paiement d’une somme de 2.000 euros à la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE au titre des frais irrépétibles et a rejeté les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [M] qui succombent en leur appel seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à Mme [G] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel et la somme de 2.000 euros à la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE es qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3] , en application de l’article 700 du code de procédure civile .

Les consorts [M] seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE à titre personnel par considération d’équité.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 9 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,

Réforme ce jugement en ce qu’il a condamné Madame [H] [G] à payer à Madame [T] [M], Madame [L] [J] et Monsieur [F] [M], la somme de 12.721,35 euros au titre des sommes dues en exécution du bail sur la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau

Condamne Madame [H] [G] à payer à Madame [T] [M], Madame [L] [J] et Monsieur [F] [M], la somme de 9.124,55 euros au titre des sommes dues en exécution du bail les liant pour la période du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2017 ,

Confirme pour le surplus le jugement rendu le 9 juillet 2020 ,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande des consorts [M] aux fins de voir condamner la CAISSE IMMOBILIÈRE DE GÉRANCE tant en son nom personnel qu’en sa qualité de syndic, à leur régler à titre de dommages et intérêts, la somme de 37.997,07 € avec intérêts au taux légal,

Déclare recevable la demande en garantie formée en appel par les consorts [M] à l’encontre de la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE es qualité de syndic et à titre personnel,

Déboute les consorts [M] de leur demande aux fins de voir condamner la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE es qualité de syndic et à titre personnel de les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

Déboute Mme [G] de sa demande aux fins de voir condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 20.453,25 € en remboursement de sommes trop payées.

Déboute Mme [G] de sa demande aux fins devoir condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour régularisation tardive de charges et violation des obligations contractuelles,

Déboute Mme [G] de sa demande aux fins de voir condamner les consorts [M] à lui payer la somme de 3.500 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée dans le jugement déféré,

Condamne in solidum Madame [T] [M], Madame [L] [J] et Monsieur [F] [M] à payer à Mme [G] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel et la somme de 2.000 euros au même titre à la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE es qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3] , en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

Rejette les autres demandes,

Condamne in solidum Madame [H] [G] à payer à Madame [T] [M], Madame [L] [J] et Monsieur [F] [M] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA CONSEILLERE EN L’EMPECHEMENT

DU PRESIDENT