30 mars 2023
Cour d’appel de Pau
RG n°
21/02545

JG/ND

Numéro 23/1159

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 30/03/2023

Dossier : N° RG 21/02545 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H6GY

Nature affaire :

Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

Affaire :

E.U.R.L. MVL COTE BASQUE

C/

S.C.I. BIARRITZ GAMBETTA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 26 Janvier 2023, devant :

Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

E.U.R.L. MVL COTE BASQUE

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 501 283 899, agissant poursuites et diligences de son représentant légal M. [A] [I], demeurant en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Jean-Benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

SARLBIARRITZ GAMBETTA

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 843 245 275, représentée par son gérant, M. [L] [R], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Julie LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE

Assistée de Me Bernard FAVIER (SCP Bernard FAVIER Avocats), avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 08 MARS 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

Exposé des faits et du litige :

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2002, Madame [S] [Z] a renouvelé le bail commercial donné à Madame [J] [F] et portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] (64) constitués notamment d’un magasin et d’une arrière-boutique, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 3111,84€ par an.

Par acte sous seing privé du 04 juin 2007, Madame [F] a cédé le droit au bail desdits locaux à la société MVL Côte basque.

Par avenant au bail commercial en date du 10 mai 2010, Monsieur et Madame [W], bailleurs venant aux droits de Madame [Z], et l’EURL MVL Côte basque ont convenu des modalités suivantes :

– l’EURL MVL Côte basque accepte de restituer aux bailleurs une pièce à usage d’arrière-boutique de 14m2, moyennant le règlement d’une indemnité de 12.500€,

– Monsieur et Madame [W] autorisent la société preneuse à réaliser, dans les lieux et dans l’immeuble, divers travaux afin de lui permettre d’installer dans les locaux loués un robot distributeur de denrées alimentaires.

Par acte notarié en date du 03 décembre 2019, la société civile immobilière Biarritz Gambetta est devenue propriétaire des locaux en cause.

Par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2019, la société Biarritz Gambetta a fait délivrer à l’EURL MVL Côte basque un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour la date du 30 juin 2020.

Par acte d’huissier en date du 03 février 2020, l’EURL MVL Côte basque a assigné la SCI Biarritz Gambetta devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins de voir, au visa de l’article L. 145 et suivants du code de commerce et à titre principal, prononcer l’annulation du congé délivré à la société MVL Côte basque le 13 décembre 2019 pour vice de forme et en raison de son caractère prématuré et, à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction aux frais avancés de la société bailleresse.

Par jugement en date du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

– débouté la société MVL Côte basque de sa demande de nullité de congé ;

– condamné la société MVL Côte basque à verser à la SCI Biarritz Gambetta une indemnité d’occupation égale au montant du loyer dû en exécution du bail du 1er octobre 2002, à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux

Avant dire droit sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

* ordonné une mesure d’expertise,

* désigné pour y procéder Monsieur [P] [G], [Adresse 2] [Localité 6] tél port : [XXXXXXXX01], mail : [Courriel 8], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de PAU (64) avec pour mission

Après

– avoir pris connaissance du dossier de la procédure,

– s’être fait remettre par les parties toutes pièces utiles,

– avoir pris connaissance des documents comptables et fiscaux du commerce exploité par la société MVL Côte basque et s’il y a lieu, les contrats de travail et la copie du registre du personnel.

– après avoir recherché le montant des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même nature et de même valeur,

– s’être rendu sur les lieux, les parties présentes ou dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et le cas échéant, pour les réunions ultérieures, après accord des parties, par mail, télécopie ou tout autre moyen de communication convenu,

– avoir établi une estimation du coût de ses opérations et indiqué en cas de recours à un sapiteur, le coût prévisible de celles-ci, sous réserves de toutes sujétions particulières découvertes en cours d’expertise, communiqués par tous moyens aux parties et au juge du contrôle des expertises,

– avoir entendu tous sachants utiles,

de

– visiter les lieux, préciser s’ils sont conformes à la description contenue dans le ou les contrats de bail, indiquer précisément leur état, leur situation et leur implantation,

– rechercher tous éléments utiles d’appréciation, pour permettre de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à régler par la bailleresse au preneur :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant).

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels).

c) chiffrer s’il y a lieu, le montant des indemnités de licenciement susceptibles d’être supportées par le preneur.

– rechercher tous éléments utiles d’appréciation afin de permettre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société locataire à compter de la date d’effet du congé.

– fournir au tribunal tous éléments utiles à la solution du litige.

Modalités techniques

– dit que, d’une manière générale, l’expert devra :

– accomplir sa mission personnellement et contradictoirement en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile.

– recueillir leurs observations et recevoir leurs dires.

-annexer à son rapport les documents ayant servi à sa mission, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituer les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis,

– adresser aux parties à la fin de ses opérations, une note de synthèse pour les informer du résultat de ses travaux, les parties disposant alors d’un délai de quatre semaines pour faire parvenir leurs observations récapitulatives, le tout devant être consigné dans le rapport d’expertise.

– dit que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu’il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de 8 jours à partir de la notification faite par le greffe.

– dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, de refus, d’empêchement ou de négligence de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance rendue par le magistrat chargé du contrôle des expertises, sur requête ou d’office.

– dit que l’expert déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne avant le 30 septembre 2021 sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle des expertises dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile.

– dit que lors du dépôt de son rapport, accompagné de sa demande de rémunération, l’expert devra adresser un exemplaire de celle-ci à chacune des parties par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception.

– dit que la société MVL Côte basque devra consigner auprès du régisseur d’ avances et de recettes du greffe du tribunal judiciaire de BAYONNE, la somme de 3000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, avant le 15 avril 2021, sauf à justifier dans ce délai qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, auquel cas elle sera dispensée de cette consignation et les frais seront avancés par la Direction Générale des Finances Publiques et seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

– rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l’expert sera caduque sauf décision contraire du juge chargé du suivi de la mesure, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, conformément à l’article 271 du code de procédure civile.

– dit que l’expert sera informé de cette consignation, sa mission débutant à compter de cette date.

– dit qu’en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligence faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au magistrat chargé de suivre les opérations, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera.

– dit que les parties pourront, s’il y a lieu, adresser à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l’expert dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération.

– dit que l’expert prendra en considération les observations ou réclamations des parties, les joindra à ses avis, et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée.

– dit qu’il demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

– dit qu’il pourra recourir à tout sapiteur de son choix et recueillir tant l’avis de tous techniciens – dans une spécialité distincte de la sienne que des informations orales ou écrites, sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leurs liens de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties.

– dit qu’il fera connaître dans son avis toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner, à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source.

– dit que le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de BAYONNE ou son délégataire est désigné à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction.

– dit que sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises auprès de ce tribunal, l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du code de procédure civile.

– dit qu’il appartiendra à l’expert désigné de solliciter en temps utile auprès du magistrat chargé de suivre l’expertise, les prorogations de délai nécessaires à l’exécution de sa mission.

* sursis à statuer sur l’intégralité des autres demandes ;

* dit que l’affaire est renvoyée à l’audience de la mise en état du 7 octobre 2021 aux fins de vérifier l’état des opérations d’expertise conformément aux dispositions de l’article 153 du code de procédure civile.

* rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

* réserve les frais et dépens ainsi que les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 29 juillet 2021, l’EURL MVL Côte basque a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2022 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 26 janvier 2023.

**

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2022, l’EURL MVL Côte basque demande à la cour de :

– réformer partiellement la décision dont appel ;

– dire et juger que le congé donné le 13 décembre 2019 par la société Biarritz Gambetta à l’appelante pour le 1er juillet 2020 était prématuré et ne pouvait prendre effet que pour le 31 octobre 2020, le bail ayant été renouvelé le 1er novembre 2011 par le précédent bailleur ;

– condamner la société Biarritz Gambetta à lui payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 5.000 euros ;

– la condamner aux dépens d’appel.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2022, la SARL Biarritz Gambetta demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-9 du code de commerce ;

– débouter l’EURL MVL Côte basque de son appel ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’EURL MVL Côte basque de sa demande de nullité du congé ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré qu’en application de l’article L 145-9 du code de commerce, le bail commercial consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2002 s’était poursuivi par l’effet de la tacite prolongation jusqu’au 30 juin 2020, date d’effet du congé signifié le 13 décembre 2019 ;

– débouter l’EURL MVL Côte basque de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamner aux dépens d’appel.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de constater que l’appel ne porte pas sur les dispositions ayant débouté la société MVL Côte basque de sa demande de nullité de congé ni sur celles, avant-dire droit, ayant ordonné une mesure d’expertise en vue de la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ni sur celles ayant sursis à statuer sur l’intégralité des autres demandes ainsi que rappelé que l’exécution provisoire est de droit et réservé les frais et dépens ainsi que les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel se concentre sur la disposition du jugement qui a condamné la société MVL Côte basque à verser à la SCI Biarritz Gambetta une indemnité d’occupation égale au montant du loyer dû, en exécution du bail du 1er octobre 2002, à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’appelante reproche au premier juge de n’avoir pas retenu qu’un renouvellement du bail commercial était intervenu le 1er novembre 2011 de telle sorte que le congé aurait dû être donné pour le 31 octobre 2020 et non le 30 juin 2020. Elle en conclut que l’indemnité d’occupation n’est dès lors due à la bailleresse qu’à compter du 1er novembre et non du 1er juillet 2020.

A l’appui de ses dires, elle produit, à hauteur d’appel, une quittance de loyer n°25 du 1er novembre 2007 pour un montant de 302,71 euros, une quittance n°35 du 1er novembre 2011 de 600 euros, une quittance n°36 du 1er décembre 2011 pour ce même montant, une lettre de Monsieur [W] du 30 septembre 2010 indiquant que le loyer était alors de 305,70 euros après une augmentation de 3 euros de la taxe des ordures ménagères, un relevé des loyers annuels versés à ce dernier, une attestation sur l’honneur de Monsieur [W] du 2 juillet 2021 précisant que le 1er novembre 2011, l’augmentation du loyer à 600 euros charges comprises valait renouvellement du bail commercial 3/6/9 de la société MVL Côte basque et enfin un courriel du 26 mai 2020 échangé entre les parties indiquant que lors de leur dernière échange, l’EURL MVL Côte basque aurait accepté en novembre 2011 que le loyer soit porté à 600 euros et que les virements alors effectués étaient de 630,19 euros alors que leur montant mensuel aurait dû être de 646,93 euros.

En réponse, l’EURL MVL Côte basque affirme qu’il ne résulte pas des nouvelles pièces produites au débat des éléments de nature à remettre en cause l’appréciation du premier juge en ce qu’il n’est pas démontré qu’un accord serait intervenu quant au renouvellement du bail allégué en 2011.

Elle ajoute que l’attestation de Monsieur [W], ancien bailleur, n’est intervenue que tardivement, le 2 juillet 2020, et qu’elle va à l’encontre des mentions de l’acte authentique de vente des locaux objets du litige.

De fait, il résulte de cet acte notarié en date du 3 décembre 2019 que Monsieur [W] et son épouse ont vendu à la SCI Biarritz Gambetta notamment le local commercial « loué au profit de l’EURL MVL Côte basque pour un usage commercial aux termes d’un renouvellement de bail en date du 1er octobre 2002 et d’un avenant en date du 10 mai 2010 pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er octobre 2002 pour se terminer le 30 septembre 2011 » et que « Ledit bail s’est tacitement prolongé depuis ».

Il en résulte que si l’attestation de Monsieur [W], qui ne respecte pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile, demeure un élément d’appréciation, il ne suffit pas à contredire les termes sus-visés de l’acte authentique.

En outre, si l’appelante produit un tableau d’évolution des sommes versées au titre des loyers et trois uniques quittances de loyer alors qu’elle est la locataire en titre des lieux, elle ne justifie d’aucun congé ou demande de renouvellement et plus largement d’aucun renseignement sur les conditions dans lesquelles un éventuel renouvellement du contrat de bail serait intervenu au moment de sa date d’échéance en 2011.

Or, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement et qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

En conséquence, c’est justement que le premier juge a retenu que le bail commercial déjà renouvelé par écrit à compter du 1er octobre 2002 avait expiré le 30 septembre 2011 et s’était tacitement poursuivi par tacite prolongation.

Il a également fait une exacte application de la loi et dudit article L. 145-9 pour retenir que par l’effet du congé délivré par la SCI Biarritz Gambetta le 13 décembre 2019, le congé prenait effet six mois plus tard, pour le dernier jour du trimestre civil, soit le 30 juin 2020.

Le jugement sera dès lors confirmé en ses dispositions entreprises.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, l’EURL MVL Côte basque, partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Et, au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de condamner l’EURL MVL Côte basque à payer à la SCI Biarritz Gambetta la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ses dispositions entreprises

et y ajoutant,

Condamne l’EURL MVL Côte basque aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EURL MVL Côte basque à payer à à la SCI Biarritz Gambetta la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente