30 mai 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
21/00164

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 MAI 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00164 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O2MA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 DECEMBRE 2020

Tribunal Judiciaire de BEZIERS

APPELANTE :

Madame [I] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Chris BAPTISTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [P] [O] [Z] [N]

né le 25 Juillet 1953 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 29 Mars 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 AVRIL 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président, en remplacement du Président empêché et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

[I] [W] a vécu en concubinage avec [P] [N], propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Localité 2]-Plage, composé d’une partie commerciale et d’habitations.

Le 5 avril 2002, [P] [N] a donné à bail à [I] [W], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2001, un local d’une superficie de 216 m² et un terrain attenant d’une superficie de 4 000 m², pour exploiter un hôtel-restaurant, moyennant un loyer de 120 000 francs HT, soit 18 294 euros.

Le 6 décembre 2012, les parties ont régularisé un avenant prévoyant le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel en principal de 2 000 euros et des modifications relatives à la nature et la désignation nouvelle des locaux, dénommés commercialement « Le Mazet de Manon », composés désormais de locaux bar-cuisine aménagée et fonctionnelle, de deux salles de restaurant d’une capacité de deux cents couverts, de six chambres d’hôtes équipées et d’un terrain de 4 000 m².

Le 26 juillet 2017, madame [C], gérante du fonds de commerce donné en location, a été placée en liquidation judiciaire.

Entre-temps, [I] [W] et [P] [N] se sont séparés et ce dernier a diffusé des publicités pour vendre le bien immobilier.

Le 31 juillet 2018, [I] [W] a assigné [P] [N] afin d’obtenir 600 000 euros à titre d’indemnité, en soutenant l’éviction de son bail.

[P] [N] a conclu à la résolution judiciaire du bail pour défaut d’exploitation et à la condamnation de [I] [W] aux impayés locatifs.

[I] [W] a obtenu une autorisation d’assigner à jour fixe [P] [N] pour le 25 mai 2019, aux fins d’être autorisée à céder son fonds de commerce pour la somme de 400 000 euros sans l’accord du bailleur mais, par jugement du 22 juillet 2019, le tribunal a sursis à statuer dans l’attente des deux décisions définitives devant intervenir, l’une sur l’existence du fonds de commerce et le droit d’indemnité d’éviction, l’autre sur le commandement de payer et la résiliation du bail.

Parallèlement, le 5 mars 2019, [I] [W] a reçu commandement de payer visant la clause résolutoire avec décompte en annexe faisant état d’une dette locative de 13 633 euros, arrêtée au 22 février 2019, se composant comme suit : 4 300 euros pour l’année 2017, 8 000 euros pour l’année 2018 et 1 333 euros pour l’année 2019.

Le 29 mars 2019, [I] [W] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 24 mai 2019, a rejeté la demande en nullité du commandement de payer du 5 mars 2019, ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties, subordonné cette suspension au respect par [I] [W] de l’obligation qui lui était faite de s’acquitter en deniers ou quittance la somme de 13 633 euros au moyen de vingt-quatre versements mensuels et égaux à compter de juillet 2019 en sus du terme du contrat, dit qu’en cas de défaillance, la clause résolutoire serait acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalité, ordonné en pareil cas l’expulsion immédiate de [I] [W] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, et dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

Le 23 janvier 2020, [I] [W] a reçu commandement de quitter les lieux, ensuite de quoi elle a saisi le juge de l’exécution pour constater la nullité des commandements délivrés à son encontre.

Le 3 novembre 2020, il a été donné acte à [P] [N] de ce qu’il n’entendait plus exécuter l’ordonnance du 24 mai 2019 et à [I] [W] de ce qu’elle ne maintenait plus ses demandes introductives d’instance.

Le 5 août 2020, [I] [W] a reçu un commandement de payer la somme de 5 389,10 euros.

Le 11 août 2020, [I] [W] a assigné [P] [N] afin de solliciter notamment la nullité du commandement de payer du 5 mars 2019, qui reposerait sur un décompte imprécis, la suspension des effets de la clause résolutoire, dire que la créance du bailleur ne saurait excéder 2 444,30 euros puisque le bailleur ne tenait pas compte de plusieurs sommes qu’elle avait versées, condamner [P] [N] à lui verser 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par l’installation de locataires sur le terrain qu’elle louait, avec compensation avec la créance qu’il invoquait. Subsidiairement, elle a sollicité de pouvoir régler sa dette en cinq échéances.

[P] [N] a demandé au tribunal de prendre acte de l’acquiescement de l’anéantissement de l’ordonnance de référé du 24 mai 2019 en ce qu’au lieu de 13 633 euros, la dette était de 8 956,51 euros. Il a sollicité que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire au 5 septembre 2020, faute pour [I] [W] de s’être acquittée des causes du commandement de payer délivré le 5 août 2020, la condamner à la somme de 5 881,10 euros, arrêtée au 1er septembre 2020, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le comportement dénoncé d’insultes et de violences.

Le jugement rendu le 21 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :

Prononce la nullité du commandement de payer du 5 mars 2019 ;

Donne acte à [P] [N] et à [I] [W] de leur renonciation à l’exécution de l’ordonnance de référé du 24 mai 2019 ;

Constate à compter du 5 septembre 2020 l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial conclu le 6 décembre 2012 entre [P] [N] et [I] [W] ;

Condamne [I] [W] à payer à [P] [N] la somme de 1 946,30 euros au titre des arriérés locatifs et des charges foncières ;

Fixe à la somme de 8 000 euros par an, soit 666 euros par mois, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 septembre 2020 par [I] [W] jusqu’à sa libération effective des lieux ;

Ordonne l’expulsion des lieux de [I] [W] et de tous occupants de son chef après signification d’un commandement d’avoir à libérée les locaux avec en tant que de besoin, appui de la force publique ;

Dit toutefois que s’il est avéré que [I] [W] habite illicitement les locaux commerciaux loués, un délai de deux mois devra être respecté après signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

Condamner [I] [W] à payer à [P] [N] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne [I] [W] à payer à [P] [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [I] [W] aux entiers dépens.

Le jugement expose que l’ordonnance du 24 mai 2019 n’a pas l’autorité de la chose jugée. Il annule le commandement de payer du 5 mars 2019 pour son caractère imprécis et équivoque, le décompte fourni ne permettant pas au preneur d’identifier le montant, les dates, ni même l’objet des sommes réclamées, outre le fait qu’il se fonde sur un loyer ne correspondant pas au loyer décidé lors du renouvellement. En tout état de cause, le jugement relève l’accord des parties pour obtenir l’anéantissement de la décision de référé.

En ce qui concerne les causes du commandement de payer délivré le 5 août 2020, le tribunal constate que [I] [W] ne conteste pas les modalités de calcul de la créance mais indique qu’elle a procédé à des paiements non pris en compte et que cette créance serait compensée par l’indemnité à laquelle elle prétend, sur le fondement des troubles de jouissance subis. Il relève qu’elle démontre avoir réglé plusieurs sommes non décomptées par le bailleur, ce qui porte sa créance à la somme de 1 946,30 euros. Le jugement rejette la demande d’indemnisation introduite par [I] [W] au regard de l’installation de locataires sur un terrain dont elle n’a jamais eu la disposition au titre du bail. La location d’appartements ne peut donc s’analyser en un trouble occasionné à [I] [W], qui n’en a jamais eu la jouissance.

Le tribunal estime que la demande subsidiaire de [I] [W] de suspendre la clause résolutoire et d’obtenir des délais de paiement n’est pas motivée. L’état de l’abandon de l’exploitation des locaux commerciaux et de l’occupation irrégulière par [I] [W] de ces locaux à titre d’habitation ne permettent pas la suspension de la clause résolutoire. La modicité et l’ancienneté de la dette ne permettent pas plus de la fractionner.

Le tribunal constate qu’il est établi par témoignages que [I] [W] et son fils, [Y] [E], ont eu un comportement de harcèlement par insultes, violences verbales, menaces et dégradations, entre 2019 et 2020, ce qui est corroboré par les plaintes déposées par deux locataires de [P] [N] pour violences commises à leur encontre par [Y] [E].

[I] [W] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 janvier 2021.

Le 27 avril 2021, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à la locataire.

Le 15 avril 2022, [I] [W] a été expulsée des lieux.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 mars 2023.

Les dernières écritures pour [I] [W] ont été déposées le 20 mars 2023.

Les dernières écritures pour [P] [N] ont été déposées le 24 mars 2023.

Le dispositif des écritures pour [I] [W] énonce, en ses seules prétentions, les « dire et juger que » ne consistant pas en des prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer du 5 mars 2019 et donné acte à [P] [N] et [I] [W] de leur renonciation à l’exécution de l’ordonnance de référé du 24 mai 2019 ;

Réformer pour le surplus ;

Condamner [P] [N] à indemniser le préjudice de jouissance subi à hauteur de 10 000 euros ;

Subsidiairement, ordonner la compensation entre l’indemnisation due à [I] [W] au titre du préjudice de jouissance subie et la créance invoquée par [P] [N] à hauteur de 1 946,30 euros, suspendre les effets de la clause résolutoire et fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 400 euros TTC par an, soit 200 euros par mois ;

Condamner [P] [N] à indemniser le préjudice de perte de maintien dans les lieux subi par [I] [W] à hauteur de 41 322,50 euros ;

Condamner [P] [N] à restituer à [I] [W], sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, tout le matériel attaché au fonds de commerce exploité dans les lieux loués ;

Le condamner à indemniser [I] [W] au titre de la perte du matériel à hauteur de 56 118 euros ;

Débouter [P] [N] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires et financières ;

Très subsidiairement, accorder des délais de paiement sur 24 mois à [I] [W], après compensation ;

Condamner [P] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

[I] [W] conteste l’acquisition de la clause résolutoire au motif du caractère incertain du quantum de la créance invoquée par [P] [N]. Elle avance que [P] [N] ne précise pas les modalités de calcul de la quote-part de taxe foncière incombant à [I] [W], la seule production des avis de taxes foncières étant insuffisante pour justifier du réel montant des sommes dues par elle puisque les lieux sont occupés par plusieurs locataires.

En tout état de cause, dans l’hypothèse où la créance serait fondée, [I] [W] affirme que cette créance peut se compenser avec le préjudice de jouissance subi. Elle soutient que le bailleur a installé d’autres locataires sur le terrain qu’elle loue, comme le constate un huissier dans son procès-verbal. Elle affirme que le premier juge n’a pas tenu compte qu’elle avait la jouissance du terrain de 4 000 m², ce qui comprend, en application de la théorie de l’accessoire, toutes les constructions se trouvant sur le terrain. Elle produit également la notice adressée au service de l’urbanisme par [P] [N] le 20 janvier 2005 où il explique que la rénovation du bâtiment litigieux servira de lieu de stockage pour le fonds « Le Mazet de Manon ». L’état de ruine du bâtiment au moment de la conclusion du bail justifie qu’il n’ait pas été expressément mentionné. L’appelante ajoute que [P] [N] a installé et donné à la location deux mobil-homes. Elle soutient que l’installation de cinq locataires et des deux mobil-homes suffit à caractériser le trouble de jouissance, qui est d’autant plus caractérisé que les locataires mettaient tout en ‘uvre pour faire de sa vie un enfer.

Subsidiairement, [I] [W] a sollicité la suspension de la clause résolutoire. Elle conteste les infractions au bail commercial qui lui sont reprochées. Elle fait valoir que ni le bail ni l’avenant ne contiennent une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. Or, il est de jurisprudence constante, selon elle, que l’inexécution de l’obligation d’exploiter ne peut entraîner la résiliation du bail, en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds. En tout état de cause, elle soutient qu’elle a seulement suspendu son activité de restauration suite à l’ordonnance de référé et aux menaces proférées à son encontre mais qu’elle a poursuivi son activité de gîte. [I] [W] conteste avoir utilisé les locaux à titre d’habitation. Elle affirme que le bailleur n’a jamais affirmé qu’elle aurait modifié la destination des locaux loués puisqu’il écrit qu’elle occupe un appartement non compris dans le bail. Elle précise qu’il existe deux appartements sur le terrain qu’elle loue. Le premier appartement fait partie du bail et a été occupé plusieurs années par elle et [P] [N] lorsqu’ils étaient en concubinage. Il s’agissait d’un logement de fonction dont elle ne dispose plus de l’accès suite à sa séparation. Le deuxième appartement aurait été donné à bail verbalement à [Y] [E] avant que le couple ne se sépare. L’occupation dénoncée par le bailleur concerne donc un tiers au bail et un studio non inclus dans celui-ci, ce qui ne peut justifier la résiliation de son bail commercial.

[I] [W] conteste le montant retenu au titre de l’indemnité d’occupation. Elle rappelle que l’indemnité d’occupation correspond, à défaut de stipulations contractuelles spécifiques, à la valeur locative des locaux. Selon elle, le tribunal a fixé l’indemnité à 8 000 euros par an sans aucune référence à la valeur locative. Elle souligne que la fixation en 2012 d’un loyer de 2 000 euros annuel est consécutive à des travaux ayant eu pour effet de supprimer l’axe reliant deux communes et passant devant le fonds, ce qui a eu un impact sur son activité. Elle ajoute que les accès directs à son restaurant ont été fermés jusqu’à l’exécution de sa mesure d’expulsion et que le nouveau loyer de 2012 ne tenait pas compte de l’installation sur son terrain de cinq locataires et deux mobil-homes. Elle estime donc que l’indemnité d’occupation soit fixée à hauteur de 2 000 euros par an et, subsidiairement, en cas d’absence de réévaluation du montant, sollicite des délais de paiement.

[I] [W] sollicite la suspension de la clause résolutoire malgré l’exécution de la mesure d’expulsion en faisant valoir une jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 27 avril 2017 prévoyant cette possibilité tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée. Elle explique qu’elle ne forme pas cette demande pour réintégrer le local mais pour faire valoir ses droits, suite au congé délivré avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.

[I] [W] soutient qu’elle a le droit à une indemnité d’éviction, les griefs de [P] [N] à son égard n’étant pas fondés. Elle avance que lorsque [P] [N] l’a mise en demeure le 27 avril 2021 de reprendre son activité commerciale de restauration, les restaurants n’étaient pas autorisés à ouvrir en raison de la crise sanitaire. Elle ajoute qu’elle a par la suite régularisé un contrat de location gérance avec [A] [U], contre une redevance locative de 2 000 euros par mois. Elle conteste le fait que [A] [U] aurait abandonné l’exploitation du fonds. Elle conteste également avoir causé des troubles et insulté le bailleur et ses locataires. A l’inverse, elle affirme que [P] [N] aurait convaincu ses locataires de se liguer contre elle. [I] [W] ajoute que c’est seulement lorsqu’elle a décidé de saisir le tribunal, que le bailleur a imaginé faire passer ses locataires et lui-même comme des victimes. Elle fait valoir qu’il n’a jamais évoqué ces prétendus harcèlements dans le cadre d’une plainte, d’une mise en demeure ou dans le cadre des procédures. La plainte produite par le bailleur et émanant de monsieur [D] fait état d’une altercation entre le fils de [I] [W] et un monsieur [S], qui a lui-même été condamné par le tribunal correctionnel de Béziers le 7 septembre 2020 à une peine d’emprisonnement délictuel de six mois avec sursis pour avoir exercé volontairement des violences sur la personne de [Y] [E] avec menace d’une arme, et ce antérieurement à la plainte produite par le bailleur. L’appelante soutient également que le 14 mars 2021, un des locataires de [P] [N], monsieur [L], aurait agressé physiquement et verbalement [Y] [E]. Monsieur [L] aurait déposé plainte à la suite de ces événements, l’enquête pénale démontrant par la suite qu’il était à l’origine de l’altercation. Le 9 mars 2022, le tribunal correctionnel de Béziers a d’ailleurs déclaré monsieur [L] coupable de violence par une personne en état d’ivresse manifeste suivie d’une incapacité n’excédant pas huit jours et de dégradation d’un bien appartenant à autrui. [I] [W] produit plusieurs attestations visant à démontrer que c’est elle la victime des locataires du bailleur.

Le grief relatif aux loyers restant dus comportant la taxe foncière n’avait plus lieu d’être au 27 avril 2021, date de délivrance du congé, puisqu’elle avait déposé un chèque le 13 janvier 2021 visant à rembourser la somme due. Elle soutient qu’elle avait également communiqué son attestation d’assurance à [P] [N]. En ce qui concerne la mise en demeure d’effectuer les travaux d’entretien lui incombant dans la perspective de mettre fin au bail, [I] [W] affirme qu’elle a sollicité le bailleur pour savoir quels étaient les travaux sollicités, celui-ci lui ayant répondu le 10 mars 2021 qu’il s’agissait de la mise en conformité de l’installation électrique, qui sont en principe à la charge du bailleur. Elle avance qu’elle a tout de même accepté de signer un contrat de location gérance avec pour obligation du locataire gérant de réaliser les travaux sollicités par le bailleur et verse aux débats plusieurs factures. Elle conteste l’installation de caméras de surveillance par son locataire gérant, le système de vidéosurveillance existant déjà. En ce qui concerne le dernier grief invoqué dans la mise en demeure, à savoir l’occupation illicite d’un appartement non compris dans le bail, l’appelante fait valoir un procès-verbal d’huissier démontrant qu’elle ne pouvait y accéder.

[I] [W] estime donc qu’elle bénéficiait d’un droit de maintien dans les lieux puisqu’elle avait des raisons légitimes de contester le refus de l’indemnité d’éviction. Elle a donc subi un préjudice. Selon elle, ce préjudice peut être indemnisé sur la base des loyers de location gérance qu’elle aurait dû percevoir jusqu’à la date de contestation du congé délivré, soit du 15 avril 2022 au 5 décembre 2023, pour un total de 41 322,50 euros.

[I] [W] sollicite la restitution des éléments corporels du fonds sous astreinte. Tout le matériel demeurant dans les lieux lui appartient, comme le confirme les factures qu’elle verse aux débats, pour une immobilisation d’un montant de 56 118 euros.

[I] [W] demande le rejet de la demande d’indemnisation du bailleur. Elle soutient qu’il n’apporte aucun élément de preuve des violences qu’il allègue. L’un des locataires de [P] [N], monsieur [H], atteste en 2020 avoir subi des pressions de la part du bailleur pour rédiger une déposition inexacte contre elle et son fils. Cependant, le bailleur verse aux débats une attestation de ce locataire en 2021, qui aurait donc cédé et rédigé une fausse accusation. L’appelante verse aux débats une attestation de son locataire gérant, qui fait état des pressions exercées sur lui par [P] [N].

[I] [W] conteste la demande formée par [P] [N] au titre d’une fuite d’eau qu’elle aurait laissé perdurer. Elle soutient que la fuite a pris naissance dans l’appartement qu’il occupe et dont il a fait changer les serrures pour qu’elle ne puisse y accéder, qu’il a procédé à des travaux d’extension dont le permis lui avait été refusé, ce qui pourrait être à l’origine de la fuite, comme le bailleur l’a lui-même précisé à son assurance, mais aussi qu’elle n’a jamais refusé la venue de quiconque pour réaliser des travaux. Elle aurait uniquement refusé de laisser les clés du restaurant aux locataires de [P] [N] suite aux menaces subies. Elle ne dispose pas, en outre, des clés de l’appartement. En ce qui concerne les travaux qui se seraient révélés nécessaires après son départ, [I] [W] soutient qu’il s’agit de grosses réparations ou de travaux de vétusté, qui sont donc à la charge du bailleur.

Le dispositif des écritures pour [P] [N] énonce :

Débouter [I] [W] de toutes ses demandes ;

Confirmer le jugement de première instance.

Condamner [I] [W] à la somme de 41 800,91 euros ;

Subsidiairement, dire le bail résilié au 5 décembre 2021, confirmer l’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation, condamner [I] [W] à la somme de 41 800,91 euros et rejeter les demandes adverses ;

Condamner [I] [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[P] [N] soutient que le bail est résilié par l’acquisition de la clause résolutoire le 5 septembre 2020 mais également le 5 décembre 2021, par suite du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré. Il avance que les causes du commandement de payer en date du 5 août 2020 n’ont pas été apurées et que le fils de l’appelante occupe de façon illégale un local non compris dans le bail commercial. Il estime qu’il a justifié de sa créance, le commandement de payer visant le loyer annuel de 2 000 euros augmenté de la taxe foncière dont le justificatif est versé aux débats.

Selon lui, son décompte de juillet 2020 démontre qu’il a tenu compte des versements effectués par la locataire. En tout état de cause, il est établi qu’elle n’avait pas couvert les causes du commandement dans les délais. [P] [N] conteste le caractère incertain de la créance puisqu’il ne lui réclame pas la totalité de la taxe foncière mais seulement la quotité correspondant à la surface des lieux loués. En outre, il affirme que [I] [W] n’exploite pas les lieux et occupe un appartement qui n’est pas dans son bail.

[P] [N] soutient que les biens loués ne comprenaient pas les appartements qu’il loue lui-même dès lors que le bail mentionne expressément ce qui est loué et ne mentionne pas l’immeuble présent sur le terrain. Il affirme également que les mobil-homes ont toujours été là, sans que [I] [W] ne s’en plaigne avant ses conclusions en appel.

Il conteste le trouble de jouissance allégué par [I] [W] et avance qu’il aurait lui-même subi des agressions verbales de l’appelante et de son fils. L’un de ses locataires, monsieur [L], atteste qu’il a vu à de nombreuses reprises [I] [W] et son fils agresser verbalement le bailleur et menacer les locataires, allant jusqu’à agresser physiquement monsieur [D].

L’intimé conteste la suspension des effets de la clause résolutoire puisque le bail est résilié du fait du congé délivré le 27 avril 2021, pour le 5 décembre 2021. En outre, cette suspension serait infondée puisque la dette locative n’a pas été réglée et s’est même aggravée.

[P] [N] sollicite la confirmation du montant retenu au titre de l’indemnité d’occupation fixée. Il rappelle que celle-ci est fixée à la valeur locative du bien qui est supérieure à l’ancien loyer puisque qu’elle est de 11 euros/m²/mois à [Localité 2], soit 2 376 euros/mois pour l’ensemble du local. Une indemnité mensuelle de 666 euros par mois ne parait donc pas disproportionnée.

[P] [N] soutient que [I] [W] aurait laissé perdurer une fuite d’eau, engendrant ainsi une facture de 6 217,17 euros d’eau, outre la nécessité de faire un dérivatif pour 4 009 euros et 2 787,50 euros, la locataire ayant refusé que l’on intervienne. Il affirme qu’il est également contraint d’effectuer des travaux de remise en état pour un montant de 28 788,24 euros, comme le démontre le procès-verbal du 15 avril 2022 et le constat d’état des lieux ainsi que le devis de reprise des travaux.

[P] [N] conteste la demande formée par l’appelante au titre de l’indemnisation de la perte de maintien dans les lieux. En effet, une expulsion résultant d’une décision avec exécution provisoire ne peut être retenue comme une expulsion. En tout état de cause, le 27 avril 2021, il a délivré congé sans offre de renouvellement visant plusieurs griefs justifiés soit l’absence de reprise d’activité, la persistance des voies de faits, l’absence de paiement des loyers, l’absence de restitution de l’appartement occupé par le fils de l’appelante, la persistance de l’absence des travaux d’entretien et le refus de [I] [W] d’autoriser les entreprises pour les travaux, ce qui justifie un refus d’indemnité d’éviction. L’intimé ajoute que le quantum réclamé, fondé sur la perte des redevances de location gérance selon [I] [W], n’est pas justifié puisque l’appelante ne démontre pas l’existence d’un contrat de location gérance et du règlement de ces sommes durant l’occupation du locataire gérant. La comptabilité versée aux débats cesse en 2019, ce qui démontre selon [P] [N] l’absence d’activité de la part de la locataire et une absence de perception de redevance de location gérance.

[P] [N] conteste la prétention de l’appelante à obtenir 56 118 euros au titre du matériel du fonds de commerce. Il reconnaît l’existence d’un procès-verbal listant le matériel restant après l’expulsion mais soutient que [I] [W] refuse de donner son adresse et n’a jamais sollicité, sauf par voie de conclusions du 20 mars 2023, la restitution de son matériel. Il précise que ce matériel est en dépôt dans l’attente de son sort. En tout état de cause, la liste ne correspond pas aux factures produites.

MOTIFS

1. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Pour l’essentiel, [I] [W] fonde sa critique des motifs pris par les premiers juges sur la théorie de l’accessoire.

L’article L. 145-1 du code de commerce relatif au champ d’application du bail commercial dispose en son 1° qu’il s’applique « Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ; ».

Si le local principal, dans lequel le fonds est exploité, bénéficie de plein droit du statut des baux commerciaux et que les locaux accessoires et les locaux annexes constituent des dépendances du local principal, pour avoir la même finalité, ces derniers ne bénéficient toutefois pas de la même protection.

En effet, les locaux accessoires sont loués séparément du local principal où s’exerce l’activité et en vertu d’une convention distincte, étant précisé que le bailleur peut être différent de celui du bail principal, tandis que les locaux annexes sont loués dans le cadre du même contrat que le bail du local principal, de sorte qu’ils bénéficient ainsi, et automatiquement, de la protection du statut des baux commerciaux, à raison de l’indivisibilité du bail.

Il en résulte que le bâtiment en litige, dès lors que [I] [W] soutient qu’il est situé sur le terrain de 4 000 m2 composant l’assiette du bail commercial conclu le 6 décembre 2012, ne doit pas être regardé comme un local accessoire mais comme un local annexe, ce qui lui permet effectivement d’en revendiquer la jouissance et de demander réparation pour un préjudice de jouissance subi.

Or, en l’espèce, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que ce bâtiment n’avait jamais fait partie du périmètre du bail, peu important qu’il soit situé sur le terrain de 4 000 m2, dès lors que [I] [W] n’en a jamais eu la jouissance, ni ne justifie l’avoir revendiquée, et qu’elle ne démontre pas qu’il serait indispensable à l’exploitation du local principal.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la prétention indemnitaire présentée à ce titre et il n’y a donc pas lieu d’ordonner la compensation entre l’indemnisation due à [I] [W] au titre du préjudice de jouissance subie et la créance invoquée par [P] [N], à hauteur de 1 946,30 euros.

2. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

[I] [W] poursuit l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a rejeté sa demande de suspension de la clause résolutoire au motif notamment de l’abandon de l’exploitation des locaux commerciaux et de leur occupation irrégulière à titre d’habitation, en infraction avec les dispositions du bail en litige.

Or, [I] [W] a été expulsée des lieux le 15 avril 2022, de sorte que sa demande de suspension de la clause résolutoire, en tant que prétention, est devenue sans objet.

En revanche, il est exact, comme elle le soutient, que des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire peuvent être obtenus même si la mesure d’expulsion ordonnée par le premier juge a été exécutée car le titulaire d’un bail commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

De sorte, en considération de l’évolution du litige, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire mais uniquement en tant que moyen au soutien de la discussion sur l’indemnisation des préjudices tenant le caractère injustifié de son éviction et de la perte de son droit de maintien dans les lieux.

3. Sur le refus d’indemnité d’éviction opposé par [P] [N]

Dans des écritures, [I] [W] poursuit de longs développements afin de démontrer que le motif invoqué par [P] [N] pour justifier de son refus d’indemnité d’éviction est, selon ses termes, totalement fallacieux.

Or, la cour constate dans le dispositif de ses dernières conclusions, qu’elle n’en tire aucune prétention, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner le bien-fondé de ce refus.

4. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de perte de maintien dans les lieux

Le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité. Dès lors, le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux n’est pas pris en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction et peut faire l’objet d’une demande d’indemnisation supplémentaire.

[I] [W] sollicite à ce titre la somme de 41 322,50 euros en réparation de la perte des loyers de location-gérance qu’elle aurait dû percevoir sur la période du 15 avril 2022 au 5 décembre 2023.

Or, elle ne produit aucun élément comptable relatif à cette période. En effet, la cour relève que la seule pièce comptable versée au débat, la pièce n° 40, est relative à la seule année 2019 et mentionne un chiffre d’affaires de 2 100 euros, qu’il est fait mention au titre de l’année antérieure, soit 2018, d’un chiffre d’affaires de 3 000 euros, de sorte que [I] [W] échoue à justifier de la perte de loyers de location-gérance sur la période visée par elle pouvant justifier une indemnisation.

[I] [W] sera en conséquence déboutée de cette demande.

5. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Il est exact, comme l’ont rappelé les premiers juges, que l’indemnité d’occupation doit être fixée non pas au montant du loyer contractuel mais à la valeur locative. Les juges du fond en apprécient souverainement le montant.

En l’état de l’argumentation soutenue, faisant état notamment d’une modification des facteurs locaux de commercialité, qui a conduit à la signature de l’avenant du 6 décembre 2012, qui a ramené le loyer annuel à la somme de 2000 euros HT, soit 2 400 euros TTC, et des pièces versées au débat, [I] [W] est bien fondée à solliciter l’infirmation du jugement dont appel de ce chef et la fixation de l’indemnité d’occupation à cette somme, dont la cour estime au cas d’espèce qu’elle correspond à la valeur locative du bien objet du bail en litige.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef et l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 2000 euros HT, soit 2 400 euros TTC.

6. Sur le matériel attaché au fonds de commerce

[I] [W] sollicite la condamnation de [P] [N] à lui restituer sous astreinte le matériel attaché au fonds de commerce exploité dans les lieux loués, à défaut qu’il soit condamné à l’indemniser au titre de sa perte, pour la somme totale de 56 118 euros.

Or, [P] [N] justifie que le matériel restant, listé dans le procès-verbal de constat de l’huissier du 15 avril 2022, soit le jour de l’expulsion au cours de laquelle elle était présente, devait être repris par elle, qu’elle a toutefois quitté les lieux ce jour-là en refusant de les prendre en charge et de donner son adresse pour la suite de la procédure, que ce matériel a été placé dans un dépôt et laissé à sa libre disposition, et qu’elle n’en a sollicité la restitution que par la voie de ses dernières écritures du 20 mars 2023, de sorte qu’elle est malvenue de poursuivre telle condamnation et sera en conséquence déboutée de ses prétentions en restitution ou indemnisation au titre du matériel attaché au fonds de commerce.

7. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si [I] [W] sollicite des délais de paiement, elle ne verse toutefois aucune pièce à l’appui de cette demande qui permettrait à la cour d’apprécier sa situation et ainsi s’assurer du bien-fondé de sa demande de délais de paiement, de sorte que celle-ci sera rejetée.

8. Sur la demande de condamnation de [I] [W] au paiement de la somme de 41 800,91 euros

[P] [N] soutient que [I] [W] a laissé perdurer une fuite d’eau, engendrant ainsi une facture de 6 217,17 euros d’eau, outre la nécessité de faire un dérivatif pour 4 009 euros et 2 787,50 euros, au motif qu’elle a refusé que l’on intervienne dans les locaux donnés à bail. Il soutient qu’il a également été contraint d’effectuer des travaux de remise en état pour un montant total de 28 788,24 euros. Il se fonde à cette fin sur le procès-verbal du 15 avril 2022, le constat d’état des lieux du 2 mai 2022, ainsi que le devis de reprise des travaux.

S’agissant des surconsommations d’eau et des travaux nécessaires aux fins de suppression de leurs causes, en l’état de l’argumentation soutenue et des pièces versées au débat, aucun élément ne permet de faire la démonstration qu’elles pourraient être imputées à [I] [W], de sorte que [P] [N] sera débouté de ses prétentions indemnitaires à ce titre.

S’agissant des frais de remise en état, la cour relève de première part que [I] [W], contrairement à ce qu’elle affirme, a bien été convoquée à l’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice le 2 mai 2022, comme cela ressort des mentions figurant au procès-verbal de constat, qui font foi jusqu’à inscription de faux.

La cour relève de deuxième part l’absence d’état des lieux d’entrée, de sorte que le bien objet du bail est réputé avoir été pris en bon état, précision apportée qu’il a été pris à bail en 2002, de sorte qu’il doit être tenu compte de la vétusté.

La cour relève enfin, de troisième part, du devis du 11 juillet 2022, établi pour la somme totale de 28 788,84 euros, que certains travaux consistent en des grosses réparations, qui incombent non pas au locataire mais au bailleur. Il en est ainsi de la remise aux normes électriques C15-100 ou encore du remplacement des fenêtres.

En l’état de ces éléments et des pièces versées au débat, qui justifient notamment de la dégradation des bardages à proximité des prises, de l’état des sanitaires, des appliques murales ou encore de la nécessité de remise en propreté du local pris à bail, la cour, dans son appréciation souveraine, fixera les frais nécessaires à la remise en état à la somme totale de 2 000 euros, que [I] [W] sera condamnée à payer à [P] [N] au titre des dégradations locatives.

9. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera ses dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 21 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 8 000 euros par an, soit 666 euros par mois, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 septembre 2020 par [I] [W] jusqu’à sa libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau de ce chef,

FIXE à la somme de 2000 euros HT par an, soit 2 400 euros TTC, l’indemnité d’occupation due à compter du 5 septembre 2020 par [I] [W], jusqu’à sa libération effective des lieux ;

Statuant sur le surplus,

CONDAMNE [I] [W] à payer à [P] [N] la somme de 2 000 euros au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président