29 juin 2023
Cour d’appel de Versailles
RG n°
21/02529

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30E

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JUIN 2023

N° RG 21/02529 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UOM6

AFFAIRE :

S.A.R.L. SODIROI

…

C/

S.C.I. DU CHEMIN AUX BOEUFS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 17/01374

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Mélina PEDROLETTI

Me Martine DUPUIS

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. SODIROI

RCS Nanterre n° 500 272 711

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A.S. P.R.O. DISTRIBUTION

RCS Nanterre n° 422 464 313

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentées par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Victor CRACAN, Me Yann COLIN et Me François VERDOT de la société d’avocats FRANKLIN, Plaidants, avocats au barreau de PARIS

APPELANTES

****************

S.C.I. DU CHEMIN AUX BOEUFS

RCS Versailles n° 323 872 432

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Louis-Joseph RICARD et Me Arnaud BOURDON de l’AARPI LMT AVOCATS, Plaidants, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R169

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Mai 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 septembre 2007, la société du Chemin aux Boeufs a consenti à la société Sodiroi (enseigne Leader Price), un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2007, portant sur des locaux situés à [Localité 7] à vocation de supermarché d’alimentation générale (un local commercial de 1.070 m², à l’étage trois bureaux, deux vestiaires, trois wc et lavabos, un local d’archives, une réserve, un parking et voies d’accès et espaces verts en jouissance commune avec les autres commerçants du ‘Centre’).

Un engagement de caution signé par M. [D] [B] [Y], pour le compte de la société Pro Distribution, a été consenti au profit de la bailleresse en garantie de la bonne exécution des obligations pesant sur la locataire.

Le 24 février 2016, la société du Chemin aux Boeufs a fait délivrer à la société Sodiroi un congé comportant refus de renouvellement de son bail à effet du 31 août 2016, offrant de lui régler une indemnité d’éviction.

Le 23 septembre 2016, la bailleresse a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement de son bail à la société Sodiroi.

Le 7 octobre 2016, cette dernière a toutefois quitté les locaux considérant que l’exercice du droit de repentir a été tardif.

Par courrier recommandé du 17 novembre 2016, la société du Chemin aux Boeufs a mis en demeure la société Sodiroi de reprendre l’exploitation des lieux et de se conformer aux obligations du bail renouvelé.

Par actes des 16 et 17 février 2017, la société du Chemin aux Boeufs a assigné la société Sodiroi et M.[Y] devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir juger valable l’exercice de son droit de repentir, enjoindre à la locataire de reprendre l’exploitation des lieux et condamner solidairement la société Sodiroi et M.[Y] au paiement des sommes dues en exécution du bail renouvelé le 23 septembre 2016.

Par acte 9 mai 2018, la société du Chemin aux Boeufs a assigné devant le même tribunal la société Pro Distribution, pour le compte de laquelle l’engagement de caution avait été signé par M. [Y], aux fins de la voir condamnée, solidairement avec la société Sodiroi, au paiement

des sommes dues par cette dernière.

Par ordonnance du 27 juin 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a :

– Dit que la société du Chemin aux Boeufs a valablement exercé son droit de repentir le 23 septembre 2016 et qu’elle est liée à la société Sodiroi par un nouveau bail commercial à compter de cette date, soumis aux clauses et conditions du bail expiré ;

– Prononcé la résiliation judiciaire du bail ainsi renouvelé au 30 juin 2018 ;

– Condamné solidairement la société Sodiroi et la société Pro Distribution à payer à la société du Chemin aux Boeufs :

– la somme de 369.971,10 € toutes taxes comprises, au titre des loyers et accessoires dûs en exécution du bail renouvelé le 23 septembre 2016, du 4ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2018 inclus,

– la somme de 1.500 € au titre de la clause pénale,

– la somme de 26.280 € toutes taxes comprises au titre des travaux engagés pour prévenir tout risque de pollution en raison de l’abandon de la station-service,

– Débouté la société du Chemin aux Boeufs du surplus de ses demandes ;

– Réputé non écrit le dernier paragraphe de la clause d’indexation stipulée à l’article 3-4° du bail du 21 septembre 2007 ;

– Condamné la société du Chemin aux Boeufs à payer à la société Sodiroi la somme de 25.305,86 € hors taxes, soit 30.307,03 € toutes taxes comprises correspondant à l’indexation pratiquée à tort à compter du 1er septembre 2015 en application du paragraphe réputé non écrit de la clause d’indexation ;

– Dit que la somme de 30.307,03 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2019 ;

– Dit que les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés dans les termes de l’article 1154 ancien du code civil ;

– Débouté la société Sodiroi de sa demande d’indemnité d’éviction;

– Condamné solidairement la société Sodiroi et la société Pro Distribution à payer à la société du Chemin aux Boeufs la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– Ordonné l’exécution provisoire;

– Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

– Condamné solidairement la société Sodiroi et la société Pro Distribution aux dépens de l’instance.

Par ordonnance de référé du 5 décembre 2019, la cour d’appel de Versailles a :

– Rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire des sociétés Sodiroi et Pro Distribution;

– Rejeté la demande de consignation des sociétés Sodiroi et Pro Distribution;

– Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné solidairement les sociétés Sodiroi et Pro Distribution aux dépens.

Par déclaration du 17 juin 2019, les sociétés Sodiroi et Pro Distribution ont interjeté appel du jugement.

Par ordonnance d’incident du 18 mai 2020, le conseiller de la mise en état de la 12ème chambre de la cour d’appel de Versailles, au motif que la société Sodiroi et la société Pro Distribution n’ont pas procédé à l’exécution provisoire, a :

– Ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la cour ;

– Dit qu’elle ne pourra être réinscrite que sur autorisation du conseiller de la mise en état après justification de l’exécution de la décision attaquée ;

– Condamné la société Sodiroi et la société Pro Distribution à verser à la société du Chemin aux Boeufs la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société Sodiroi et la société Pro Distribution aux dépens de l’incident.

Par acte d’huissier du 2 juillet 2020, la société du Chemin aux Boeufs a fait délivrer aux sociétés Sodiroi et Pro Distribution un commandement de payer aux fins de saisie vente pour obtenir paiement d’une somme totale de 403.21 6,60€.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2020, la société du Chemin aux Boeufs a fait pratiquer une saisie-attribution entre les mains de la société Bnp Paribas pour paiement par la société Pro Distribution d’une somme totale de 403.681,87 €, la saisie étant infructueuse.

Par acte d’huissier du 28 août 2020, la société du Chemin aux Boeufs a fait pratiquer une saisie-attribution entre les mains de la société Bred Banque Populaire pour paiement par les sociétés Sodiroi et PRO Distribution d’une somme totale de 403.813,81 €.

Par acte d’huissier du 5 octobre 2020, les société Sodiroi et Pro Distribution, ont assigné la société du Chemin aux Boeufs devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre.

Par jugement du 19 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

– Ordonné la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 28 août 2020 par la société du Chemin aux Boeufs entre les mains de la Bred banque populaire à hauteur de la somme de 30.718,18€,

– Dit en conséquence que la saisie-attribution pratiquée par acte du 28 août 2020 au préjudice de Ia société Sodiroi et la société Pro Distribution demeure valable pour le reliquat, augmenté des frais d’acte et du coût de la dénonciation recalculés en proportion,

– Débouté la société du Chemin des Boeufs de sa demande de dommages et intérêts,

– Rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné la société du Chemin des Boeufs aux dépens,

– Rappelé que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Le 13 avril 2021, l’affaire a été réinscrite au rôle de la cour.

Par un arrêt du 24 mars 2022, la cour d’appel de Versailles a :

– Confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 16 mai 2019, en ce qu’il a :

– Débouté la société du Chemin aux Boeufs de sa demande de conserver le dépôt de garantie,

– Débouté la société du Chemin aux Boeufs de sa demande au titre de la remise en état des espaces verts,

– Condamné solidairement la société Sodiroi et la société Pro Distribution à la somme de 26.280 € TTC au titre des travaux de remise en état liés à la prévention des risques de pollution,

– Déclaré recevable l’action de la société Sodiroi fondée sur la clause d’indexation,

Réputé non écrit le dernier paragraphe de la clause d’indexation stipulée à l’article 3 4° du bail du 21 septembre 2007,

– Infirmé pour le surplus,

Statuant des chefs infirmés

– Dit que le droit de repentir n’a pas été valablement exercé,

– Dit que le bail a expiré le 31 août 2016,

– Condamné solidairement la société Sodiroi et la société Pro Distribution à la somme de 39.971,40 € TTC au titre de la remise en état des parkings et voie d’accès,

– Condamné solidairement la société Sodiroi et la société Pro Distribution à la somme de 43.250 € au titre de la remise en état des locaux,

– Condamné la société du Chemin aux Boeufs à verser à la société Sodiroi la somme de 1.501,80 € HT, soit 1.802.16 TTC, au titre de la clause d’indexation, avec intérêts au taux légal et capitalisation,

– Ordonné une expertise :

– Commis pour y procéder M.[I] [Adresse 1], mail : [Courriel 8]

Avec mission de :

– Convoquer les parties, les entendre en leurs dires et observations et y répondre ;

– Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

– Visiter les lieux situés [Adresse 2], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés qui ont été employés par la société Sodiroi dans les locaux et sur ce fonds ;

– Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, en procédant au besoin à un retraitement des éléments comptables afin d’apprécier le préjudice réel subi par la société Sodiroi dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice), ainsi que de la plus-value en résultant ;

– Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe de la cour d’appel de Versailles, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle ;

– Dit que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

– Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

– Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelé qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

– Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Versailles pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents conformément aux dispositions de l’article 964-2 du code de procédure civile ;

– Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

– Fixé à la somme de 5.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société Sodiroi entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Versailles, dans le délai de six semaines à compter du présent arrêt, sans autre avis;

– Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

– Rejeté toute autre demande,

Y ajoutant,

– Réservé les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé un pré-rapport le 30 juin 2022 et son rapport définitif le 2 novembre 2022.

L’expert a retenu une indemnité d’éviction de 285.000 €, composé d’une indemnité principale de 248.630 € et d’indemnités accessoires d’un montant cumulé de 36.119 €.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 1er mars 2023, les sociétés Sodiroi et Pro Distribution demandent à la cour de :

A titre principal,

– Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 509.159,65 € et condamner la société du Chemin aux B’ufs à régler cette somme à la société Sodiroi ;

A titre subsidiaire,

– Ordonner une nouvelle mesure d’expertise aux fins d’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction ;

– Condamner la société du Chemin aux B’ufs à verser une provision dont il lui appartiendra de fixer le montant ;

A titre très subsidiaire,

– Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 285.000 € et condamner la société du Chemin aux B’ufs à régler cette somme à la société Sodiroi ;

En toute hypothèse,

– Condamner la société du Chemin aux B’ufs à régler une somme de 30.000 € à chacune des sociétés Sodiroi et Pro Distribution au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société du Chemin aux B’ufs aux dépens dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 16 février 2023, la société du Chemin aux boeufs demande à la cour de :

A titre liminaire :

– Juger que le rapport d’expertise du 2 novembre 2022 a été rendu en méconnaissance du principe du contradictoire ;

A titre principal :

– Juger que la SCI du Chemin aux B’ufs est redevable uniquement au titre de l’indemnité d’éviction revenant à la société Sodiroi d’un montant correspondant à la valeur de son droit au bail, ce eu égard au caractère structurellement déficitaire du fonds de commerce exploité dans par cette dernière ;

– Juger que la valeur du droit au bail est nulle ;

Par conséquent,

– Juger que la société du Chemin aux B’ufs n’est redevable envers la société Sodiroi d’aucune

indemnité d’éviction en principal ;

– Débouter la société Sodiroi de l’ensemble de ses demandes ;

A défaut, et à retenir la valeur du droit au bail visée dans le rapport d’expertise,

– Juger que la société du Chemin aux B’ufs n’est redevable envers la société Sodiroi que d’une somme de 2.600 € au titre de l’indemnité d’éviction en principal, cette somme correspondant à la valeur du droit au bail fixée par monsieur l’expert dans son rapport du 2 novembre 2022 ;

A titre subsidiaire :

– Juger que la valeur vénale du fonds de commerce exploité par Sodiroi est nulle ;

Par conséquent,

– Juger que la société du Chemin aux B’ufs n’est redevable envers la société Sodiroi d’aucune indemnité d’éviction principale devant être fixée par référence à la valeur vénale du fonds de commerce exploité par Sodiroi ;

A titre infiniment subsidiaire,

– Fixer l’indemnité principale due à la société Sodiroi à la somme a maxima de 51.337,89 € ;

En tout état de cause :

– Juger qu’aucun frais de déménagement n’est dû en l’absence de réinstallation de la société Sodiroi ;

– Juger qu’aucune réparation d’un quelconque trouble commercial n’est due, en l’absence de réinstallation de la société Sodiroi, mais aussi au regard de son activité déficitaire ;

– Juger qu’aucune réparation au titre de frais divers n’est due en l’absence de toute justification de ceux-ci ;

– Juger qu’aucun dédommagement de l’absence d’amortissement n’est dû dès lors que le Bail

du 21 septembre 2007 comporte une clause d’accession au profit du Bailleur ;

– Débouter les sociétés Sodiroi et Pro Distribution de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

– Condamner solidairement les sociétés Sodiroi et Pro Distribution à verser à la société du Chemin aux B’ufs la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement les sociétés Sodiroi et Pro Distribution aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Dupuis.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à ‘donner acte’, ‘constater’, ‘dire et juger’, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile la cour ne statue, dans la limite de l’effet dévolutif de l’appel, que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, étant précisé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

*

Sur le respect du contradictoire au cours du déroulement de l’expertise

Les sociétés Sodiroi et Pro Distribution font valoir qu’elles n’ont pas eu la possibilité de débattre contradictoirement sur le rapport définitif du 2 novembre 2022.

La société du Chemin aux boeufs soutient qu’elle n’a pas été mise en mesure de débattre contradictoirement du pré-rapport avant le dépôt du rapport définitif.

*

Aucune des parties ne sollicite la nullité du rapport d’expertise.

Il ressort du rapport d’expert que les parties ont été convoquées à une réunion d’expertise sur les lieux le 16 mars 2022 à laquelle elles se sont rendues, assistées de leur conseil, que le conseil du preneur a fourni des pièces dès le 9 juin 2022 ce dont s’est abstenu le conseil du bailleur, que l’expert a communiqué le 30 juin 2022, à partir des éléments fournis un pré-rapport (pièce 6 – bailleur) préfigurant le rapport définitif, abordant notamment la situation locative, les caractéristiques des lieux loués (avec photographies et extrait cadastral), le récapitulatif des surfaces, les données financières (résultats comptables du preneur pour les exercices 2014, 2015 et 2016), la détermination de l’indemnité d’éviction principale fondée sur une valeur du droit au bail et la valeur du fonds déterminée selon la méthode des “barèmes” et selon la rentabilité (EBE), avec une appréciation des indemnités accessoires.

En conclusion de ce pré-rapport suffisamment détaillé pour nourrir un débat entre les parties, l’expert a invité les parties à fournir leur dire récapitulatif au plus tard le 30 août 2022 envisageant le dépôt du rapport définitif le 25 septembre 2022. Les parties ont sollicité et obtenu le report de la communication de leur dire au 30 septembre 2022, puis le 29 septembre le conseil du bailleur a demandé et obtenu un nouveau délai au 14 octobre 2022, son confrère ne s’y opposant pas. Un premier rappel a été adressé à l’expert le 5 octobre 2022 par le service du contrôle des expertises en l’absence de dépôt du rapport dans les délais fixés par la cour. A la suite d’une relance de l’expert le 12 octobre, chacune des parties a transmis un dire le 14 octobre 2022 formulant des observations détaillées sur le pré-rapport. Le bailleur n’a pas fourni de pièces à l’appui de son dire. Le preneur a communiqué des pièces complémentaires à cette même date. Le rapport définitif a été déposé le 2 novembre 2022. Les parties ne contestent pas que leurs dires et pièces respectifs ont été pris en compte par l’expert.

Le bailleur qui a sollicité à deux reprises un délai pour communiquer ses observations et ne les a transmises que le jour de l’expiration du dernier délai convenu pour ce faire, ne pouvait ignorer, tout comme le preneur, qu’il s’exposait à ne pas être en mesure de répliquer à son adversaire.

De ce qui précède, il apparaît que l’expert judiciaire a accompli un travail exempt de critique et que le manquement allégué au principe du contradictoire n’est pas établi.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au preneur évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

En l’espèce, il s’agit de déterminer une indemnité de remplacement, l’éviction ayant entraîné la perte du fonds de commerce, permettant au preneur d’acquérir un fonds équivalent.

– sur l’indemnité principale

Les sociétés Sodiroi et Pro Distribution critiquent la méthodologie de l’expertise. Elles font valoir que lorsque l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce, il convient de condamner le bailleur à une indemnité dite de “remplacement” dont le montant est fixé à “la valeur la plus élevée du fonds de commerce ou du droit au bail”.

Elles soutiennent que ce n’est que lorsque la valeur du fonds est dérisoire ou inexistante, et en toute hypothèse inférieure à celle du droit au bail, que la jurisprudence admet, dans un souci de protection du preneur, de retenir la valeur du droit au bail, que tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la valeur du fonds était, selon le pré-rapport lui-même, trois fois supérieure à celle du droit au bail, que l’expert dans son rapport du 2 novembre 2022, a retenu la valeur vénale du fonds calculée par la méthode dite des “barèmes” par application d’un pourcentage situé entre 15 et 50% au chiffre d’affaires moyen, en fonction de la qualité de l’emplacement, du matériel ou de la rentabilité, que compte tenu du caractère déficitaire de l’activité exploitée, c’est le plus faible pourcentage qui a été retenu soit 468.521,62 € (3.123.477,50 x 15%), que l’indemnité principale, correspondant à la valeur vénale du fonds, aurait donc dû être fixée à la somme de 468.521,62€.

Elles déplorent que l’expert a cependant considéré que cette valeur devait être ‘minorée par le montant négatif de l’EBE moyen’ (excédent brut d’exploitation), qu’il a ainsi retenu une indemnité principale d’un montant de 248.630 € au lieu de la valeur vénale du fonds fixée à la somme de 468.522 €, que cette diminution ne repose sur aucun fondement juridique ni usage répertorié, que la méthode des barèmes a déjà permis de prendre en compte la rentabilité négative du fonds par l’application du pourcentage réduit de 15%, que soustraire le montant de l’EBE de la valeur vénale est un procédé inopérant, arbitraire et constitue une double peine pour le preneur.

Elles sollicitent la fixation de l’indemnité principale à la somme de 465.000 €, par croisement de trois rapports d’experts dont celui désigné par la cour, et calculée à partir de la méthode des « barèmes », avec un pourcentage de 15% appliqué au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices connus.

La société du Chemin aux Boeufs reproche à l’expert d’avoir rendu un rapport définitif le 2 novembre 2022, en adoptant une position trés éloignée de celle qu’il avait adoptée dans son pré-rapport du 30 juin 2022, et en estimant qu’au titre de l’indemnité principale revenant à Sodiroi, celle-ci devait être fixée non plus sur la base de la valeur du droit au bail, mais sur la base de la perte du fonds de commerce, et pour un montant de 248.630 €, justifié par le fait que tout en admettant le caractère structurellement déficitaire de l’exploitation de Sodiroi, il convenait de suivre néanmoins un principe de fixation en principal de l’indemnité d’éviction sur la base de la valorisation de la perte par la société Sodiroi de son fonds de commerce, en minorant la valeur vénale du fonds obtenue par la méthode dites des barèmes, de la moyenne des pertes d’exploitation de la société Sodiroi, calculée sur la base des trois derniers exercices.

Elle soutient que l’indemnité d’éviction doit réparer l’unique préjudice causé au preneur évincé par le non-renouvellement du bail, à l’exclusion de toute réparation forfaitaire.

Elle expose qu’une jurisprudence constante fixe l’indemnité principale d’éviction due en cas de perte d’un fonds de commerce, structurellement déficitaire, à la seule valeur du droit au bail.

Elle fait valoir que tel est le cas en l’espèce puisque le preneur était placé dans une situation de déficit structurel, et ce dès l’année 2013, ce déficit correspondant, en 2014, à 7% de son chiffre d’affaires, pour atteindre près de 25% de son chiffre d’affaires en 2016.

Elle précise que la valeur du droit de bail peut être définie comme la perte d’avantages subie par le Preneur évincé en quittant le local objet de l’éviction pour un autre local et que pour calculer la valeur du droit au bail, la méthode la plus courante consiste en la capitalisation de l’économie de loyer, communément appelée méthode dite du « différentiel de loyers » consistant à appliquer un coefficient dit de situation à la différence entre le loyer qu’aurait payé le preneur s’il était resté dans le local duquel il est évincé, et un loyer fixé à la valeur locative pour un local équivalent.

Elle fait valoir que si l’expert a retenu cette méthode il en a fait une mauvaise application en retenant un loyer annuel plafonné ce qui est reconnu comme conforme par la concluante mais en distinguant à tort selon elle les surfaces selon la partie supérette et la partie station service laquelle n’est qu’un produit d’appel dont la surface ne doit pas être prise en compte et en appliquant une surface pondérée pour la supérette et non pour la station service.

Elle en déduit que cette rectification une fois opérée, la valeur du droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer est nulle (113.572 – 145 563,47 = – 31 991,47).

Elle soutient, à titre subsidiaire, si la cour considérait que l’indemnité principale doit être fixée à la valeur vénale du fonds de commerce, que si de nombreuses décisions combinent la méthode des barèmes et la méthode de la rentabilité basée sur l’excédent brut d’exploitation en faisant la moyenne des deux résultats, aucune ne prévoit de minorer le résultat de l’une par l’autre, ce qui ne répond à aucune logique mathématique de sorte que. la méthode retenue par l’expert doit être écartée.

A titre infiniment subsidiaire, elle critique l’inexactitude des résultats comptables retenus. Elle rappelle que pour assoir la valeur vénale du fonds de commerce exploité par la société Sodiroi, l’expert a préalablement appliqué la méthode dite des barèmes, laquelle consiste dans un premier temps à déterminer le chiffre d’affaires moyen en fonction des trois derniers exercices comptables pour ensuite y appliquer un pourcentage, fonction des gains espérés eu égard à la branche d’activité de l’exploitation, qu’il est cependant impératif de distinguer les chiffres d’affaires réalisés par l’activité superette et par l’activité vente de carburant, au risque de fausser la valeur réelle du fonds et que ce correctif apporté, l’indemnité principale due doit être fixée à la somme de 51 337,89 €.

*

Les parties s’opposent essentiellement sur la méthode d’évaluation de l’indemnité principale, le preneur privilégiant l’estimation fondée sur le chiffre d’affaires et le bailleur celle s’appuyant sur la rentabilité du fonds (EBE), critiquant l’évaluation de l’expert qui a combiné les deux approches en minorant la première par la seconde.

L’expert, considérant que l’indemnité principale ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail, a préalablement déteminé celle-ci par la méthode du différentiel de loyer.

Il a ainsi déterminé le loyer annuel plafonné à la somme de 145.563,47 € HT HC au 1er septembre 2016 (le preneur ayant quitté les lieux le 7 octobre 2016). Il a recherché ensuite la valeur locative par comparaison avec “les prix couramment pratiqués dans le voisinage” qu’il a retenue pour un montant global annuel de 146.212 € HT HC en différenciant la valorisation de la supérette (95 €/m2p HT HC) de la station-service (60 € /m2p HT HC). L’expert a été ainsi conduit à retenir une différence de 648,53 € à laquelle il a appliqué un coefficient dit de “situation” de 4 soit une valeur de droit au bail arrondie à 2.600 € qualifiée de “quasi-nulle” par l’expert.

La société du Chemin aux boeufs conteste certains éléments retenus par l’expert (surfaces prises en compte, distinction de la valorisation pour la supérette et la station-service) pour retenir ultimement que l’indemnité d’éviction ne peut dépasser la valeur du droit au bail fixée par l’expert à 2.600 € selon la méthode du différentiel de loyer, de sorte que les éléments retenus par l’expert conduisant à cette valorisation du droit au bail de 2.600 € ne sont pas utilement contestés.

Après avoir constaté la valeur “quasi-nulle” du droit au bail, l’expert a recherché alors à apprécier l’indemnité d’éviction en appréhendant la valeur du fonds selon la méthode des barèmes et selon celle de la rentabilité.

La méthode des barèmes l’a conduit à retenir une valeur de 468.522 € par détermination d’un chiffre d’affaires annuel moyen HT (3.123.477,50 € sur la période 2013 à 2016 proratisée) auquel il a appliqué un taux de 15 % “compte tenu de la situation du fonds de commerce, de l’activité exercée, du niveau de chiffre d’affaires, du déficit structurel de l’activité”. Cette approche est privilégiée par le preneur.

L’expert a également envisagé la méthode de la rentabilité aboutissant à un excédent brut d’exploitation moyen négatif de 219.892 € sur la même période 2013 à 2016 proratisée. Cette méthode a la faveur du bailleur.

Toutefois, l’expert n’a pas entendu retenir l’une plutôt que l’autre méthode mais a souhaité les combiner en déduisant de la valeur obtenue par la méthode des barèmes (468.522 €), l’EBE moyen négatif (219.892 €) conduisant à retenir une indemnité principale de 248.630 €. L’expert ne s’explique pas sur la pertinence de sa méthode alors que l’EBE est déterminé en fonction du chiffre d’affaires. En outre, cette approche pénalise le preneur en ce que la valeur déterminée par l’expert, selon les barèmes, prend déjà en compte la situation déficitaire, comme il a été constaté précédemment, et que celle-ci est, de nouveau, prise en compte par soustraction de l’EBE moyen à ce chiffre d’affaires. La méthode préconisée par l’expert n’est pas exempte de critique même si elle a pour objectif de prendre en considération la situation particulière de l’espèce.

En effet, ne retenir que l’indemnité principale calculée à partir du chiffre d’affaires affecté d’un pourcentage conduirait à ignorer la situation déficitaire chronique du fonds de commerce affectant nécessairement sa valeur de remplacement. A l’inverse, déterminer l’indemnité principale en ne se fondant que sur le résultat négatif dont il n’est pas établi qu’il résulte de la seule localisation du fonds, conduirait à méconnaître la véritable valeur du fonds et donc à ne pas appréhender correctement son indemnisation.

La cour, à partir des données retenues par l’expert qui ne sont pas utilement contestées par les parties, retiendra la valeur moyenne du chiffre d’affaire de 3.123.477,50 € à laquelle elle appliquera un pourcentage de 10% pour tenir compte du résultat déficitaire constaté sur chacun des exercices 2013 à 2016 (proratisé).

L’indemnité principale d’éviction sera fixée à 312.347 €(3.123.477,50 € x 10%) lissée à 313.000€.

Il n’y a donc pas lieu à ordonner une nouvelle mesure d’expertise.

– Sur les indemnités accessoires

L’expert, écartant une indemnisation au titre des frais de remploi, a retenu au titre des indemnités accessoires, les sommes de 2.500 € (frais de déménagement), de 11.000 € ( trouble commercial), de 1.500 € (frais divers), 21.119 € (amortissements). Il a subordonné la prise en charge des indemnités de licenciement à la production de justificatifs.

La société le Chemin aux boeufs fait valoir que, s’agisssant de la perte du fonds et non de son transfert, il n’y a pas lieu d’indemniser les frais de déménagement, ni le trouble commercial. Elle conteste la prise en chage des frais divers qui ne sont pas justifiés. Elle fait valoir que les frais d’amortissements ne peuvent être pris en compte dans la mesure où ils correspondent à des aménagements et agencements dont le bailleur pourra revendiquer la propriété sans indemnité au terme du bail, en application d’une clause d’accession qui y est prévue.

La société Sodiroi fait sienne l’évaluation des indemnités accessoires opérée par l’expert, versant des pièces justificatives des indemnités de licenciement (sa pièce 9).

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Il n’y a pas lieu de prendre en compte les frais de déménagement évalués à titre forfaitaire par l’expert ce qui ne permet pas à la cour de vérifier si ces frais ont été exposés dans le cadre du remplacement du fonds alors que le preneur ne justifie avoir déménagé celui-ci.

Rappelant les usages selon lesquels le trouble commercial est indemnisé sur la base de trois mois de résultat d’exploitation, l’expert retient, en présence d’un résultat déficitaire, l’équivalent de 15 jours de masse salariale (exercice 2015) sans expliquer l’intérêt de cette référence. Il est admis qu’en l’absence de réinstallation, l’indemnité pour trouble commercial n’est pas due, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande présentée à ce titre.

L’expert a retenu forfaitairement la somme de 1.500 € au titre des frais divers (modification au registre du commerce, frais de résiliation des contrats d’abonnements, frais d’imprimerie). En l’absence de justificatifs, ces frais ne peuvent être pris en compte.

L’expert a mentionné dans son rapport définitif les frais de licenciement pour mémoire dans l’attente d’être justifiés. La société Sodiroi sollicite un montant de 6.159,65 € et communique certaines pièces dont les bulletins de salaire de deux salariées qui ont fait l’objet d’un licenciement économique en septembre 2016 et pour lesquelles la société a versé une indemnité de licenciement de 1138,84 € et de 4700,78 €, soit au total une somme de 5.839,72 € qui sera prise en compte.

L’expert a retenu la somme de 21.119 € au titre des agencements non encore amortis et qui seront perdus du fait de l’éviction. Toutefois, il est admis qu’en cas de perte du fonds de commerce, les agencements qui n’ont pas encore été totalement amortis sont valorisés dans l’évaluation du fonds de commerce de sorte qu’ils ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation spécifique.

Au vu de ce qui précède, la cour retiendra la somme de 5.839,72 € au titre des indemnités accessoires.

L’indemnité d’éviction sera ainsi fixée à la somme de 318.839,72 € (313.000 € + 5.839,72 €).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Ainsi que la cour en a décidé dans son arrêt du 24 mars 2022, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société du Chemin aux Boeufs qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

La société du Chemin aux Boeufs sera condamnée à une indemnité de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 24 mars 2022,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Fixe l’indemnité d’éviction à la somme de 318.839,72 €,

Condamne, à ce titre, la société du Chemin aux Boeufs à verser la somme de 318.839,72 € à la société Sodiroi,

Rejette toutes autres demandes,

Y ajoutant,

Condamne, la société du Chemin aux Boeufs aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société du Chemin aux Boeufs à verser une indemnité de 5.000 € à la société Sodiroi et à la société Pro Distribution, ensemble, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,