26 janvier 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
21/17689

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 JANVIER 2023

N° 2023/56

Rôle N° RG 21/17689 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIRNR

S.C.I. SAMAR

C/

SARL SAM INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Elie MUSACCHIA

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de GRASSE en date du 18 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00519.

APPELANTE

S.C.I. SAMAR

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE,

INTIMEE

SARL SAM INVEST

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE, plaidant,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023,

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la SCI Samar a donné en location commerciale à la SARL Sam Invest des locaux situés [Adresse 2], à usage de location de courte durée de voitures et véhicules automobiles légers, moyennant un loyer annuel initial de 30 000 €, payable chaque mois à hauteur de 2 500 €, charges locatives, impôts et taxes en sus. A titre exceptionnel, les parties ont convenu que le loyer des deux premières années s’élèverait à 15 000 € par an. Les locaux sont constitués en un local de 48 m² situé en sous-sol et en un appartement de 2 pièces en rez-de-chaussée de 61,5 m².

Le montant du loyer actuel est de 2 614,77 € par mois outre 134 € de provisions sur charges.

Par acte du 13 janvier 2021, la SCI Samar a fait délivrer à la SARL Sam Invest un commandement de payer, cet acte visant la clause résolutoire comprise au bail commercial.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées par la SCI Samar de constatation de la résiliation du bail commercial la liant à la SARL Sam Invest, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, l’a renvoyé à mieux se pourvoir de ces chefs de demandes,

déclaré la SCI Samar recevable et bien fondée dans sa demande de paiement provisionnel,

condamné la SARL Sam Invest à payer à la SCI Samar une provision de 22 474,24 € à valoir sur les loyers, charges, taxes foncières et provisions sur charges arrêtés au 1er octobre 2021, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour,

accordé à la SARL Sam Invest un délai de paiement,

autorisé la SARL Sam Invest à régler cette somme comme suit :

– versement par virement avant le 10 octobre 2021 de la somme de 2 478,72 € en règlement du loyer du mois d’octobre 2021,

– règlement de la somme de 5 000 € avant le 25 octobre 2021,

– versement de 5 mensualités de 2 945,24 €, payables le 10 de chaque mois à compter du 10 décembre 2021 jusqu’au 10 avril 2022, loyer et provision mensuelles sur charges en sus,

dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi par la bailleresse d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet,

condamné la SARL Sam Invest aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 janvier 2021,

débouté la SCI Samar de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 15 décembre 2021, la SCI Samar a interjeté appel de la décision, l’appel portant uniquement sur le rejet de ses demandes de constat de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation de la SARL Sam Invest au paiement d’une indemnité d’occupation, sur les délais de paiement accordés, et, sur le rejet de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 14 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Samar demande à la cour de :

réformer l’ordonnance en ce qu’elle a refusé de constater la résiliation du bail, de prononcer l’expulsion de la SARL Sam Invest et en ce qu’elle lui a accordée rétroactivement des délais de paiement,

prononcer la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire rétroactivement à compter du 13 février 2021,

prononcer l’expulsion de la SARL Sam Invest et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner en outre la SARL Sam Invest au paiement d’une indemnité d’occupation de 3 000 € par mois, et en tout état de cause non inférieure au montant du dernier loyer mensuel majoré de la provision pour charges, soit 2 748,72 €, jusqu’à complète libération des lieux,

confirmer l’ordonnance pour le surplus,

condamner la SARL Sam Invest au paiement des dépens dont le coût du commandement, outre d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 21 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Sam Invest sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

déboute la SCI Samar de ses demandes,

condamne la SCI Samar à une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions de procédure transmises le 22 novembre 2022, la SARL Sam Invest a sollicité le rejet des dernières pièces et conclusions transmises par la SCI Samar, ou, à défaut, le rabat de l’ordonnance de clôture pour admission de ses conclusions et pièces transmises le 21 novembre 2022.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 21 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande de chacune des parties, l’ordonnance de clôture rendue le 21 novembre 2022 a été révoquée, la procédure étant en état d’être jugée.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En vertu des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci a été mise en oeuvre régulièrement.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En outre, en vertu de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’occurrence, les parties sont liées par un bail commercial signé le 1er juillet 2013, au titre de locaux situés [Adresse 2], à usage de location de courte durée de voitures et véhicules automobiles légers, moyennant un loyer annuel initial de 30 000 €, payable chaque mois à hauteur de 2 500 €, charges locatives, impôts et taxes en sus. Une révision triennale du loyer, sur demande formalisée par acte extra-judiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, était stipulée, la valeur de l’indice de référence étant contractuellement fixée. De même, il était prévu que le preneur s’acquitte des charges et taxes locatives incombant ordinairement aux preneurs, dont la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière et les taxes additionnelles, selon provision trimestrielle, avec régularisation des comptes chaque année par le bailleur.

Une première instance a opposé les parties à la suite de la délivrance d’un commandement de payer par la SCI Samar à la SARL Sam Invest le 28 janvier 2019 pour une somme en principal de 87 446 €. Par ordonnance du 12 septembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a homologué l’accord trouvé entre les parties, jugé qu’au 10 juillet 2019, l’arriéré des loyers s’élève à la somme de 22 350 € hors charges et taxes, jugé que la SARL Sam Invest est autorisée à s’acquitter de cette somme d’ici au 30 novembre 2019 en respectant l’échéancier suivant : 5 000 € réglés au 31 juillet 2019, 5 000 € réglés au 31 août 2019, 4 000 € réglés au 30 septembre 2019, 4 000 € réglés au 31 octobre 2019, 4 350 réglés au 30 novembre 2019, ordonné la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire du bail, et, dit qu’à défaut du strict respect de cet échéancier, la clause résolutoire du bail prendra effet de façon automatique sans autre forme de procédure. Il est acquis que la SARL Sam Invest a pleinement respecté ses engagements, de sorte que le bail s’est poursuivi.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2020, la SCI Samar a fait part à la SARL Sam Invest de ce qu’elle relevait plusieurs anomalies concernant la gestion du bail commercial, notamment aucune révision de loyer effectuée, aucune récupération de charges ou de taxes, en infraction avec les dispositions du bail commercial. Par là même, la SCI Samar a sollicité le paiement, avant le 16 novembre 2020, par la SARL Sam Invest de la somme de 23 329,76 €, correspondant à 3 134,04 € au titre du rappel des loyers du 1er janvier 2016 au 30 octobre 2020, outre 9 276,72 € au titre des charges dues du 1er avril 2015 au 31 mars 2020, et, 10 919 € au titre des taxes due du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2019. Une relance a été transmise le 17 novembre 2020.

Par courrier du 9 décembre 2020, la SARL Sam Invest a répondu à la SCI Samar, point par point, aux différentes demandes. Ainsi, s’agissant de l’arriéré locatif à proprement parler, l’intimée a rappelé les termes de l’ordonnance du 12 septembre 2019 et la fixation, d’un commun accord entre les parties, de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2019, de sorte qu’elle a contesté toute révision antérieure, tout en reconnaissant devoir la somme de 1 835,52 € correspondant à l’indexation du loyer à compter d’août 2019. De même, la SARL Sam Invest a admis que le loyer serait désormais de 2 614,72 € par mois. S’agissant du rappel des charges, la SARL Sam Invest a fait valoir que les charges de copropriété ne pouvaient contractuellement lui être imputées, de sorte qu’elle se considérait débitrice seulement à hauteur de 2 8211,08 €. Enfin, s’agissant des taxes, la SARL Sam Invest admettait devoir 8 685 €, soutenant que la taxe foncière 2018 avait été réglée par elle. Elle en déduisait n’être redevable que de la somme totale de 13 332,51 €, au lieu des 23 329,76 € réclamés. Par ailleurs, elle a souligné l’impact néfaste de la crise sanitaire sur son activité et s’est engagée à régler 2 000 € par mois jusqu’à la saison estivale, puis à apurer son arriéré total, en 4 mensualités égales, de septembre 2021 à décembre 2021.

La SCI Samar n’a apporté aucune réponse à ces contestations et propositions de règlement, si ce n’est que, par acte du 13 janvier 2021, elle a fait délivrer à la SARL Sam Invest, par huissier de justice, un commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 23 827,20 €, visant le rappel de révision des loyers, la régularisation des charges et des taxes.

Le 10 mars 2021, la SCI Samar a assigné la SARL Sam Invest devant le juge des référés.

Par ailleurs, en parallèle, le 16 juin 2021, la SCI Samar a fait signifier à la SARL Sam Invest un congé valant refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction, alléguant du même arriéré fixé à 23 827,20 €, au titre de l’indexation du loyer, de la régularisation des charges et taxes, comme constituant des infractions graves et répétées au sens de l’article L 145-17 du code de commerce. L’appelante a engagé une action au fond en validation de ce congé et expulsion du preneur par assignation devant le tribunal judiciaire de Grasse le 24 janvier 2022.

La SARL Sam Invest justifie des règlements suivants : 3 000 € le 28 septembre 2021, 2 748,72 € par mois à compter du mois d’octobre 2021. Elle s’acquitte régulièrement du paiement de son loyer selon quittances produites. Elle produit ses bilans qui démontrent l’impact majeur de la crise financière sur son activité en 2020 principalement, et 2021, ce eu égard à son objet social et à son type d’activité, mais également à la localisation du local commercial, son activité par nature saisonnière étant très liée à l’existence d’événements culturels, touristiques, d’affaires ou autres, rassemblant une clientèle aisée, voire de luxe. Or, ces activités de tourisme, de festivals et d’affaire ont connu des coups d’arrêt dans le cadre de la crise sanitaire, des mesures de confinement et de restrictions administratives prises sur ces périodes.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, de leur chronologie et de leur teneur, la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre du commandement de payer le 13 janvier 2021 est caractérisée. En effet, alors qu’aucune indexation du loyer n’avait été pratiquée depuis l’origine du bail, qu’aucune provision sur charge n’était sollicitée, qu’aucune régularisation antérieure des charges n’avait été réalisée, et qu’aucun remboursement des taxes foncières n’avait été sollicité, la SCI Samar a sollicité, en une seule fois, et en pleine période d’activité ralentie par la crise sanitaire, le paiement de la somme de 23 329,76 €. Elle n’a pas daigné répondre aux contestations émises par son preneur, ni à ses offres de règlement, ce, alors même qu’en 2019 un accord avait pu être homologué et acquitté en intégralité.

C’est ainsi à juste que le premier juge a considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par la SCI Samar et que dans ces conditions, la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit ne peut valablement être mise en oeuvre en référé, aucun trouble manifestement illicite ne pouvant être retenu, sans qu’il soit besoin d’examiner d’autres moyens.

L’ordonnance rendue sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande et les demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion et condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En outre, il convient de relever que la SARL Sam Invest a respecté l’échéancier fixé par le premier juge et les délais de paiement qui lui ont été accordés, tout en réglant son loyer courant. Dans ces circonstances, c’est par une juste appréciation des circonstances que le premier juge a accordé des délais de paiement à la SARL Sam Invest. Sur ce point également, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI Samar qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SARL Sam Invest les frais, non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense.

Une indemnité de 2 000 € se trouve justifiée à son profit en appel au titre des frais irrépétibles.

L’appelante supportera en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Révoque l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2022,

Constate que l’affaire est en état d’être jugée,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne la SCI Samar à payer à la SARL Sam Invest la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Samar de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SCI Samar au paiement des dépens.

La Greffière La Présidente