24 mai 2023
Cour d’appel de Rennes
RG n°
20/00857

5ème Chambre

ARRÊT N°-182

N° RG 20/00857 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QORO

SARL RD FINANCES

C/

M. [K] [DB]

M. [N] [Z]

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. MMA IARD

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MAI 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mars 2023

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 24 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL RD FINANCES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, et venant aux droits de la société ESPACE TELEPHONE LIBERTE, SARL à associé unique inscrite au RCS de RENNES sous le n°508.460.474 suivant dissolution et transmission universelle de patrimoine à l’associé unique, la société RD FINANCES par acte du 22/11/2018

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [K] [DB]

né le 27 Août 1950 à [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Jean-Bernard LUNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [N] [Z], assigné en appel provoqué le 22/07/2020 par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’ayant pas constitué avocat

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 8]

[Localité 14]

Représentée par Me Pascal ROBIN de la SELARL A.R.C, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. MMA IARD immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 440 048 882 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par Me François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS FONCIÈRE LELIEVRE dont le siège social est [Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par Me Dominique CARTRON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

**********

Par acte notarié du 30 décembre 1996, Mme [TR] [F] épouse [DB] et M. [L] [DB] son époux ont donné à bail à la société CTCOM, un local commercial situé au [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer de 25 916 euros HT.

Après le décès de son époux, Mme [TR] [DB] a fait donation à son fils, M. [K] [DB], de la nue-propriété des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9].

Par jugement du 7 septembre 2007, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel dû à la somme de 18 350 euros à compter du 1er janvier 2006.

Par acte notarié du 14 novembre 2003, la société CTCOM a cédé à la société Espace Téléphone Liberté (ci-après dénommée ETL) son fonds de commerce avec droit au bail.

Par procès verbal du 20 décembre 2011, les consorts [DB] ont fait constater par huissier la fermeture du local commercial et par acte d’huissier du 29 décembre 2011, ils ont fait sommation à la société ETL de l’exploiter, au visa de la clause résolutoire.

Par courrier du 19 décembre 2013, la société MMA, assureur de la société ETL, a envoyé un constat amiable de dégâts des eaux à M. [N] [Z], syndic bénévole de l’immeuble.

Par courrier du 17 janvier 2014, la société ETL a informé la société Sogedif, mandataire des époux [DB] avoir constaté un dégât des eaux dans le local et vouloir faire une déclaration auprès de l’assurance de la copropriété. La société ETL a également indiqué que les travaux d’électricité n’étaient pas terminés et que l’installation était défectueuse. Elle a réitéré une demande d’autorisation de réaliser un escalier intérieur.

Le 20 janvier 2014, la société Sogedif a répondu par lettre recommandée à la société ETL en expliquant que l’escalier principal de l’immeuble était praticable, que les travaux de réfection électrique étaient commandés, et que dès lors les bailleurs ne souhaitaient pas donner suite à la demande d’autorisation d’installation d’un escalier intérieur.

Le 31 janvier 2014, un huissier, sur l’initiative de la société ETL, a notamment constaté la présence d’une forte humidité au rez- de-chaussée du local et a relevé qu’au premier étage, ‘le mur [était] humide et [était] jonché de moisissure et de traces noirâtres d’humidité’.

Par courrier du 24 février 2014, le conseil de la société ETL a fait savoir à la société Sogedif qu’en raison des infiltrations d’eau, la locataire a été dans l’obligation de cesser la commercialisation de ses produits.

Le 23 février 2014 un huissier de justice mandaté par les bailleurs a constaté dans un procès-verbal que le magasin était fermé.

Le 7 mars 2014 la société ACE est intervenue afin de déboucher la colonne d’eau pluviale située du côté de la rue de l’immeuble.

Par actes d’huissier en date du 30 juin 2014, les consorts [DB] ont fait signifier à la société ETL d’une part une mise en demeure valant congé et d’autre part un congé portant refus de renouvellement pour faute grave prenant effet au 31 décembre 2014.

Après assignation des consorts [DB] par la société ETL, par ordonnance du 4 juillet 2014, le juge des référés a confié une expertise à M. [Y] [J] qui a déposé son rapport le 5 février 2019.

Des travaux de réfection de la couverture ont été entrepris à l’initiative de la copropriété de l’immeuble et reçus sans réserve le 13 novembre 2014.

Par ordonnance du 30 avril 2015, le juge des référés a notamment étendu les opérations d’expertise au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] et son assureur la société AXA France Iard, à la société Sogedif, à la société MMA Iard et à M. [N] [Z] et a condamné la société ETL au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer commercial pour la période postérieure à la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par acte délivré le 16 juin 2015, la société ETL a fait assigner les consorts [DB] devant le tribunal de grande instance de Rennes en règlement de l’indemnité d’éviction et en remboursement des loyers et indemnités d’occupation du 1er novembre 2013 au 1er octobre 2015.

Par acte délivré le 23 juin 2015, la société ETL a fait assigner en référé les consorts [DB] devant le tribunal de grande instance de Rennes pour demander la suspension du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2015 et le paiement d’une provision pour celles versées depuis le 1er novembre 2013.

Par ordonnance du 10 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a débouté la société ETL de ses demandes.

Par courrier du 30 septembre 2015, la société ETL a signifié aux consorts [DB] qu’elle renonçait à exercer son droit d’occupation du local dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’occupation. Les clés ont été remises au bailleur par acte d’huissier du 1er octobre 2015 et un constat contradictoire d’état des lieux a été dressé le 8 octobre 2015.

Par actes délivrés les 18, 19, 20 et 25 janvier 2017, les consorts [DB] ont fait assigner, en intervention forcée, respectivement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], la société MMA Iard, la société AXA France Iard et M. [N] [Z], ancien syndic bénévole pour les voir condamner à les relever et à les garantir de toutes condamnations.

Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction le 30 mars 2017.

Le 27 novembre 2018, la société RD Finances a absorbé la société ETL par transmission universelle de patrimoine et est intervenue volontairement à l’instance.

Mme [DB] est décédée le 5 février 2019. La procédure a été poursuivie par son fils, M. [K] [DB].

Par jugement en date du 13 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Rennes a :

– dit que la société ETL n’a pas exploité les locaux commerciaux qui lui étaient donnés à bail par les consorts [DB], ce depuis la fin de l’année 2011,

– dit qu’est valable, le congé délivré le 30 juin 2014 à la société ETL par les consorts [DB], avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et prenant effet au 31 décembre 2014,

– débouté la société ETL de ses demandes relatives à l’indemnité d’éviction,

– dit que les consorts [DB] n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance,

– débouté la société ETL de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance,

– débouté M. [K] [DB] de ses demandes en garanties à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9], de M. [N] [Z], et des assureurs la société AXA France Iard et la société MMA Iard,

– débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] de ses demandes en garanties dirigées contre M. [N] [Z] et la société AXA France Iard,

– débouté la société AXA France Iard de sa demande en garantie dirigée contre M. [N] [Z],

– condamné la société ETL aux dépens de l’instance, en ce compris ceux des instances en référés, les frais d’expertise judiciaire, et les droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

– dit que les dépens qui seront recouvrés par maître Dominique Cartron conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– condamné la société ETL à payer à M. [K] [DB] la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les autres parties de leurs demandes relatives aux frais irrépétibles,

– ordonné l’exécution provisoire.

Le 4 avril 2020, la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er mars 2019, elle demande à la cour de :

– réformer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 13 décembre 2019 en toutes ses dispositions et ce qu’il a dit :

* que la société ETL n’a pas exploité les locaux commerciaux qui lui étaient donné à bail depuis la fin de l’année 2011,

* qu’est valable le congé délivré le 30 juin 2014 à la société ETL,

* que la société ETL, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société RD Finances, devait être déboutée ses demandes relatives à l’indemnité d’éviction et au préjudice de jouissance,

En conséquence,

– débouter M. [K] [DB] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– dire et juger que M. [K] [DB], en qualité de bailleur, a manqué à son obligation de délivrance,

– dire et juger nul et, en tout cas, non-fondé le congé portant refus de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction délivré par M. [K] [DB] à la société ETL le 30 juin 2014,

– constater le droit à indemnité d’éviction de la société RD Finances venant aux droits de la société ETL,

– condamner M. [K] [DB] à payer à la société RD Finances, une indemnité d’éviction égale à la somme totale de 213 958,16 euros correspondant à :

* l’indemnité principale pour : 183 000 euros,

* les indemnités accessoires pour un montant total de : 30 958,16 euros (18 000 euros (indemnité de remploi) + 12 958,16 euros (remboursement du dépôt de garantie)),

A titre subsidiaire,

– condamner M. [K] [DB] à verser à la société RD Finances, une indemnité d’éviction égale à la somme totale de 192 958,16 euros correspondant à :

* l’indemnité principale pour : 150 000 euros,

* les indemnités accessoires pour un montant total de : 42 958,16 euros (30 000 euros (indemnité de remploi) + 12 958,16 euros (remboursement du dépôt de garantie)),

Dans tous les cas,

– condamner M. [K] [DB] à verser à la société RD Finances, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, la somme de :

* 52 674, 73 euros, correspondant à l’intégralité des loyers perçus par M. [K] [DB] du 1er novembre 2013 au 30 septembre 2015,

* 7 356,19 euros correspondant à la valeur résiduelle du mobilier appartenant à la société ETL et situé dans les locaux loués, lesdites condamnations assorties des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

– ordonner la capitalisation des intérêts,

– débouter M. [K] [DB] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

– réformer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 13 décembre 2019 en ce qu’il a condamné la société ETL à payer à M. [K] [DB] une somme de 7 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

– dire et juger que la réformation emportera restitution de la somme de 7 000 euros versée en application de l’exécution provisoire du jugement et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [K] [DB] à verser à la société RD Finances, la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

– décerner acte à la société RD Finances de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur l’appel incident de M. [K] [DB] à l’encontre de M. [Z], le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7], la société MMA Iard et la société AXA France Iard,

– condamner M. [K] [DB] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [J].

Par dernières conclusions notifiées le 17 février 2023, M. [K] [DB] demande à la cour de :

– le juger recevable et fondé, et confirmer le jugement dont appel,

A titre principal :

– juger que tant en sa qualité de nue-propriétaire qu’en sa qualité d’usufruitier puisque venant aux droits de sa mère décédée en cours d’instance 2019, il justifie de motifs graves et légitimes d’avoir refusé à la société ETL le renouvellement de son bail sans indemnité d’éviction,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* dit qu’est valable le congé délivré le 30 juin 2014 à la société ETL par les consorts [DB] avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction prenant effet au 31 décembre 2014,

* débouté la société ETL de ses demandes relatives à l’indemnité d’éviction.

* dit que les consorts [DB] n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance,

* débouté la société ETL de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance,

– débouter en conséquence la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire sur la demande d’indemnité d’éviction de la société RD Finances :

– juger que compte tenu du transfert volontaire de son fonds de commerce de la société ETL trois ans avant l’expiration du bail consenti par les consorts [DB], le refus de renouvellement n’a causé aucun préjudice à la société ETL,

– débouter en conséquence la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, de sa demande d’indemnité d’éviction,

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour jugerait la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction :

– fixer l’indemnité d’éviction due à la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, à la somme de 68 000 euros à titre d’indemnité principale,

– débouter la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, de sa demande d’indemnités d’accessoires dont les frais de remploi, de déménagement et de réinstallation,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour entrerait en voie de condamnation à l’encontre de M. [K] [DB] au profit de la société RD Finances :

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société AXA France Iard et M. [N] [Z] à relever et garantir M. [K] [DB] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en faveur de la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL,

– condamner la société MMA Iard, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], la société AXA France Iard et M. [N] [Z], à relever et garantir M. [K] [DB] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en faveur de la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, au titre de l’indemnisation des préjudices de son assurée,

En tout état de cause :

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], la société AXA France Iard et la société MMA Iard de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de M. [K] [DB],

– condamner in solidum ou l’un à défaut des autres la société RD Finances, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], la société AXA France Iard, M. [N] [Z] et la société MMA Iard à verser à M. [K] [DB] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus de celle allouée en première instance.

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société ETL aux dépens de l’instance, en ce compris des instances en référé, les frais d’expertise judiciaire et les droits proportionnels d’encaissement et de recouvrement,

– condamner in solidum ou l’un à défaut des autres la société RD Finances, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], la société AXA France Iard, M. [N] [Z] et la société MMA Iard aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 13 décembre 2019 et débouter M. [K] [DB] de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

Subsidiairement :

– recevant en son appel incident le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] dirigé à l’encontre M. [N] [Z], de son assureur la compagnie AXA France Iard :

– déclarer M. [N] [Z], syndic bénévole, responsable des conséquences dommageables dues à la dégradation des parties communes et le condamner in solidum avec la société AXA France Iard à garantir le syndicat de copropriété de toute condamnation mise à sa charge,

– condamner la société AXA France Iard à garantir le syndicat de copropriété de toute condamnation mise à sa charge,

– condamner la société AXA France lard, au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des stipulations de la police souscrite, garantie défense et recours,

Subsidiairement:

– condamner in solidum ou l’un à défaut des autres, M. [K] [DB], la société AXA France lard, M. [N] [Z] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum ou l’un à défaut des autres, M. [K] [DB], la société AXA France Iard, M. [N] [Z] aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance en référé, les frais de l’expertise judiciaire, les dépens de la présente instance et autoriser maître Dominique Cartron, avocat membre de la société d’avocats Dominique Cartron, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2021, la société MMA Iard demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté toutes parties de toutes demandes dirigées à son encontre,

– débouter toutes parties de toutes demandes des lors qu’aucune demande ne relève d’une garantie quelconque, identifiable et identifiée,

– débouter toutes parties de toutes demandes, dès lors que la garantie dégât des eaux n’est pas susceptible d’être mobilisée au titre des demandes en ‘garantie’ formulée par M. [K] [DB],

– juger qu’aucune garantie ne peut être accordée,

– débouter M. [K] [DB], et débouter toutes parties, de toutes demandes dirigées à l’encontre de la société MMA Iard,

– débouter la société AXA France Iard de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner au paiement d’une somme de 4 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à l’intégralité des dépens et des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus aux articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2020, la société AXA France Iard demande à la cour de :

A titre principal :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toute demande en garantie contre elle, ès-qualités d’assureur du syndicat de copropriété du [Adresse 7] à [Localité 9],

– débouter les consorts [DB] de leur appel provoqué et de leur demande en garantie en l’absence de tout aléa du contrat d’assurance souscrit par le syndicat de copropriété [Adresse 7] à [Localité 9],

– débouter le syndicat de copropriété [Adresse 7] à [Localité 9]:

* de sa demande en garantie en l’absence de tout aléa du contrat d’assurance

souscrit,

* de sa demande au titre de la défense recours,

A titre subsidiaire : dans l’hypothèse d’une réformation du jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 13 Décembre 2020 et d’une potentielle mobilisation des garanties de la société AXA France Iard :

– débouter les consorts [DB] de leur demande en garantie en l’absence d’imputabilité des préjudices invoqués par la société ETL au titre de l’indemnité d’éviction et du préjudice de jouissance,

– condamner M. [N] [Z] à relever intégralement indemne la société AXA France Iard de toute condamnation ou à tout le moins, dans des proportions qui ne sauraient être inférieures à 75%,

En toutes hypothèses :

– débouter les consorts [DB] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

– débouter le syndicat de copropriété [Adresse 7] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

– condamner in solidum la société ETL, les consorts [DB], la société MMA Iard, M. [N] [Z] et le syndicat de copropriété [Adresse 7] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [N] [Z] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à l’étude le 15 octobre 2020.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur l’indemnité d’éviction

La société RD Finances soutient que le congé délivré par le bailleur portant refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction n’est pas fondé et conteste avoir commis les motifs graves qui lui sont reprochés S’agissant du défaut d’exploitation qui lui est reproché par le bailleur, elle expose que la société ETL était titulaire d’un contrat partenaire de distribution de service SFR et a dû, à ce titre, exploiter son activité sur deux sites, l’activité de vente de portables dédiée SFR grand public au [Adresse 4] et le reste de l’activité dans les locaux loués au [Adresse 7].

Elle fait valoir que le bailleur ne peut se prévaloir d’une interruption de l’exploitation en décembre 2011 qu’elle qualifie de provisoire et temporaire et qu’elle explique par la réalisation d’aménagements intérieurs liée à la réorientation de son activité et son exploitation sur deux sites. Elle soutient que l’activité a ensuite été reprise suite à la première sommation du bailleur et indique verser aux débats des attestations établissant l’exploitation du fonds courant 2011, 2012 et 2013. Elle ajoute que le bailleur ne lui a pas délivré une nouvelle sommation d’avoir à reprendre l’exploitation avant 2014 et en déduit qu’il a renoncé à se prévaloir de l’absence d’exploitation avant cette sommation.

Elle soutient ensuite qu’au cours de l’année 2013, la société ETL a entendu engager des travaux de rénovation tant intérieurs qu’extérieurs de la boutique située [Adresse 7] mais que des infiltrations sont apparues à l’automne 2013 en octobre/novembre 2013, l’empêchant de poursuivre ses travaux et ainsi de reprendre l’exploitation de son activité. Elle affirme que malgré les courriers adressés, le bailleur a refusé de procéder aux travaux nécessaires. Elle précise que dans ce contexte, elle a saisi le juge des référés pour voir ordonner une expertise qui a été réalisée par M. [J]. Elle se fonde sur les conclusions de l’expertise qui, selon elle, établissent que le défaut de travaux aux fins de remédier aux infiltrations est imputable au bailleur et cause l’impossibilité d’exploiter si bien que le bailleur ne peut fonder son congé sans renouvellement sur ce grief. Elle ajoute que les travaux ayant dû être arrêtés fin 2013, et qu’il existe, selon elle, une carence du syndicat de copropriété et du bailleur qui doit en répondre en premier lieu vis-à-vis de son preneur. Elle en déduit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

La société RD Finances conteste également les deux autres griefs que le bailleur reprochent à la société ETL à savoir :

– le non garnissement des lieux en soutenant qu’elle ne pouvait laisser des téléphones et autres matériels électroniques dans une humidité ambiante, l’absence d’entretien de la chaudière qu’elle affirme avoir entretenue,

– l’absence de réfection des peintures de la façade en rappelant que la rénovation avait été programmée mais qu’elle n’a pu être réalisée à cause du dégât des eaux dans le local.

En réponse, M. [DB] lui oppose l’existence de motifs graves et légitimes justifiant le congé sans indemnité d’éviction pour défaut d’exploitation des locaux, non garnissement des lieux, absence d’entretien de la chaudière et absence de réfection des peintures de la façade.

S’agissant du défaut d’exploitation, M. [DB] soutient que la société ETL n’exploite plus les locaux depuis 2011, date à laquelle elle a acheté le droit au bail d’une boutique située [Adresse 4] et a ensuite déménagé le fonds qu’elle exploitait au [Adresse 7] sous l’enseigne SFR. Il indique produire des attestations en ce sens en plus des deux constats d’huissier réalisés en 2011 et 2014 et conteste celles versées par l’appelante.

M. [DB] réfute la version selon laquelle le preneur a dû cesser son activité suite aux dégâts des eaux en 2013. Il fait valoir que la société ETL ne l’a jamais informé, lui ou son mandataire la société Sogedif, d’un quelconque sinistre ou désordre avant le 17 janvier 2014 qu’il s’agisse d’un dégât des eaux ou même d’un défaut d’alimentation électrique. Il affirme que la société ETL ne s’est pas aperçue du dégât des eaux avant 2014 parce qu’elle n’exploitait plus ses locaux depuis fin 2011 et qu’elle a ainsi laissé les locaux se dégrader. Il conteste le rapport d’expertise judiciaire et indique que ses conclusions ne sont pas étayées.

Il relève que depuis la délivrance de la mise en demeure le 30 juin 2014, le preneur a refusé de communiquer tous documents permettant de justifier de l’existence d’une activité antérieure à novembre 2013 malgré ses demandes. Il indique également que la société ETL n’a pas justifié des travaux d’aménagement qu’elle affirme avoir entrepris lorsqu’elle a découvert les dégâts des eaux ni de la nature des travaux ou de la date de leur démarrage. Il ajoute que la société ETL est dans l’incapacité de dater la survenance du dégât des eaux faute d’exploiter les lieux.

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce :

‘ I – le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

2° s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II – en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 e L. 145-20.’

Le bail commercial du 30 décembre 2017 stipule au chapitre ‘charges et conditions’ au 7° que la société preneuse devra exercer constamment son activité dans les lieux loués. Elle aura toutefois la possibilité d’interrompre cette activité pendant les congés annuels.

Les consorts [DB] ont délivré par acte d’huissier du 30 juin 2014 à la société ETL un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction prenant effet au 31 décembre 2014 pour motifs graves et légitimes aux termes des dispositions de l’article L. 145-17 précité :

– défaut d’exploitation,

– non garnissement des lieux,

– défaut d’entretien des lieux,

– défaut de réfection de la peinture de la façade.

Les parties s’opposent sur l’existence de motifs graves et légitimes notamment sur le défaut d’exploitation des locaux.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par maître [V] le 20 décembre 2011 à 16H20, à la demande des consorts [DB], que le magasin du [Adresse 7] est fermé, que le rideau métallique est baissé. L’huissier constate la présence d’une feuille A4 sur laquelle est inscrit ‘fermeture momentanée pour travaux’ et au-dessus un auto-collant indique ‘votre espace SFR transféré à 50m [Adresse 4]’. L’intérieur du magasin est éclairé par des spots au plafond et des marchandises et présentoirs sont en place. L’huissier ne constate pas le moindre signe de début de travaux. Il interroge une salariée du salon de coiffure se trouvant à la gauche du magasin qui lui indique que la boutique SFR est fermée depuis un mois environ et qu’elle est transférée un peu plus loin [Adresse 17] où l’huissier relève qu’un magasin à enseigne SFR est ouvert et en pleine activité au [Adresse 4].

Le 29 décembre 2011, les consorts [DB] ont délivré à la société ETL une sommation visant la clause résolutoire en reprochant l’absence d’exploitation des locaux par la société ETL.

La société ETL ne conteste pas la fermeture temporaire des locaux du [Adresse 7] fin 2011 en arguant de la réalisation nécessaire de travaux mais il convient de relever qu’elle ne précise pas les dates de fermeture et ne justifie pas de la réalité des travaux invoqués qui n’ont d’ailleurs pas été constatés par l’huissier dans son constat du 20 décembre 2011.

La société ETL affirme qu’elle exploite son activité sur deux sites, l’activité vente de portables avec carte SIM dédiée SFR grand public au [Adresse 4] et le service après-vente, la vente de contrats SFR, alarmes, vente d’accessoires, vente de portables SIM non bloquée et SFR entreprise au [Adresse 7]. Or elle produit un courrier de SFR du 29 septembre 2010 qui valide le déménagement de son point de vente du [Adresse 7] au [Adresse 4] et qui lui rappelle que le déménagement du point de vente doit se faire au plus tard au 31 mars 2011. L’activité SFR étant transférée au [Adresse 4], la société ETL ne produit aucune pièce de nature à justifier de la nature de son activité au sein des locaux du [Adresse 7].

A cet égard, le premier juge a relevé à bon droit que les conditions particulières du contrat d’assurance souscrit auprès de la société MMA établissent que les locaux en cause ont été assurés le 10 novembre 2011 et ont été décrits comme ‘temporairement vides de tout bien mobilier’ et l’assureur atteste que ce contrat n’a fait l’objet d’aucun avenant jusqu’à sa clôture le 1er octobre 2015.

L’attestation de l’expert comptable de la société ETL en date du 9 juin 2015 qui rapporte que ‘l’effectif des salariés était de 3 personnes jusqu’en août 2011, puis 4 en septembre 2011 et 5 en octobre 2011 en se maintenant sur la période ultérieure’ ne précise pas l’affectation de ces salariés et est donc inopérante à démontrer la présence de salariés sur le site du [Adresse 7]. La société ETL produit le contrat de travail à durée déterminée de M. [DF], le fils du gérant de la société, qui mentionne un lieu de travail au [Adresse 7] du 1er mars au 30 avril 2012 mais le bulletin de salaire mentionne une adresse au [Adresse 4] de sorte que le lieu d’affectation de ce salarié n’est pas établi avec certitude.

La société ETL avance qu’elle a repris l’exploitation des locaux du [Adresse 7] courant 2012 et 2013 jusqu’à ce qu’elle constate fin 2013 un dégât des eaux l’empêchant de poursuivre les travaux initiés. A l’appui de ces dires, elle produit un certain nombre d’attestations de clients mais celles de Mme [G], Mme [U] ne sont guère probantes en ce qu’elles ne mentionnent aucune date de leur venue dans les locaux en cause. Il en est de même avec les attestations de Mme [B], M. [ZX], M. [I], Mme [A], M. et Mme [YO], M. [MK], Mme [S], Mme [O], M. [Z], M. [HV], qui indiquent s’être rendus dans le magasin courant 2012 et 2013 sans autre précision. M. [WY], Mme [H], M. [P] indiquent avoir souscrit un abonnement en 2012 dans les locaux du [Adresse 7] mais pour l’année 2013, les autres attestations versées (M. [T], M. [O], Mme [E], M. [R]) évoquent simplement s’être rendues dans les locaux pour des renseignements mais sans préciser l’endroit où elles ont été effectivement reçues.

L’attestation de Mme [JL], qui se décrit comme la responsable des deux magasins, précise qu’elle arrivait le matin au [Adresse 7] pour gérer les stocks et relever les ventes de la veille, qu’elle restait jusqu’à l’arrivée du salarié et assurait la fermeture. Elle ne précise pas de date ni de période ni le nom du salarié. Cette attestation est à rapprocher de celle de Mme [W] produite par les consorts [DB] qui indique travailler à proximité du magasin et avoir constaté que depuis fin 2011, une personne ouvrait le magasin, allumait les lumières puis refermait aussitôt avant de revenir le soir pour fermer. Le témoin ajoute avoir interrogé cette personne qui lui a dit qu’il n’y avait plus rien dans le magasin de sorte que l’attestation de Mme [JL] ne permet pas d’établir la réalité de l’exploitation du magasin.

La société ETL produit également les attestations des commerçants voisins (M. et Mme [C]) et d’une autre commerçante (Mme [D]) qui certifient que le magasin a été fermé en septembre 2013 pour Mme [D] ou en octobre 2013 pour les époux [C] date à laquelle des travaux d’aménagement ont commencé qui ont été stoppés par un dégât des eaux. Mais ces attestations sont contredites par celle de Mme [M] qui indique que le magasin était fermé dès mars 2013 et qu’une pancarte invitait la clientèle à se rendre dans les locaux de la [Adresse 17].

Outre ces attestations qui sont contredites par celles versées par les consorts [DB], l’appelante produit les facturations de ses consommations d’électricité. Or comme l’a relevé à juste titre le premier juge qui a parfaitement examiné les pièces produites, l’examen de ces factures permet d’établir que la consommation d’électricité du local a été divisée par plus de deux entre l’année 2011 (moyenne de 2 410kw par facture) et l’année 2012 (1 195 kw par facture), ce qui permet de corroborer l’attestation de Mme [W] et du rituel qu’elle a constaté depuis la fin de l’année 2011.

Par courrier du 17 juillet 2012, Mme [DB] rappelle à la société ETL qu’il lui a été délivrée sommation d’avoir à exploiter les lieux mais qu’il lui a été rapporté que le magasin est fermé depuis 4 mois et elle demande la confirmation de la poursuite de l’exploitation. Il résulte de ce courrier que le bailleur n’a jamais renoncé à invoquer le défaut d’exploitation du preneur.

Le 28 février 2014, maître [V], huissier de justice mandaté par les consorts [DB], a constaté à 13H45 que ‘le magasin est fermé, que les vitrines et la porte d’entrée sont entièrement occultées par des bandes de papier de sorte que l’intérieur n’est pas visible, qu’une feuille A4 indique ‘horaires d’ouverture du lundi au vendredi de 10H à 12H et de 14H à 17H’, ‘je suis actuellement en rendez-vous clientèle. Merci de me contacter sur mon portable [XXXXXXXX01]” et que les salariés du magasin à côté indiquent que le magasin est fermé depuis un mois environ’.

La société ETL ne conteste pas cette fermeture ni le fait qu’elle se soit poursuivie postérieurement mais invoque un dégât des eaux à l’origine de cette fermeture. Il y a lieu de relever que l’appelante ne soulève pas la non-conformité électrique des parties communes pour expliquer son défaut d’exploitation.

Il résulte de l’expertise de M. [J] et du constat d’huissier de maître [X] du 31 janvier 2014, établi à la demande de la société ETL, la présence d’humidité sur le mur mitoyen aveugle du rez-de-chaussée outre le pan de mur ayant subi le ruissellement d’eau de pluie pour lequel l’expert retient ‘par défaut le défaut d’étanchéité de la cheminée ou de la souche de cheminée comme unique origine de l’humidification du mur’ ainsi que dans l’appartement du 1er étage au niveau du panneau entre les deux fenêtres de la pièce dans la pièce faisant l’angle entre le [Adresse 15] et la [Adresse 17].

S’il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est intervenu dans la copropriété, il convient de relever que l’appelante ne précise pas la date à laquelle elle aurait découvert ce dégât des eaux. Ainsi elle évoque dans ses écritures la période de la fin de l’année 2013 mais également les mois d’octobre ou novembre 2013. Si elle produit un constat de maître [X] du 31 janvier 2014 qui constate la présence d’humidité sur certains murs du magasin, il n’est pas précisé de date d’apparition des dégâts et le constat amiable de dégâts des eaux adressé par la société ETL à son assureur daté du 9 décembre 2013 mentionne une date de sinistre du 2 novembre 2013 qui n’est corroborée par aucune pièce produite.

De même l’expertise de M. [J] sur laquelle s’appuie l’appelante, n’apporte aucun élément objectif sur la survenance du sinistre. En effet, l’expert évoque le mois d’octobre ou novembre 2013 comme la date à laquelle la société ETL a avisé le syndic et ‘vraisemblablement’ la société Sogedif, le mandataire des bailleurs. Or à la lectures des courriers produits, il apparaît que la société Sogedif n’a été informée du dégât des eaux par la société ETL que par courrier du 17 janvier 2014 dans lequel elle écrit ‘nous venons vous informer qu’un dégât des eaux constaté au 1er étage et au rez-de-chaussée du [Adresse 7] à [Localité 9]. Nous vous demandons donc de faire une déclaration auprès de l’assurance de la copropriété dans les plus brefs délais’. Les courriers de la société ETL à la société Sogedif et à Mme [DB] des 21 et 26 novembre 2013, cités comme référence par l’expert, ne sont pas relatives à un dégât des eaux mais sollicitent uniquement l’autorisation de réaliser un escalier intérieur. Il en est de même du mail du 27 novembre 2013 de la société Sogedif à M. [Z], syndic de la copropriété, dans lequel elle lui rappelle les désordres d’électricité et les fuites en toiture mais ne fait pas état d’un dégât des eaux. Il doit en être déduit que faute d’avoir prévenu le bailleur avant le 17 janvier 2014, le preneur ne peut lui reprocher son inaction pour réaliser des travaux dès la fin 2013.

Si la date à laquelle le dégât des eaux est survenu demeure inconnue, les conditions dans lesquelles il a été découvert sont également contestées. Dans ses écritures, l’appelante indique avoir décidé de procéder à des travaux de rénovation en déménageant son activité [Adresse 17] au cours de l’année 2013 (p5 des conclusions notifiées le 1er mars 2023) lorsqu’elle a découvert les infiltrations avant d’indiquer que ces désordres sont apparus lors du démarrage des travaux préparatoires aux travaux globaux envisagés (page 23 desdites conclusions).

Pour justifier de la réalité des travaux, elle verse aux débats le devis de la société Rochereuil en date du 20 janvier 2015 soit postérieurement au dégât des eaux. Elle soutient qu’il ne s’agit que de l’actualisation du devis du 6 janvier 2014 mais il résulte de ce document intitulé ‘sinistre dégât des eaux [Adresse 7]’ qu’il ne peut justifier la réalisation de travaux avant la découverte du sinistre puisque les travaux envisagés consistent à déposer les coffres et soubassement et à remplacer la vitrine qui ont été dégradés par l’humidité liée au dégât des eaux tel que cela a été constaté par l’expert et l’huissier mandaté par le preneur. De même, le fait de soutenir que la société ETL envisageait de développer un nouveau concept dénommé Themis connect, cette société Themis Connect n’ayant été immatriculée que le 21 mars 2014 au vu de l’extrait K-bis produit, n’est guère plus probant.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la société ETL n’avait pas exploité les lieux donnés à bail par les consorts [DB] depuis la fin de l’année 2011 et ainsi manqué à son obligation d’exploitation prévue au contrat de bail et en a déduit que ce défaut d’exploitation constituait, à lui seul sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs, un motif grave qui justifie la délivrance du congé le 30 juin 2014 par le bailleur sans renouvellement et sans indemnité d’éviction. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société ETL de sa demande d’indemnité d’éviction ainsi que de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance, celle-ci n’exploitant plus les locaux depuis fin 2011 de sa propre initiative.

Les désordres survenus dans les locaux ont perduré et se sont aggravés en raison de l’absence d’exploitation depuis 2011, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut être reproché de sorte que le jugement qui a débouté M. [DB] de ses demandes en garantie en l’absence de condamnation, sera confirmé.

– Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société RD Finances, venant aux droits de la société ETL, sera condamnée à verser à M. [DB] la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. La société MMA sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, de même que la société AXA France Iard et le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9].

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société RD Finances, venant aux droits de la société Espace Téléphonie Liberté, à verser à M. [K] [DB] la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société RD Finances, venant aux droits de la société Espace Téléphonie Liberté aux entiers dépens d’appel ;

Déboute la société RD Finances, venant aux droits de la société Espace Téléphonie Liberté de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Déboute M. [K] [DB] du surplus de ses demandes ;

Déboute la société MMA Iard, la société AXA France Iard et le syndicat de copropriété du [Adresse 7] à [Localité 9] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Le greffier, La présidente,