24 mai 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/11972

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 MAI 2023

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11972 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCIDM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 15/11991

APPELANTE

Société MODE DECORATION ACCESSOIRES MDA Société par Actions Simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de Paris sous le n°749 896 130 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège en cette qualité:

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Assistée de Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987

INTIMEE

SCI SOCIETE CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 424 319 341 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège:

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistée de Me Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, rapporteur

Douglas BERTHE, Conseiller

Emmanuelle LEBÉE, Magistrate honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Mme Laurène BLANCO, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

Faits et procédure

Par acte du 1er janvier 2001, la société Adam, Levet Saltel, aux droits de laquelle se trouve la société civile Parisienne d’Immeubles (ci-après la société « Parisienne d’Immeubles »), a donné à bail commercial à la société Motysla, aux droits de laquelle est venue la société Studio GP, des locaux à usage commercial situés [Adresse 4], destinés à l’activité de « confection de tous vêtements hommes, dames, enfants (fabrication et commercialisation) à l’exclusion de toutes autres activités ».

Par jugement en date du 14 février 2012, le tribunal de commerce de Paris a autorisé la cession du fonds de commerce de la société Studio GP au profit de la société Mode Décoration et Accessoires (MDA), régularisée le 14 décembre 2012.

Par acte extra judiciaire du 31 décembre 2012, la société MDA a fait notifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2013. Le 29 janvier 2013, la société bailleresse a signifié à la société locataire son refus du renouvellement du bail et de paiement d’une indemnité d’éviction. Puis, par acte extra judiciaire en date du 12 février 2014, le bailleur a signifié à la société MDA son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail en proposant un loyer de 130.000 euros par an en principal.

Saisi par acte du 6 juin 2013 par la société Parisienne d’Immeubles aux fins, notamment, de validation du congé avec refus de renouvellement et d’expulsion de la société locataire et de paiement d’un arriéré de charges locatives, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement en date du 21 septembre 2017, constaté 1’accord des parties pour le renouvellement du bail à compter du 11 février 2014 moyennant un loyer de 128.272,74 euros par an en principal et la fixation du montant de l’indemnité d’occupation pour la période intercalaire à la somme de 128.272,74 euros par an en principal pour la période du 1er janvier 2013 au 11 février 2014.

Par acte en date du 21 juillet 2015, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 246.261,23 euros représentant des loyers et charges impayés.

Par acte en date du 14 août 2015, la société MDA a fait assigner la société Parisienne d’Immeubles devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins, notamment, de déclarer non écrite la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2001, en tout état de cause, inapplicable et de condamner la société bailleresse à lui payer la somme de 474.258 euros au titre de travaux de mise en conformité au sein des locaux loués, sollicitant subsidiairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 11 juillet 2017, le juge de la mise en état a débouté la société bailleresse de sa demande d’expertise au titre des travaux à réaliser.

Par jugement en date du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré non écrite la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties à effet du 1er janvier 2001 et renouvelé à compter du 1er janvier 2014 ;

– débouté en conséquence la société Parisienne d’Immeubles de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail, ensuite du commandement de payer délivré le 21 juillet 2015 ;

– débouté la société Parisienne d’Immeubles de sa demande en paiement de la somme de 38.481,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2019 ;

– rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail de la société Parisienne d’Immeubles et les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des objets mobiliers et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

– débouté la société MDA de sa demande en paiement de la somme de 597.240 euros au titre des travaux de réparation et de mise en conformité des locaux donnés à bail ;

– dit n’y avoir lieu à autoriser la société MDA à réaliser les travaux afférents au remplacement de la chaudière, des fenêtres et des mesures de mise en conformité des locaux dont l’implantation d’un ascenseur, aux frais de la société bailleresse ;

– condamné la société Parisienne d’Immeubles à réaliser les travaux nécessaires de remise en état des fenêtres et de la verrière de toit des locaux loués, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, l’astreinte ayant vocation à courir sur une période de trois mois ;

– dit que le coût de ces travaux sera supporté par moitié par la société MDA;

– débouté la société MDA de sa demande de dommages intérêts à hauteur de la somme de 600.000 euros ;

– rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 12 août 2020, la société MDA a interjeté appel partiel du jugement du 9 juillet 2020.

Moyens et prétentions :

Dans ses conclusions déposées le 7 mars 2023, la société MDA, appelante, demande à la cour de :

– confirmer le jugement du 9 juillet 2020 en ce qu’il a:

– déclaré non écrite la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties à effet du 1er janvier 2001 et renouvelé à compter du 1er janvier 2014 ;

– débouté en conséquence la société Parisienne d’Immeubles de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail, ensuite du commandement de payer délivré le 21 juillet 2015 ;

– débouté la société Parisienne d’Immeubles de sa demande en paiement de la somme de 38.481,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2019 ;

– rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail de la société Parisienne d’Immeubles et les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des objets mobiliers et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

– infirmer le jugement du 9 juillet 2020 en ce qu’il :

– dit que le coût de ces travaux sera supporté par moitié par la société MD ;

– débouté la société MDA de sa demande en paiement de la somme de 597.240 euros au titre des travaux de réparation et de mise en conformité des locaux donnés à bail ;

– dit n’y avoir lieu à autoriser la société MDA à réaliser les travaux afférents au remplacement de la chaudière, des fenêtres et des mesures de mise en conformité des locaux dont l’implantation d’un ascenseur, aux frais de la société bailleresse ;

– débouté la société MDA de sa demande de dommages intérêts à hauteur de la somme de 600.000 euros ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;

– l’infirmer pour le surplus, ce serait plus court ;

Statuant à nouveau,

Sur la clause résolutoire et la résiliation de plein droit :

– juger réputée non écrite dans son intégralité la clause résolutoire du bail du 1er janvier 2001 ;

– juger que, par l’accord sans réserve trouvé entre les parties sur le renouvellement du bail et le montant de son loyer, la société Parisienne d’Immeubles a renoncé à poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire ;

– juger que la clause résolutoire du bail du 1er janvier 2001 est inapplicable à des arriérés d’indemnités d’occupation et à des rappels de loyers suite à une fixation judiciaire ;

– juger que la clause résolutoire n’a pas pu s’appliquer en l’espèce ;

– débouter la société Parisienne d’Immeubles de sa demande de condamnation à payer de prétendus arriérés de loyers au vu des règlements effectués par la société MDA ;

– à titre subsidiaire, accorder des délais rétroactifs à la société MDA, constater qu’ils ont été respectés et dire que la clause résolutoire n’a pas lieu de s’appliquer ;

– à titre très subsidiairement, accorder à la société MDA un échelonnement de son éventuel arriéré locatif en 24 mensualités égales, la première payable le 15 du mois suivant la signification du jugement à intervenir et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais ;

Sur la résiliation judiciaire :

– juger qu’il n’existe aucun motif grave et légitime pour prononcer la résiliation du bail et débouter la société Parisienne d’Immeubles de cette demande ;

Sur les travaux :

– juger que la société Parisienne d’Immeubles a à sa charge les travaux liés à la vétusté, aux mises aux normes, aux grosses réparations et aux clos et couvert, des locaux loués à la société MDA ;

– condamner la société Parisienne d’Immeubles à payer à la société MDA la somme de 597.240 euros ou à défaut, à payer sur devis, les travaux liés à la vétusté, les travaux de mises en conformité, les gros travaux et les travaux de clos et de couvert, à réaliser au sein des locaux loués situés [Adresse 4], conformément au dossier travaux accessibilité et mise au norme déposé et accepté par la Préfecture de Paris ;

– autoriser la société MDA à réaliser ces travaux aux frais de la société Parisienne d’Immeubles, sur présentation des devis, conformément au dossier travaux accessibilité et mise aux normes déposé et accepté par la Préfecture de Paris  ;

– subsidiairement, condamner la société Parisienne d’Immeubles à réaliser les travaux conformément au dossier travaux accessibilité et mise aux normes déposé et accepté par la Préfecture de Paris, ce sous astreinte ;

– en particulier, condamner la société Parisienne d’Immeubles à remplacer et mettre aux normes la chaudière, l’intégralité des fenêtres, la verrière, à créer un ascenseur et à réaliser tous travaux accessoires dans les locaux loués afin de permettre l’accessibilité et la mise aux normes des locaux loués ;

– condamner la société Parisienne d’Immeubles à indemniser la société MDA pour son trouble de jouissance à hauteur de 600.000 euros correspondant à sa perte de marge entre 2015 et 2019, si celle-ci avait pu exploiter pleinement et en toute conformité ses locaux, conformément aux clauses du bail et à la législation en vigueur ;

Sur la nouvelle demande des bailleurs concernant la remise en état des fenêtres, en cas de confirmation du jugement sur ce point :

– juger que le jugement dont appel condamne la société Parisienne d’Immeubles à réaliser les travaux de remise en état des fenêtres et qu’elle est donc seule responsable des travaux à réaliser, à charge pour elle de remettre les fenêtres dans en état, permettant une parfaite isolation par rapport à l’eau et à l’air ;

– constater que la société MDA ne s’oppose pas à la réalisation de ces travaux ;

– en conséquence, débouter la société Parisienne d’Immeubles de sa demande tendant à faire condamner sous astreinte la société MDA à laisser se réaliser les travaux de remise en état des fenêtres.

En tout état de cause :

– débouter la société Parisienne d’Immeubles de toutes ses demandes, fins et conclusions.

– condamner la société Parisienne d’Immeubles à payer à la société MDA la somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

– la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société MDA fait valoir :

– que la clause résolutoire insérée au bail est contraire aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite, que la bailleresse a renoncé à poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire puisqu’elle a accepté le renouvellement du bail, que la clause résolutoire est inapplicable faute de viser expressément les manquements allégués, qu’en tout état de cause, les causes du commandement ayant été intégralement payées il convient d’accorder des délais de paiement rétroactifs au preneur ;

– que, contrairement à l’actualisation de la dette par la bailleresse dans ses conclusions du 30 janvier 2023, qui indique un arriéré de 26.097,25 euros, avec le règlement du 1er trimestre 2023, le preneur a payé ses reliquats de loyers découlant des trois fermetures administratives des locaux liés au Covid-19 d’un montant de 60.715,82 euros ; que compte-tenu de ce dernier règlement, le preneur est en avance sur ses règlements d’un trimestre de loyer, que de ce fait, il est parfaitement à jour de ses loyers et charges ;

– qu’aucun motif grave et légitime n’est justifié par l’absence d’arriéré de loyers ; que de ce fait, la demande de résiliation judiciaire, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée ;

– que, conformément aux dispositions des articles 1719 et 1755 du code civil, il appartient au bailleur de délivrer, d’entretenir et de garantir la jouissance paisible au preneur de la chose louée, que les locaux nécessitent des travaux liés à la vétusté pour le remplacement des fenêtres (admis par la jurisprudence) et le changement de la chaudière, ainsi que des travaux de mises aux normes ; qu’à ce titre, deux devis d’un montant de 474.258 euros établi par la société EDC 75 et de 122.982 euros établi par la société ILO sont produits ; qu’en conséquence, la bailleresse sera condamnée à verser au preneur la somme de 597.240 euros (474.258 euros + 122.982 euros) lequel sera autorisé à réaliser les travaux ; que subsidiairement, la bailleresse sera condamnée à réaliser lesdits travaux conformément aux devis communiqués, au regard des mesures à réaliser ordonnées par la Préfecture de Police, ce sous astreinte : qu’additionnellement, le preneur a subi un trouble de jouissance en ne pouvant pas exploiter pleinement ses locaux qui peut être évaluer sur sa perte de marge à hauteur de 10.000 euros par mois, soit 120.000 euros par an, soit sur la période de 2015 à 2019, le préjudice s’élève à 600.000 euros.

Dans ses conclusions déposées le 13 mars 2023, la société Parisienne d’Immeubles, intimée, demande à la cour de :

– dire et juger que le prétendu manquement à l’obligation de délivrance, la vétusté des locaux loués, le trouble de jouissance n’est pas démontré ;

En conséquence :

– confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a : 

– débouté la société MDA de sa demande en paiement de la somme de 597.240 euros au titre des travaux de mise en conformité des locaux donnés à bail,

– dit n’y avoir lieu à autoriser la société MDA à réaliser les travaux afférents au remplacement de la chaudière, des fenêtres et des mesures de mise en conformité des locaux dont l’implantation d’un ascenseur, aux frais de la société bailleresse ;

– débouté la société MDA de sa demande de dommages intérêts à hauteur de la somme de 600.000 euros ;

– infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

– rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail de la société Civile Parisienne d’Immeubles et les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des objets mobiliers et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

– condamné la société Parisienne d’Immeubles à réaliser les travaux nécessaires de remise en état des fenêtres et de la verrière de toit des locaux loués, ce sous astreinte ;

– dit que le coût de ces travaux sera supporté par moitié par la société MDA ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;

– rejeté tout autre demande plus ample ou contraire ;

Et statuant à nouveau :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société MDA pour non- paiement des loyers et des charges à bonne date ;

En conséquence :

– ordonner l’expulsion de la société MDA des locaux qu’elle occupe à [Adresse 4] et [Adresse 2] (situés au sous-sol, rez de chaussée bas et haut et 1er étage) ainsi que celle de tous occupants de son chef tant sur le fondement de la clause résolutoire que sur celui de la résiliation judiciaire du bail ;

– dire que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance au commissaire de police et du serrurier si besoin est ;

– autoriser la bailleresse à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

– condamner la société MDA à régler à la société Parisienne d’Immeubles une indemnité d’occupation à compter de la décision à intervenir égale au montant du loyer et des charges et ce, jusqu’à la libération effective des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion de la demanderesse ;

– condamner la société MDA à laisser accès aux entreprises SCMIE et Herbert pour qu’elles puissent procéder aux travaux correspondants aux devis n°1020/19140 de la société SCMIE en date du 4/10/2020, devis n°1020/19142 de la société SCMIE en date du 4/10/2020, devis n°2020/25614 de la société Herbert en date du 29/09/2020, ce sous astreinte ;

– de condamner la société MDA à régler à l’appui des factures acquittées, le montant total desdits travaux à la société Parisienne d’Immeubles.

En tout état de cause :

– débouter la société MDA de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– donner acte à la société Parisienne d’Immeubles de ce qu’elle laisse la cour statuer sur les chefs du jugement qui ont déclaré non écrite la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties à effet du 1er janvier 2001 et renouvelé à compter du 1er janvier 2014 et débouté en conséquence la société Parisienne d’Immeubles de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail, ensuite du commandement de payer délivré le 21 juillet 2015 ;

– condamner la société MDA à régler à la société Parisienne d’Immeubles la somme de 26.097,25 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 janvier 2023 ;

– condamner la société MDA à régler à la société Parisienne d’Immeubles la somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société MDA aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit du cabinet BDL Avocat, avocat qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 juillet 2015.

Au soutien de ses prétentions, la société Parisienne d’Immeubles fait valoir :

– qu’à titre liminaire, aucun état d’entrée dans les lieux n’a été établi et les articles 1, 13 et 14 du bail répartissent la charge respective des obligations du bailleur et du preneur concernant l’entretien et les réparations ; qu’en vertu des articles 1731 et 1732 du code civil, la jurisprudence conclut à l’absence de responsabilité du bailleur à défaut d’information du preneur sur l’état des locaux et les désordres existants ; qu’en l’espèce, le preneur se fondait sur un rapport non contradictoire et particulièrement contestable en date du 18 juillet 2015 émanant d’une entreprise EDC 75, architecte d’intérieur, pour faire une «estimation » au titre des travaux de mise aux normes imputables au bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance totalisant un coût de 474.258 euros et ce sans aucune mise en demeure préalable notifiée au bailleur ni même la justification d’une demande de la Préfecture à ce titre ; que le juge de la mise en état dans l’ordonnance du 11 juillet 2017 a rejeté la demande d’expertise judiciaire dans la mesure où le preneur ne démontrait, ni le bien fondé des travaux d’accessibilité aux personne handicapées, ni le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ; que les pièces communiquées par le preneur ne justifient aucunement le bien fondé des demandes ;

– que le bâtiment du [Adresse 4] consiste en un bâtiment industriel situé dans un quartier à l’époque dédié aux activités liées à la confection, exercée en atelier et bureaux en étage, que, compte tenu de l’activité de fabricant grossiste du locataire, le bail en date du 20 décembre 2000 a été consenti , selon la commune intention des parties, pour une destination d’activité de confection, que cette activité de confection est restée inchangée lors de la cession intervenue au profit de la société MDA, que le bail a été consenti pour une activité de confection et non pour transformer le bâtiment en ERP destiné à la vente au public de vêtements et non de Showroom, qu’ainsi, la demande de mise aux normes du preneur concerne une activité non prévue à la destination du bail voulu initialement par les parties lors de la conclusion du bail ;

– que le preneur produit une nouvelle demande de transformation, selon un formulaire d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement ERP non signé, non enregistré, que le preneur ne justifie pas d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, que le rapport EDC 75 du 18 juillet 2015 ne constitue pas un diagnostic complet au regard de la réglementation sur l’accessibilité tel que ceux habituellement réalisés notamment par les bureaux de contrôle spécialisés en la matière ;

– que le preneur conteste que la chaudière soit « nécessairement » vétuste compte-tenu de son ancienneté, qu’en absence de constat lors de l’entrée dans les lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, que le rapport de la société EDC 75 et le procès-verbal communiqués par le preneur ne sont pas contradictoires et ne permettent pas d’attester des dysfonctionnements, de la vétusté, de la non-conformité aux normes réglementaires ;

– que contrairement à ce que soutient le preneur, aucune vétusté n’est avancée dans le rapport de la société EDC 75 concernant les fenêtres, que le preneur n’a jamais informé le bailleur de l’état de vétusté des fenêtres, sauf par procès-verbal de constat dressé le 29 mai 2019, que le preneur a contribué à la réalisation et l’aggravation des désordres actuels, que, depuis le 3 septembre 2020, la bailleresse a fait le nécessaire pour respecter l’injonction du tribunal en faisant établir des devis de réfection t, qu’en revanche, le preneur a refusé l’exécution des travaux ;

– que, sur la demande de résiliation judiciaire, le preneur s’est acquitté des paiements aux dates de son choix, en ayant mis 20 mois pour solder les causes du commandement délivré le 21 juillet 2015, a refusé de régler certains mois en raison de la crise sanitaire en opérant des réfections, que les règlements irréguliers du preneur ajoute au préjudice subi par la bailleresse qui l’empêche de pouvoir faire face à ses propres obligations financières, qu’en conséquence, la cour infirmera du jugement dont appel et prononcera la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur pour non-paiement des loyers et des charges à bonne date, ordonnera l’expulsion et, sur la dette locative, la créance de la bailleresse étant liquide et exigible et la cour condamnera la société MDA à lui régler la somme de 26.097,25 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 janvier 2023 ;

– que la bailleresse est bien fondée à solliciter l’infirmation du jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation et la cour condamnera ainsi la société MDA à lui régler une indemnité d’occupation à compter de la décision à intervenir égale au montant du loyer et des charges et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;

– qu’en application des articles 1731 et 1732 du code civil, en l’espèce, rappelant l’article 14 du bail

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir ‘constater’ ou de ‘juger’, lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des écritures

L’article 16 du code de procédure civile dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Pour conclusions signifiées le 21 mars 2023, la société civile Parisienne d’Immeubles sollicite, à titre principal, le report de la clôture et des plaidoiries à une date ultérieure aux fins de respect du contradictoire et, à titre subsidiaire, le rejet des débats des pièces n°48 à 57 ainsi que les conclusions n°4 de la société MDA compte-tenu de leur tardiveté.

Au soutien des ses prétentions, la société intimée rappelle que l’ordonnance de clôture qui devait être rendue le 1er février 2023 a été reportée en raison de conclusions prises la veille par l’appelante auxquelles elle a été contrainte de répliquer compte-tenu des pièces nouvelles qui y étaient annexées. Suite au report accordé, la société appelante a conclu de nouveau le 7 mars 2023, écritures auxquelles elle-même a répondu le 13 mars 2023. C’est dans ce contexte que la société appelante a conclu de nouveau le 17 mars 2023 et signifié 10 nouvelles pièces qu’elle n’a été en mesure ni d’étudier, ni de vérifier, ni de soumettre à sa cliente et qui traduisent, selon elle, l’attitude déloyale du preneur au regard de l’ancienneté des pièces transmises qui datent de 2021 et 2022.

Par conclusions en réplique, la société MDA sollicite le débouté de la demande de clôture et de rejet des conclusions signifiées le 17 mars 2023 et des pièces annexées. À titre subsidiaire et, dans le cas contraire, elle sollicite le rejet des deux jeux écritures adverses signifiées le 13 mars 2023 et les pièces nouvelles n°55 à 67.

La société MDA, appelante, a en déposant de nouvelles conclusions et pièces à quelques jours de l’audience de plaidoirie, alors que ce même comportement avait déjà amené au report du prononcé de l’ordonnance de clôture annoncée aux parties le 2 décembre 2022 pour intervenir au 1er février 2023, adopté un comportement contraire à la loyauté des débats et mis son contradicteur dans l’impossibilité de pouvoir notamment procéder aux vérifications et répliques qu’appelaient les nouvelles pièces jointes à la procédure, dont il sera surabondamment relevé l’ancienneté qui n’empêchaient donc pas leur signification bien en amont dans le cadre de la mise en état du dossier.

Il sera donc fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par l’intimée.

La société civile Parisienne d’Immeubles a signifié le 13 mars 2023 deux jeux de conclusions, la première par message RPVA adressé à 12 heures 42 et le second à 15 heures 10. La cour est donc saisie de ces dernières écritures, qui s’inscrivaient dans le cadre de la mise en état du dossier en réponse aux conclusions de la demanderesse signifiées le 7 mars 2023.

La fin de non-recevoir soulevée par la société MDA sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte de la lecture combinée des articles 1728 ‘ 2° et 1741 du code civil que le bail peut être résilié en cas de manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers dès lors que ce manquement revêt une gravité suffisante.

La société MDA n’a pas contesté devant les premiers juges les sommes réclamées au titre du commandement de payer délivré le 21 juillet 2015 mais a justifié en avoir acquitté les causes tel que cela a été constaté par le tribunal par des motifs que la cour adopte.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, la société MDA justifie avoir régularisé les impayés résultant de la période de crise sanitaire et être à jour des loyers courants par virement d’un montant de 60.715,82 euros, sous n°19754484, en date du 30 janvier 2023, non pris en compte par le bailleur dans le décompte établi le 30 janvier 2023 lequel laisse apparaître un débit de 26.097,25 euros régularisé par le virement dont état.

En considération de ces éléments, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail faut de gravité suffisante des manquements du preneur à ses obligations et le jugement sera confirmé de ce chef.

En outre, la demande du bailleur au titre d’un arriéré de loyer sera rejetée.

Sur les manquements du bailleur à ses obligations

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur lui impose de délivrer des locaux, non seulement, conformes à la description des lieux faîte aux termes du bail, mais encore, aptes à assurer la destination contractuellement convenue par les parties.

La stipulation selon laquelle le locataire prendra les locaux loués tels qu’ils se trouvent au jour de la prise de possession des lieux ne fait pas obstacle à cette obligation de délivrance.

Cette obligation perdure tout au long de la durée du bail, ce qui suppose que les locaux soient conformes aux normes existantes au jour de la prise d’effet du bail et restent conformes à leur destination, quelle que soient les évolutions réglementaires émaillant la vie du bail, de sorte que la chose louée conserve ses qualités et en permette une jouissance paisible au preneur.

Le bailleur ne peut s’exonérer que cette obligation que dans la mesure où le locataire ferait un usage des locaux non conformes à leur destination initiale.

Conformément aux dispositions de l’article 1755 du code civil, le bailleur doit prendre en charge les travaux liés à la vétusté des locaux, sauf clause expresse transférant cette charge au preneur.

En l’espèce et comme relevé par les premiers juges, le bail prévoit que « le preneur [prend] les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvent, actuellement et sans pouvoir demander au bailleur, soit maintenant, soit pendant la durée du bail aucun travaux autres que ceux qui pourraient résulter de l’obligation imposée par la loi aux propriétaires de tenir les lieux clos et couverts» et aucun état des lieux d’entrée n’a été établi entre les parties.

Sur la chaudière 

Le bail, au point n°13 de la clause relative aux charges et conditions, met à la charge du preneur l’entretien du système de chauffage central et au besoin de procéder au changement de chaudière, de sorte que le bailleur ne soit jamais ni inquiété ni recherché à ce sujet.

La société MDA fait valoir la vétusté de la chaudière et sa non-conformité aux normes.

Le rapport établi par la société EDC 75 en date du 18 juillet 2015 décrit une « chaudière fioul en cave avec cuve de stockage du fioul », fait état d’un équipement vieillissant, mentionne « sécurité du bâtiment possible » et préconise des travaux de « changement du système de chauffage et de production d’eau chaude [‘] par ballon électrique », pour un montant de 28.000 euros HT.

Le preneur verse, devant la cour, un rapport de contrôle périodique de la chaufferie fuel en date du 25 novembre 2021, qui relève au titre des avis satisfaisants: l’état d’entretien et de maintenance des installations et appareils, les conditions d’évacuation des produits de la combustion,  la signalisation des dispositifs de sécurité, l’étanchéité des canalisations d’alimentation en combustible liquide, gazeux ou en fluide frigorifère,  et au titre des avis non satisfaisants les conditions de ventilation des locaux contenant des appareils à combustion. 

Ces constatations, bien que non contradictoires mais soumises à débat dans le cadre de la présente instance, n’établissent ni dysfonctionnement de la chaudière, ni vétusté, ni non-conformité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société MDA de sa demande à ce titre.

Sur les fenêtres

Aux termes du bail, le propriétaire se doit d’assurer le clos et le couvert des locaux loués et le preneur se doit de maintenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée du bail.

Le bail stipule également à l’article 14° des charges et conditions que « le bailleur ne sera pas responsable des dégâts des infiltrations dans les locaux loués provenant des toits, des conduites d’eau et de vidanges, de l’humidité et de toute autre cause, sauf au bailleur à y remédier au plus tôt ».

Au regard de ces dispositions c’est à bon droit et, après une reprise particulièrement détaillée des constats opérés aux termes du procès-verbal de constat en date du 29 mai 2019 que la cour fait sienne, que les premiers juges en ont déduit un état de dégradation avéré en raison de leur vétusté de l’ensemble des fenêtres, état duquel résulte des difficultés à l’ouverture des fenêtres, un défaut d’étanchéité à l’air et des infiltrations.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, d’une part, les devis versés aux débats, qui selon elle contrediraient la vétusté retenue par le tribunal, n’apparaissent pas pertinents dans la mesure où ils répondent à une expression de besoins faîtes par le bailleur lui-même et, d’autre part, le procès-verbal de l’assemblée générale de la bailleresse en date du 29 septembre 2020 relève la « vétusté des baies côté Uzès, [l’absence d’étanchéité] des châssis métallique » et, concernant les fenêtres en bois de l’étage en entresol, un état de vétusté avéré bien que les baies soient décrites comme « pas très abîmées » ne permettant plus d’étanchéité, ni à l’air, ni à l’eau.

C’est par motifs tout aussi pertinent que le tribunal a relevé que, faute pour le preneur de n’avoir jamais, depuis son entrée dans les lieux, informé le bailleur de ces éléments, ni justifié de l’entretien de ces équipements, il avait contribué à la réalisation de son dommage et à l’aggravation des désordres justifiant qu’il soit condamné à contribuer pour moitié aux travaux de remise en état

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les travaux de mises aux normes

Le bail prévoit que les lieux loués sont destinés à l’usage de « confection de tous vêtements hommes, dames, enfants (fabrication et commercialisation) à l’exclusion de toute autre activité ».

Il en résulte, comme le reconnaissent eux-même les actionnaires dans le procès-verbal d’assemblée générale susvisé, qu’il incombe au bailleur de garantir la jouissance paisible des locaux au preneur pour toutes activités de commercialisation des vêtements confectionnés. Cette activité peut impliquer la réception de publics professionnels ou non, sans que ne puisse être opposé au locataire une quelconque restriction d’activité non expressément prévue au bail, notamment, à la seule vente en gros comme l’indiquerait le code APE de la société dépourvu de valeur juridique et sans qu’une quelconque autre commune intention des parties lors de la signature du bail initial ne soit démontrée et ne puisse résulter de la dimension « historique » du quartier.

Il ressort d’un courrier en date du 2 mai 2022 de la Préfecture de Police de Paris que le preneur a obtenu l’autorisation de procéder à des travaux de mise en conformité des locaux à la classification ERP 5ème catégorie de type M assortie de deux dérogations relative à l’accessibilité des personnes en situation de handicap.

En revanche, comme relevé par les premiers juges, le seul « audit » de la société EDC 75 versés aux débats, qui ne constitue nullement un diagnostic complet au regard de la réglementation sur 1’accessibilité réalisé habituellement par un bureau de contrôle spécialisé, est insuffisant à déterminer la nature et le coûts des travaux de mise aux normes de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite nécessaires.

Les devis joints à la proposition du bureau de contrôle AB Structure ne concernent que l’installation d’un ascenseur et la création d’un escalier. Aucun élément nouveau n’est versé concernant les mesures à réaliser préconisées par la préfecture de police de Paris dans son courrier du 9 février 2015 s’agissant du compartimentage du bâtiment et des isolations coupe-feu. Enfin, les actionnaires de la société civile Parisienne d’Immeubles relevaient, lors de l’assemblée générale précitée, une difficulté éventuelle relative à la portance du plancher.

Ainsi, si les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier, en l’état aucune condamnation de ce chef ne peut être prononcée faute d’éléments suffisants à garantir leur exécution conformément à la réglementation relative aux établissement recevant du public prévue aux articles L.141-1 et suivants, L.143-1 et suivants, R.142-2 à R.143-17, R.164-1 à R.164-6 du code de la construction et de l’habitation et à l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts du fait du préjudice résultant pour elle de ces troubles, le preneur invoque de sa perte de marge entre 2015 et 2019 évaluée, en raison notamment de l’accès restreint de la clientèle aux locaux, à 600.000 euros et verse une attestation de la directrice financière de la société MDA.

D’une part, cette attestation a été établie par une salariée de l’entreprise, d’autre part, aucune pièce comptable certifiée n’est versée au soutien des allégations contenues dans ce document permettant d’apprécier l’évolution du chiffre d’affaires du preneur sur les années concernées, de connaître ses frais fixes, ses frais d’amortissement et son taux de marge.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef par motif substitué.

Sur les frais accessoires

Le jugement sera confirmé en ces dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, elles conserveront la charge de leurs dépens ainsi que celle des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS 

La cour,

Déclare recevables les conclusions de la société civile Parisienne d’Immeubles signifiées le 13 mars 2023 à 15h10 ;

Déclare irrecevables les conclusions de la société MDA signifiées le 17 mars 2023 et les pièces annexées n° 48 à 57 ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société civile Parisienne d’Immeubles de demande relative au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 30 janvier 2023 ;

Déclare la société civile Parisienne d’Immeubles tenue d’effectuer les travaux relatifs à la mise aux normes des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] avec la réglementation applicable aux établissement recevant du public classés en 5ème catégorie type M ;

Rejette les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE