24 janvier 2024
Tribunal judiciaire de Paris
RG n°
22/01721

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le:
à Me BERNARD

■

18° chambre
2ème section

N° RG 22/01721

N° Portalis 352J-W-B7G-CV75S

N° MINUTE : 2

Assignation du :
04 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 24 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT (OHLE)
(RCS Lyon 398 395 913)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0112

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [H] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [F] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]

défaillants

Décision du 24 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/01721 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV75S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 15 Novembre 2023 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 10 octobre 2016, Monsieur [O] [H] [Z] et son épouse, Madame [F] [K], ont acquis auprès des époux [C] un studio n°76 correspondant au lot 1576 dans un bâtiment à usage de résidence d’étudiants dénommé “Résidence Le Saint-Mandéen” et situé [Adresse 1] à [Localité 6].

La résidence est exploitée depuis 1999 par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT (ci-après désignée sous le sigle “l’OHLE”).

Le studio acquis par Monsieur [O] [H] [Z] et son épouse, Madame [F] [K], a été donné à bail commercial par les époux [C], précédents propriétaires, à l’OHLE pour une durée de neuf années fermes, entières et consécutives à compter du 1er septembre 1999 pour se terminer le 31 août 2008, par acte sous seing privé en date du 16 juin 1999, modifié par avenant en date du 23 octobre 2014.

A son échéance, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par courrier recommandé en date du 3 janvier 2017, Monsieur [O] [H] [Z] et son épouse, Madame [F] [K], ont fait part à l’OHLE de leur volonté de reconduire le bail commercial et sollicité que le loyer de 347,49 euros soit porté à 430 euros TTC à compter de l’échéance de septembre 2017.

Par courrier recommandé en date du 2 mars 2017, l’OHLE a accepté le principe du renouvellement et s’est opposée à l’augmentation du loyer.

Par courrier recommandé en date du 10 février 2020, Monsieur [O] [H] [Z] et son épouse, Madame [F] [K] ont notifié à l’OHLE un congé avec refus de renouvellement du bail commercial à effet au 31 août 2020.

Par courrier du 4 mars 2020, l’OHLE a émis toutes réserves sur la régularité de forme de ce congé et précisé qu’à défaut d’accord amiable, elle exercerait son droit au maintien dans les lieux jusqu’à complet paiement de l’indemnité d’éviction devant lui revenir.

Soutenant qu’aucune suite n’avait été donnée à ce courrier, l’OHLE a, par actes délivrés le 4 février 2022, fait assigner devant ce tribunal Monsieur [O] [H] [Z] et son épouse, Madame [F] [K]. L’OHLE demande au tribunal au visa de l’article L. 145-9 du code de commerce de :

– Déclarer nul le congé délivré par lettre le 10 février 2020,
– Condamner Monsieur [H] [Z] et son épouse, Madame [K] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, l’OHLE fait valoir qu’en lui notifiant un congé pour le 31 août 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2020, Monsieur [H] [Z] et son épouse, Madame [K] ont méconnu les dispositions impératives de l’article L. 145-9 du code de commerce en matière de forme du congé délivré par le bailleur au cours d’un bail en tacite prolongation.
Elle conclut que le congé du 10 février 2020 à effet du 31 août 2020 est nul et de nul effet.

* * *

Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2023. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique le 15 novembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré par Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K] par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 février 2020

Aux termes de l’article L. 145-9 alinéa 5 du code de commerce, le congé délivré par le bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, le non-respect de cette formalité impérative étant sanctionné par la nullité du congé à la demande du preneur qui n’est pas tenu de rapporter la preuve d’un préjudice de ce chef.

En l’espèce, bien qu’écrivant dans leur courrier recommandé en date du 10 février 2020 : “nous vous remettons par acte d’huissier en date du 10/02/2020 le congé du local commercial avec refus de renouvellement du bail commercial à compter du 31/08/2020”, Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K], défaillants dans le cadre de la présente instance, ne justifient pas de la remise du congé par acte extrajudiciaire, dont l’existence est contestée par l’OHLE. Le preneur écrit ainsi dans son courrier en réponse daté du 4 mars 2020 : “nous prenons acte de votre décision, tout en émettant un doute sérieux sur la validité juridique de la forme de votre congé”.

L’OHLE ayant contesté la validité de ce congé dans le délai de deux ans suivant sa délivrance par une assignation délivrée le 4 février 2022, il convient de constater que le congé donné par lettre par les bailleurs ne répond pas aux conditions de forme impératives prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce et doit, dès lors, être déclaré nul et de nul effet.

Sur les demandes accessoires

Succombant à la présente instance, Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K] sont condamnés aux dépens.

L’équité justifie qu’ils soient également condamnés à verser la somme de 2.000 euros à l’OHLE au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DIT nul et de nul effet le congé délivré le 10 février 2020 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K] à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT (OHLE) au titre du bail commercial portant sur le studio n°76 correspondant au lot 1576 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6],

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K] à verser à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT (OHLE) la somme de deux mille (2.000) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K] aux dépens de la présente instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 24 Janvier 2024

Le GreffierLe Président
Henriette DUROMaïa ESCRIVE