20 octobre 2022
Cour d’appel de Caen
RG n°
20/02642

AFFAIRE :N° RG 20/02642 –

N° Portalis DBVC-V-B7E-GUKG

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION en date du 05 Octobre 2020 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Caen

RG n° 16/00209

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. NEW TRADE COMPANY

N° SIRET : 419 627 104

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de Me Hervé CHEREUL, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.C.I. PIERRE DOUMER

N° SIRET : 449 525 724

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me ALEXANDRE, avocats au barreau de CAEN,

assistée de Me Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 23 juin 2022

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 20 octobre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2005, la SCI [Adresse 3], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI PIERRE-DOUMER a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL NEW TRADE COMPANY des locaux sis [Adresse 3] pour l’exploitation de tous commerces.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir rétroactivement le 1er janvier 2005 pour se terminer le 1er janvier 2014.

En janvier 2012, l’immeuble abritant les locaux commerciaux a subi plusieurs dégâts des eaux ainsi qu’un effondrement du plafond affectant une partie du fonds de commerce de la SARL NEW TRADE COMPANY.

Par acte d’huissier du 28 juin 2013, la SCI PIERRE-DOUMER a donné congé des lieux loués à la SARL NEW TRADE COMPANY pour le 31 décembre 2013, ledit congé portant refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé du 31 juillet 2014, M. [P] a été désigné en qualité d’expert pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation des lieux.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2015, la SARL NEW TRADE COMPANY a fait assigner la SCI PIERRE-DOUMER devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’éviction en suite du non renouvellement du bail.

M. [P] a déposé son rapport le 1er juin 2016.

Par acte d’huissier du 18 mai 2017, la SCI PIERRE-DOUMER a notifié à la SARL NEW TRADE COMPANY son droit de repentir en renonçant au refus de renouvellement et offert le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans aux clauses et conditions du bail échu moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 31 878€ HT et HC.

Par jugement du 5 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Caen a :

– Constaté que le bail commercial liant la SARL NEW TRADE COMPANY à la SCI PIERRE-DOUMER a pris fin le 31 décembre 2013, par l’effet du congé portant refus de renouvellement délivré le 28 juin 2013 par la société bailleresse ;

– Dit que la SCI PIERRE-DOUMER a valablement exercé son droit de repentir le 18 mai 2017 et débouté la SARL NEW TRADE COMPANY de sa demande de nullité à cet égard ;

– En conséquence, déclaré sans objet la demande de la SARL NEW TRADE COMPANY tendant à la condamnation de la SCI PIERRE-DOUMER à lui payer une indemnité d’éviction – Fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL NEW TRADE COMPANY à la SCI PIERRE-DOUMER, à compter du 1 er janvier 2014 jusqu’au 17 mai 2017, à la somme annuelle de 22 176 euros, outre les charges, la TVA, l’indexation et les accessoires dus en vertu du bail commercial expiré et, en tant que de besoin, condamné la SARL NEW TRADE COMPANY à leur paiement ;

– Dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et l’indemnité d’occupation due courront à compter du 27 juin 2016 et qu’ils seront capitalisés année par année à compter du 27 juin 2016 et condamné, en tant que de besoin, la SARL NEW TRADE COMPANY à leur paiement ;

– Condamné la SCI PIERRE-DOUMER aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire diligentée par M. [Y] [P] ;

– Accordé à Maître Hervé CHEREUL, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– Condamné la SCI PIERRE-DOUMER à payer à la SARL NEW TRADE COMPANY la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI PIERRE-DOUMER.

Par déclaration du 3 décembre 2020, la SARL NEW TRADE COMPANY a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions n°2 déposées le 26 août 2021, la SARL NEW TRADE COMPANY demande de :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI PIERRE-DOUMER à une

indemnité de 4 500€ en application de l’article 700 et aux dépens, l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

– Constater que le bail liant les sociétés NTC et PIERRE-DOUMER a pris fin le 31 décembre 2013 suite au congé délivré sans offre de renouvellement,

– Juger abusif et/ou fautif l’exercice tardif et malicieux par le bailleur de son droit de repentir pour le dire nul et sans effet,

– Dire et juger la S.A.R.L. N.T.C créancière des indemnités afférentes à l’éviction résultant

dudit congé,

– Condamner la SCI PIERRE-DOUMER, venue aux droits de la SCI [Adresse 3], à lui payer les sommes suivantes :

– 270 000€ au titre de l’indemnité d’éviction,

– 27 000€ au titre des indemnités de remploi,

– 1 350€ et 98 000€ (H.T.) au titre des frais de déménagement et de réinstallation, sauf

à parfaire ou diminuer suivant les devis à actualiser le moment venu,

– 4 345€, sauf à parfaire, en réparation du trouble commercial,

– 2 348€ pour les frais de communication,

– 14 915€ représentant le coût provisionnel des licenciements au 23 septembre 2015,

estimation à actualiser en fonction de l’ancienneté du personnel qui se sera accrue au jour de la rupture effective des contrats de travail, notamment si elle intervient pour motif économique par adhésion au Contrat de Sécurisation Professionnelle.

– Dire que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du

29 décembre 2015 jusqu’à leur versement complet, avec capitalisation annuelle des intérêts,

– A titre subsidiaire, condamner la SCI PIERRE-DOUMER à payer à la société NTC la

somme de 80 000€ en réparation du préjudice subi du fait d’un repentir tardif et malicieux,

– Fixer l’indemnité d’occupation dont la société N.T.C. est redevable à la somme annuelle

de 12 848€,

– Rejeter les prétentions de la S.C.I PIERRE-DOUMER,

– Y ajoutant, condamner la bailleresse au paiement d’une indemnité de 8 000 Euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel, en ceux compris le coût de la mesure d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître CHEREUL, avocat, qui en sollicite la distraction conformément à l’article 699 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 10 mai 2022, la SCI PIERRE-DOUMER demande de :

– Débouter la société NEW TRADE COMPANY de l’intégralité de ses demandes, fins et

conclusions ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL NEW

TRADE COMPANY à la SCI PIERRE-DOUMER, à compter du 1 er janvier 2014 jusqu’au 17 mai 2017, à la somme de 22 176 euros outre les charges, la TVA, l’indexation et les accessoires dus en vertu du bail commercial expiré, et en tant que de besoin, condamné la SARL NEW TRADE COMPANY à leur paiement ;

ET STATUANT A NOUVEAU SUR CE POINT :

– Fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL NEW TRADE COMPANY à la SCI

PIERRE-DOUMER, à compter du 1er janvier 2014 jusqu’au 17 mai 2017 (subsidiairement jusqu’à libération des lieux), à la somme de 27 720 euros outre les charges, la TVA, l’indexation et les accessoires dus en vertu du bail commercial expiré ;

– Condamner la SARL NEW TRADE COMPANY à leur paiement ;

– Confirmer le jugement sur le surplus ;

– Condamner la société NEW TRADE COMPANY aux dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 déposées le 24 mai 2022, la SARL NEW

TRADE COMPANY maintient ses prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2022.

Par conclusions de procédure déposées le 23 juin 2022, la SCI PIERRE-DOUMER demande à la cour de déclarer irrecevables les conclusions d’appel n°3 de la SARL NEW TRADE COMPANY ainsi que ses pièces n°62 à 75 signifiées le 24 mai 2022.

Par conclusions de procédure en réponse, la SARL NEW TRADE COMPANY demande de juger recevables ses conclusions et la communication de pièces du 24 mai 2022.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité des conclusions n° 3 de Me [Z] et de ses pièces n°62 à75

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code énonce que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Ces dispositions visent à assurer la loyauté des débats et le principe de la contradiction.

En l’espèce, la SARL NEW TRADE COMPANY a notifié de nouvelles conclusions (n°3) avec communication de 14 pièces complémentaires le 24 mai 2022 à 15h40, soit la veille de l’ordonnance de clôture annoncée le 7 janvier 2022.

Elles répondaient à des conclusions n°2 de la SCI SCI PIERRE-DOUMER du 10 mai 2022 qui comportaient un ajout de seulement 18 lignes concernant les circonstances qui avaient fait obstacle à l’exécution des travaux de remise en état des lieux loués.

L’appelante était en mesure de répondre à cet ajout dans un délai permettant à l’intimée de répliquer le cas échéant avant la clôture.

La communication tardive de ses conclusions n°3 et pièces nouvelles ne permettait pas à la SCI SCI PIERRE-DOUMER d’y apporter éventuellement une réponse.

Le grief fait à cette dernière de s’être abstenue de solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture est inopérant.

Au vu de ces éléments, il convient de déclarer irrecevables les conclusions n° 3 et pièces n°62 à 75, la cour ne statuant que sur les précédentes écritures déposées le 26 août 2021 et les pièces n°1 à 61.

II. Sur la demande de nullité de l’exercice du droit de repentir

Le bailleur qui a délivré congé sans offre de renouvellement moyennant le versement d’une indemnité d’éviction peut revenir sur sa position et proposer de renouveler le contrat, en vertu de l’article L.’145-58 du Code de commerce’qui dispose :

‘Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.’

La SARL NEW TRADE COMPANY fait valoir qu’elle avait trouvé un local de remplacement pour exploiter son fonds ; que le repentir notifié par la bailleresse le 18 mai 2017, soit la veille de la signature du contrat de bail relatif à ce nouveau local, et alors même que les lieux loués sont affectés depuis 2012 par un sinistre lié à un dégât des eaux, non réparé à ce jour, présente un caractère tardif et fautif et encourt ainsi la nullité.

La cour rappelle qu’à la date où l’intimée a exercé son droit de repentir, le jugement déféré, ayant pour objet la fixation de l’indemnité d’occupation, n’était pas encore prononcé. Aucune décision passée en force de chose jugée n’était intervenue.

En outre, comme exactement relevé par les premiers juges, la SARL NEW TRADE COMPANY était encore dans les lieux et n’avait pas déjà loué un autre local.

Il s’ensuit que la SCI PIERRE-DOUMER a exercé son droit de repentir conformément au texte précité.

En outre, l’appelante échoue à démontrer que la bailleresse aurait agi abusivement afin de mettre sa locataire en difficulté et de lui nuire.

Le droit de repentir conféré au bailleur permet à celui-ci de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant le renouvellement du bail qu’il avait précédemment refusé.

La SARL NEW TRADE COMPANY soutient sans en rapporter la preuve que les associés de la SCI PIERRE-DOUMER, dont [D] [J] dirigeant de l’agence Century 21 TIRARD-[J], avaient connaissance de son projet de réinstallation et de la conclusion imminente d’un bail commercial.

A cet égard, le mail de M. [K] (futur bailleur de l’appelante) relatant une approche le 17 mai 2017 par M. [U], ‘agent immobilier Century 21 précédemment recommandé par Me [N]’ (notaire en charge de l’établissement du futur bail), et la visite de son local organisée par cet agent immobilier est insuffisant.

Par ailleurs, la question de la non-réalisation par le bailleur des travaux de reprise nécessités par le dégât des eaux est sans rapport avec celle de la validité du droit de repentir.

Ainsi, en l’absence de circonstances traduisant un abus de droit de la part de la SCI PIERRE-DOUMER, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a estimé que cette dernière a valablement exercé son droit de repentir et, en conséquence, rejeté la demande de nullité à ce titre et celle en paiement d’une indemnité d’éviction et accessoires.

Pour les mêmes motifs, en l’absence de faute de la bailleresse, la demande subsidiaire de la SARL NEW TRADE COMPANY en paiement de la somme de 80 000€ à titre de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

III. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé conformément aux règles de fixation du loyer et doit correspondre à la valeur locative des lieux loués si le bail avait été renouvelé à son échéance conformément à l’article L 145-33 du code de commerce, avec toutefois généralement l’application d’un abattement pour précarité.

La SARL NEW TRADE COMPANY demande de fixer l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à la somme annuelle de 12 848€.

La SCI PIERRE-DOUMER demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 27 720€ hors taxes et hors charges par an.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le tribunal, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en fixant l’indemnité d’occupation à 22 176€ HC et HT, sur la base du rapport d’expertise de M. [P], non utilement critiqué par les parties, retenant notamment :

– un prix unitaire de 420€/m² UP pour une surface pondérée de 66m² sans qu’il y ait lieu de déduire de cette surface celle correspondant à la partie sinistrée

– un abattement pour précarité global de 20%

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

En l’absence de moyen les critiquant, les autres chefs de dispositions dont il a été relevé appel sont confirmés.

IV. Sur les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles d’appel

La SARL NEW TRADE COMPANY succombant en appel, est condamnée aux dépens de l’appel et est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

DECLARE irrecevables les conclusions n° 3 et les pièces n°62 à 75 déposées par la SARL NEW TRADE COMPANY le 24 mai 2022 ;

CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la SARL NEW TRADE COMPANY de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 80 000€ ;

DEBOUTE la SARL NEW TRADE COMPANY de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SARL NEW TRADE COMPANY aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

N. LE GALLF. EMILY