20 avril 2023
Cour d’appel de Toulouse
RG n°
22/02181

20/04/2023

ARRÊT N° 277/2023

N° RG 22/02181 – N° Portalis DBVI-V-B7G-O2RO

AM/MB

Décision déférée du 27 Mai 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/00470)

[H] [Z]

[J] [D]

C/

[Y] [P]

[N] [V] épouse [P]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [J] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie CARRASCO DAERON, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.010017 du 07/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉS

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [N] [V] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2019, M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] ont donné à bail à M. [J] [D] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer initial de 565 euros, provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 814,90 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 16 novembre 2021, en vain.

Par acte du 26 janvier 2022 dénoncé le jour suivant à la préfecture, M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] ont fait assigner M.[J] [D] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins principalement de:

– constatation de la résiliation du bail,

– expulsion des occupants,

– paiement à titre provisionnel de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 27 mai 2022, le juge a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 janvier 2022,

– ordonné faute du départ volontaire de M. [J] [D] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

– condamné M. [J] [D] à payer à M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] :

. une provision de 2347,55€ au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés, mensualité d’avril 2022 incluse,

. à compter du mois de mai 2022 inclus, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, soit la somme de 584,55€, actualisable selon les stipulations contractuelles, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

– autorisé M. [J] [D] à s’acquitter de la somme de 2347,55€, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités de 65€ chacune, la dernière devant solder la dette en principal, frais et intérêts, la première devant intervenir avant un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

– suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

– dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

– dit qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, aura automatiquement pour conséquences que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible et que l’expulsion pourra être poursuivie sans nouvelle décision,

– condamné M. [J] [D] à payer à M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [J] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

– rappelé qu’il est possible pour M. [J] [D] de saisir la commission de médiation de la Haute-Garonne ([Adresse 3]), conformément aux dispositions de l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation,

– rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre de provision.

Par déclaration en date du 10 juin 2022, M. [D] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l’exception de l’exécution provisoire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [D], dans ses dernières écritures en date du 13 octobre 2022, demande à la cour au visa des articles L.722-5 et les articles R.741-1 et suivants du code de la consommation, de’:

– infirmer l’ordonnance de référé du 27 mai 2022 rendue par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle:

. ordonné faute du départ volontaire de M. [J] [D] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

. condamné M. [J] [D] à payer à M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] :

… une provision de 2347,55€ au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés, mensualité d’avril 2022 incluse,

… à compter du mois de mai 2022 inclus, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, soit la somme de 584,55€, actualisable selon les stipulations contractuelles, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

. autorisé M. [J] [D] à s’acquitter de la somme de 2347,55€, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités de 65€ chacune, la dernière devant solder la dette en principal, frais et intérêts, la première devant intervenir avant un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision,

. suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

. dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

. dit qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, aura automatiquement pour conséquences que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible et que l’expulsion pourra être poursuivie sans nouvelle décision,

. condamné M. [J] [D] à payer à M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. condamné M. [J] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau,

– débouter M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes et contestations en cause d’appel,

– juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies à la date du 17 janvier 2022,

– juger que le bail est toujours en cours et qu’une expulsion serait illégale,

– juger que la dette locative s’élevait au 1er avril 2022 à 1.797 euros,

À titre principal sur l’extinction de la dette locative,

– juger que la totalité de la dette locative de M. [D] est éteinte au 14 avril 2022,

À titre subsidiaire sur l’extinction de la dette locative, s’il était jugé que la dette n’est pas totalement éteinte au 14 avril 2022,

– juger qu’un échéancier sur 36 mois sera accordé à M. [D] pour rembourser le reliquat de la dette locative,

En tout état de cause,

– juger qu’il n’y a pas lieu de condamner M. [D] sur le fondement des frais irrépétibles, ni au titre des dépens, de 1ère instance,

– condamner chaque partie à assumer les frais engagés au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens de première instance et d’appel.

M. [D] fait valoir en substance qu’ayant perdu son emploi dans la restauration et ne pouvant en trouver un autre en période de crise sanitaire, il a saisi la commission de surendettement qui a déclaré sa demande recevable le 24 février 2022 avant d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 14 avril 2022.

Ayant interdiction de régler les dettes locatives, il ne pouvait répondre favorablement au commandement de payer et la procédure en résiliation de bail ne pouvait être entreprise. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies : le bail est toujours en cours et une expulsion serait illégale.

Et la décision du 14 avril 2022 a entraîné l’effacement total des dettes : le décompte produit à l’audience du 1er avril 2022 ne tient pas compte des sommes qu’il a versées les 30 mars et 1er avril 2022, d’autres virements ne sont pas enregistrés le jour de leur versement, et la dette s’élevait en fait à 1797 euros au 30 mars 2022 selon la pièce 19 des bailleurs. Le montant de 1589,90 euros a été effacé le 14 avril 2022 compte non tenu de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 106 euros au 1er mars 2022.

Subsidiairement, si la dette locative n’est pas totalement éteinte au 14 avril 2022, un échéancier sur 36 mois sera accordé.

Du fait de l’extrême précarité contextuelle de sa situation, reconnue par la commission de surendettement, la condamnation aux dépens et à une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aggrave ses difficultés et elle est injustifiée en l’absence de dette locative.

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 11 octobre 2022, Mme et M. [P] prient la cour de :

– débouter M. [J] [D] de ses demandes et contestations en cause d’appel,

– juger que la procédure de surendettement n’était pas de nature à paralyser l’acquisition de la clause résolutoire au jour où le Juge des Contentieux de la Protection a statué soit le 1er avril 2022, la recevabilité du dossier de surendettement au bénéfice de l’occupant étant intervenue postérieurement au délai de 2 mois du commandement,

– juger qu’au jour de l’audience du 1er avril 2022, l’occupant n’avait pas repris le paiement de l’indemnité d’éviction courante,

En conséquence,

– confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

– confirmer la condamnation de M. [J] [D] au paiement de l’article 700 et aux dépens de 1ère instance y incluant le coût du commandement de payer,

Y rajoutant en cause d’appel,

– condamner M. [J] [D] au paiement de la somme de 900,00 € au titre de l’article 700 et aux dépens d’appel.

Mme et M. [P] soutiennent que la procédure de surendettement, postérieure au commandement, n’est pas de nature à paralyser l’acquisition de la clause résolutoire : la décision d’effacement est postérieure à la décision déférée et l’occupant n’avait pas repris le paiement des loyers courants au jour où le juge a statué, n’effectuant un règlement qu’ensuite, le 4 avril 2022.

Ils ne peuvent que subir la procédure de rétablissement personnel ouverte au bénéfice de M. [D], bien que sa situation, à 30 ans et avec un diplôme, ne soit pas irrémédiablement compromise : la dette effacée s’élève à 1589,90 euros, et par suite, le décompte locatif est à zéro au jour de leurs écritures.

La procédure n’a toutefois pas été initiée à tort et elle intervenait après trois échéanciers non respectés en août 2020, juillet et octobre 2021, alors qu’ils doivent rembourser le crédit immobilier afférent au logement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n’est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur le constat de la résiliation

L’article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, ou du dépôt de garantie.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bailleur a fait délivrer le 16 novembre 2021 un commandement de payer la somme de 814,90 euros au principal, visant la clause résolutoire : il s’agissait du solde débiteur du compte locatif de M. [D] au 1er novembre 2021, tel qu’il ressort du relevé de compte joint à l’acte et provient d’impayés en mai et septembre 2021, après ceux d’avril et octobre 2020.

Or, au cours des deux mois qui ont suivi, le locataire n’a versé que 700 euros, soit une somme inférieure aux causes légitimes du commandement qui n’ont donc pas été apurées avant l’expiration du délai imparti, de sorte que la clause résolutoire a joué et que les conditions de son acquisition étaient réunies au 17 janvier 2022.

Il est dès lors indifférent que, postérieurement, M. [D] ait bénéficié d’une décision de recevabilité de sa déclaration de surendettement en date du 24 février 2022, lui faisant alors interdiction de payer les dettes antérieures sauf autorisation du juge : en effet, les causes du commandement devaient en toute hypothèse être soldées avant cette décision pour faire obstacle aux effets automatiques de la clause résolutoire.

Partant, la décision doit être confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions de son acquisition étaient réunies à la date du 17 janvier 2022, ordonné l’expulsion du locataire et mis à sa charge le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ.

Force est de relever que M. [D], après avoir conclu à l’infirmation de la décision notamment en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, ne formule pas de nouvelle demande de suspension desdits effets devant la cour, même subsidiairement.

Sur les sommes dues

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. manifestement illicite.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, c’est moyennant un loyer mensuel que M. et Mme [P] ont consenti le bail à M. [D] et le relevé du compte locataire daté du 30 mars 2022 fait apparaître la dette locative d’un montant de 2437,55 euros quittancement d’avril 2022 inclus, retenue par le premier juge.

Cependant, la situation a évolué depuis l’audience de première instance, à la suite de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont M. [D] a bénéficié le 14 avril 2022, entraînant l’effacement de partie de la dette locative, ainsi que de ses paiements postérieurs : il ressort ainsi du relevé édité le 16 août 2022 que le compte locatif est désormais équilibré et qu’à la date du 8 août 2022, l’appelant n’est plus redevable envers ses bailleurs de sommes exigibles au titre du contrat de bail liant les parties.

Dès lors, la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M.[D] à payer à M. et Mme [P] une somme provisionnelle au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation.

Sur les frais et dépens

M. [D] qui succombe pour partie et dont les impayés locatifs sont à l’origine de la présente procédure sera condamné aux dépens d’appel, la décision déférée étant confirmée quant au sort des dépens de première instance et à l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité n’impose pas cependant pas, considérant la décision de rétablissement personnel dont l’appelant a fait l’objet, d’allouer aux intimés une indemnité supplémentaire en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 janvier 2022, a ordonné l’expulsion de M. [J] [D] et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

L’infirme en ce qu’elle a condamné M. [J] [D] à payer à M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] une somme provisionnelle au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif formulée par M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P],

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [Y] [P] et Mme [N] [V] épouse [P] de leur demande d’indemnité,

Condamne M. [J] [D] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. BUTEL C. BENEIX-BACHER