19 avril 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/12121
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 5 – Chambre 3
ARRET DU 19 AVRIL 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12121 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCISF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/11489
APPELANTE
Madame [Z] [T] épouse [N] représentante de la SCI [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Paris sous le numéro 879 043 909, domiciliée en cette qualité au siège social:
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427
Assistée de Me Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, toque : B0271
INTIMEE
S.A.R.L. DEUX GUITARES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le n° 311 146 518
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260
Assistée de Me Michaëla SCHREIBER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur BERTHE Douglas, Conseiller
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
RECOULES Nathalie, Présidente de chambre
BERTHE Douglas, Conseiller
LEBEE Emmanuelle, Magistrate honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Madame Sonia JHALLI
ARRET :
– contractoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, greffière présente lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
Par acte sous seing privé en date du 10 mars 1994, les consorts [T], aux droits desquels vient Mme [Z] [T] épouse [N] (ci-après, « Mme [N] »), ont donné à bail commercial à la SARL la SARL Deux Guitares, désormais dénommée « Deux Guitares » , des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1993.
Par acte extrajudiciaire en date des 3 et 10 janvier 2014, la SARL Deux Guitares a signifié aux bailleurs une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel de 37.075 euros hors taxes et charges.
Par acte extrajudiciaire en date du 8 avril 2014, Mme [N] a accepté le principe du renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes et charges.
Par assignation en date du 19 janvier 2016, la SARL Deux Guitares a saisi le juge des loyers commerciaux d’une procédure en fixation du prix du bail renouvelé.
Par acte extrajudiciaire en date du 17 février 2016, Mme [N] a signifié à la SARL Deux Guitares une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses du bail et de mettre fin aux manquements visés dans l’acte dans le délai d’un mois à compter de sa signification.
Par acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2016, Mme [N] a signifié au locataire un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif légitime et sérieux, à effet au 30 septembre 2016.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux a fait l’objet d’une radiation par jugement en date du 21 avril 2017.
Par assignation en date du 1er octobre 2018, la SARL Deux Guitares a attrait Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de demander la nullité du congé délivré le 30 mars 2016 et le paiement d’une indemnité d’éviction.
Par le jugement en date du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
– déclaré recevables les notes des parties parvenues à la juridiction les 20 mars, 17 et 18 avril 2020 postérieurement à l’ordonnance de clôture ;
– déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la SARL Deux Guitares en contestation du congé à elle signifié le 30 mars 2016 par Mme [N] et en paiement d’une indemnité d’éviction ;
– déclaré recevable comme non prescrite la demande de Mme [N] en paiement d’une indemnité d’occupation ;
– dit que le congé délivré le 30 mars 2016 par Mme [N] a mis fin à compter du 31 mars 2014 minuit au bail la liant à la SARL Deux Guitares, et portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] ;
– dit que ce congé a ouvert le droit pour la SARL Deux Guitares au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, et ouvert le droit pour Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2014 ;
-débouté Mme [N] de sa demande en expulsion de la SARL Deux Guitares ;
Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. [X] [V] avec mission habituelle.
Le 2 juillet 2020, Mme [N] a cédé la propriété des locaux à la SCI [Adresse 2], laquelle vient donc aux droits de Mme [N].
Par déclaration en date du 17 août 2020, Mme. [N] a interjeté appel partiel du jugement du 28 mai 2021.
Par simple courriel du 1er février 2023, soit postérieur à l’ordonnance de clôture prononcée le 25 janvier 2023, la SARL Deux Guitares, intimée a sollicité le report de clôture en raison du fait que Mme. [N], appelante n’est plus propriétaire.
Moyens et prétentions
Dans ses conclusions déposées le 13 décembre 2022, la SCI [Adresse 2], venant aux droits de Mme [N], appelante, demande à la cour de :
– dire et juger recevable et bien fondée la SCI [Adresse 2] en son appel ;
En conséquence,
– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables comme non-prescrites les demandes de la SARL Deux Guitares en contestation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction, en ce qu’il a dit que le congé délivré le 30 mars 2016 a ouvert le droit pour la SARL Deux Guitares au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 2] de sa demande en expulsion ;
Et statuant à nouveau :
A titre principal,
– constater la prescription de la demande en contestation de congé et de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction de la SARL Deux Guitares ;
En conséquence,
– dire et juger irrecevables la demande en contestation de congé et la demande en paiement d’une indemnité d’éviction de la SARL Deux Guitares ;
A titre subsidiaire,
– dire et juger mal fondées la demande en contestation de congé et la demande en paiement d’une indemnité d’éviction de la SARL Deux Guitares ;
En conséquence,
– débouter la SARL Deux Guitares de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– constater la validité du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime qui a été délivré à la SARL Deux Guitares le 30 mars 2016 ;
– ordonner l’expulsion de la SARL Deux Guitares des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 2] à [Localité 5] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance publique, à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 1er avril 2014, au douzième du montant des loyers annuels, outre les charges telles que stipulées au bail, jusqu’à libération complète des lieux ;
– condamner la SARL Deux Guitares à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 2] soulève l’irrecevabilité des demandes de la SARL Deux Guitares, en application des articles L.145-9 al.5, L.145-10 al.5 du code de commerce et 757 du code de procédure civile qui prévoient que la prescription de l’action en contestation du congé et/ou en paiement d’une indemnité n’est interrompue que par la saisine du tribunal, laquelle s’opère par la remise au greffe de l’assignation or l’assignation a été délivrée le 1er octobre 2018 par la SARL Deux Guitares mais cette dernière n’a saisi le tribunal que trois jours plus tard, soit le 4 octobre 2018 ; qu’ainsi, la saisine du tribunal est intervenue à l’expiration du délai de deux ans ; qu’en outre, la SARL Deux Guitares n’a pas sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction dans l’assignation en nullité du congé du 1er octobre 2018 mais que cette demande a été faite deux ans et huit mois après la date pour laquelle le congé a été donné (le 30 septembre 2016), et qu’elle est dès lors prescrite.
Sur le fond, la SCI [Adresse 2] considère mal-fondé les demandes de la SARL Deux Guitares dans la mesure où, en vertu de l’article L.145-17- I 1° du code de commerce, la bailleresse a la possibilité d’invoquer des manquements antérieurs à l’acceptation du renouvellement du bail ou après un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, dès lors qu’elle n’en a eu connaissance que postérieurement ; que tel est le cas en l’espèce, la bailleresse a mis en demeure la SARL Deux Guitares de remédier à deux manquements, un défaut d’entretien des locaux ayant ainsi persisté au-delà du 18 mars 2016 sans qu’il n’y ait lieu de retenir le procès-verbal de constat d’huissier non contradictoire en date du 3 janvier 2020 et la non-occupation de l’appartement à usage exclusif d’habitation par l’exploitant du fonds de commerce, qui est aux termes du bail une obligation essentielle selon la volonté expresse des parties dont le non-respect constitue nécessairement un motif grave et légitime.
Dans ses conclusions déposées le 4 février 2021, la SARL Deux Guitares, intimée, demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 28 mai 2020 en ce qu’il a :
– déclaré recevables comme non-prescrites les demandes de la société Deux Guitares en contestation du congé à elle signifié le 30 mars 2016 par Mme [Z] [T] épouse [N] et en paiement d’une indemnité d’éviction ;
– déclaré recevable comme non-prescrite la demande de Mme [Z] [N] en paiement d’une indemnité d’occupation ;
– dit que le congé délivré le 30 mars 2016 par Mme [N] a mis fin à compter du 31 mars 2014 minuit au bail la liant à la société Deux Guitares, et portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] ;
– dit que ce congé a ouvert le droit pour la société Deux Guitares au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, et ouvert le droit pour Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2014 ;
– débouté Mme [N] de sa demande en expulsion de la société Deux Guitares ;
Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation ;
Ordonné une mesure d’expertise
– fixé à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Deux Guitares au montant du loyer contractuel en cours.
– débouté Mme [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
– condamné Mme [T] à payer à la SARL Deux Guitares la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SASU Cabinet Pineau-Braudel.
Au soutien de ses prétentions, la SARL Deux Guitares fait valoir, qu’application des articles 640, 641 et 642 du code de procédure civile, le congé avec refus de renouvellement ayant été délivré le 30 septembre 2016, le délai pour le contester expirait le 30 septembre 2018 qui était un dimanche, en conséquence, l’assignation a été délivrée le 1er octobre 2018, premier jour ouvrable suivant le dimanche, jour d’expiration du délai ; que l’assignation délivrée par l’intimée le 1er octobre 2018 a interrompu le délai de prescription, ainsi que le tribunal l’a retenu dans son jugement du 28 mai 2020, de sorte que le tribunal a été valablement saisi, un nouveau délai ayant recommencé à courir, par l’assignation placée le 4 octobre 2018. De ce fait, l’irrecevabilité soulevée sera écartée.
Sur le droit à l’indemnité d’éviction, la SARL Deux Guitares considère que le congé délivré par la bailleresse l’a été de manière déloyale et de mauvaise foi et doit être considéré comme nul dès lors qu’elle avait donné son accord sur le principe de renouvellement et que le congé n’a été qu’une réponse à la saisine du juge des loyers commerciaux par l’intimée le 19 janvier 2016.
En toute hypothèse, elle relève l’absence de motifs légitimes et sérieux et rappelle qu’en vertu des articles L.145-17 du code de commerce, 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe au bailleur de prouver la persistance des manquements invoqués au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure délivrée le 17 février 2016. En l’espèce, les locaux étaient en parfait état d’entretien et l’absence d’occupation de local à usage d’habitation par le gérant de la société ne saurait constituer un motif grave et légitime dès lors que la commune intention des parties au cas d’espèce était d’éviter que le studio puisse être commercialisé ; qu’ainsi, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a jugé que l’absence de motifs graves et légitimes ne pouvait permettre à Mme. [N] de s’exonérer du paiement d’une indemnité d’éviction.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées.
Par message RPVA en date du 10 mars 2023, la cour a soulevé d’office le moyen tiré de la qualité à agir de Mme [N] et d’en justifier, laquelle a interjeté appel partiel par déclaration en date du 17 août 2020 du jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris alors qu’elle a cédé l’immeuble sis [Adresse 2] à la SCI [Adresse 2] le 2 juillet 2020, tel que cela ressort de la pièce n°20 du dossier de plaidoirie déposé à l’audience.
Par note en délibéré en date du 7 mars 2023, la SCI [Adresse 2] verse aux débats l’acte de vente intervenu entre Mme [N] et elle-même dont il ressort que « les parties (conviendraient) ultérieurement de la subrogation ou non de l’acquéreur en lieu et place du vendeur dans le litige en cours » ainsi que l’acte de subrogation finalement signé entre Mme [N] et la SCI [Adresse 2] le 1er octobre 2021. Elle fait ainsi valoir que Mme [N] avait donc qualité pour agir à la date de la déclaration d’appel.
Par note en délibéré reçue le 9 mars 2023, la société Deux Guitares objecte que l’acte de vente stipule que « Le vendeur subroge l’acquéreur dans ses droits et obligations en tant que bailleur, ce que l’acquéreur accepte » et vise une procédure de « refus qui a été validée par le tribunal de commerce compétent par une décision en date du 28 mai 2020 ». Elle en déduit qu’au jour de la déclaration d’appel Mme [N] n’avait plus la qualité de propriétaire bailleresse et n’avait donc plus qualité à agir.
Décision
Sur la qualité à agir de Mme [N]
Conformément aux dispositions de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.
Si la SCI [Adresse 2] n’a pas justifié à l’audience des plaidoiries de sa qualité à agir, ne résultant pas de l’attestation de vente dressée le 2 juillet 2020 par le notaire, en revanche et, contrairement à ce que soutient le locataire, il ressort tant de l’acte de vente que de l’acte de subrogation, versés aux débats par note en délibéré, qu’aux termes de l’acte de vente, bien qu’affecté d’une erreur matérielle, Mme [N] avait conservé le droit d’agir dans le litige l’opposant à la société Deux Guitares relatif au refus de renouvellement du bail et de paiement d’une indemnité d’éviction, restant subrogée dans les droits du bailleur.
La cour constate que, de ce fait, Mme [N] avait bien qualité à interjeter appel du jugement discuté et que l’appel est donc recevable.
Sur la fin de non-recevoir des demandes de la SARL Deux Guitares
Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
L’action est le droit reconnu à une personne de faire valoir une prétention. L’action est portée à la connaissance de la personne à l’encontre de laquelle la prétention est formulée, via la délivrance d’une assignation. L’action est ensuite portée devant la juridiction ayant à en connaître en déposant l’assignation en vue de son placement, pour les actions introduites avant le 1er janvier 2020.
C’est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte, que la tribunal a considéré que le congé signifié par Mme [N] à la SARL Deux Guitares le 30 mars 2016 a ouvert un droit d’agir au preneur venant à expiration le 1er octobre 2018, soit le 1er jour ouvrable suivant le dimanche 30 septembre 2018. En exerçant son action par la signification d’une assignation au bailleur le 1er octobre 2018, la SARL Deux Guitares a interrompu le délai de prescription à cette date et fait courir un nouveau délai de deux ans, délai dans lequel elle a placé son assignation le 4 octobre 2018 et formé une demande en paiement d’une indemnité d’éviction aux termes de ses conclusions en réponse signifiées par RPVA le 28 juin 2019.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur le droit de la SARL Deux Guitares à la perception d’une indemnité d’éviction :
Contrairement à ce que soutient la SARL Deux Guitares, le seul fait que le refus de renouvellement du bail et de paiement d’indemnité d’éviction pour motif grave ait été délivré plus de deux ans après l’acceptation de principe du renouvellement, ne caractérise pas en soi la mauvaise foi du bailleur, lequel n’a pas renoncé à son droit de repentir en sa qualité de bailleur.
En revanche, c’est par motif pertinent que le tribunal a considéré, d’une part, qu’il avait été remédié au défaut d’entretien reproché au preneur en cours d’instance et qu’il ne saurait dès lors constituer un motif suffisamment grave pour priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction et, d’autre part, que Mme [N], à qui incombe la charge de le preuve, ne justifiait pas ne pas avoir connaissance de la location-gérance non autorisée, qui ressort de l’extrait K Bis de la société preneuse, et reprochée au preneur en ce que la studio était occupé par un tiers, en l’occurrence le gérant de la société locataire-gérante qui n’était autre que le gérant de la SARL Deux Guitares lui-même.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef et en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise aux fins de détermination de l’indemnité d’occupation due au bailleur et de l’indemnité d’éviction du au preneur.
Sur les demandes accessoires
La SCI [Adresse 2] succombant en ses demandes, elle sera condamnée aux dépens ains qu’au paiement à la SARL Deux Guitares de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l’appel interjeté par Mme. [Z] [T] épouse [N] ;
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 28 mai 2020 sous le n° RG 18/11489 ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI [Adresse 2] à payer à la SARL Deux Guitares a somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [Adresse 2] aux dépens d’appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
