18 janvier 2023
Cour de cassation
Pourvoi n°
21-20.900

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 18 janvier 2023

Rejet non spécialement motivé

Mme TEILLER, président

Décision n° 10035 F

Pourvoi n° B 21-20.900

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023

1°/ la société Eco fibres services, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ la société [T] [B], en la personne de M. [T] [B], agissant en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Eco fibres services, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° B 21-20.900 contre l’arrêt rendu le 18 mars 2021 par la cour d’appel de Versailles (12e chambre), dans le litige les opposant à la société Chesnay Pierre 2, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Doumic-Seiller, avocat de la société Eco fibres services et de la société [T] [B], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la société Eco fibres services, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Chesnay Pierre 2, après débats en l’audience publique du 29 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Il est donné acte à la société [T] [B], en la personne de M. [B], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la société Eco fibres services, de ce qu’elle s’associe à l’instance introduite par le pourvoi en cassation formé le 9 août 2021 par la société Eco fibres services.

2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

3. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Eco fibres services et la société [T] [B], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la société Eco fibres services, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Eco fibres services et la société [T] [B], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la société Eco fibres services et les condamne, in solidum, à payer à la société Chesnay Pierre 2 la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour la société Eco fibres services et la société [T] [B], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la société Eco fibres services

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La société Eco Fibres Services fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir jugé que l’indemnité d’occupation due par la société Eco Fibres à la suite du congé avec refus de renouvellement à compter du 13 décembre 2014 jusqu’à libération des lieux devait être fixée conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, et d’avoir en conséquence décidé que le commandement de payer du 9 novembre 2015 était justifié , d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la déchéance du droit au maintien dans les lieux et du droit à paiement de l’indemnité d’éviction au profit de la société Eco Fibres Services,

ALORS QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; que le bail passé entre la société Chesnay Pierre 2 et la société Eco Fibres Services précisait en son article 17.2, afférent à la libération du local, que « Dans l’hypothèse où le Preneur se maintiendrait dans le Local après l’expiration du présent bail, le Preneur devra au Bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du tiers du dernier loyer mensuel acquitté à l’expiration du bail, chaque mois commencé étant dû, sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit du Bailleur » ; que cette clause devait s’appliquer, faute de distinction, à toute situation dans laquelle le preneur s’est maintenu dans les lieux loués après l’expiration du bail et, notamment, lorsque le bail est venu à expiration à la suite du congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur ; qu’en décidant que cette clause du bail ne s’appliquait qu’à l’hypothèse où le preneur s’était maintenu dans les lieux sans droit ni titre et non dans le cas où le preneur s’était maintenu dans les lieux après délivrance du congé et dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs de la clause en y ajoutant une condition qu’elle ne contenait pas et a violé l’obligation ci-dessus énoncée.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire).

La société Eco Fibres Service reproche à l’arrêt attaqué d’avoir jugé que l’indemnité d’occupation due par la société Eco Fibres à la suite du congé avec refus de renouvellement à compter du 13 décembre 2014 jusqu’à libération des lieux devait être fixée conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce auquel il n’était pas dérogé par la convention, et d’avoir, en conséquence, décidé que le commandement de payer du 9 novembre 2015 était justifié, d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la déchéance du droit au maintien dans les lieux et du droit à paiement de l’indemnité d’éviction au profit de la société Eco Fibres Services, et d’avoir condamné la société Eco Fibres Services à payer à la société Chesnay Pierre 2 la somme de 459 780,96 euros au titre des indemnités d’occupation et charges arrêtées au 5 mai 2020,

1) ALORS QUE, l’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, à la valeur locative des lieux loués ; qu’ainsi l’indemnité d’occupation, substitut du loyer, n’englobe ni les charges et accessoires du loyer contractuellement prévus et encore moins des appels provisionnels de charges pour des travaux futurs ; qu’en estimant en l’espèce que l’article L. 145-28 du code de commerce précisant que le maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, il n’était pas possible d’exclure le montant des charges, de sorte que celles-ci restaient dues, la cour d’appel a violé par fausse interprétation l’article L. 145-28 du code de commerce,

2) ALORS QUE et en toute hypothèse, ainsi que l’avait soutenu la société Eco Fibres Services dans ses conclusions d’appel (p. 11 et s.), à supposer que l’indemnité d’occupation puisse comprendre les charges et accessoires du loyer liés à l’exploitation effective des locaux par le locataire qui s’était maintenu dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, elle ne pouvait englober un appel provisionnel de charges pour travaux futurs, d’un montant de 148 629,10 euros, représentant 10 fois le résultat net comptable de la société locataire et portant sur des travaux dont la société locataire ne pourrait en toute hypothèse profiter, son bail étant venu a expiration ; qu’en décidant que la somme de 148 629,10 euros afférente aux travaux de rénovation du centre commercial était bien imputable à la société Eco Fibres dès lors que l’article L. 145-28 du code de commerce énonçait que le maintien dans les lieux se faisait aux conditions et clauses du contrat de bail expiré lequel prévoyait la prise en charge par le preneur de tous travaux de rénovation, sans répondre à l’argumentation de la société Eco Fibres faisant valoir que son bail était expiré, la cour d’appel a entaché sa décision d’une insuffisance de motifs et violé l’article 455 du code de procédure civile.

Le greffier de chambre