17 mai 2023
Cour d’appel de Colmar
RG n°
21/01877

MINUTE N° 234/23

Copie exécutoire à

– Me Anne CROVISIER

– Me Raphaël REINS

Le 17.05.2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 17 Mai 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/01877 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HRYG

Décision déférée à la Cour : 25 Mars 2021 par le Tribunal judiciaire de COLMAR – Service civil

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.C.I. DU BOIS D’AUDREY ET DELPHINE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A.R.L. ECO BOIS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Raphaël REINS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, et Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

– signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 25 mars 2021,

Vu la déclaration d’appel de la SCI du Bois d’Audrey et Delphine effectuée le 7 avril 2021 par voie électronique,

Vu la constitution d’intimée de la société Eco Bois effectuée le 11 mai 2021 par voie électronique,

Vu les conclusions de la SCI du Bois d’Audrey et Delphine du 10 mars 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,

Vu les conclusions de la société Eco Bois du 1er avril 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 18 mai 2022,

Vu l’audience du 13 juin 2022 à laquelle l’affaire a été appelée,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon contrat de bail du 15 décembre 1997, la SARL Paul Saenger et Fils et la SCI Saenger ont donné à bail commercial à la SA Saenger, sur un terrain d’une superficie de 105,80 ‘centiares’, un grand hangar d’environ 750 m2 et des bureaux à l’étage, ainsi qu’un hangar ouvert d’environ de 600 m2 sur le terrain appartenant à la SCI Saenger situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Ce contrat précisait que la SARL Paul Saenger est propriétaire d’un hangar d’une superficie de 600 m2 à [Localité 4], construit sur un terrain appartenant à la SCI Saenger et que celle-ci est propriétaire du terrain sur lequel est édifié un bâtiment industriel, l’ensemble constituant un tout indivisible loué à la SA Saenger.

L’appelante ne conteste pas que, comme le soutient l’intimée, il s’agit en réalité d’un terrain de 105,80 ares, et non centiares comme indiqué par erreur dans le contrat.

Il résulte en outre des conclusions des parties que le bail portait non seulement sur les deux hangars, mais également sur ledit terrain de 105,80 ares.

Par acte de vente du 15 décembre 1997, la SARL Paul Saenger et Fils a vendu à la SA Saenger un fonds de commerce d’exploitation forestière, négoce de bois d’oeuvre et d’industrie et scierie exploité à cette adresse à [Localité 4].

Ultérieurement, la SA Saenger est devenue la SARL Eco Bois.

Par acte notarié du 15 mai 2008, la SCI Saenger a vendu le terrain à la SCI du Bois d’Audrey et Delphine.

Soutenant que la SCI du Bois d’Audrey et Delphine (le bailleur) avait amputé d’un tiers le terrain loué, la SARL Eco Bois (le preneur) a agi en justice en demandant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur et le paiement d’indemnités au titre de son préjudice de jouissance et d’éviction.

Par ordonnance du 28 mars 2018, le juge de la mise en état a, notamment, ordonné une expertise. L’expert a dressé un rapport le 11 avril 2019.

Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal a :

– déclaré recevables l’ensemble des prétentions formées par la SARL Eco Bois à l’encontre de la SCI du Bois d’Audrey et Delphine,

– dit et jugé que la SCI du Bois d’Audrey et Delphine avait engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la SARL Eco Bois (articles 1147 ancien, 1719 et 1723 du code civil),

– prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 15 décembre 1997 aux torts exclusifs de la SCI du Bois d’Audrey et Delphine et avec prise d’effet le 25 mars 2021,

– rejeté les demandes tendant au retour du dossier à l’expert judiciaire ou à l’instauration d’une mesure de ‘sur-expertise’,

– condamné la SCI du Bois d’Audrey et Delphine à payer à la SARL Eco Bois les indemnités suivantes :

– 88 048,44 euros au titre de son préjudice direct pour la période du 1er juin 2011 au 31 décembre 2019,

– 2 872,80 euros au titre de sa baisse de productivité pour la période du 1er juin 2011 au 31 décembre 2019,

– réservé les droits de la SARL Eco Bois à parfaire ces postes de préjudice pour la période postérieure au 31 décembre 2019,

– débouté la SARL Eco Bois de l’ensemble de ses demandes au titre du blocage des investissements,

– condamné la SCI du Bois d’Audrey et Delphine à payer à la SARL Eco Bois une indemnité de 139 664 euros pour la perte de son fonds de commerce,

– débouté la SARL Eco Bois de ses demandes provisionnelles formées au titre des frais de déménagement et de licenciement,

– réservé les droits de la SARL Eco Bois pour l’indemnisation desdits frais de déménagement ainsi que de licenciement ;

– débouté la SCI du Bois d’Audrey et Delphine de sa prétention indemnitaire formée au titre des frais irrépétibles,

– condamné la SCI du Bois d’Audrey et Delphine à payer à la SARL Eco Bois une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à prendre en charge les frais et dépens de la présente instance, y compris les frais d’expertise judiciaire,

– rejeté toutes autres prétentions,

– dit et jugé n’y avoir lieu à assortir le jugement de l’exécution provisoire.

1. Sur la prescription opposée par le bailleur aux demandes du preneur :

Le preneur agit en résiliation du contrat de bail et en responsabilité contractuelle en reprochant au bailleur d’avoir repris possession d’une partie du terrain, objet du bail, amputant ainsi la parcelle louée de 37,53 % pour y faire ériger un hangar, lui-même loué à une autre société, de sorte qu’il ne dispose plus que de 66 ares 10 sur les 105,80 ares du terrain loué. Il ajoute que le hangar loué de 600 m2 a été rendu quasiment inutilisable car inaccessible de trois côtés sur quatre.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, le preneur évoque une violation supplémentaire en cours de procédure, invoquant la demande en résiliation du bailleur, son comportement déloyal, son harcèlement procédural, la saisie conservatoire opérée en février 2022, les commandements délivrés en août 2022 et les procédures en référé et au fond.

Le bailleur oppose la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce, soutenant que les travaux litigieux étaient connus de M. [M], dirigeant de la SARL Eco Bois, avant le 1er juin 2011. Il ajoute que, même avec l’application de la prescription de droit commun, l’action est prescrite au moins depuis le 16 mai 2013 (prescription biennale) ou le 16 mai 2016 (prescription de cinq ans).

Le preneur répond que s’applique la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, mais qu’elle n’a pas commencé à courir car le bailleur n’a pas mis fin à l’amputation du terrain, et, à titre subsidiaire, que l’action n’est pas prescrite.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée à l’action en résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur :

En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été déposé au tribunal le 28 mai 2016. Il s’agit dès lors de savoir si, à cette date, le délai de prescription était déjà expiré ou si au contraire, il ne l’était pas et a été interrompu par ledit dépôt (cf. 2ème Civ., 29 novembre 1995, pourvoi n° 93-21.063, Bulletin 1995 II N° 294).

Le délai de prescription d’une action en résiliation du bail commercial fondée sur le manquement du bailleur à ses obligations n’est pas celui prévu par l’article 145-60 du code de la consommation, mais celui de droit commun de cinq années.

S’agissant du point de départ du délai de prescription :

En cas de manquement continu, s’il a déjà été jugé que l’action en résiliation fondée sur l’article’L.’411-31 du Code rural et de la pêche maritime se prescrit par 5 ans à compter du jour de la cessation du manquement imputé au preneur'(Cass. 3ème civ., 1er févr. 2018, n°16-18.724), il a aussi été jugé que le délai de prescription de l’action en résiliation du bail court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action (Cass. 3ème civ., 24’mai 2017, n°’16-16.541).

En application de l’article 2224 du code civil, la prescription court à compter du jour ‘où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’.

Il convient donc de retenir un tel point de départ.

En l’espèce, l’action du preneur en résiliation du bail fondée sur l’attitude du bailleur en cours de procédure n’est pas prescrite, s’agissant de faits invoqués comme s’étant déroulés après l’introduction de l’instance.

En revanche, le délai de prescription de l’action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible court à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté à accéder au hangar.

En l’espèce, le manquement reproché consiste en un empiétement du terrain loué à hauteur de 37,53 % de sa surface, le preneur soutenant que, sur le terrain loué initialement pour une surface de 105,80 ares, il ne dispose plus désormais que de 66 ares 10, et est dans la quasi impossibilité d’utiliser un hangar loué. Le preneur précise que sur la surface en question, le bailleur a fait construire un bâtiment et un parking, ce qui n’est pas contesté.

Le bailleur ne conteste pas la surface de l’empiétement, soit 39,70 ares représentant 37,53 % de la surface louée. D’ailleurs, si les parties discutent surtout de la date à laquelle le preneur a eu connaissance de l’empiétement résultant des travaux de construction du hangar, il résulte de la perte de surface louée qui est invoquée que celle-ci n’est pas limitée à ce nouvel hangar, qui, selon le contrat de bail conclu entre la SCI et la société Comptoir des bois, a une surface approximative de 896 m2. En outre, la superficie de 66 ares 10 laissée à la disposition du preneur et l’empiétement de 39,70 ares sur la superficie initialement louée résulte également du plan du géomètre, certes effectué en vue d’une vente des terrains et pour diviser la parcelle en deux parcelles distinctes, mais sans qu’il soit soutenu que cette division ne corresponde pas aux surfaces finalement laissées à la jouissance respective du preneur et du nouveau locataire.

S’agissant de l’empiétement de la surface louée résultant des travaux et de la construction d’un nouvel hangar, le preneur en a eu connaissance, au plus tard, lorsqu’ont pris fin les travaux lui permettant de connaître le lieu et l’assiette d’implantation de la surface soustraite aux parcelles qui lui étaient louées, et non pas à la date à laquelle a été achevé l’ensemble des travaux destinés à permettre la location de ce hangar ou encore la date à laquelle ce hangar était lui-même loué ou exploitable.

Le bailleur soutient que la date d’achèvement du chantier date du 16 mai 2011, invoquant à cet effet son annexe 28, tandis que le preneur soutient que les travaux peuvent être considérés comme ayant au plus tard pris fin le 1er juin 2011, date de prise d’effet du contrat de bail conclu entre la société du Bois d’Audrey et Delphine et la SARL Comptoir des bois, les travaux de raccordement de l’entreprise de cette dernière société au réseau GRDF étant intervenus le 7 juin 2011.

En pièce 28, le bailleur produit un courrier de M. [K], gérant de la SCI IDC, Ingénierie des coteaux, indiquant être maître de l’opération de ‘construction comptoir des bois à [Localité 4]’, et attestant que les travaux sont achevés depuis le 13 mai 2011. Si le preneur indique émettre toute réserve quant à la véracité de ce courrier, il ne l’argue pour autant pas de faux.

Selon la pièce 4 produite par le bailleur, ont été facturés des travaux de pose d’un branchement d’eau potable le 7 juillet 2011, la facture indiquant que la date de fin des travaux est le 16 mai 2011.

Selon la pièce 29 produite par le bailleur, consistant en des comptes-rendus de chantier du 2 février au 11 mai 2011, mentionnant notamment que la société Ingénérie des Coteaux représentée par M. [K] est le maître d’oeuvre, le principal des travaux de gros-oeuvre et ceux concernant l’extérieur était achevé le 11 mai 2011. En effet, alors que des travaux à l’extérieur étaient encore prévus lors des réunions des 27 avril 2011 (et notamment ‘mise en oeuvre des enrobés jeudi 28 avril ; pose d’une bordure T2 en limite de propriété’, et ‘pose des chassis’, et pose de cornières outre des travaux sur la couverture, ainsi que des sorties en toiture, ainsi que l’alimentation de chantier par le réseau enterré extérieur, et démarrer la pose de la clôture le 2 mai et les fondations du portail) et du 4 mai 2011 (et notamment ‘pavage au droit boîte aux lettres, traçage des parkings, attendre confirmation), il n’était plus prévu, lors de la réunion du 11 mai 2011, que des travaux de reprofilage du gravier sous le portail, la préparation des terres, engazonnement et première tonte, transmettre dossier de recollement, mise en route et réglage porte automatique le 16 mai, mise en marche du portail, pose du portillon, outre d’autres travaux de finition, reprise ou des travaux n’ayant pas d’impact sur l’assiette du hangar ainsi construit.

Ainsi, il résulte de ces éléments, qu’au plus tard le 11 mai 2011, voire le 16 mai 2011, les travaux étaient achevés de manière à permettre au preneur, qui exploitait son fonds de commerce sur la même parcelle, de connaître l’assiette de l’empiétement, sur la parcelle qui lui était louée, résultant de la construction du hangar, ainsi que l’impact que cette construction a eu sur l’utilisation du hangar de 600 m2 loué.

Sur ce point, il importe peu que le bailleur ne produise pas de procès-verbal de réception ou la déclaration attestant de l’achèvement de la conformité des travaux, ou encore que la division des parcelles n’ait été effectuée par un géomètre-expert que bien plus tard. En outre, le preneur, qui invoque la demande, en octobre 2013, et l’octroi, en janvier 2014, d’un second permis de construire, n’en tire aucune conséquence de fait ou de droit. Il n’est pas soutenu que ce second permis de construire ait conduit à un nouveau manquement ou une aggravation du manquement du bailleur à ses obligations. D’ailleurs, selon la pièce 12 produite par le preneur, alors que le premier permis de construire accordé le 26 mai 2010 portait sur la construction d’un bâtiment comprenant une surface de vente mixte sur la parcelle section 27 n°[Cadastre 1], cette nouvelle demande de permis concernait le changement de destination des surfaces de plancher déclarées initialement et la suppression de 460 m2 de surface d’entrepôt déclarée non close sur la même parcelle.

En revanche, s’agissant de l’empiétement de la surface louée au preneur par le parking, le bailleur n’invoque, ni ne produit aucun élément permettant de déterminer que le preneur en a eu connaissance avant, au plus tôt, la date d’effet du contrat de bail conclu par le bailleur avec la société Comptoir des bois le 1er juin 2011.

D’ailleurs, le bailleur précise qu’aucune barrière n’existe entre les surfaces réservées au preneur et celles qui lui ont été ‘retirées’, et que celui-ci utilise tout à fait normalement la surface de parking qui jouxte l’ancien hangar.

Dès lors, l’action en résiliation est prescrite en ce qu’elle est fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible en raison de la perte de surface louée résultant de la construction du hangar loué dans un premier temps à la société Comptoir des Bois, soit 876 m2, dans la mesure où il n’est pas démontré qu’il a une surface supérieure, mais n’est pas prescrite en ce qu’elle est fondée sur un tel manquement en raison de la perte de surface louée représentant la superficie du terrain loué pour le surplus à ladite société, soit 30,74 ares (39,7 – 8,96 ares), et sur les agissements du bailleur en cours d’instance.

S’agissant de l’action en responsabilité :

Il résulte de l’article 2224 du code civil que le délai de prescription, quinquennal, de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

L’action en responsabilité contractuelle engagée par le preneur en invoquant un empiétement commis par le bailleur, est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, courant à compter de la date de la connaissance de l’empiétement et non de celle de la cessation de celui-ci.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que l’action en responsabilité n’est pas prescrite, sauf en ce qu’elle est fondée sur le dommage résultant de l’empiétement de la parcelle louée à hauteur de l’assiette du nouvel hangar, laquelle est prescrite.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré recevables l’ensemble des prétentions du preneur, et statuant à nouveau, les prétentions du preneur ne seront déclarées recevables que dans la limite précitée, et irrecevables comme prescrites pour le surplus.

2. Sur l’action en résiliation aux torts exclusifs du bailleur :

D’une part, le preneur reproche au bailleur différents faits qu’il décrit dans le passage de ses conclusions intitulé ‘une violation supplémentaire en cours de procédure’. Cependant, il ne démontre pas en quoi, comme il le soutient, par de telles actions, même à les supposer fautives, le bailleur l’a privé d’une jouissance paisible des lieux loués. En outre, le destinataire des messages SMS n’est pas établi et, en tous les cas, eu égard aux termes employés, ne peut être une personne morale et le preneur soutient que les deux personnes morales, parties au litige sont à distinguer de leurs dirigeants. De plus, le preneur ne démontre pas que la saisie conservatoire de février 2022 l’a mis en difficulté à l’égard de son banquier comme il le soutient. Ces faits ne peuvent dès lors conduire à prononcer la résiliation du bail.

D’autre part, il est constant que le bailleur a réduit la surface du terrain initialement loué à la société Eco Bois.

Sur les 105,80 ares de terrain, hangars inclus, qui lui ont été loués, le preneur est recevable et fondé à reprocher au bailleur d’avoir manqué à son obligation de jouissance en le privant d’une surface de 30,74 ares, ce qui représente 29,05 % des lieux loués.

Le bailleur ne démontre pas que la modification de l’emprise du bail initialement conclu entre les parties est intervenue d’un commun accord. Le fait que le preneur ne manifeste pas d’opposition pendant la réalisation des travaux ou qu’un temps important se soit écoulé entre l’achèvement de la construction et la saisine de la juridiction ne suffit d’ailleurs pas démontrer un tel accord.

Le fait, invoqué par le bailleur, et à le supposé démontré, que le preneur n’utilise pas la totalité du terrain qui demeure à sa disposition, ne permet pas de caractériser une absence de manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués. Il en est de même du fait que le preneur a pu trouver un nouveau terrain pour entreposer ses grumes en face du terrain loué. En outre, le bailleur ne démontre pas que, comme il le soutient, le preneur loue une partie de la surface à une société tierce.

S’agissant de la réduction de l’accès au second hangar loué par la société Eco Bois :

Le bailleur ne conteste pas que l’accès pouvait s’y effectuer de plusieurs côtés et fait état de ce que le preneur continue à faire usage du côté loué à la société Comptoir des bois. Il résulte des plans produits aux débats que le hangar loué à la société Eco Bois se situe en limite du terrain loué à la société Comptoir des bois et qui a été soustrait à l’emprise initiale du terrain loué, de sorte que l’accès par le preneur à ce hangar par ce côté suppose l’accord de cette société, qui peut à tout moment s’y opposer. Dès lors, le bailleur a commis un manquement à son obligation de jouissance paisible à cet égard.

En revanche, le preneur ne démontre pas l’impossibilité d’accéder à ce hangar, ni même que son accès a été rendu plus difficile, et, en tous les cas, que cette difficulté soit imputable au bailleur, les pièces produites étant insuffisantes à cet égard et les affirmations de l’expert ne sont pas étayées par des éléments suffisamment précis.

S’agissant de la gravité des manquements du bailleur à ces obligations :

Si, comme le soutient le bailleur, il résulte du constat d’huissier produit aux débats en date du 27 juin 2019, que le preneur n’utilise pas la totalité du terrain loué, à savoir un terrain en friche, la superficie de cette friche, évaluée à une quinzaine d’ares par le bailleur, n’est pas établie de manière certaine.

De même, le fait que le preneur ait trouvé un emplacement à proximité pour pallier le manquement du bailleur, n’est pas de nature à amoindrir la gravité de la faute du bailleur, ce d’autant que le preneur ne dispose à ce titre que d’une convention d’occupation précaire et non d’un contrat de bail lui octroyant plus de stabilité.

En outre, si, comme le fait observer le bailleur, le preneur fait état d’une augmentation de 300 % du volume de grumes traité entre 2011 et 2017, celui-ci répond que son exploitation n’a pu subsister et son activité, sauvée, que du fait du prêt du terrain par la commune.

Même s’ils n’ont pas été invoqués pendant plusieurs années, ces manquements à l’obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués, sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur, et ce dès lors qu’ils portent sur la réduction de la surface du terrain loué, même limitée à 30,74 ares compte tenu de la prescription précitée, et ce d’autant plus que le preneur a dû trouver un autre emplacement de stockage des grumes pour pallier cette réduction de la surface louée, ce qu’il n’a pu faire, en l’état, que par le biais d’une convention d’occupation précaire, et ce, de surcroît, alors que, comme il le soutient, la surface est fondamentale à son activité, compte tenu de la nécessité de stockage des grumes, étant relevé que son activité de négoce de grumes, prévue dans le contrat de bail, est son activité principale comme il ressort du rapport d’expertise, non critiqué sur ce point.

Il convient dès lors de confirmer le jugement ayant prononcé la résiliation du contrat de bail commercial aux torts exclusifs du bailleur, et ce à compter du 25 mars 2021.

3. Sur l’action en responsabilité :

3. 1. Sur la réduction du loyer :

Le preneur demande la réparation du préjudice qu’il qualifie de direct, consistant en la réduction du loyer proportionnelle à la surface dont il a été privé.

Dès lors qu’un loyer était payé pour un terrain loué d’une superficie totale de 105,80 ares, dont une partie occupée par les deux hangars loués, et que le preneur a été privé de l’utilisation d’une partie de cette surface, le preneur subit un préjudice en réglant l’intégralité du loyer initial.

Le bailleur demande d’appliquer une pondération entre les surfaces annexes (les terrains loués) et les surfaces de hangars loués.

Eu égard à l’activité du preneur, prévue par le contrat de bail commercial comme étant le négoce de bois et grume et dérivés et le sciage de bois, il n’y a pas lieu d’appliquer une telle pondération, le terrain ayant une valeur locative équivalente à celle des hangars loués eu égard à la nécessité de stockage afférente à ces activités.

Il résulte de ce qui précède que la réduction du loyer doit être opérée à hauteur de 29,05 %.

Le montant du loyer dû de juin 2011 à décembre 2018 est, en l’absence de contestation sur ce point, celui énoncé par l’expert en page 13 de son rapport. Il n’est pas soutenu que le loyer dû pour l’année 2019 soit différent.

Outre qu’il n’est pas nécessaire d’ordonner un retour du dossier à l’expert pour évaluer le montant du loyer dû, il convient de fixer ainsi le préjudice subi par le preneur pour la période de juin 2011 au 31 décembre 2019 : 9 960,37 x 29,05 % + 8 x 17 074,93 x 29,05 % = 42 575,61 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à payer une somme supérieure au titre du préjudice direct calculé jusqu’au 31 décembre 2019, et le bailleur condamné à payer cette somme au preneur au titre de cette période.

Comme le demande le preneur, le jugement sera confirmé en ce qu’il a réservé les droits du preneur à parfaire sur ce poste pour la période postérieure au 31 décembre 2019.

Dès lors que, conformément à la demande du preneur, le jugement est confirmé en ce qu’il réserve ses droits à parfaire son poste de préjudice direct pour la période postérieure au 31 décembre 2019, il n’y a pas lieu à statuer, en outre, sur sa demande formulée par la suite dans ses conclusions tendant à infirmer le jugement quant au montant de condamnation du préjudice et actualisant le préjudice et statuant à nouveau, de condamner le bailleur à lui payer une somme au titre du préjudice direct calculé jusqu’au 31 décembre 2022.

3.2. Sur la baisse de productivité :

Le preneur se réfère au rapport d’expertise, chiffrant la perte à un montant situé entre 10 et 15 % du bénéfice pondéré des trois dernières années, et reproche aux premiers juges d’avoir retenu la somme maximale énoncée par l’expert, et non pas d’en avoir tenu compte pour chaque année de 2011 à 2021.

Cependant, il ne caractérise pas en quoi 10 à 15 % du bénéfice moyen pondéré des trois dernières années constitue un préjudice de ‘perte de productivité’, dont il demande réparation. En outre, il ne démontre pas avoir subi un préjudice de ‘baisse de productivité’. Même si le preneur a subi une perte de temps résultant des manquements du bailleur à ses obligations, il ne caractérise pas en quoi celle-ci se serait répercutée sur son chiffre d’affaires ou son résultat.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur tendant à ordonner le retour du dossier à l’expert sur ce chef de préjudice, dès lors que la charge de la preuve du préjudice, au moins dans son principe, pèse sur le preneur.

La demande sera dès lors rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.

3.3 Sur le blocage des investissements :

Le preneur soutient que tant qu’un jugement ne s’est pas prononcé, il lui est impossible de procéder à des investissements, que de ce fait il se trouve dans une situation critique et qu’une perte de productivité doit être calculée a minima à 15 % pour chaque année.

Cependant, il ne démontre pas en quoi il a subi un préjudice au titre du blocage des investissements imputable à un manquement du bailleur à ses obligations.

De surcroît, comme le fait observer le bailleur, le preneur indique que le volume de grumes traités a augmenté de 300 % de 2011 à 2017. En outre, il a trouvé une solution de stockage pour pallier la perte de la surface de terrain loué, certes selon une convention d’occupation précaire, mais dont il n’est pas soutenu qu’elle soit à ce jour résiliée.

Pour les motifs précités, il n’y a pas lieu d’ordonner le retour du dossier à l’expert sur ce chef de préjudice.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

3.4. Sur le préjudice d’éviction :

Le preneur soutient qu’au regard de la surface amputée de 37,53 %, du hangar de stockage inutilisable et compte tenu de son activité, notamment l’augmentation des grumes traitées (plus de 300 %), il ne peut plus jouir des lieux loués, rendant ceux-ci impropres à leur destination, et entraînant de facto son éviction.

Cependant, il ne démontre pas avoir été contraint, du fait de la réduction de la surface louée et du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible du hangar de stockage, de quitter les lieux, ni que les lieux loués sont devenus impropres à leur destination. Le seul fait d’avoir trouvé un emplacement complémentaire pour stocker des grumes pour pallier la réduction de la surface louée est insuffisante à considérer que les lieux loués sont devenus impropres à leur destination. Sa demande d’ ‘indemnité d’éviction’, fondée sur les motifs précités, ne peut donc être accueillie.

Le preneur ajoute que le premier juge a retenu ce préjudice en précisant que, du fait de la résiliation du bail, il devra quitter les lieux et soutient qu’il est ainsi établi que cette résiliation du bail aux torts du bailleur entraîne la perte du fonds de commerce et qu’il est fondé à demander des dommages-intérêts à ce titre, ajoutant qu’en l’absence de preuve qu’il soit en mesure de transférer son activité dans un local situé dans un périmètre proche, à des conditions de loyer similaire et disposant d’une superficie d’environ 1 hectare, la perte du fonds de commerce doit être considérée comme totale.

Le bailleur invoque une inversion de la charge de la preuve et soutient qu’il n’est pas démontré que le fonds de commerce ne pouvait être déplacé sans perte de clientèle, de sorte que le preneur peut, tout au plus, prétendre à l’indemnisation du déplacement de son fonds de commerce, soit une indemnité correspondant au montant du droit du bail du contrat.

En l’espèce, le preneur ne demande pas paiement d’une indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail opposé par le bailleur.

Demandant le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une faute du bailleur, il lui appartient de démontrer la réalité de son préjudice imputable à une telle faute, et dès lors, de démontrer que la résiliation du bail aux torts du bailleur, qui va le conduire à quitter les lieux, lui cause un préjudice au titre de son éviction.

Or, le preneur ne démontre pas être dans l’impossibilité de transférer son fonds de commerce sans perte de sa clientèle.

Il n’est donc pas fondé à demander paiement d’une indemnité pour perte de fonds de commerce.

Sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice pour la perte de son fonds de commerce sera rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.

Si, dans le corps de ses conclusions, le preneur évoque une demande d’indemnisation subsidiaire en cas de transfert du fonds de commerce, il ne forme aucune demande de ce chef dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Le preneur demande, en outre, paiement :

– d’une somme de 160 000 euros à titre de provision à valoir sur les frais de déménagement. Il y sera fait droit dans la limite de 10 000 euros, dès lors qu’il n’est pas sérieusement contestable qu’en cas de transfert de son fonds de commerce, il sera tenu de supporter un coût conséquent lié au transfert du matériel corporel y afférent, et constitué de machines et de planches de grumes eu égard à son activité.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande. Ses droits seront réservés dans l’attente de justifier plus précisément son préjudice au titre des frais de déménagement, le jugement étant confirmé de ce chef.

– d’une somme de 70 733,88 euros à titre de provision à valoir sur les frais de licenciement de trois salariés, précisant qu’elle ignore si, en cas de déménagement, elle pourra tous les conserver. Cependant, il résulte de ce qui précède que le preneur ne justifie de la perte de son fonds de commerce ensuite de la résiliation du bail. Il ne démontre pas la nécessité de procéder à des licenciements en suite du transfert de son fonds de commerce qui fera suite à son départ des lieux en raison de la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. De surcroît, comme le fait observer le bailleur, le preneur ne produit ni registre du personnel, ni contrat de travail, de sorte que le preneur ne justifie même pas employer les personnes qu’il cite. Sa demande de provision sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef, et il n’y a pas lieu de réserver ses droits à ce titre, de sorte que cette demande sera rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.

Pour le surplus, si le preneur formule, dans le corps de ses conclusions, à titre subsidiaire au titre de l’indemnisation en cas de transfert d’activité, une demande de provision au titre des frais de réinstallation à hauteur de 100 000 euros, ainsi qu’une demande en paiement de 7 196 euros au titre du trouble commercial, il ne forme aucune demande de ces chefs dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

4. Sur la demande reconventionnelle du bailleur en résiliation du bail, expulsion et paiement :

La résiliation du bail ayant été prononcée par le jugement à effet au 25 mars 2021, confirmé de ce chef, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande du bailleur tendant également au prononcé de sa résiliation, qui a été présentée à hauteur d’appel, c’est-à-dire ultérieurement à la résiliation déjà prononcée.

Cette demande sera ainsi rejetée, ainsi que les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation formées en conséquence par le bailleur.

Le bailleur demande, en outre, paiement de la somme de 27 333 euros, au titre des loyers de mars, avril et mai 2020, et juillet 2021 à janvier 2022.

S’agissant des loyers de mars à mai 2020, le preneur produit en pièce 51 l’attestation de son expert-comptable mentionnant le paiement de ces loyers, mais pas ceux de mai à juillet 2020, que le preneur indique aussi dans ses conclusions ne pas avoir payé, en justifiant d’ailleurs avoir, par lettre du 28 avril 2020, demandé la suspension du loyer à compter de l’échéance du mois de mai, puis par lettre du 7 septembre 2021, proposé un règlement de 500 euros par mois, indiquant qu’il s’agit de dettes relevant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020. L’absence de paiement des loyers de mai à juillet 2020, et non pas de mars à mai 2020, est aussi corroborée par la lettre de mise en demeure adressée par le bailleur produite en pièce 57 par le preneur et celle du 26 janvier 2022 produite en pièce 59. Cependant, le bailleur ne demande pas paiement de ces loyers de mai à juillet 2020.

S’agissant de la demande en paiement des loyers de juillet 2021 à janvier 2022, celle-ci sera rejetée, puisque le bail a été résilié à effet au 25 mars 2021, de sorte qu’aucun loyer n’est dû à compter de cette date.

La demande en paiement au titre des loyers impayés sera dès lors rejetée, ainsi que la demande de compensation.

5. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Le preneur, qui agit en résiliation du bail, ne caractérise pas l’existence d’une procédure abusive de la part du bailleur lui ayant causé un préjudice, de sorte que sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

6. Sur les frais et dépens :

Chacune des parties succombant partiellement, il sera fait masse des dépens, y compris des frais d’expertise et chacune des parties en supportera la moitié, le jugement étant infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes seront rejetées, le jugement étant infirmé en ce qu’il a statué sur les demandes présentées de ce chef en première instance.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 25 mars 2021, sauf en ce qu’il :

– dit et juge que la SCI du Bois d’Audrey et Delphine engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la SARL Eco Bois ;

– prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 15 décembre 1997 aux torts exclusifs de la SCI du Bois d’Audrey et Delphine et avec prise d’effet le 25 mars 2021 ;

– rejette les demandes de la SCI du Bois d’Audrey et Delphine tendant au retour du dossier à l’expert ou à l’instauration d’une mesure de ‘sur-expertise’ ;

– réserve les droits de la SARL Eco Bois à parfaire son poste de préjudice direct au titre des loyers afférents à la période postérieure au 31 décembre 2019 ;

– déboute la SARL Eco Bois de ses demandes au titre du blocage des investissements ;

– réserve les droits de la SARL Eco Bois pour l’indemnisation des frais de déménagement ;

– déboute la SARL Eco Bois de sa demande provisionnelle formée au titre des frais de licenciement,

Le confirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare recevable l’action en résiliation du bail aux torts du bailleur, mais seulement en ce qu’elle est fondée, d’une part, sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de 30,74 ares, et, d’autre part, sur les agissements du bailleur en cours d’instance,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en résiliation du bail aux torts du bailleur, en ce qu’elle est fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible d’une surface supplémentaire,

Déclare recevable l’action en responsabilité dirigée contre la SCI du Bois d’Audrey et Delphine tendant à la réparation du dommage résultant de l’empiétement du bailleur à hauteur de 30,74 ares sur la surface louée à la SARL Eco Bois,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité dirigée contre la SCI du Bois d’Audrey et Delphine tendant à la réparation du dommage résultant de l’empiétement du bailleur pour une surface supplémentaire,

Condamne la SCI du Bois d’Audrey et Delphine à payer à la SARL Eco Bois la somme de 42 575,61 euros au titre du préjudice direct résultant des loyers indus de juin 2011 à décembre 2019,

Dit que, compte tenu de la confirmation du jugement en ce qu’il a réservé les droits du preneur à parfaire son poste de préjudice direct au titre des loyers afférents à la période postérieure au 31 décembre 2019, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de la SARL Eco Bois tendant à infirmer le jugement quant au montant de la condamnation du préjudice et actualisant le préjudice, et statuant à nouveau, de condamner la SCI du Bois d’Audrey et Delphine à payer à la SARL Eco Bois une somme au titre du préjudice direct jusqu’au 31 décembre 2022,

Rejette la demande de dommages-intérêts au titre de la baisse de productivité,

Rejette la demande de réserve des droits de la SARL Eco Bois à parfaire sa demande au titre de la baisse de productivité pour la période postérieure au 31 décembre 2019,

Rejette la demande d’indemnité pour perte du fonds de commerce,

Condamne la SCI du Bois d’Audrey et Delphine à payer à la SARL Eco Bois la somme de 10 000 euros, à titre de provision, à valoir sur les frais de déménagement,

Rejette le surplus de la demande de provision,

Rejette la demande de réserve des droits au titre des frais de licenciement,

Rejette comme dépourvue d’objet la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SARL Eco Bois, ainsi que les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation formées en conséquence par la SCI du Bois d’Audrey et Delphine,

Rejette la demande de la SCI du Bois d’Audrey et Delphine au titre de rappel des loyers impayés,

Rejette la demande de compensation,

Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SARL Eco Bois,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, y compris des frais d’expertise et condamne chacune des parties à en supporter la moitié,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées en première instance et à hauteur d’appel.

La Greffière : la Présidente :