15 juin 2022
Cour d’appel de Colmar
RG n°
22/00029

n° minute : 27/2022

Copie exécutoire à :

– Me Joëlle LITOU-WOLFF

– Me Orlane AUER

Le 15 juin 2022

La Greffière,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

CHAMBRE DES URGENCES

ORDONNANCE DE REFERE

N° RG 22/00029 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H2EL

mise à disposition le 15 Juin 2022

Dans l’affaire opposant :

S.À.R.L. DMS AUTOMOBILES prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocate à la cour

– partie demanderesse au référé –

M. [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [C] [K] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

M. [E] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Me Orlane AUER, avocate à la cour

plaidant : Me PETITFOUR, avocat à [Localité 3]

– partie défenderesse au référé –

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Nous, Pascale Blind, présidente de chambre à la cour d’appel de Colmar, agissant sur délégation de Madame la première présidente, assistée lors des débats et de la mise à disposition de la décision de Corinne Armspach-Sengle, greffière, après avoir entendu, en notre audience publique de référé du 1er Juin 2022, les avocats des parties en leurs conclusions et observations et avoir indiqué qu’une décision serait rendue ce jour, statuons publiquement, par mise à disposition d’une ordonnance contradictoire, comme suit :

* * * * * * *

En vertu du contrat de bail conclu le 4 mai 2009, Monsieur [W] [U] a donné à bail à la SARL DMS Automobiles des locaux commerciaux correspondant à une surface utile d’environ 600 m², comprenant un entrepôt d’environ 100 m² et un terrain d’environ 500 m², moyennant un loyer annuel hors-taxes de 14 400 euros, soit 1 200 euros par mois, révisable selon une clause d’échelle mobile.

Le contrat prévoit que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation, ou en cas d’inobservation de l’une quelconque des clauses du contrat.

Le bailleur a adressé à la SARL DMS Automobiles un premier commandement de payer en date du 27 mai 2020 visant un impayé de 2 415 euros, au titre des loyers, puis un second commandement de payer en date du 20 janvier 2021 portant sur la somme de 779,78 euros euros, au titre de loyers et charges.

Le preneur a reconnu partiellement les montants dus et a procédé à des paiements.

Par courrier du 15 juin 2021, Monsieur [W] [U] a fait savoir à la SARL DMS Automobiles que le loyer était désormais d’un montant mensuel de 1 410,12 euros, à payer chaque fin du mois et d’avance, qu’il existait un solde à payer, au titre de la clause d’échelle mobile, d’un montant de 5 480, 09 euros, ainsi qu’un solde au titre des charges locatives de 1 633,50 euros et a mis le preneur en demeure de lui régler la somme de 7 113,59 euros au plus tard pour le 7 juillet 2021.

Monsieur [U] a fait délivrer le 21 juillet 2021, à la société DMS Automobiles, un commandement de payer la somme principale de 1 863,62 euros au titre du solde de loyer et de charges arrêté au 6 juillet 2021, dans le délai d’un mois à compter du commandement visant la clause résolutoire, ainsi qu’un commandement de payer délivré le même jour, portant sur la somme principale de 5 480,09 euros à payer dans le délai d’un mois, au titre de la clause d’échelle mobile de 2016 à 2020 inclus, visant également la clause exécutoire.

Par acte délivré le 27 septembre 2021, Madame [C] [K] épouse [X], Monsieur [E] [X], Madame [G] [K] épouse [U] et Monsieur [W] [U], en leur qualité de bailleurs coindivisaires, ont fait assigner la SARL DMS Automobiles devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, ordonner l’expulsion de la société DMS Automobiles, la condamner au paiement de provisions, la condamner sous astreinte d’avoir à retirer les véhicules qu’elle stationne et expose à la vente sur la parcelle voisine n° [Cadastre 2].

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Par ordonnance du 15 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg

a :

– déclaré les demandes recevables

– constaté la résiliation du bail liant Madame [K] [C] épouse [X], Monsieur [E] [X], Madame [K] [G] épouse [U], Monsieur [W] [U] et la SARL DMS Automobiles avec effet au 21 août 2021

– ordonné en conséquence l’expulsion de la SARL DMS Automobiles et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit

– condamné la SARL DMS Automobiles à verser par provision aux demandeurs la somme de 944,30 euros, en quittance ou deniers au titre des loyers et charges impayés 2020 et loyers 2021, la somme de 4 466,04 euros au titre de la clause d’échelle mobile pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, l’indemnité d’occupation révisable selon les clauses du contrat de bail, fixée au même montant que le loyer et la provision sur charges prévus au contrat de bail révisable selon les clauses du contrat de bail, chaque mois à compter du

1er février 2022, en quittance ou deniers jusqu’à évacuation effective et parfaite des lieux loués, la somme de 514,38 euros au titre des frais de commandement et de constat d’huissier

– ordonné à la SARL DMS Automobiles de retirer les véhicules stationnés sur la parcelle

n° [Cadastre 2], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours après la signification de la présente ordonnance et dans un délai maximum de quatre mois – dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes des parties – rejeté pour le surplus les demandes des parties

– condamné la SARL DMS Automobiles à payer aux défendeurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– condamné la SARL DMS Automobiles aux dépens

– rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

La SARL DMS Automobiles a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 5 avril 2022.

Par acte d’huissier délivré le 21 avril 2022, la SARL DMS Automobiles a fait assigner en référé devant le premier président de la cour d’appel de Colmar Monsieur [W] [U], Madame [G] [U], Madame [C] [K] épouse [X] etMonsieur [E] [X] aux fins de voir dire recevable sa demande et « écarter » l’exécution provisoire de l’ordonnance du 15 mars 2022.

Aux termes de son assignation et de ses conclusions du 30 mai 2022, soutenues contradictoirement à l’audience du 1er juin 2022, la SARL DMS Automobiles expose qu’elle a sollicité la suspension de l’application de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement en première instance, qu’elle dispose de moyens sérieux de réformation de l’ordonnance dès lors que le juge des référés ne pouvait statuer au regard des contestations sérieuses élevées.

Elle expose ainsi que la résiliation de plein droit du bail ne pouvait être constatée, sans que le juge ne vérifie si la clause résolutoire n’avait pas été mise en ‘uvre de mauvaise foi comme elle le soutenait, l’intention du bailleur était manifestement de vendre les locaux et d’évincer son locataire sans payer d’indemnité d’éviction. Elle ajoute que le bailleur s’est dispensé de l’application des dispositions d’ordre public prévues à l’article L. 145-46-1 du code de commerce qui accorde un droit de préférence au preneur qui désire vendre le local à usage commercial. Elle fait également état de contestations sérieuses quant au décompte des loyers et charges de même qu’en ce qui concerne la mise en ‘uvre de la clause d’échelle mobile, soumise à la prescription quinquennale.

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S’agissant de la demande de retrait des véhicules stationnés sur la parcelle [Cadastre 2], la demanderesse soutient qu’elle n’a d’autre but que de l’empêcher à présent d’exercer son activité. Elle considère qu’il existe une contestation sérieuse dès lors qu’elle a toujours été autorisée à utiliser cette surface qui représente presque 50 m².

Elle explique que le contrat de bail ne prévoit aucunement la surface exacte de la parcelle louée et qu’il conviendrait de vérifier le métrage stipulé approximativement. Elle affirme qu’elle n’aurait jamais signé le contrat de bail si elle avait su qu’elle ne pouvait utiliser l’intégralité de la surface, et estime avoir été trompée.

La requérante soutient par ailleurs que l’exécution de la décision entraînerait pour elle des conséquences manifestement excessives puisque d’une part, elle est dans l’impossibilité de régler l’intégralité des montants mis à sa charge et que d’autre part, l’expulsion des locaux et le retrait des véhicules stationnés sur la parcelle [Cadastre 2] entraîneraient la perte de son fonds de commerce créé en 2009, dès lors qu’elle est dans l’incapacité de trouver immédiatement des locaux adaptés à ses besoins et ses capacités financières.

Aux termes de leurs écritures du 19 mai 2022, reprises à l’audience, Monsieur [W] [U], Madame [G] [K] épouse [U], Madame [C] [K] épouse [X], Monsieur [E] [X] concluent à l’irrecevabilité des demandes dès lors que la société DMS Automobiles n’a formulé aucune observation au titre de l’exécution provisoire en première instance et qu’elle ne justifie d’aucune conséquence manifestement excessive qui se serait révélée postérieurement à la décision première instance.

Sur le fond, ils concluent au débouté, à la condamnation de la requérante aux dépens ainsi qu’à leur verser une somme de 2 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la société DM Automobiles se maintient illégalement dans les locaux au détriment de l’indivision et laisse délibérément s’aggraver une situation irrémédiablement compromise depuis plusieurs années. Ils s’approprient la motivation de l’ordonnance de référé pour contester l’absence de moyens sérieux de réformation.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande

La décision du 15 mars 2022 est de droit exécutoire à titre provisoire, s’agissant d’une ordonnance de référé.

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, tel qu’issu du décret n° 2019 -1333 du 11 décembre 2019, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de droit de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

D’autre part, ce même article dispose en son alinéa 2 que la demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

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En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le premier juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire mais par exception, il ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il en résulte que la question de l’exécution provisoire n’a pas à donner lieu à débat devant le juge des référés.

La fin de non-recevoir prévue à l’article 514-3 alinéa 2 du code de procédure civile n’a de sens que dans les hypothèses où le juge, en application de l’article 514-1 alinéa premier, a le pouvoir d’écarter l’exécution provisoire.

Elle ne s’applique pas au cas d’espèce et la demande de la SARL DMS Automobiles formée devant le premier président, fondée sur l’article 514-3 du code de procédure civile, sera déclarée recevable.

Sur le fond

La SARL DMS Automobiles doit cependant établir, au fond, à la fois l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation de l’ordonnance et un risque de conséquences manifestement excessives résultant de l’exécution provisoire.

S’agissant de la condamnation sous astreinte à retirer les véhicules stationnés sur la parcelle n° [Cadastre 2], la demanderesse ne conteste pas stationner une partie de ses véhicules sur une partie de cette parcelle qui ne lui est pas louée. Cette situation ressort au demeurant du constat d’huissier en date du 21 juillet 2021. Elle expose qu’elle n’a appris qu’après la signature du contrat de bail que la surface litigieuse qui représente presque 50 m² ne faisait pas partie des lieux loués mais qu’elle a été autorisée dès l’entrée en vigueur du bail à utiliser cette parcelle en limite de propriété par le propriétaire de la parcelle voisine, puis respectivement par le locataire voisin, ladite parcelle ne présentant aucune utilité pour eux.

Elle en tire pour conséquence qu’elle peut opposer à la partie adverse une contestation sérieuse.

Toutefois, si cette tolérance n’est pas contestable pour la période passée, il apparaît qu’elle a pris fin puisque le propriétaire du fonds voisin a adressé à l’indivision [U]-[X] un courrier recommandé en date du 27 septembre 2021 dans lequel il indique que « suite à nos différents échanges, nous vous sommons maintenant de bien vouloir faire déplacer par votre locataire tous les véhicules qui empiètent sur notre terrain » afin de pouvoir installer une clôture de séparation, selon plan certifié par la commune de [Localité 3], qui est joint en annexe.

La demanderesse soutient que le bailleur a tout simplement convaincu le propriétaire voisin de lui adresser ce courrier postérieurement à la délivrance du commandement de payer, afin de laisser croire que sa demande principale est légitime.

Mais la connivence entre le propriétaire voisin et l’indivision, aux fins d’évincer la SARL DMS Automobiles des locaux loués en vertu du contrat de bail du 4 mai 2009, n’est pas démontrée.

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Les termes du courrier du 27 septembre 2021 qui fait référence à des discussions antérieures et comporte sommation sont clairs ; ils révèlent la ferme intention du propriétaire voisin de récupérer à présent l’usage intégral de son terrain et de clore sa propriété, pour des raisons dont il n’a pas à justifier.

Il n’a pas été contesté par la demanderesse que le bailleur est responsable à l’égard des tiers des nuisances qui leur sont occasionnées par son locataire.

Par conséquent, la SARL DMS Automobiles qui occupe les lieux de manière illicite n’établit pas l’existence de la contestation sérieuse qu’elle invoque quant à sa condamnation à libérer ces lieux.

La demanderesse ne démontre donc pas sur ce point l’existence d’un moyen sérieux d’infirmation de l’ordonnance du juge des référés, ce qui fait obstacle à l’arrêt de l’exécution provisoire concernant cette disposition.

Or, la SARL DMS Automobiles explique qu’au regard de la configuration des lieux, la bande de terrain concernée qui longe toute la parcelle est essentielle pour son activité puisqu’une grande partie de ses véhicules destinés à la vente est entreposée sur la surface concernée (de près de 50 m²). Selon elle, la priver de ce stationnement revient à l’empêcher d’exercer son activité.

Il en résulte que la perte de son fonds de commerce serait liée en premier lieu à cette condamnation, indépendamment de la résiliation du bail et de l’expulsion consécutive.

La SARL DMS Automobiles n’établit donc pas l’existence d’un risque de conséquences manifestement excessives résultant de la résiliation du plein droit du bail et de l’expulsion, alors que son activité est en tout état de cause très sérieusement compromise par la perte des emplacements de parking et que la seule solution pour elle est de trouver un autre emplacement adapté à ses besoins.

Au surplus, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire relative à la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion n’entraînent pas par elles-mêmes des conséquences manifestement excessives mais la société DMS Automobiles doit établir subir des répercussions excédant le degré de sévérité habituelle propre à de telles mesures.

En l’espèce, s’il peut être admis que compte tenu de l’activité exercée, il soit difficile de retrouver dans un délai rapide de nouveaux locaux, il convient de constater que la SARL DMS Automobiles n’est pas prise au dépourvue et a déjà bénéficié de plusieurs mois de délais.

En effet, aux termes du dépôt de plainte en date du 21 mars 2022, son gérant a indiqué que le bailleur était venu déjà huit mois auparavant, puis à plusieurs reprises, pour lui demander de quitter les lieux au 31 décembre 2021, moyennement le versement d’une somme de 20 000 euros, parce qu’il avait l’intention de vendre le bien libre d’occupant, mais qu’il avait refusé parce car il ne trouvait pas de nouveaux locaux.

Par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas dans le cadre de la présente instance de ses recherches en vue d’une réinstallation dans d’autres lieux.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera donc rejetée en ce qui concerne la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion.

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S’agissant des condamnations au paiement des provisions, il ne peut être considéré que le montant de 4 466,04 euros, retenu par le juge des référés, au titre de l’application de la clause d’échelle mobile, soit sérieusement contesté, puisqu’il correspond à la somme calculée et reconnue par la débitrice, selon ses conclusions de première instance.

Concernant la somme de 944,30 euros, la contestation n’apparaît pas plus sérieuse, dès lors que le décompte arrêté au 5 janvier 2022 laissant apparaître ce solde au titre des loyers n’est pas critiqué.

Il en est de même en ce qui concerne le rejet de la demande de délais, fondée sur l’article L.  145-41 du code de commerce dès lors qu’il résulte du bilan de l’exercice 2021 versé aux débats, révélant un résultat déficitaire et un découvert bancaire, que la société dont la situation financière est d’ores et déjà très compromise est manifestement dans l’incapacité de s’acquitter de l’intégralité de sa dette par paiement échelonné sur 24 mois, comme l’a constaté le juge des référés.

Les conditions cumulatives de l’article 514-3 du code de procédure civile n’étant pas remplies, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée pour l’ensemble des chefs de la décision.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie défenderesse.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, après débats en audience publique,

Déclarons la demande de la SARL DMS Automobiles recevable ;

Rejetons la demande de la SARL DMS Automobiles tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg le 15 mars 2022 ;

Rejetons les demandes respectives des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL DMS Automobiles aux dépens de la présente instance.

La greffière,La présidente,