13 septembre 2022
Cour d’appel de Fort-de-France
RG n°
20/00303
ARRET N°
N° RG 20/00303
N��Portalis DBWA-V-B7E-CFG7
Mme [X] [Y] épouse [R]
C/
S.C.I. [Adresse 2]
COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judicaire de Fort de France, en date du 05 Mai 2020, enregistré sous le n° 19/00964.
APPELANTE :
Madame [X] [Y] épouse [R]
[Adresse 7]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Charles-Edouard FENOT, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIMEE :
S.C.I. [Adresse 2], agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
C/ MBE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Isabelle RAFFAELLI, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mai 2022, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :
Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre
Assesseur : Mme Marjorie LACASSAGNE, Conseillère
Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller
Greffière, lors des débats : Madame Micheline MAGLOIRE,
Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 13 Septembre 2022 ;
ARRÊT : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er octobre 1986, M. [F] [C] [E] [U] a donné à bail commercial à Mme [X] [Y] un immeuble sis [Adresse 2] (Martinique), cadastré sous le numéro 982 de la section BC, pour une durée de neuf années entières à compter du 1er septembre 1986 se terminant 1er septembre 1995.
Par acte authentique en date du 26 février 1993, un avenant au contrat de bail du 1er octobre 1986 a été signé pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1993 et renouvelé le 29 juillet 2003 pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2002.
M. [F] [U] est décédé en date du 2 novembre 2004 et la société civile immobilière [Adresse 2] est devenue propriétaire de l’immeuble objet du bail du 1er octobre 1986.
Le 20 juin 2007, un avenant au bail du 29 juillet 2003 a été conclu entre Mme [X] [Y] et la SCI [Adresse 2] fixant notamment le loyer annuel hors taxe à la somme de 19.935,84 euros.
Le 21 février 2019, Mme [X] [Y] a fait délivrer un courrier recommandé tendant à la résiliation du bail souscrit le 29 juillet 2003 à effet du 31 mars 2019.
Par exploit d’huissier en date du 29 mars 2019, Mme [X] [Y] a fait assigner la SCI [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France aux fins de condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Par jugement rendu en date du 5 mai 2020, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :
– DÉBOUTE Mme [X], [I] [Y] de ses demandes ;
– PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial renouvelé par acte notarié du 29 juillet 2003 et modifié par avenant notarié du 21 juin 2007 aux torts de Mme [X], [I] [Y] ;
– CONDAMNE Mme [X], [I] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 34.453,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2020 ;
– CONDAMNE Mme [X], [I] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation d’un montant de 2.101,58 euros à compter du 1er avril 2020 jusqu’à libération effective des lieux et remises des clés ;
– DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– CONDAMNE Mme [X], [I] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNE Mme [X], [I] [Y] aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 31 juillet 2020, Mme [X] [Y] a relevé appel des chacun des chefs du jugement susvisé sauf en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 2] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.
La SCI [Adresse 2] s’est constituée intimée le 11 septembre 2020.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 17 mars 2022, Mme [X] [Y] demande à la cour de :
– la DIRE et JUGER recevable et bien fondée en ces demandes;
En conséquence :
– INFIRMER le jugement du 5 mai 2020 en ce qu’il prononcé la résiliation du contrat de bail commercial aux torts exclusif de Mme [X] [Y] et qu’il l’a condamnée au paiement d’un arriéré locatif arrêté au 17 mars 2020 à la somme de 34.453,06 euros, à une indemnité d’occupation d’un montant de 2.101.58 euros à compter du 1er avril 2020 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;
– DÉBOUTER la SCI [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins, et conclusions ;
– PRONONCER la résiliation du contrat de bail commercial renouvelé par acte notarié du 29 juillet 2003 modifié par avenant notarié au 21 juin 2007 aux torts exclusifs de la SCI [Adresse 2],
– CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à Mme [X] [Y] la somme de 192.000 euros au titre de son préjudice financier ;
– CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à Mme [X] [Y] la somme de 5 000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens ;
– ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir.
Mme [X] [Y] fait remarquer préalablement que ses conclusions du 17 juin 2021 n’ont pas vocation à répondre à l’appel incident de la SCI [Adresse 2] mais tendent à développer des arguments de droit et de fait au soutien de son appel principal, de sorte que celles-ci sont recevables, peu important qu’elles n’aient pas été déposées dans un délai de trois mois suivant les conclusions de l’intimée formant appel incident.
A l’appui de ses prétentions, Mme [X] [Y] explique sur le fondement de l’article 1755 du code civil que si elle a pris les locaux en l’état dans lequel ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance, cependant le bail litigieux ne lui imposait pas de prendre en charges les dégradations issues de la vétusté de l’immeuble, puisque de telles réparations incombaient au bailleur.
Elle justifie cet état de vétusté en versant aux débats le rapport d’enquête établi par le service Réglementation et Police Administrative qui conclut notamment que l’immeuble est insalubre et dangereux. Mme [X] [Y] explique que compte tenu de ce défaut d’entretien et de la vétusté constatée, elle s’est heurtée au refus de deux compagnies d’assurances qui n’ont pas souhaité garantir l’immeuble litigieux. Elle justifie également cet état de vétusté en versant aux débats le constat d’huissier du 11 mars 2019 qui établit l’existence d’une humidité importante. Mme [X] [Y] fait valoir que faute d’assurance, elle a ainsi été contrainte de donner congé au bailleur et a demandé à ses sous-locataires de quitter les lieux. Elle rappelle qu’en raison de la vente de l’immeuble objet du bail à la SCI PH IMMOBILIER les 15 et 20 juillet 2019, la SCI [Adresse 2] ne peut réclamer le paiement des loyers ultérieurs à cette date, indiquant à cet égard que les locaux ne sont plus occupés depuis mai 2019, en ce compris par Mme [Z], sous-locataire. Mme [X] [Y] se prévaut des attestations établies par lesdits sous-locataires pour également mettre en évidence cet état de vétusté. Ainsi, elle considère qu’il ne peut être retenu que l’immeuble loué était exploitable. Elle explique que le bailleur ne pouvait ignorer ces désordres puisqu’il a été averti dès 2018, mais a refusé d’intervenir. La SCI [Adresse 2] ayant ainsi manqué à son obligation de délivrance et d’entretien elle sollicite que soit prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse.
Elle fait également valoir un manquement à son obligation de jouissance paisible, l’état de vétusté provenant pour partie de l’immeuble voisin laissé à l’abandon dont la propriété est celle de la SCI [Adresse 2]. Ayant engagé des frais pour palier aux manquements du bailleur, elle sollicite enfin la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts, ne pouvant percevoir des sous-locataires les sous-loyers qu’elle pouvait percevoir jusqu’à ses 85 ans avec un bénéfice de 1 000 € par mois, soit 192 000 €
En réponse, la SCI [Adresse 2] demande à la cour aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 4 avril 2022, de :
– RECEVOIR la SCI [Adresse 2] en ses présentes écritures et les disant bien fondées ;
– ÉCARTER des débat les pièces communiquées par Mme [X] [Y] qui sont illisibles, à savoir ses pièces 27, 31 et 34 en ce qu’elles n’ont pas pu être débattues contradictoirement, ce qui est contraire au principe du contradictoire ;
– CONFIRMER le jugement de première instance du 5 mai 2020 dont appel en ce qu’il a :
– Débouté Mme [X] [Y] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
– Prononcé la résiliation du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs de Mme [X] [Y] ;
– Condamné Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] un arriéré locatif ;
– Condamné Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;
– Condamné Mme [X] [Y] au paiement de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
– RÉFORMER la décision dont appel en ce qu’elle a :
– Fixé la date de résiliation du bail au 17 mars 2020, et statuant à nouveau fixer la date de la résiliation du bail au 31 mars 2019, conformément au congé donné par la locataire et accepté par la bailleresse ;
– Arrêté l’arriéré locatif au 17/03/2020, et statuant à nouveau, arrêter l’arriéré locatif au 31 mars 2019, date de la résiliation du bail convenu par les parties, et en conséquence, condamner Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 10.088,42 euros à titre des loyers charges et frais dus de septembre 2018 au 29 mars 2019 ;
– Condamné Mme [X] [Y] au paiement
d’une indemnité d’occupation de 2.101,58 euros à compter du 1er avril 2020 ;
Et statuant à nouveau,
– fixer l’indemnité 1er avril 2019 jusqu’à date de la date de la vente de l’immeuble le 20 juillet 2019, soit 12.000 euros, et en conséquence, condamner Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] 12.000 euros à titre d’indemnité d’occupation, et condamner Mme [X] [Y] au paiement de 18.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
– DÉBOUTER Mme [X] [Y] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
– DÉCLARER irrecevables les demandes de Mme [X] [Y] s’opposant à la demande d’indemnité formulée par la SCI [Adresse 2] au titre de son appel incident en ce qu’elle n’y a pas répondu dans le délai de 3 mois de l’article 910 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER Mme [X] [Y] au paiement de :
– 20 000,00 euros à titre d’indemnité pour procédure abusive,
– 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.
La SCI [Adresse 2] expose à titre liminaire que les conclusions transmises au greffe le 17 juin 2021 sont irrecevables car communiquées au-delà du délai de trois mois de l’article 910 du code de procédure civile.
La SCI [Adresse 2] fait valoir que Mme [X] [Y] ne rapporte pas la preuve du caractère inexploitable de l’immeuble objet du bail en ce que ses sous-locataires occupaient toujours les lieux au jour de l’assignation et qu’ils ne les ont quittés que sur demande expresse de la preneuse. En outre, contrairement aux dires de l’appelante, l’immeuble a été assuré jusqu’en date du 1er avril 2019, date du congé donné à ses sous-locataires. Confirmant avoir accepté le congé donné pour le 31 mars 2019, la SCI [Adresse 2] déclare que la libération totale des lieux n’est intervenue que le 23 janvier 2020. Elle fait grief à Mme [X] [Y] de ne pas justifier la vétusté dont elle se prévaut, les documents versés aux débats, notamment ceux relatifs au refus des sociétés d’assurance, n’intéressant que l’immeuble voisin, non compris dans le bail litigieux. A cet égard la SCI [Adresse 2] fait remarquer que les photos produites en juin 2021 ne peuvent justifier de l’état de l’immeuble en 2019. La SCI [Adresse 2] rappelle que Mme [X] [Y] a accepté de prendre en charge l’entretien de l’immeuble aux termes des clauses dérogatoires du bail du 29 juillet 2003 liant les parties et ayant fait l’objet d’un avenant le 21 juin 2007. Elle précise qu’à cette date, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 n’étaient pas applicables.
Selon la société bailleresse, les défauts établis par constat d’huissier du 11 mars 2019 résultent au contraire d’un défaut d’entretien des locaux par Mme [X] [Y]. La société bailleresse fait remarquer que malgré l’état de l’immeuble avancé par Mme [X] [Y], elle n’a jamais été mise en demeure d’avoir à effectuer des travaux. Les courriers en date du 29 septembre 2017 sollicitant le nettoyage des gouttières et en date du 24 décembre 2019 par lequel elle sollicite le remboursement du pas de porte en raison de l’état des locaux voisins, ne peuvent suffire à retenir que la bailleresse était informée de la vétusté dont Mme [X] [Y] se prévaut. Le courriel adressé à l’agence immobilière le 7 janvier 2019 faisant état d’une pétition des sous-locataires n’a pas en outre été adressé au bailleur. De plus, cette pétition ne saurait justifier les plaintes des sous-locataires qui pour rappel souhaitaient se maintenir dans les lieux qu’ils ont dû quitter sur demande de Mme [X] [Y]. Quant à son préjudice financier, la SCI [Adresse 2] fait valoir qu’aucune pièce versée aux débats ne permet de retenir la somme de 192.000 euros fixée arbitrairement par Mme [X] [Y]. Elle rappelle que cette dernière a cessé de payer son loyer à compter de septembre 2018 sans justification, alors que l’immeuble était sous-loué et qu’elle percevait les loyers de ses sous-locataires. A titre reconventionnel, la SCI [Adresse 2] sollicite de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé la date de résiliation du bail le 17 mars 2020, pour la fixer le 31 mars 2019 conformément au congé donné par Mme [X] [Y].
L’ordonnance de clôture est en date du 5 mai 2022 et l’affaire été mise en délibéré le13 septembre 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur la recevabilité des conclusions de Mme [X] [Y] du 17 juin 2021 :
La SCI [Adresse 2] fait valoir que les conclusions de la partie appelante en réplique à son appel incident portant uniquement sur l’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive, demande que le tribunal a rejetée, sont tardives comme ayant été déposées au greffe au-delà du délai de 3 mois imposé par l’article 910 du code de procédure civile.
Aux termes des dispositions de l’article 910 alinéa 1 du code de procédure civile, l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe.
En l’espèce, la SCI [Adresse 2] ayant déposé des conclusions aux fins d’appel incident le 4 janvier 2021, Mme [X] [Y], partie appelante principale, devait répliquer à l’appel incident dans les 3 mois suivant cette notification. Or, elle a déposé ses conclusions tardivement le 17 juin 2021.
Pour contester l’irrecevabilité de ses conclusions du 17 juin 2021, Mme [X] [Y] se fonde sur la jurisprudence de la Cour de cassation 3ème civile du 2 juin 2016 n° 15-12834 selon laquelle les parties pouvant invoquer de nouveaux moyens et conclure à nouveau jusqu’à la clôture de l’instruction, une cour d’appel ne peut prononcer l’irrecevabilité des conclusions déposées par l’appelant principal avant la clôture mais après l’expiration du délai de deux mois (aujourd’hui 3 mois par décret 2017-891 du 6 mai 2017) suivant l’appel incident formé par l’intimé, sans rechercher si ces conclusions n’étaient pas, au moins en partie, destinées à développer son appel principal.
En l’espèce, l’appel incident porte sur le débouté de la SCI [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts qui dans le dispositif de ses conclusions en 1ère instance correspondait à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
Mme [X] [Y], dans ses conclusions déposées le 17 juin 2021, développe uniquement des moyens relatifs à son appel principal et ne répond pas à l’appel incident relatif à une demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
De plus la demande d’infirmation du jugement faite par l’intimé porte sur la date de la résiliation du bail , sur l’arriéré locatif et sur les indemnités d’occupation qui correspondent également aux chefs de la décision dont l’appelante a fait appel .
Dès lors, il convient de rejeter l’exception d’irrecevabilité des conclusions de l’appelant du 17 juin 2021.
Sur la demande visant à écarter les pièces n°27, 31 et 34 versées aux débats par Mme [X] [Y] :
La SCI [Adresse 2] demande à la cour de rejeter des débats les pièces illisibles communiquées par Mme [X] [Y] sous les n°27, 31 et 34.
Si les pièces communiqués n°27 et 34 sont des copies de très médiocre qualité, cependant, elles apparaissent à la cour lisibles telles qu’elles sont communiquées. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter ces pièces des débats.
La pièce 31, également de mauvaise qualité, ne présente que très peu d’intérêt dans le cadre du litige, et il n’y a donc pas lieu également de l’écarter des débats.
La SCI [Adresse 2] sera donc déboutée de sa demande visant à écarter du débat les pièces n°27, 31 et 34.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X] [Y] :
Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Le premier juge a rappelé qu’en vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure.
S’agissant de textes qui ne sont pas d’ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par ces dispositions. Ainsi, la clause par laquelle il est précisé que le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent est valable et dispense le bailleur de son obligation de délivrer les lieux en bon état de réparation de toute espèce, mais ne le décharge pas de son obligation de délivrance, ni ne le dispense des réparations dues à la vétusté, sauf clause expresse contraire. S’agissant de clauses dérogatoires du droit commun, elles sont d’interprétation stricte.
En l’espèce, le contrat de bail commercial du 1er octobre 1986, ayant fait l’objet d’un avenant en date du 26 février 1993, puis renouvelé en date du 29 juillet 2003 mentionne en ses deux premiers articles que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation même celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, contrairement à la jurisprudence existante.
Il les entretiendra en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant tout le cours du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle. Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de
la devanture et des fermetures, le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures
devront être refaites toutes les fois qu’il sera nécessaire, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture seront à sa charge exclusive.
Ainsi que l’a relevé, à juste titre, le premier juge, la clause susmentionnée ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretien et il conserve à sa charge les travaux et réparations prévues par le droit commun, y compris celles relevant des grosses réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité en général prévues à l’article 606 du code civil. En outre, l’entrée dans les lieux du preneur dans l’état des locaux loués n’équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir de ses droits concernant l’obligation d’entretien du bailleur.
En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé entre les parties. Selon un courrier en date du 10 avril 2019 de la société GROUPIMO GESTION, gestionnaire de l’immeuble querellé, il apparaît que Mme [X] [Y] a refusé de réaliser un état des lieux de sortie, ce qu’elle ne conteste pas.
L’appelante produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier établi le 11 mars 2019. Ce constat fait état de boursouflures et effritements de la peinture sur la partie inférieure de la dalle de balcon située en façade avant donnant sur la [Adresse 2]. Au rez-de-chaussée, concernant le local droit de la galerie, l’huissier constate l’existence de taches brunes ayant l’apparence de taches d’humidité et l’effritement de la peinture sur le mur situé entre le vitrage de façade avant et le vitrage de bord de galerie. Une dégradation du plafond est également apparente, ainsi que des traces d’eau sur le sol. Le local en versant gauche de la galerie présente quant à lui des gondolements de plaques de la façade latérale gauche. Depuis la cour attenante, partie intégrante du bail commercial, l’huissier constate que la peinture de la façade arrière du bâtiment est écaillée.
Contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, il résulte des dispositions contractuelles susvisées que les peintures extérieures sont à la charge du preneur de sorte que les boursouflures et effritements constatés ne peuvent être imputés au bailleur.
Quant à la dégradation constatée au niveau du plafond du local situé sur le versant droit de la galerie et aux tâches d’eau aperçues, il ne peut être déduit de ces seules constatations l’existence d’un dégât des eaux dont la réparation serait imputable au bailleur.
En tout état de cause, Madame Mme [X] [Y] ne démontre pas en l’espèce qu’elle était dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués. En effet, les dégradations constatées sont insuffisantes à caractériser une impossibilité d’exploiter le rez-de-chaussée de l’immeuble loué.
Quant aux parties supérieures de l’immeuble, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier susvisé que les locaux du premier et second étage occupés sont entretenus.
De plus, Mme [X] [Y] ne saurait faire grief à la SCI [Adresse 2] de ne pas avoir entamé les travaux nécessaires afin de remédier à la vétusté dont elle se prévaut, sans justifier de l’avoir informée de la nécessité de tels travaux. Le courriel adressé dès le 24 octobre 2017 faisant état de gouttières bouchées ainsi que la demande de remboursement du pas de porte versé en 1986 relatant une mauvaise fréquentation des lieux loués et le non maintien en activité des locaux voisins ne peuvent à eux seuls justifier que la SCI [Adresse 2] était informée des désordres dont se prévaut désormais Mme [X] [Y], et notamment d’un dégât des eaux.
Les autres pièces versées aux débats par la requérante ne permettent pas non plus de retenir la responsabilité au bailleur :
Tout d’abord si le rapport établi le 18 octobre 2018 par le service de la Réglementation Police Administrative de Fort-de-France fait état d’un immeuble vétuste, insalubre ou encore dangereux, force est de constater que les désordres décrits ne concernent que le bâtiment situé [Adresse 3], qui, s’il appartient à la SCI [Adresse 2], n’intéresse pas la présente procédure ne faisant pas partie du bail objet du litige. Ainsi, les désordres constatés aux termes de ce rapport ne peuvent fonder la demande de Mme [X] [Y].
Mme [X] [Y] se prévaut également des courriers des sociétés d’assurances AXA et GROUPAMA afin de rapporter la preuve d’une impossibilité d’exploiter les locaux loués. Or, le premier courrier en date du 23 juillet 2020 de la société AXA décrit le local côté bord de mer, soit celui situé [Adresse 3] et non l’immeuble objet du bail sis [Adresse 2]. De plus, par son courrier en date du 11 septembre 2020, la société GROUPAMA rejette la demande de garantie de Mme [X] [Y] au regard des photographies délivrées. Cependant, les photographies qui ont été transmises à l’assureur afin que ce dernier puisse établir l’existence d’un risque ne sont toujours pas produites de sorte que ni la cour ni l’intimé ne peuvent vérifier qu’elles correspondent à l’immeuble loué ce qui est contesté par le bailleur dès la 1ère instance. Ces courriers sont donc insuffisants à rapporter la preuve d’une vétusté rendant impossible la garantie de l’immeuble et donc de l’exploiter.
Il sera relevé à cet égard que l’ensemble des sous-locataires de Mme [X] [Y] n’ont pas quitté les lieux loués en raison de l’état de l’immeuble qu’ils occupaient, mais à la suite d’un courrier en date du 26 février 2019 de l’appelante résiliant lesdits contrats de sous-location à effet du 1er avril 2019. Les pétitions de M. [V] [D] et Mme [G] [N], sous-locataires, ne permettent pas non plus d’établir l’existence d’un état de vétusté imputable au bailleur ayant empêché l’exploitation de l’immeuble querellé. En effet, aux termes de ces pétitions les désordres constatés résultent soit de l’immeuble sis [Adresse 3] non compris dans le bail litigieux, soit d’une perte d’attractivité de la rue commerçante et soit d’un défaut d’entretien de la cour. De plus Madame [Y] ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance imputable au bailleur alors que dès que celui-ci a été informé des troubles liés au squatt de l’immeuble voisin qui lui appartient il en a fait fermer les accès dans les jours qui ont suivi, aucune autre plainte des sous-locataires n’étant intervenue par la suite à ce sujet.
Il résulte ainsi de ce qui précède que la preuve n’est pas rapportée que la SCI [Adresse 2], bailleresse, a manqué à ses obligations prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil.
En outre, Mme [X] [Y] ne justifie pas de la réalité d’un préjudice subi puisque l’immeuble loué n’était pas impropre à sa destination commerciale.
En l’absence de faute de la bailleresse et de préjudice subséquent subi par le preneur, le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté Mme [X] [Y] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la résiliation du bail :
Aux termes des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Il est constant qu’aucun congé n’a été donné par acte extrajudiciaire à la SCI [Adresse 2].
La lettre recommandée du 21 février 2019 faisant part du souhait de Mme [X] [Y] de résilier le bail dès le 31 mars 2019 ne respecte pas en outre le préavis de droit commun de 6 mois prévu par l’article L. 145-9 du code de commerce pour les baux commerciaux, texte d’ordre public.
Cependant, aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées ne peuvent être révoquées que par l’accord des contractants, accord qui n’est soumis à aucune condition de forme de sorte qu’il peut être tacite et résulter des circonstances dont l’appréciation appartient aux juges du fond.
En l’espèce, et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il résulte des éléments versés aux débats qu’une résiliation amiable a été convenue entre les parties.
En effet, Mme [X] [Y] et la SCI [Adresse 2] s’accordent à retenir que le bail litigieux a été résilié en date du 31 mars 2019 conformément au congé donné par la locataire et accepté par la bailleresse.
A cet égard,le courrier du mandataire du bailleur du 4 mars 2019 fixant le rendez-vous d’état des lieux de sortie au 31 mars 2019 démontre l’existence d’une volonté non équivoque du bailleur d’accepter la résiliation amiable du bail à cette date,malgré l’irrégularité du congé.
La résiliation amiable du bail est bien intervenue en conséquence d’un commun accord.
Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu’il retient que bail litigieux est toujours en cours.
En outre, faute de justifier d’un commandement de payer les loyers impayés visant la clause résolutoire, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a résilié judiciairement le bail aux torts exclusifs de Mme [X] [Y].
Il sera ainsi retenu que le bail commercial renouvelé par acte notarié du 29 juillet 2003 et modifié par avenant notarié du 21 juin 2007 a été résilié selon accord amiable des parties à effet du 31 mars 2019.
Sur le paiement des loyers et indemnité d’occupation impayés :
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes des dispositions de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 1728 dudit code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article « Loyer » du contrat de bail du 29 juillet 2003 modifié par avenant notarié au 21 juin 2007 stipule que le montant du loyer annuel est de 19.935,84 euros payable en douze termes égaux de 1.661,32 euros avec indexation sur l’indice national du coût de la construction le 1er mars de chaque année.
Selon le décompte produit au dossier du 16 septembre 2019,(pièce n°12) Mme [X] [Y] apparaît redevable de la somme de 9.172,65 euros correspondant au solde des loyers impayés, déduction faite de la somme de 915,67 euros (et non 854,32 euros comme retenus par le premier juge) correspondant aux frais de relance, frais d’huissier et aux frais de signification qui relèvent soit des frais de l’article 700 du code de procédure civile soit des dépens.
En l’espèce, Mme [X] [Y] ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers dès le mois de septembre 2018.Toutefois contrairement à ce qui apparaît sur le décompte, en raison des troubles liés au squatt de l’immeuble voisin,signalés en octobre 2018, le bailleur a accepté selon courriel du 20 novembre 2018 la remise d’un mois de loyer (2 053,17 €) qui n’apparaît pas déduit sur le décompte. En conséquence l’intimé ne justifie de sa créance qu’à hauteur de la somme de 7 119,48€.
Elle sera ainsi condamnée à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 7 119,48€ (9172,65-2 053,17€) au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 mars 2019, date de résolution amiable du contrat de bail du 29 juillet 2003 modifié par avenant notarié au 21 juin 2007.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.
Cependant, selon les pièces versées aux débats, il ne peut être contesté que l’immeuble était toujours occupé au 31 mars 2019, date de résiliation du bail litigieux.
Tout d’abord il convient de relever que par courriel du 1er avril 2019, Mme [X] [Y] sollicitait de la SCI [Adresse 2] qu’elle accorde des délais allant de 15 jours à 3 mois à ses sous-locataires afin qu’ils puissent rester dans les locaux sous-loués le temps de trouver de nouveaux locaux.
De plus, aux termes de la sommation interpellative du 9 octobre 2021, Mme [B] [Z] confirme s’être maintenue dans lieux loués au-delà du 1er avril 2019 avec l’accord de Mme [X] [Y]. La société GROUPIMO GESTION atteste à cet égard par courrier du 17 décembre 2020 que Mme [B] [Z] est la dernière à s’être maintenue dans l’immeuble loué et ce jusqu’au 23 janvier 2020.
Cependant, selon attestation de M. [K] [A], Notaire, force est de constater que par acte en date des 15 et 20 juillet 2019, l’immeuble litigieux sis [Adresse 2] a été vendu par la SCI [Adresse 2] au profit de la SCI PH IMMOBILIER.
Ainsi, la SCI [Adresse 2] n’a plus qualité pour se prévaloir d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.
Dans ces conditions, il sera retenu que Mme [X] [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer actualisé de 2.101,58 euros pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 15 juillet 2019, soit la somme de 7.355,53 euros (3,5 x 2.101,58 euros).
Le jugement entrepris sera également infirmé en ce sens.
Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts
En raison de la vente de l’immeuble sis [Adresse 2] au profit de la SCI PH IMMOBILIER les 15 et 20 juillet 2019, la SCI [Adresse 2] ne saurait en outre se prévaloir d’un préjudice subi en raison du maintien dans l’immeuble de certains sous-locataires de Mme [X] [Y] postérieurement à ces dates. Seule la SCI PH IMMOBILIER a qualité pour se prévaloir d’un tel préjudice.
La SCI [Adresse 2] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Mme [X] [Y] au paiement de la somme 18.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil d’autant que la demande de dommages et intérêts était formée en 1ère instance au titre du préjudice lié à une procédure abusive .
Or, pour constituer une faute, une action en justice doit être manifestement dépourvue de fondement et révéler de la part de son titulaire un usage abusif dans le seul dessein de nuire à autrui.
Il appartient au juge de caractériser la faute retenue en relevant les circonstances qui ont fait dériver le droit d’agir en abus.
En l’espèce il ne saurait être reproché à Mme [X] [Y] d’avoir saisi le premier juge en invoquant des moyens de droit et des éléments de faits à l’appui de ses demandes.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires :
Mme [X] [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’entière procédure.
Au regard des circonstances de la cause il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2], au titre des frais non compris dans les dépens de première instance, la somme de 1.500 euros.
Cependant, l’équité commande de rejeter la demande présentée par la SCI [Adresse 2] au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile de la procédure d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
DIT que les conclusions de Mme [X] [Y] du 17 juin 2021 sont recevables ;
DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande visant à écarter des débats les pièces n°27, 31 et 34 ;
INFIRME le jugement rendu en date du 5 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il a :
PRONONCÉ la résiliation du contrat de bail commercial renouvelé par acte notarié du 29 juillet 2003 et modifié par avenant notarié du 21 juin 2007 aux torts de Mme [X], [I] [Y] ;
CONDAMNÉ Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 34.453,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2020 ;
CONDAMNÉ Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation d’un montant de 2.101,58 euros à compter du 1er avril 2020 jusqu’à libération effective des lieux et remises des clés ;
Le CONFIRME pour le reste ;
Statuant à nouveau,
DIT que le bail commercial renouvelé par acte notarié du 29 juillet 2003 et modifié par avenant notarié du 21 juin 2007 a été résilié selon accord amiable des parties en date du 31 mars 2019 ;
CONDAMNE Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 7 119,48 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 mars 2019 ;
CONDAMNE Mme [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation d’un montant de 7.355,53 euros pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 15 juillet 2019, date de la vente de l’immeuble à la SCI PH IMMOBILIER ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Mme [X] [Y] au paiement de la somme de 18.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile de la procédure d’appel ;
CONDAMNE Mme [X] [Y] aux dépens d’appel.
Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
