13 juin 2023
Cour d’appel de Chambéry
RG n°
21/00688

MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Juin 2023

N° RG 21/00688 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GVGV

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 11 Février 2021

Appelante

Mme [R] [Y] [W] veuve [C]

née le 15 Octobre 1950 à [Localité 5] ([Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

Me [A] [S] ès qualité de Commissaire à l’exécution du plan de la société [Adresse 9] II, demeurant [Adresse 3]

S.A.R.L. SOCIETE [Adresse 9] II, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 27 Février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 mars 2023

Date de mise à disposition : 13 juin 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

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Faits et procédure

Suite à la liquidation judiciaire de la société [I] [E], la société [Adresse 9] II (sarl) a acquis par ordonnance du juge commissaire confirmée par jugement du tribunal de grande instance d’Annecy du 20 décembre 1994 et par acte notarié consécutif en date des 8 et 20 mars 1995 à effet au 21 décembre 1994 les droits aux baux et sous-location principale ainsi que l’enseigne ‘[Adresse 9] II’ afférents à une galerie commerciale située entre le [Adresse 2] et le [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte authentique du 23 janvier 1985 (local n°17 rdc), Mme [R] [K] veuve [C] a acquis le droit au bail des lots n°16 et 17 et d’une réserve de galerie. Elle est ainsi devenue sous-locataire de la société [Adresse 9] II.

Par ordonnance du 23 janvier 2013, le président du tribunal de commerce d’Annecy statuant en matière de référé a autorisé Mme [C] à consigner le montant des loyers et des redevances dans l’attente du rapport d’expertise de M. [O].

Deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire ont été délivrés à la locataire les 6 février et 16 avril 2013.

Par assignation du 27 mars 2013, la société [Adresse 9] II a sollicité en référé la somme provisionnelle de 18 033,41 euros correspondant aux loyers échus et non payés.

Par ordonnance du 27 mai 2013, le président du tribunal de grande instance d’Annecy a dit n’y avoir lieu à référé et a débouté la demanderesse de l’intégralité de ses demandes.

Par assignations des 27 mars et 15 avril 2013, Mme [C] a sollicité l’annulation des commandements et la nullité du droit d’enseigne, et formulé diverses demandes indemnitaires.

Par acte du 27 juin 2013, la société [Adresse 9] II a fait notifier un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2013.

Par ordonnance du 23 décembre 2014, le tribunal de commerce d’Annecy se déclarait incompétent au profit du tribunal de grande instance d’Annecy en ce qui concerne l’annulation des commandements et la nullité du droit d’enseigne, et autorisait la consignation des loyers jusqu’à la réalisation de travaux par le bailleur.

L’appel interjeté par la société [Adresse 9] II était déclaré caduque.

Par acte du 13 février 2015, Mme [C] faisait remettre à la société [Adresse 9] II les clefs des locaux 16 et 17 ainsi que de la réserve en indiquant que son conseil avait résilié le bail en cours à échéance du 31 janvier 2015 et que les lieux étaient libérés.

La société [Adresse 9] II a été placée en redressement judiciaire le 27 janvier 2015, et un plan de redressement par continuation était adopté le 26 juillet 2016. Le 1er février 2018, le tribunal de commerce d’Annecy prononçait la résolution du plan de redressement, prononçait un second redressement judiciaire et un nouveau plan de redressement judiciaire était adopté par jugement du 11 février 2019.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2017, la société [Adresse 9] II a assigné Mme [R] [C] devant le tribunal de grande instance d’Annecy aux fins d’obtenir paiement d’un arriéré de loyers de 74 906,81 euros.

Par jugement rendu le 11 février 2021, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

– donné acte à M. [D] [M], commissaire à l’exécution du plan de son intervention volontaire ;

– rejeté les moyens relatifs à la prescription et à l’autorité de la chose jugée soutenus par Mme [R] [K] veuve [C] ;

– condamné Mme [R] [K] veuve [C] à payer à la société [Adresse 9] II en quittance ou deniers au titre des loyers :

– pour la boutique n°16 pour la période du 1er trimestre 2012 au 4ème trimestre 2013 la somme de 12 078 euros HT outre 2 367,43 euros de TVA ;

– pour la boutique n°17 pour la période du 1er trimestre 2012 au 4ème trimestre 2014 la somme de 10 548,56 euros HT outre 2 067,52 euros de TVA ;

– pour la réserve : 100 euros HT par mois, outre TVA applicable au jour du versement, jusqu’à son départ effectif des lieux le 31 janvier 2015 ;

– autorisé la déconsignation des sommes versées par Mme [R] [K] veuve [C] en exécution de l’ordonnance de référé du 23 janvier 2013 et du jugements du 23 décembre 2014 au profit de la société [Adresse 9] II ;

– rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [Adresse 9] II ainsi que celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté toutes autres demandes et demandes plus amples ;

– condamné Mme [R] [K] veuve [C] aux entiers dépens, avec distraction au profit de M. Seaumaire, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal retenait que :

‘ l’action en paiement des loyers commerciaux n’est pas régie par l’article L145-60 du code de commerce, de sorte que la prescription quiquennale de droit commun est applicable, et qu’en l’espèce, les commandements de payer du 6 février 2013 et l’instance en référé diligentée le 27 mars 2013 ont interrompu la prescription ;

‘ le tribunal de commerce d’Annecy s’est déclaré incompétent le 23 décembre 2014 et n’a pas statué sur le fond du litige concernant les demandes en paiement du bailleur, de sorte qu’il n’y a pas autorité de chose jugée ;

‘ la galerie commerciale a fait l’objet d’une fermeture partielle le 11 mars 2016, et la locataire, qui a quitté les lieux le 31 janvier 2015 n’a pas été empêchée d’exploiter ;

‘ les lieux n’ont pas été jugés impropres à toute occupation ou activité commerciale au terme de l’expertise de M. [O], de sorte que les loyers sont bien dus.

Par déclaration au greffe en date du 29 mars 2021, Mme [R] [K] veuve [C] interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 18 juin 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [R] [C] sollicite l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :

– réformer le jugement susvisé ;

– débouter la société [Adresse 9] II de ses demandes ;

– dire et juger que le montant de l’arriéré locatif susceptible de lui être imputé ne saurait excéder le montant du loyer principal, et devra inclure la redevance appliquée au titre du droit d’enseigne et de l’indemnité d’occupation pour un montant supérieur à la somme mensuelle de 1 euro ;

– condamner la société [Adresse 9] II au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société [Adresse 9] II aux entiers dépens, avec distraction au profit de M. Pierre Bregman, avocat.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] expose essentiellement que :

‘ si le délai de prescription applicable à l’action en paiement des loyaux commerciaux est de 5 ans, le commandement de payer n’a pas eu pour effet d’interrompre la prescription, pas plus que l’ordonnance de référé du 27 mai 2013 qui a débouté la partie adverse de ses demandes de provision portant sur les 5 derniers trimestres impayés ;

‘ elle a été autorisée à consigner les loyers par décision du 23 décembre 2014 jusqu’à la réalisation de travaux qui n’ont jamais été entrepris, de sorte que lesdits loyers ne sont pas exigibles, en application du jugement du 23 décembre 2014, devenu définitif sur ce point ;

‘ le droit d’enseigne n’a aucune justification et est dépourvu de contrepartie réelle, dans la mesure où la société [Adresse 9] II a cessé d’entreprendre la moindre action commerciale pour promouvoir la galerie marchande, et que celle-ci a perdu sa physionomie, son entrée principale étant murée, puis les commerces ayant fini par la déserter, qu’en conséquence, il y a lieu de supprimer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2014, la locataire ayant en outre été privée de chauffage, de climatisation et d’alarme incendie à compter de cette date,

‘ à titre subsidiaire, elle prétend à voir fixer le montant de l’arriéré locatif en tenant compte seulement des loyers exigibles, en excluant le droit d’enseigne, et voir ramener l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure au 1er janvier 2014 à 1 euro, compte tenu de l’état de délabrement et inexploitation des lieux.

Par dernière écritures en date du 27 juillet 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [Adresse 9] II et M. [D] [M], commissaire à l’exécution du plan, sollicitent de la cour de :

– faire droit à leur appel incident ;

– réformer le jugement et condamner Mme [C] au paiement de la somme de 28 853,45 euros au titre des loyers dus jusqu’au 31 décembre 2013, ainsi que de la somme de 32 955,49 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1er janvier 2014 et le 15 février 2015 ;

– condamner Mme [C] à déconsigner les sommes déposées à la Caisse des dépôts et consignation, qui s’imputeront sur celles dues par l’appelante ;

– condamner Mme [C] à payer à la société [Adresse 9] II la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts ;

– condamner Mme [C] à payer à la société [Adresse 9] II la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [C] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la Selarl Cochet-Barbuat.

Au soutien de ses prétentions, la société intimée fait valoir que :

‘ l’ordonnance de référé du 27 mai 2013 n’a pas rejeté la demande de paiement des loyers, mais estimé qu’il existait une contestation sérieuse, de sorte que l’article 2243 du code civil n’est pas applicable ;

‘ le jugement du 23 décembre 2014 a ordonné une mesure provisoire, n’a pas autorité de la chose jugée, et n’a pas autorisé la suppression des loyers ;

‘ les aménagements, embellissements et équipements communs de la galerie marchande relevaient de la responsabilité d’un GAIE, lequel s’est montré déficient dans sa gestion (portes et cloisons non conformes, chauffage, climatisation..), que Mme [C] essaie d’en tirer profit, alors qu’elle s’est maintenue dans les lieux une année après avoir reçu congé et que la fermeture partielle de la galerie est survenue trois ans après son départ ;

‘ l’enseigne [Adresse 9] II a été acquise à la barre du tribunal lors de la liquidation judiciaire de la société [I] [E], et que des arrêts ont été rendus quant à l’enseigne [Adresse 9] II.

Une ordonnance en date du 27 février 2023 clôture l’instruction de la procédure.

MOTIFS ET DÉCISION

Mme [R] [K] veuve [C] soulève en premier lieu l’irrecevabilité pour prescription de l’action en paiement d’une partie des loyers, et en second et troisième lieu, prétend à voir réduire les prétentions adverses au motif que la contrepartie à la redevance due pour l’enseigne est inexistente, et que la galerie marchande s’est dégradée, au point de devenir inexploitable.

I- Sur la prescription de la demande de paiement de certains loyers

L’action en paiement des loyers commerciaux est soumise à la prescription de l’article 2224 du code civil, dans la mesure où elle ne figure pas dans les actions régies par l’article L145-60 du code de commerce.

Toutefois, contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, l’ordonnance de référé-provision du 27 mai 2013 ayant dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur les loyers dus par Mme [C] n’a pas d’effet interruptif sur la prescription (1ère civ. 1er février 2000, pourvoi n°97-16.662), pas plus que les commandements de payer, qui n’engagent aucune mesure d’exécution (2ème civ. 22 juin 2017, pourvoi n°16-17.277).

L’action en paiement des loyers ayant été introduite par la société [Adresse 9] II par assignation du 19 octobre 2017, seuls les loyers exigibles postérieurs à cette date, soit à compter du 19 octobre 2012 peuvent être réclamés dans la présente instance.

II- Sur le droit d’enseigne

Aux termes de l’acte de cession de droit au bail du 23 janvier 1985, Mme [R] [C] a acquis le fonds de commerce de M. [L], moyennant le prix de 270 000 francs. Cet acte prévoyait des conditions particulières : adhésion au groupement d’intérêt économique rassemblant les commerçants exploitant la galerie marchande ‘[Adresse 9]’, et maintien de l’enseigne principale ‘[Adresse 9]’, avec possibilité de s’adjoindre une enseigne secondaire et particulière au commerce exploité. Il est à relever qu’à l’origine de cet accord, par convention du 17 juillet 1978, la société Etablissements [I] [E] a sous-loué à la société Symedris un emplacement commercial dans la galerie marchande ‘[Adresse 9]’, ainsi que le droit à l’utilisation de l’enseigne de la galerie marchande ‘[Adresse 9]’ pour exploiter son fond. Il est précisé que ‘le preneur a l’obligation d’exercer l’exploitation de son commerce sous l’enseigne principale ‘[Adresse 9]’, ladite enseigne étant la propriété de la société Etablissements [I] [E]. Il pourra bien sûr s’adjoindre une enseigne secondaire et particulière à son commerce. Le preneur ne pourra sous aucun prétexte rejeter l’enseigne ‘[Adresse 9]’ et refuser de verser la location d’enseigne dont il sera fait état au paragraphe ‘loyer’, au motif que cette enseigne ne lui convient plus et que son enseigne individuelle lui suffit. Quoiqu’il puisse arriver et peu importe qu’intervienne un accord, même unanime entre l’ensemble des preneurs, l’enseigne principale ‘[Adresse 9]’ demeurera indéfiniment attachée à la galerie marchande, dont l’initiative et la réalisation reviennent à la société établissements [I] [E]’, les successeurs du sous-locataire devant également s’engager aux mêmes obligations.

Par arrêt du 25 février 1986, la cour d’appel de Chambéry a indiqué sur la location de l’enseigne commerciale litigieuse ‘Attendu qu’il résulte des conventions intervenues et des éléments de fait versés aux débats que la SA établissements [I] [E] était un locataire à titre principal des locaux commerciaux pour lesquels a été prévue exclusivement une sous-location moyennant paiement d’exclusivement une sous-location moyennant paiement d’un loyer, mais était aussi propriétaire de l’enseignement commerciale ‘[Adresse 9]’ dénommant l’ensemble de la galerie commerciale qu’elle a créée ; qu’à ce titre la SA Ets [I] [E] avait la possibilité d’adjoindre cette enseigne comme élément incorporel du fonds de commerce qu’elle créait et dont elle procédait à sous-location, car il résulte d’une jurisprudence constante et des dispositions de l’article 1er de la loi du 17 mars 1909 que l’enseigne est considérée comme un élément du fonds de commerce ; qu’elle a ainsi procédé avec l’accord des appelants en distinguant le prix de la location des murs et de l’enseigne mais en associant ces 2 éléments dans la rubrique loyer ; que l’intimé avait également la possibilité, ainsi que l’ont convenu ses co-contractants lors de la signature des conventions analysées, soit de louer le droit d’utilisation de cette enseigne, soit de le vendre, et de séparer ainsi le paiement mais non l’utilisation des éléments constitutifs du fonds de commerce entre ceux dont l’intimé ne pouvait librement disposer, les murs et ceux dont il était propriétaire, l’enseigne ; Attendu qu’ainsi les parties pouvaient convenir de la location du droit d’enseigne, à titre spécifique ce que les premiers juges ont justement apprécié.’

S’il est en l’espèce établi que la galerie marchande n’a pas été entretenue et s’est trouvée peu à peu vidée de ses commerces, il n’est pas démontré que cette enseigne ne corresponde à aucun élément du fonds de commerce, alors que la fermeture de deux accès sur quatre a été réalisée en mars 2016 après un arrêté de péril intervenu en 2016, soit postérieurement à la restitution des lieux par Mme [K]. Celle-ci sera dès lors déboutée de sa demande tendant au rejet des prétentions du bailleur à percevoir le droit d’enseigne.

III- Sur les manquements à l’obligation de délivrance

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que les premiers juges ont retenu que les lieux loués à Mme [K] n’étaient pas devenus impropres à toute occupation ou activité commerciale, même si l’absence de réalisation des travaux jugés nécessaires par l’expert judiciaire désigné, M. [O], dans son rapport de 2013, permet de juger les prétentions au paiement intégral du loyer de la société [Adresse 9] II excessives. Ainsi, dès 2012, le rapport du mandataire ad hoc désigné pour 11 commerçants de la galerie marchande [Adresse 9] fait état d’une perte d’attractivité et de l’existence de locaux vides dans la galerie commerciale, et le rapport judiciaire de M. [O] rappelle qu’il existait des problèmes d’isolation au niveau de la jonction entre la galerie marchande [Adresse 9] et la galerie [Adresse 10], que la climatisation était défaillante depuis 2004, et que des travaux de sécurité devaient être réalisés, notamment pour remettre en fonctionnement l’alarme incendie. Tous ces éléments justifient que le loyer et l’indemnité d’occupation soit fixés à 1 507,81 euros par trimestre, pour la boutique 16, la boutique 17 et la réserve, soit la moitié de ce qui aurait été dû dans des conditions d’entretien et de fonctionnement normal de la galerie marchande

Ainsi, Mme [R] [K] sera condamnée à régler :

– pour l’année 2012 : 71 jours/90 jours X1 507,81 euros soit 1 189,49 euros HT de loyers et redevances,

– pour l’année 2013 : 4 X 1 507,81 euros, soit 6 031,24 euros HT de loyers et redevances,

– pour l’année 2014 : 4 X 1 507,81 euros, soit 6 031,24 euros d’indemnités d’occupation,

– pour l’année 2015 : 753,90 euros d’indemnité d’occupation due pour un mois et demi.

Après application de la TVA à 19,6%, il y a lieu de retenir que Mme [K] reste redevable de 15 328,40 euros de loyers, droit d’enseigne et indemnités d’occupation.

IV- Sur les demandes accessoires et de dommages et intérêts

La société [Adresse 9] II ne sollicitant pas d’intérêts sur la condamnation aux loyers et indemnités d’occupation, une somme de 2 000 euros permettra d’indemniser le préjudice lié au retard dans le paiement des sommes dues.

Enfin, Mme [K] supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale au bénéfice de la société [Adresse 9] II que l’équité permet de fixer à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire :

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé la déconsignation des sommes versés par Mme [R] [K] veuve [C] en exécution de l’ordonnance de référé du 23 janvier 2013 et du jugement du 23 décembre 2014,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus,

Déclare irrecevable pour cause de prescription l’action en paiement des loyers antérieurs au 19 octobre 2012,

Condamne Mme [R] [K] veuve [C] à payer à la société [Adresse 9] II en deniers ou quittances, la somme de 16 517,90 euros TTC de loyers, redevances et indemnités d’occupation dues jusqu’au jour de la libération des lieux, le 15 février 2015,

Condamne Mme [R] [K] veuve [C] à payer à la société [Adresse 9] II la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,

Autorise la remise des fonds consignés à hauteur de cette somme de 18 517,90 euros (16 517,90 euros + 2 000 euros) à la société [Adresse 9] II, sommes qui viendront en déduction de la dette de Mme [R] [K] veuve [C],

Condamne Mme [R] [K] veuve [C] aux dépens de l’instance d’appel et de première instance, avec distraction au profit de la société Lexavoué [Localité 8] [Localité 7] en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] [K] veuve [C] à payer à la société [Adresse 9] II la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 13 juin 2023

à

Me Pierre BREGMAN

la SELARL LEXAVOUE [Localité 8] – [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée le 13 juin 2023

à

la SELARL LEXAVOUE [Localité 8] – [Localité 7]