13 juin 2023
Cour d’appel d’Angers
RG n°
18/01506

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

NR/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/01506 – N° Portalis DBVP-V-B7C-ELE5

Jugement du 05 Juin 2018

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 11/02205

ARRET DU 13 JUIN 2023

APPELANTE :

SA IMMOBILIERE PODELIHA venant aux droits de la Société LE TOIT ANGEVIN représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 12900298

INTIMEE :

SA OMNIUM DE GESTION ET DE FINANCEMENT – OGF – agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Nathalie GREFFIER, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 18119, et Me Xavier ARGENTON, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 14 Novembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme ROBVEILLE, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CORBEL, présidente de chambre

Mme ROBVEILLE, conseillère

M. BENMIMOUNE, conseiller

Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 13 juin 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 28 août 2000, la société La Roche aux droits de laquelle est venue la société Le Toit Angevin puis la société Immobilière Podeliha, a donné à bail à la société Omnium de Gestion et de Financement (OGF) des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], d’une surface de 2 340 m² dont bureaux et annexes pour une surface de 245 m², afin d’y exercer des activités de pompes funèbres, vente d’articles funéraires, vente de cercueils et d’accessoires, marbrerie funéraire, fleurs artificielles, chambre funéraire, prévoyance funéraire, formalité après décès, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2009, moyennant un loyer annuel de 21’403,84 euros, hors taxes et hors charges, avec indexation réalisée à chaque période triennale selon l’indice INSEE du coût de la construction quatrième trimestre, sur la base de celui de 1999 fixé à 1065.

Par acte du huissier du 29 novembre 2008, la bailleresse a fait signifier à la société OGF un congé avec refus de renouvellement pour la date du 31 mai 2009, offrant de régler une indemnité d’éviction.

Par acte du huissier du 26 mai 2011, la société OGF a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance d’Angers, en vue de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 347’155,40 euros et subsidiairement de voir désigner un expert avec la mission de déterminer l’indemnité à lui revenir.

Par acte du huissier du 30 mai 2011, la société Immobilière Podeliha a fait assigner la société OGF devant le tribunal de grande instance d’Angers, aux fins de voir fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière à la somme de 7800 € hors-taxes et hors charges à compter du 1er juin 2009.

Par ordonnance du 1er juillet 2013, après avoir joint les deux instances, le juge de la mise en état a ordonné une expertise en commettant pour y procéder M. [B] [N] avec pour mission de donner tous les éléments permettant de déterminer la valeur locative des locaux objets du litige depuis le 1er juin 2009, date du congé, jusqu’à la libération et remise des clés, ainsi que l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds ou dans le cadre de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle.

L’expert a déposé son rapport le 17 décembre 2014.

Par jugement du 5 juin 2018, le juge des loyers commerciaux tribunal de grande instance d’Angers a :

– entériné le rapport d’expertise du 17 décembre 2014 de M. [B] [N],

– fixé les frais de déménagement à la somme de 119’509 18 euros TTC,

– condamné la société Immobilière Podeliha à payer à la société OGF la somme de 310’084,78 euros TTC au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2011 date de l’assignation,

– fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 135’821,12 euros,

– condamné la société Immobilière Podeliha à payer à la société OGF les loyers trop-perçus, soit la somme de 9 887,36 euros HT,

– rejeté toutes autres demandes,

– condamné la société Immobilière Podeliha à payer à la société OGF la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire,

– condamné la société Immobilière Podeliha aux dépens en ce compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 13 juillet 2018, la société Immobilière Podeliha a interjeté appel de ce jugement, en chacune de ses dispositions, intimant la société OGF.

Les parties ont conclu.

Une ordonnance du 17 octobre 2022 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

– le 8 avril 2019 pour la société Immobilière Podeliha

– le 11 janvier 2019 pour la société OGF,

aux termes desquelles elles forment les demandes qui suivent :

La société Immobilière Podeliha demande à la cour de :

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

– débouter la société OGF de toutes ses demandes et prétentions,

– fixer à la somme de 118’103,12 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par elle à la société OGF, en ce compris les frais accessoires de déménagement, réinstallation et autres,

– constater que cette somme a déjà été réglée dans le cas de l’exécution provisoire,

– condamner en conséquence la société OGF à lui restituer les sommes trop-perçues dans le cas de l’exécution provisoire, augmentées des intérêts au taux légal à compter de leur versement,

– fixer à la somme de 6 659,25 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la société OGF, soit une somme totale de 383’773 euros au titre de la période du 1er juin 2009 jusqu’au 30 septembre 2014,

– dire que cette indemnité d’occupation sera indexée chaque année à compter rétroactivement du 1er juin 2010, en fonction de l’indice de coût de la construction et ce par référence à l’indice du coût de la construction du premier trimestre 2009 égal à 1503,

– condamner la société OGF à lui payer la somme de 383’573 euros, outre indexation, au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2009 au 30 septembre 2014 et ce, en deniers ou quittance pour tenir compte des sommes que la société OGF lui a versées pendant la période considérée,

– condamner la société OGF à lui payer à compter du 1er juin 2009 les intérêts au taux légal, capitalisables annuellement, calculés sur le montant de l’indemnité d’occupation, à compter de chaque échéance mensuelle,

– condamner la société OGF à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et 6 000 € sur ce même fondement au titre de l’instance d’appel,

– condamner la société OGF aux entiers dépens de première instance que d’appel, y compris les frais de l’expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– subsidiairement, dire que les dépens de première instance et d’appel y compris les frais d’expertise judiciaire seront supportés pour moitié par chacune des parties.

La société OGF demande à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Immobilière Podeliha à lui payer la somme de 310’084,78 euros TTC au titre de l’indemnité d’éviction, sans inclure le montant des frais de double loyer,

statuant à nouveau

– à titre principal, condamner la société Immobilière Podeliha à lui payer la somme de 327 111,60 euros à titre d’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2011,

– à titre subsidiaire, condamner la société Immobilière Podeliha à lui payer la somme de 317’284,78 euros à titre d’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2011,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Immobilière Podeliha à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

– condamner la société Immobilière Podeliha à lui payer la somme de 8 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile et y ajoutant,

– condamner la société Immobilière Podeliha à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel en application de 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Immobilière Podeliha aux dépens d’appel et dire que Me Greffier pourra les recouvrer directement conformément dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers entrepris pour le surplus,

– débouter la société Immobilière Podeliha de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

MOTIFS

– Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, le tribunal, entérinant les conclusions du rapport d’expertise, a fixé l’indemnité d’éviction à 310’084,78 euros, obtenue par l’addition entre l’indemnité de transfert évaluée à 40 432,68 euros, le trouble commercial évalué à 150 142,92 euros et les frais de déménagement et de réinstallation évalués à 119 509,18 euros.

Il résulte de leurs écritures que les parties s’accordent sur le fait que l’indemnité d’éviction doit être évaluée en considération du caractère transférable de l’activité exploitée dans les locaux de [Localité 10], soit principalement l’approvisionnement de cinq établissements exerçant des activités de pompes funèbres situés à [Localité 4], [Localité 7], [Localité 8] et [Localité 6].

D’ailleurs, la société OGF a trouvé des nouveaux locaux pour y transférer l’intégralité de son activité, situés à moins de sept kilomètres de ceux qui lui étaient donnés à bail à [Localité 10] et a quitté définitivement ces derniers le 30 septembre 2014, après avoir pris à bail des locaux situés à [Localité 9] pour une durée de neuf ans à compter du premier avril 2014.

En l’absence de perte du fonds de commerce, la société OGF peut prétendre à une indemnité principale de transfert de l’activité basée sur la valeur du droit au bail des locaux dont elle a été évincée et à des indemnités accessoires visant à compenser les pertes et frais.

* Sur l’indemnité principale de transfert

La valeur du droit au bail peut se calculer selon la méthode dite de capitalisation de l’économie de loyer, par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été appliqué si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée (coefficient de situation).

En l’espèce, l’expert judiciaire, dont le calcul a été retenu par le tribunal en première instance, a établi le différentiel de loyers à 13 477,56 euros = 43 200 euros (nouveau loyer annuel) – 29 722,44 euros (loyer des anciens locaux si le bail avait fait l’objet d’un renouvellement).

Il a ensuite appliqué à ce différentiel un coefficient multiplicateur de 3 pour obtenir une valeur du droit au bail de 40 432,68 euros.

L’appelante, en page 15 de ses écritures, indique que la valeur du droit au bail s’établit de la façon suivante :

– nouveau loyer : 43 200 euros

– ancien loyer réévalué : 29 722,44 euros

– différentiel : 13 477,56 euros

– application d’un coefficient multiplicateur de 2

valeur du droit au bail = indemnité de transfert : 29 955,12 euros

Il en résulte que si l’appelante fait observer que l’évaluation à la somme de 40 432,68 euros ne tient pas compte des différences de consistance entre les anciens locaux et les nouveaux locaux loués, dans les paramètres qui ont conduit à sa détermination, elle ne remet pas en cause le calcul du différentiel de loyer sur un an effectué par l’expert, ayant abouti à la somme de 13 477,56 euros en prenant pour terme de comparaison au loyer renouvelé le montant du nouveau loyer alors que selon la méthode d’évaluation par l’économie de loyer c’est la valeur locative du marché pour des locaux équivalents qui est comparée au loyer renouvelé, mais elle ne conteste que le coefficient de 3 retenu par l’expert, en sollicitant l’application d’un coefficient multiplicateur de 2.

C’est à juste titre que l’intimée qui sollicite que l’évaluation par l’expert à la somme de 40 432,68 euros, tel qu’en première instance, soit entérinée, fait valoir que les arguments de la bailleresse pour voir diminuer le coefficient multiplicateur afin de prendre en compte la différence de consistance entre les anciens locaux et les nouveaux locaux sont inopérants, dans la mesure où ce coefficient dit ‘de situation’ s’établit en fonction de la qualité de l’environnement et de la commercialité de la rue ou du secteur pour l’activité exercée.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le coefficient de 3 proposé par l’expert est justifié par celui-ci au regard de la nature de l’activité exercée dans les locaux et de la commercialité de l’emplacement.

Il n’est pas démontré par la bailleresse que ce coefficient de situation de 3 proposé par l’expert judiciaire, repris par le tribunal, ait été surestimé, alors que les locaux, dont la société OGF a été évincée, servant essentiellement de stockage et de préparation pour l’approvisionnement de cinq points de vente, dont deux sur Angers, étaient situés sur l’une des voies principales de la commune de [Localité 10], à environ cinq kilomètres d’Angers, permettant de rejoindre aisément les points de vente qui y étaient rattachés.

Ainsi, en définitive, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de transfert à trois à 40’432,68 euros.

* Sur les indemnités accessoires

– Sur le trouble commercial :

Il a été évalué par l’expert à la somme de 150 142,92 euros égale à trois mois de bénéfice, sur la base d’un ‘ bénéfice de l’agence OGF de [Localité 10] pour 2013 de 600 571,69 euros’.

L’appelante fait valoir que ce calcul est contraire au principe d’indemnisation du trouble commercial subi sur la base de la seule perte de marge brute d’autofinancement.

Elle relève que l’expert ne s’est appuyé pour retenir la somme de 600 571,69 euros sur aucune pièce comptable permettant de vérifier le chiffre d’affaires réalisé en 2013 par la société OGF au titre de son établissement de [Localité 10] et la marge brute dégagée.

Elle souligne que la société OGF n’a produit qu’un document établi par elle même, dans lequel elle a mentionné les bénéfices au titre du site de [Localité 10] pour les exercices clos au 31 mars 2011, 2012 et 2013, sans que les chiffres soient corroborés par des éléments objectifs, telle une certification par un expert comptable ou un commissaire aux comptes.

Elle fait valoir en outre la société OGF, qui n’exploitait sur le site de [Localité 10] qu’une activité de stockage et de préparation des articles funéraires destinés à alimenter des points de vente proches, ne pouvait générer en soi aucun chiffre d’affaires.

Elle ajoute que les chiffres fournis, outre qu’ils ne reposent sur aucun élément objectif, ne suffisent pas à constater une évolution défavorable à la faveur du changement des locaux, dès lors qu’aucun élément comparatif n’est produit.

Elle conclut que la société OGF ne démontre pas avoir subi un trouble commercial.

La société OGF soutient qu’elle a subi un trouble commercial du fait du déplacement de son fonds de commerce, la contraignant à une importante réorganisation de son secteur opérationnel.

Elle indique que depuis la signification du congé jusqu’à sa réinstallation complète dans les nouveaux locaux, elle n’a pas pu exercer son activité dans des conditions normales, ce qui a entraîné une perte de gains, en faisant valoir que l’approvisionnement de cinq points de vente, antennes rattachées au site de [Localité 10], participait nécessairement à la réalisation du chiffre d’affaires de la société OGF.

Elle fait valoir qu’il appartenait à la bailleresse d’émettre des réserves durant les opérations d’expertise sur la véracité des informations comptables transmises par la société OGF et fait observer que l’appelante n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause celles-ci qui ont été appréciées par l’expert.

Elle relève également qu’en première instance la bailleresse avait admis le principe du trouble commercial dont elle évaluait la durée à quinze jours, offrant une indemnisation à ce titre à hauteur de 25 000 euros.

Elle conclut à la confirmation du jugement qui a retenu l’évaluation de l’expert ressortant à la somme de 150 142,92 euros.

Sur ce :

Le congé avec refus de renouvellement est de nature à perturber l’activité du locataire ainsi évincé, en le contraignant à consacrer du temps d’exploitation à la recherche d’un nouveau local et à la gestion du transfert de l’activité dans les nouveaux locaux et en interrompant l’activité durant le déménagement et la réinstallation.

Ce trouble commercial justifie l’allocation d’une indemnité spécifique au profit de la société OGF évincée des locaux loués à la société Podeliha.

Usuellement, l’indemnisation du trouble commercial est calculée à partir de l’excédent brut d’exploitation moyen.

En l’espèce, l’expert, dont l’évaluation a été entérinée par le tribunal, s’est fondée sur la seule déclaration par la société OGF que son chiffre d’affaires pour l’année 2013 a été de 2 168 249,29 euros.

Il retient ensuite sans autre explication que le ‘bénéfice de l’agence OGF de [Localité 10] pour 2013 a été de 600 571,69 euros’.

Aucune annexe au rapport ne vient justifier du chiffre d’affaires et du mode d’établissement du ‘bénéfice de l’agence OGF de [Localité 10]’ ainsi retenus.

En réponse à un dire du conseil de la bailleresse aux termes duquel tant le principe du trouble commercial, que sa méthode d’évaluation, ont été critiqués en faisant notamment expressément observer que les chiffres avancés n’étaient pas certifiés par un expert comptable, l’expert a seulement précisé que les montants des chiffres d’affaires émanaient du directeur général délégué de la société, et s’entendaient hors taxes.

La société OGF n’a pas communiqué ses comptes certifiés et n’a pas produit de document émanant de son expert-comptable ou d’un commissaire aux comptes de nature à vérifier que l’EBE moyen s’établissait sur la période considérée à la somme de 600 571,69 euros qui a servi de base au calcul de l’expert.

La seule pièce produite par la société OGF est un document intitulé ‘attestation sur chiffre d’affaires avec résultat net’ dont l’examen, outre qu’il révèle qu’il émane de la société OGF elle-même représentée par son directeur général délégué, se présente sous la forme d’un tableau dans lequel sont mentionnés les chiffres d’affaires prétendument réalisés par les cinq points de vente desservis par le ‘centre serveur de [Localité 10]’ pour les exercices clos au 31 décembre des années 2011, 2012 et 2013, auxquels, après déduction du chiffre d’affaires prétendument lié aux fleurs naturelles et à des prestations de services propres aux points de vente, est appliqué pour chaque année un ‘pourcentage du résultat net sur chiffre d’affaires’ qui n’est nullement explicité, pour obtenir la ‘contribution en valeur à l’EBITDA du secteur’ s’établissant pour 2013 à 600 571,69 euros.

Cette seule pièce ne saurait valoir preuve d’un EBE pour 2013 pour l’activité exercée dans le site de [Localité 10], s’établissant à 600 571,69 euros.

Au vu des seuls éléments concernant la nature de l’activité exercée sur le site de [Localité 10] et eu égard à la difficulté à retrouver des locaux pour accueillir cette activité qui devait nécessairement permettre d’assurer facilement l’approvisionne-ment par la route des cinq points de vente qui y étaient rattachés, le trouble commercial subi par la société OGF, sera évalué à la somme de 25 000 euros.

En conséquence, le jugement critiqué sera infirmé de ce chef et le trouble commercial sera fixé à la somme de 25 000 euros.

– Sur l’indemnisation au titre du double loyer

La société OGF, qui fait appel incident sur ce point, sollicite le remboursement de six mois au titre du paiement d’un double loyer, soit 17 032,82 euros, correspondant selon elle au temps nécessaire au regard de son activité particulière pour la préparation du déménagement, le déménagement et la réinstallation complète sur le nouveau site, durant lequel elle s’est acquittée d’un double loyer.

Elle fait valoir qu’elle a pris les nouveaux locaux à bail à compter du premier avril 2014, mais qu’elle n’a pu y entrer qu’à compter du mois de septembre 2014 à raison des travaux d’aménagement nécessaires.

La bailleresse fait valoir qu’il est généralement retenu une indemnité correspondant à un mois de l’ancien loyer ou du nouveau loyer.

Elle indique que la demande correspondant à six mois de l’ancien loyer ne se justifie pas, en faisant valoir qu’elle n’a pas à supporter le choix de la société OGF de mettre en oeuvre des travaux d’aménagement des nouveaux locaux pour lesquels elle avait obtenu la signature d’un bail dès le premier avril 2014.

Elle indique qu’elle offre de régler une indemnité de ce chef d’un montant de 7 200 euros.

Sur ce :

L’indemnité dite de ‘ double loyer’ a pour objet la réparation du préjudice subi par le locataire évincé qui doit supporter cumulativement pendant une certaine période, du fait du déménagement et de l’aménagement dans de nouveaux locaux, deux loyers, l’un au titre des locaux à libérer, l’autre au titre des locaux pris à bail.

Elle n’est due que pour le temps nécessaire au déménagement et la réinstallation.

En l’espèce, il est établi que le bail portant sur les nouveaux locaux signé par la société OGF a commencé à courir le premier avril 2014, alors qu’elle n’a libéré les locaux de [Localité 10] qu’en septembre 2014.

La société OGF justifie par les pièces produites avoir obtenu des devis pour des travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité dans les nouveaux locaux en mars 2014, que ceux-ci ont été exécutés en juin 2014 et juillet 2014 et que le déménagement a eu lieu début août 2014.

Au vu de ces éléments, le jugement critiqué sera infirmé en qu’il n’a alloué aucune somme à ce titre et statuant à nouveau il sera alloué à la société OGF la somme de 11 154 euros correspondant à cinq mois de loyer dans les anciens locaux.

– Sur les frais de déménagement et de réinstallation

L’appelante indique qu’elle ne conteste pas devoir rembourser à la société OGF les frais de déménagement et de réinstallation strictement nécessaires et réellement supportés par celle-ci.

Elle fait observer en premier lieu que le préjudice de la société OGF à ce titre ne peut être constitué que des frais supportés pour leur montant hors taxe.

Elle offre les indemnités suivantes :

– frais de négociation du nouveau bail commercial : 10 800 euros

– frais de déménagement : 3 872 euros

– frais de transfert de courrier : 73 euros

– frais de réinstallation : 70 000 euros.

Contestant l’indemnisation retenue par l’expert au titre des frais de réinstallation, entérinée par le tribunal, elle fait valoir que l’indemnisation doit être équivalente aux frais strictement nécessaires pour que le nouveau local procure au preneur des avantages équivalents aux anciens locaux.

Elle soutient qu’en l’espèce le fait que les nouveaux locaux comportent des espaces qui n’existaient pas dans les anciens, à savoir une salle de réfectoire pour le personnel et une salle dédiée à la préparation des cercueils, doit être pris en considération pour exclure les aménagements réalisés dans ces espaces de l’assiette des travaux compris dans les frais de réinstallation.

Elle soutient également qu’il convient d’exclure la pose de la signalétique et de l’alarme, dès lors que ces équipements n’existaient pas dans les anciens locaux ainsi que le coût du matériel de bricolage dans la mesure où leur destination par les seuls tickets d’achat n’est pas identifiable.

La société OGF conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué la somme globale de 119 509,18 euros TTC au titre des frais de déménagement et de réinstallation, en faisant valoir qu’il s’agit des frais réels qu’elle a été amenée à débourser et dont elle justifie.

Elle prétend qu’il n’y a pas lieu de lui rembourser ces frais HT alors qu’ils ont été acquittés par elle TTC.

S’agissant des frais de réinstallation, elle explique que la disposition du nouveau local n’étant pas la même que celle des locaux loués à [Localité 10], elle a été contrainte de procéder à d’importants travaux pour pouvoir exercer décemment son activité, notamment pour y créer une salle nécessaire à celle-ci de préparation des cercueils, ainsi que des espaces à destination du personnel (réfectoire, vestiaires, toilettes, local syndical) qui existaient dans les anciens locaux.

* Sur les frais de négociation du nouveau bail commercial

En l’espèce, au vu des pièces justificatives, les honoraires de négociation et d’intervention pour le nouveau bail dus par la société OGF au cabinet immobilier se sont élevés à la somme de 10 800 euros HT, soit 12 960 euros TTC.

Il n’y a pas lieu de retenir pour l’indemnisation de la société OGF le montant de la TVA, celle-ci étant récupérable par la locataire.

La somme de 10 800 euros sera ainsi retenue et non celle de 12 960 euros retenue par le tribunal qui a entériné le compte de l’expert incluant la TVA.

* Sur les frais de déménagement

Au vu des pièces justificatives, les frais de déménagement se sont élevés à la somme de 3 872 euros HT, soit 4 646,40 euros TTC.

La TVA ne sera pas retenue, celle-ci étant récupérable par la locataire.

La somme de 3 872 euros sera ainsi retenue et non celle de 4 646,40 euros retenue par le tribunal qui a entériné le compte de l’expert incluant la TVA.

* Sur l’indemnité de réinstallation

Le bailleur est tenu au remboursement des frais nécessaires à l’aménagement de locaux équivalents à ceux délaissés auquel le preneur a dû faire face pour une mise aux normes ou la réalisation d’équipements semblables à ceux perdus, en tenant compte de la superficie des anciens locaux, de leurs caractéristiques et de leur agencement, mais aussi des contraintes techniques d’une nouvelle installation au regard des modalités d’exploitation de l’activité du locataire.

En l’espèce, l’expert a retenu l’ensemble des travaux réalisés dans les nouveaux locaux par la société OGF en se fondant sur les factures produites, à savoir une facture d’un montant de 95 641,51 euros TTC (79 701,26 euros HT) concernant des travaux de cloisons coupe feu, d’aménagement d’un espace de préparation des cercueils, de réserve marbrerie et de vestiaires, ainsi que des travaux de reprise du revêtement sol de l’espace atelier, des revêtements muraux, de l’électricité et de plomberie, une facture d’un montant de 2 040 euros TTC (1 700 euroqs HT) concernant la signalétique, une facture d’un montant de 1 776 euros TTC (1 480 euros HT) concernant la remise en service de l’installation de l’alarme, ainsi que des tickets de caisse et factures relatifs à l’achat de matériaux et de fournitures pour un total de 2 353,27 euros TTC.

La bailleresse ne démontre pas au vu des seules pièces versées aux débats, étant précisé qu’il n’est produit aucune description précise des locaux de [Localité 10], ses dires selon lesquels une partie des travaux réalisés dans les locaux de remplacement qui ont été retenus par l’expert comme constituant des dépenses d’aménagement nécessaires à la reprise de l’activité dans ceux-ci justifiées par les factures des entreprises, seraient des travaux de pure convenance ou d’amélioration par rapport aux aménagements des locaux dont il a été évincé, étant précisé qu’elle ne désigne pas précisément, au regard des factures de travaux, quels sont ceux qui seraient concernés.

En revanche, c’est à juste titre que la bailleresse indique n’y avoir lieu à retenir de simple factures ou tickets de caisse relatifs à des matériaux ou fournitures exposés par la société OGF dont l’affectation n’est nullement établie.

LA TVA ne sera pas retenue, celle-ci étant récupérable par la locataire s’agissant de travaux d’aménagement de ses nouveaux locaux.

Il convient par conséquent d’indemniser la société OGF de ses frais de réinstallation à raison des travaux relevant d’aménagement spécifique dans les nouveaux locaux nécessaires pour la reprise de son activité à hauteur de la somme de 82 881,26 euros et non de 119 509,18 euros TTC retenue par le tribunal.

* Sur les frais de transfert de courrier

Au vu des pièces justificatives, la somme de 73 euros HT sera retenue et non celle de 92 euros retenue par le tribunal qui a entériné le compte de l’expert incluant la TVA.

Ainsi, en final, il convient d’infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné la société Immobilière Podeliha à payer à la société OGF la somme de 310’084,78 euros TTC au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2011, date de l’assignation, et statuant à nouveau, la société Immobilière Podeliha sera condamnée à payer à la société OGF la somme de 174 212,94 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2011, date de l’assignation.

– Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 28 août 2000 ayant pris fin le 31 mai 2009, la société OGF se trouve redevable à l’égard de la société bailleresse d’une indemnité d’occupation pour la période ayant couru du 1er juin 2009 au 30 septembre 2014, date à laquelle elle a libéré les lieux.

La société OGF conclut à confirmation du jugement entrepris en ce qu’entérinant l’évaluation par l’expert, il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par elle pour la période du premier juin 2009 au 30 septembre 2014, à la somme de 135’821,12 euros, soutenant que les contestations de la société Podeliha concernant cette évaluation sont vaines.

Elle prétend ainsi que l’indemnité d’occupation évaluée par l’expert, hors minoration pour précarité, à la somme de 29 722,44 euros par an, équivalente au montant du loyer annuel indexé, est conforme à la valeur locative réelle des locaux donnés à bail par la société Podeliha, telle que définie à l’article L 145-33 du code de commerce, au regard de leurs caractéristiques, à savoir leur situation, leur surface pondérée qu’elle estime à 873,50 m² en tenant compte d’une nécessaire pondération selon elle de 0,30 pour toute la surface des entrepôts, leur état d’entretien et la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à sa disposition.

Elle relève que dans un dire récapitulatif, la société Podeliha a elle-même relevé que les prix couramment pratiqués dans le voisinage se situeraient entre 25 euros/m² et 34,15 euros/m², de sorte qu’à suivre son raisonnement, la valeur locative des locaux ne saurait être supérieure à 29 830,025 euros par an (873 m² x 34,15 euros).

Elle ajoute que l’expert a retenu à bon droit l’application d’un coefficient de précarité de 15%.

Elle affirme avoir rencontré les plus grandes difficultés pour trouver d’autres locaux commerciaux dans une zone géographique proche présentant les mêmes caractéristiques que les locaux de [Localité 10], et qu’elle a dû consentir à un effort financier important dès lors que le nouveau loyer s’élève à près du double de celui des anciens locaux.

L’appelante reproche à l’expert de s’être contenté pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation d’appliquer au montant du loyer initial la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, alors qu’il convenait, selon l’article 145-28 du code de commerce, de l’évaluer à partir de la valeur locative des locaux déterminée selon les critères de l’article L145-33 du code de commerce.

Elle soutient qu’il convient de procéder à l’évaluation de l’indemnité d’occupation à partir de la valeur locative selon les éléments suivants :

– surface pondérée : 245 m² de bureaux + 2 095 m² d’entrepôts auxquels il n’y a selon elle aucune raison d’appliquer une pondération de 0,30, de sorte que la surface pondérée s’établit à 2 340 m².

– prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents : 34,15 euros par m², retenue comme valeur de comparaison par la société OGF.

Elle conclut que la valeur locative s’établit à 79 911 euros par an.

Elle soutient qu’il ne saurait y être appliqué pour obtenir l’indemnité d’occupation qui lui est due par OGF un taux de précarité supérieur à 10%, en faisant observer que la société OGF ne s’est pas trouvée en situation de précarité dans la mesure où elle a poursuivi normalement ses activités durant cinq ans.

Selon elle l’indemnité d’occupation s’établit donc à la somme mensuelle de 5 933,33 euros à compter du premier juin 2009, soit pour 64 mois à 383 573,12 euros.

Elle sollicite la condamnation de la société OGF à lui payer ladite somme, en deniers ou quittances, pour tenir compte des sommes acquittées durant la période considérée, mais également de l’indexation à opérer chaque année en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction par référence au dernier indice connu au premier juin 2009, soit 1 503 et des intérêts au taux légal applicables à compter de chaque échéance mensuelle d’occupation.

Sur ce :

L’indemnité d’occupation est déterminée, en fonction de la valeur locative des locaux donnés à bail, sans appliquer la règle du plafonnement de loyer, déterminée conformément aux dispositions des articles L145-33 du code de commerce selon les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, minorée pour précarité des locaux donnés à bail.

En l’espèce, rappelant que ‘l’indemnité d’occupation doit correspondre, à défaut d’accord contraire, à la valeur locative’, l’expert a évalué cette indemnité, avant minoration pour précarité, à la somme de 159 789,55 euros équivalente selon ses calculs au montant du loyer indexé pour la période correspondante (1er juin 2009 au 30 septembre 2014), ce dont il se déduit qu’il a considéré que ladite somme correspondait à la valeur locative.

Il ne s’en est toutefois ni expliqué, ni justifié, alors que suivant dire récapitulatif du 17 octobre 2014, auquel il n’a pas répondu précisément, le conseil de la bailleresse lui avait fait clairement grief d’avoir établi son évaluation uniquement en considération du montant du loyer revalorisé sur les indices INSEE du coût de la construction, sans avoir procédé à une véritable étude de la valeur locative réelle à partir de références pratiquées dans le voisinage pour des locaux de même nature et, après s’être livré à sa propre analyse des éléments transmis à l’expert, avait conclu que l’estimation à 29 722,444 euros par an était loin de correspondre à la valeur locative réelle des locaux qui devait se situer selon lui à minima à 25 euros au m² pouvait être augmentée jusqu’à 34 euros par m², tel que cela résultait du nouveau bail accepté par la société OGF.

Pour soutenir qu’il conviendrait néanmoins de retenir l’évaluation de l’expert, la société OGF se fonde sur une surface pondérée des locaux loués de 873,50 m² obtenue par la pondération de 2 095m² d’entrepôts par un coefficient de 0,3.

C’est néanmoins justement que la bailleresse fait valoir qu’il n’y a pas lieu à pondérer la surface à usage d’entrepôt au regard de ce type d’activité.

Concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, il n’est produit aucun élément de comparaison autre que le loyer des nouveaux locaux pris à bail à compter d’avril 2014 par la société OGF, soit 43 200 euros pour 1 265 m², soit 34,15 euros au m², alors qu’il résulte de la comparaison des baux, des descriptifs et photographies figurant dans le rapport d’expertise, que les locaux loués à la société Podeliha et les nouveaux locaux n’ont pas exactement les mêmes caractéristiques, concernant notamment leur surface et leur état à la date de l’évaluation.

Au vu de cet élément de comparaison qu’il convient néanmoins de moduler au regard des caractéristiques des locaux, concernant leur commercialité, leur surface et leur état, la valeur locative des locaux de [Localité 10] sera évaluée à 58 500 euros par an, soit 4 875 euros par mois.

Il convient d’appliquer un coefficient de précarité.

En l’espèce, l’expert a retenu un coefficient de minoration de 15%.

Il n’est pas démontré par la bailleresse que ce coefficient proposé par l’expert judiciaire, repris par le tribunal, ait été surestimé au regard de l’incidence du congé donné par la bailleresse sur le mode d’exploitation, de sorte qu’il sera retenu.

Ainsi en définitive, le jugement critiqué sera infirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la société OGF du 1er juin 2009 au 30 septembre 2014 à la somme de 135 821,12 euros et, statuant à nouveau, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société OGF sera fixée à la somme mensuelle de 4 143,75 euros, soit pour la période du 1er juin 2009 au 30 septembre 2014 à 265 200 euros, sans qu’il y ait lieu à indexation.

La société OGF sera condamnée à payer à la société Podeliha la somme de 265 200 euros qui portera intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2011, date de l’assignation, calculés sur les indemnités échues à cette date puis sur chaque échéance postérieure, sauf à déduire les sommes versées par la société OGF au titre de son occupation des locaux durant la période considérée.

– Sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Les dépens de première instance et d’appel, y compris le coût de l’expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance d’Angers du 5 juin 2018 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– CONDAMNE la société Immobilière Podeliha à payer à la société OGF la somme de 174 212,94 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2011, date de l’assignation ;

– CONDAMNE la société OGF à payer à la société Podeliha la somme de 265 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juin 2009 au 30 septembre 2014, sans qu’il y ait lieu à indexation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2011, date de l’assignation, calculés sur les indemnités échues à cette date puis sur chaque échéance postérieure, sauf à déduire les sommes versées par la société OGF au titre de son occupation des locaux durant la période considérée ;

– PARTAGE les dépens de première instance et d’appel, y compris le coût de l’expertise, par moitié entre les parties et autorise le recouvrement des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

S. TAILLEBOIS C. CORBEL