13 avril 2023
Cour d’appel de Caen
RG n°
21/02394

AFFAIRE :N° RG 21/02394 –

N° Portalis DBVC-V-B7F-G2DY

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION en date du 05 Juillet 2021 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de CHERBOURG EN COTENTIN – RG n° 19/00403

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 AVRIL 2023

APPELANT :

Monsieur [L] [D]

N° SIRET : 331 854 281

né le 10 Juin 1958 à TOURLAVILLE (50110)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté et assisté de Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU CENTRE DE GROS

N° SIRET : 443 109 053

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de Me Xavier VAHRAMIAN, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 09 février 2023

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 13 avril 2023 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

Suivant acte authentique en date du 6 mai 1987, la SCI Du centre de gros a consenti à M. [L] [D] un bail commercial pour une durée de 9 années, prenant effet le 1er avril 1987, portant sur un local commercial faisant partie d’un ensemble immobilier constitué de trois bâtiments contigus situés [Adresse 6] et [Adresse 5], aux fins d’exploiter un fonds de commerce de vente de meubles, cuisines aménagées, literie et bibelots sous l’enseigne « La bonnetière ».

Suivant acte authentique en date du 14 juin 2007, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans, du 1er avril 2005 au 1er avril 2014.

M. [D] a, par exploit d’huissier de justice du 21 octobre 2013, sollicité le renouvellement du bail.

En l’absence de réponse, le bail a été renouvelé au 1er avril 2014 aux charges et conditions antérieures.

Les 6 octobre et 20 novembre 2015, la Commission communale de sécurité de la ville de Cherbourg-Octeville a rendu deux avis défavorables à la poursuite de l’activité dans le local commercial exploité par M. [D].

Par arrêté du 20 novembre 2015, le maire de Cherbourg-Octeville a prononcé la fermeture administrative au public de l’établissement « La bonnetière » à compter de la notification de l’arrêté.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 octobre 2015, M. [D] a assigné la SCI Du centre de gros devant le tribunal de grande instance de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de son bailleur avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 mars 2016, M. [D] a notifié à la SCI Du centre de gros la résiliation unilatérale du bail commercial litigieux invoquant des manquements du bailleur à ses obligations.

Parallèlement, la SCI Du centre de gros a introduit un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de fermeture administrative du 20 novembre 2015, puis a formé une requête en annulation à l’encontre du même arrêté.

Par jugement du 21 juin 2017, le tribunal administratif de Caen a rejeté la requête en annulation formée par la SCI Du centre de gros. Cette dernière a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 15 mars 2019, la cour administrative d’appel de Nantes a annulé le jugement du tribunal administratif de Caen du 21 juin 2017 et l’arrêté de fermeture de l’établissement « La bonnetière » du 20 novembre 2015 ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux de la SCI Du centre de gros.

Par jugement du 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :

– déclaré recevables les demandes reconventionnelles formées par la SCI Du centre de gros ;

– constaté la résiliation du bail commercial unissant la SCI Du centre de gros et Christian Segarull aux torts exclusifs de [L] [D] ;

– débouté [L] [D] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamné [L] [D] à verser à la SCI Du centre de gros la somme de 18.054 euros en réparation de la perte de loyers de novembre 2015 à mars 2017 ;

– condamné [L] [D] à rembourser à la SCI Du centre de gros la taxe foncière pour les années 2015, 2016 et 2017 ;

– condamné [L] [D] à verser à la SCI Du centre de gros la somme de 5.826 euros au titre des dégradations locatives ;

– débouté la SCI Du centre de gros de ses demandes plus amples ou contraires ;

– condamné [L] [D] aux dépens ;

– accordé aux avocats de la cause le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 13 août 2021, M. [D] a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 31 janvier 2023, M. [D], outre des demandes de ‘dire et juger’ et de ‘constater’ qui ne sont pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer, demande à la cour de :

– Le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

– lnfirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– Valider aux torts de la SCI Du centre de gros la résiliation du bail commercial, objet du présent litige ;

– Condamner la SCI Du centre de gros à réparer l’intégralité des préjudices subis par M. [D] ;

– Condamner la SCI Du centre de gros, au titre du manquement à son obligation de délivrance, à rembourser 50% des loyers et de l’impôt foncier payés par M. [D] rétroactivement depuis cinq ans avant la date effective la résiliation du bail commercial en raison du mauvais état de la toiture et des autres désordres majeurs constatés ;

– Condamner la SCI Du centre de gros à rembourser à M. [D] l’intégralité des loyers versés depuis le mois de janvier 2015 jusqu’au dernier loyer réglé par M. [D] au titre du caractère illégitime du refus d’autorisation de réaliser des travaux de transformation du local pour une nouvelle exploitation ;

-Pour le surplus et statuant avant dire droit sur l’étendue et le quantum exacts du préjudice subi, désigner un expert judiciaire ;

– Condamner d’ores et déjà la SCI Du centre de gros à payer, à titre de provision, à M. [D] une somme de 40.000 euros ;

– Surseoir à statuer dans l’attente du rapport de l’expert quant à l’indemnisation définitive du préjudice subi par M. [D] ;

– Débouter la SCI Du centre de gros de l’intégralité de ses demandes, en ce comprises les demandes nouvelles présentées en cause d’appel ;

– Condamner la SCI Du centre de gros à payer à M. [D] la somme de 46.000 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile ;

– La condamner aux entiers dépens et accorder à Me Stéphane Pieuchot le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par I’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 31 janvier 2023, la SCI Du centre de gros demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin du 5 juillet 2021 sauf en ce qu’il a débouté la SCI Du centre de gros de ses demandes plus amples ou contraires et statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant de :

– assortir les sommes que M. [L] [D] sera condamné à payer à la SCI Du centre de gros des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2017, date du terme du bail ;

– condamner M. [L] [D] à payer à la SCI Du centre de gros les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2016, date du constat :

– 1.950 euros TTC au titre des travaux de miroiterie justifiés par la facture n°FA00726,

– 16.380 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux justifiés par la facture N°FA00725 ;

En tout état de cause,

– rejeter l’ensemble des prétentions de M. [D] ;

– condamner M. [D] à payer à la SCI Du centre de gros la somme de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

– condamner M. [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Kæm’s Avocats représentée par Me Gaël Balavoine.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2023.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 1134 ancien du code civil applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1184 ancien du code civil applicable à la cause, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon l’article 1147 ancien du code civil applicable à la cause, Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1719 ancien du code civil applicable à la cause, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que M. [D] a, par acte d’huissier de justice en date du 17 mars 2016, notifié à la SCI Du centre de gros la résiliation unilatérale du bail commercial qui liait les parties.

La gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls. Il incombe alors au juge de rechercher si le comportement revêtait une gravité suffisante pour justifier la rupture unilatérale du contrat.

Sur le défaut d’entretien de la toiture du local commercial loué

M. [D] fait valoir que le contrat de bail conclu par les parties met à la charge de la bailleresse tous les travaux liés ‘au couvert » qu’iIs soient relatifs à son entretien ou à sa réfection totale, que les travaux concernant la structure de l’immeuble, dont fait partie sa toiture, relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur prévue à l’article 1719 du code civil et qu’il a fait part à la bailleresse, à de nombreuses reprises, des problèmes d’isolation et d’infiltrations provoqués par le mauvais état de la toiture et l’agencement des chéneaux mais que des travaux adéquats n’ont jamais été réalisés, les réparations effectuées par une entreprise ‘Guyot’ au début de l’année 2014 ayant été insuffisantes pour remédier aux désordres.

Il précise que les pièces communiquées permettent d’établir que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretien et que cette situation a troublé l’exploitation de son commerce comme cela résulte des constatations figurant dans l’avis de la commission communale de sécurité du 20 novembre 2015 qui relève que ‘L’électricité est coupée par l’exploitant du fait de la vétusté et des importantes infiltrations d’eau’.

La SCI Du centre de gros fait valoir qu’elle a satisfait à son obligation d’entretien de la couverture, que si un épisode neigeux exceptionnel intervenu en mars 2013 a causé des infiltrations, elle a fait intervenir un couvreur et les pièces communiquées font état d’un état satisfaisant de la toiture et de l’absence de nouvelles infiltrations.

Elle précise que M. [D] a demandé le renouvellement du bail à plusieurs reprises et envisagé une nouvelle activité ce qui est contradictoire avec ses allégations relatives au caractère vétuste et inexploitable du local et que depuis les locaux ont retrouvé preneur et sont exploités sans difficulté sans nouveaux travaux sur la toiture.

Comme l’a relevé le premier juge, M. [D] a adressé plusieurs courriers à la bailleresse pour se plaindre de l’existence d’infiltrations.

Le preneur, outre ses divers courriers, communique un procès-verbal d’huissier de justice du 17 juillet 2015 exactement analysé par le premier juge qui fait état de traces d’humidité à l’intérieur des locaux, sur les murs, les faux-plafonds, le sol et décrit une toiture avec des taches de rouille, des tôles dégradées, de l’eau en stagnation dans la gouttière, un chéneau très humide avec de l’eau en stagnation.

Le rapport de la société Socotec du 23 avril 2013 concernant le local commercial contigu et ayant la même toiture, a été commandé à la suite d’infiltrations survenues après un épisode neigeux en mars 2013. Il est relevé une corrosion des éléments de la toiture, l’existence d’une seule descente d’eau sur le chéneau situé en façade principale et la nécessité de refaire la toiture compte-tenu de son état.

La bailleresse justifie de la réalisation de travaux par l’entreprise Guyot en produisant une facture du 1er février 2014 portant sur des travaux de confection et pose d’un chéneau.

Cette intervention ne peut être contestée puisque M. [D] la reconnaît lui-même dans un courrier du 10 septembre 2014 (pièce 11 de l’appelant) et dans ses conclusions puisqu’il indique ‘ Seul le couvreur ‘attitré’ de la SCI DU CENTRE DE GROS est intervenu…’.

Un rapport de diagnostic de la société Dekra du 19 octobre 2015 concernant le local commercial contigu (« Dalliance /Daltoner » puis « Cotentin Cycles »), mais ayant la même toiture, relève que les bacs de couverture ne présentent aucune anomalie ou désordre et note qu’une deuxième descente des eau de pluie a été ajoutée en façade avant pour évacuer le chéneau. Si le technicien indique avoir observé la couverture depuis la cour extérieure, il précise avoir soulevé plusieurs dalles de faux-plafond dans les locaux afin d’observer l’aspect de la sous face de couverture et avoir ainsi constaté l’absence d’anomalie ou déformation au niveau de la toiture.

Il est relevé qu’à l’intérieur du bâtiment, les traces présentes sont celles laissées par les infiltrations qui s’étaient produites lors de l’épisode neigeux de mars 2013, que celles-ci sont sèches et qu’il n’est constaté aucune infiltration ni aucune trace nouvelle d’infiltration.

Un rapport de diagnostic Dekra du 15 janvier 2016 concernant le local commercial de

M. [D] fait état, après observation depuis les façades du bâtiment, d’une couverture dont l’état apparent est satisfaisant, sans désordre apparent ni risque de nature à remettre en cause une exploitation.

Il résulte du constat dressé par huissier de justice le 12 septembre 2016 à la demande de la SCI pour établir un état des lieux de sortie après la restitution des clés, que les pièces sont sèches et saines, sans humidité . L’huissier de justice a constaté que les bois de la charpente étaient en bon état tout comme les bacs acier de couverture.

La bailleresse communique en outre un constat d’huissier du 18 juin 2020 dont il résulte que la toiture est en mauvais état et qu’il n’y a pas eu de remaniement apparent depuis l’extérieur.

La SCI Du centre de gros justifie ainsi que malgré cet état de la toiture les locaux précédemment occupés par le commerce de M. [D] ont depuis été donnés à bail à la SARL Madconfort et qu’ils sont exploités. La SARL Madconfort a été autorisée à créer un nouveau magasin recevant du public par arrêté du 7 novembre 2017.

M. [D] fait valoir qu’il résulte du procès-verbal de la commission communale de sécurité de la ville de Cherbourg-Octeville du 20 novembre 2015 qui a émis un avis défavorable à la poursuite de l’activité que l’électricité a été coupée par l’exploitant du fait de la vétusté et des importantes infiltrations d’eau.

Il sera relevé que le premier avis défavorable de la commission émis le 6 ctobre 2015 a été réalisé sans visite de l’établissement La bonnetière, seuls les locaux de la SARL CMPS dans le bâtiment 1 ayant été visités. (pièce 32 de l’appelant).

L’avis de la commission communale de sécurité du 20 novembre 2015 a été pris aux motifs que l’établissement était vétuste et non isolé de la cellule occupée par Cash concept.

Il n’est pas précisé qu’il y a eu une visite de l’établissement La bonnetière à cette date ni que la commission a constaté elle-même des infiltrations et la commission ne décrit pas l’état de vétusté qu’elle mentionne.

Au vu de ces éléments, il apparaît qu’il y a bien eu des infiltrations importantes en mars 2013 après d’un épisode neigeux et que la bailleresse a fait réaliser des travaux sur la toiture. Si l’état de la toiture apparaît vétuste, il n’est pas démontré que les infiltrations ont perduré après les travaux ni que les traces d’humidité constatées sont postérieures aux travaux réalisés.

M. [D] ne rapporte ainsi pas la preuve qui lui incombe de ce que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien de manière suffisamment grave pour empêcher l’exploitation du commerce au sein du local donné à bail et ce alors que comme l’a souligné le premier juge, il envisageait d’ouvrir une boulangerie dans les mêmes locaux en 2014.

Ce motif ne peut donc justifier une résiliation unilatérale du bail par le preneur.

Sur l’impossibilité d’exploiter le bail octroyé ‘tous commerces’

M. [D] indique qu’il entendait exercer une activité de boulangerie sous forme d’une franchise et reproche à la bailleresse d’avoir refusé de donner son accord pour la réalisation des différentes transformations et réparations du local commercial loué, travaux nécessaires au vu de la reconversion professionnelle dont il avait fait part à la bailleresse dans une lettre du 23 septembre 2014 .

Le preneur fait ainsi valoir :

– que l’argument de la bailleresse tiré de la clause de non-concurrence prévue par le contrat de bail n’est pas sérieux, dès lors :

* qu’au moment de l’envoi de sa lettre faisant part de son souhait de reconversion professionnelle, le local commercial contigu devant abriter une prochaine boulangerie était fermé pour péril depuis le 13 mars 2013,

* qu’aucuns travaux n’ont été engagés pendant de très nombreux mois pour permettre la réouverture d’un tel commerce dans ce bâtiment,

*que l’ouverture de cette prochaine boulangerie a été annoncée par l’affichage d’une simple banderole le 6 octobre 2014, postérieurement à la lettre adressée par M. [D] à la bailleresse,

* qu’au vu de la situation des époux [O], futurs exploitants de la boulangerie, et des liens qui unissaient ces derniers à M. [D], leur projet d’ouverture de fonds de commerce prenait la forme d’une ‘collusion frauduleuse’ avec la bailleresse afin de contraindre M. [D] à suspendre son projet ;

– que la clause de non-concurrence prévue par le contrat de bail doit être réputée non-écrite en application de l’article L. 145-15 du code de commerce dès lors qu’elle fait obstacle au droit de renouvellement du bail commercial ;

– que M. [D], qui bénéficiait d’un ‘bail tout commerce’, pouvait, nonobstant la clause de non-concurrence, entreprendre toute activité ;

– que le refus de la SCI Du centre de gros s’avère constitutif d’un abus de droit contraire à la liberté d’entreprendre de M. [D].

La SCI du centre de gros estime que le refus d’autoriser la transformation du local exploité par M. [D] en boulangerie est parfaitement justifié au vu de la clause de non-concurrence stipulée par le contrat de bail.

La bailleresse explique ainsi qu’au printemps 2015, le preneur, qui exerçait jusqu’alors une activité de vente de meubles, a fait part de son souhait d’exploiter une boulangerie sous franchise, mais que cette demande de M. [D] est postérieure à la promesse de bail consentie par la SCI Du centre de gros aux consorts [O] le 15 septembre 2014 et portant sur la cellule mitoyenne de M. [D], pour l’exploitation d’un fonds de commerce « boulangerie, pâtisserie, confiserie, sandwicherie, pizzas et boissons à emporter ».

S’agissant du caractère non-écrit de la clause de non-concurrence, la bailleresse estime que M. [D] excipe à tort de l’article L.145-15 du code de commerce alors qu’il entendait exercer une activité totalement différente de celle pour laquelle il avait pris les locaux à bail.

Le bail conclu entre les parties prévoit que les locaux faisant l’objet du bail ‘devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de tous commerces, au choix du preneur, dans la mesure où ceux-ci n’apportent aucun trouble de voisinage.

Toutefois, le preneur s’interdit d’y exploiter un commerce semblable ou similaire à ceux qui y sont exercés actuellement ou qui seraient exercés ultérieurement dans les autres locaux du même ensemble immobilier.’

Il résulte des pièces communiquées que par acte sous seing privé du 15 septembre 2014, la SCI Du centre de gros et les consorts [O] ont signé une promesse de bail commercial de courte durée (35 mois) sous la condition suspensive de l’obtention par les preneurs d’un concours bancaire, pour une activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie, sandwicherie, pizzas et boissons à emporter.

M. [D] ne justifie pas avoir sollicité antérieurement à cette date un changement d’activité.

Il communique un courrier de son notaire daté du 23 septembre 2014 adressé à la bailleresse pour lui faire part d’un changement d’activité sans plus de précision sur l’activité envisagée.

Il apparaît que l’avocat de la SCI a reçu le projet de cession du droit au bail le 16 février 2015. (pièce n°12 de l’appelant)

Il a répondu le 24 février 2015 en invoquant la clause de non-concurrence prévue au bail.

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2015, un bail commercial de courte durée a été conclu entre la SCI et les consorts [O] puis, le 14 août 2018, un bail commercial.

Il n’est pas contesté que les consorts [O] exploitent toujours la boulangerie.

Il ne ressort pas des pièces communiquées la preuve d’un stratagème de la part de la SCI pour récupérer ses locaux sans payer d’indemnité d’éviction ni d’une collusion entre la bailleresse et les consorts [O] pour obliger M [D] à quitter les lieux.

Comme l’a justement retenu le tribunal, par des motifs que la cour adopte, la promesse de bail engageait la SCI même si l’ouverture de la boulangerie a eu lieu plus tardivement, l’intérêt de la bailleresse étant de s’assurer que son local ne reste pas sans preneur.

Par ailleurs, l’appelant ne peut soutenir que la clause de non-concurrence tombe sous le coup des dispositions de l’article L145-15 du code de commerce et qu’elle doit être déclarée non écrite ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail commercial alors que ladite clause interdit une activité déjà exercée dans un autre local de l’ensemble immobilier mais n’interdit pas au preneur de continuer l’activité déjà exercée ou d’adjoindre à son activité autorisée des activités connexes ou complémentaires ou d’exercer une activité non déjà exercée dans l’ensemble immobilier.

Il n’y a donc pas d’atteinte au droit au renouvellement du bail ni une atteinte au droit d’entreprendre de M. [D].

Dès lors, la bailleresse était fondée en vertu des dispositions du bail à s’opposer à la demande de M. [D].

Le refus d’autoriser des travaux de modification du local et de la cession du droit au bail pour une activité de boulangerie ne pouvait donc justifier une résiliation unilatérale du bail.

M. [D] est mal fondé à réclamer toute indemnisation à ce titre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement des loyers versés depuis janvier 2015 et jusqu’au dernier loyer réglé par M. [D].

Sur le défaut de mise en conformité du local commercial loué au vu de la réglementation en matière de sécurité incendie

M. [D] reproche à la SCI Du centre de gros d’avoir manqué à son obligation de mise en conformité du local loué aux exigences de la réglementation en matière de sécurité-incendie (arrêté du 25 juin 1980), ce qui a conduit aux avis défavorables en date des 6 octobre 2015 et 20 novembre 2015 rendus par la commission communale de sécurité de la ville de Cherbourg, puis à l’adoption de l’arrêté municipal du 20 novembre 2015 ordonnant la fermeture de l’exploitation de son établissement, qu’ainsi les manquements graves et répétés du bailleur l’ont empêché d’exploiter son fonds de commerce et conduit à résilier son bail commercial en mars 2016.

Il précise qu’au vu de la classification de son local commercial dans la 4ème catégorie des ERP et malgré la lettre de mise demeure qui lui a été adressée par la ville de Cherbourg lui enjoignant de réaliser les travaux d’isolation nécessaires, la SCI du centre de gros n’avait pas effectué lesdits travaux au moment de la résiliation du contrat de bail, que le contentieux devant le juge administratif et l’annulation de l’arrêté de fermeture du 20 novembre 2015 pour défaut de motivation prononcée par la cour administrative d’appel de Nantes le 15 mars 2019 n’ont aucune incidence sur la présente procédure dans la mesure où la bailleresse n’a jamais déféré aux demandes formulées par les différentes commissions de sécurité et que l’arrêt a été rendu plus de quatre années après l’arrêté de fermeture, quatre année durant lesquelles M. [D] n’aurait pu bénéficier de ses locaux commerciaux tout en devant payer un loyer, qu’il n’ a donc pas eu d’autre choix que de signifier une résiliation unilatérale du bail.

La SCI du centre de gros estime que le local commercial objet du contrat de bail litigieux est conforme à la réglementation sécurité incendie applicable aux établissements de 5ème catégorie à laquelle il appartient, que M. [D] ne peut pas valablement justifier le congé donné à la bailleresse par l’arrêté de la commission communale de sécurité du 20 novembre 2015 qui a été annulé et que de surcroît à la date du 20 novembre 2015, M. [D] avait cessé, de lui-même, son activité depuis de nombreux mois.

La cour adopte la motivation du tribunal sur le classement du magasin La bonnetière en ERP 4ème catégorie du fait de l’absence d’isolation conforme entre le bâtiment 1 accueillant le magasin Cash Concept et le bâtiment 2 accueillant le magasin Dallance mais aussi le magasin la bonnetière.

Il est constant qu’un arrêté municipal du 20 novembre 2015 a décidé la fermeture au public de l’établissement La bonnetière en visant l’avis défavorable de la commission communale de sécurité du 20 novembre 2015 qui considérait que l’établissement n’était pas isolé de la cellule occupée par Cash Concept.

Cet arrêté a été annulé par une décision de la cour administrative d’appel de Nantes du 15 mars 2019 et il ne peut justifier la résiliation unilatérale du bail.

Par ailleurs, M. [D] avait déposé le 10 décembre 2013 une déclaration de fermeture à effet au 6 mars 2014 et le tribunal a retenu, par des motifs pertinents que la cour adopte, que la cessation d’activité était antérieure à l’arrêté de fermeture du 20 novembre 2015.

Il sera ajouté que la commission communale de sécurité de la ville de Cherboug-octeville a constaté une nouvelle fois lors de la visite du 20 novembre 2015 que l’établissement La bonnetière était fermé au public précisant que l’électricité était coupée.

Les pièces nouvelles produites en cause d’appel ne remettent pas en cause cette analyse. Il sera relevé que les déclarations de BIC 2014 et 2015 et la déclaration de TVA de septembre 2015 communiquées ne permettent pas de connaître les éléments déclarés qui ont été raturés. Aucune pièce comptable ou financière permettant d’objectiver une activité commerciale n’est communiquée.

Le tribunal a donc justement retenu qu’il n’était justifié d’aucune activité commerciale en 2014 et 2015, l’ouverture le 28 octobre 2014 ne permettant pas de retenir la réalité d’une activité alors qu’elle a fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction de la DFPP de la Manche pour non respect de la réglementation sur les liquidations commerciales, la liquidation devant intervenir au plus tard dans les six mois qui suivent la déclaration de fermeture.

Ainsi, il ne peut être retenu que l’arrêté municipal du 20 novembre 2015 a conduit M. [D] à cesser son activité, cette cessation d’activité étant bien antérieure.

Il sera en outre relevé que la société CMPS qui exploitait le magasin Cash Concept a été placée en liquidation judiciaire le 14 décembre 2015. Cette société avait signifié une résiliation de son bail le 4 décembre 2015.

Il résulte du rapport de la sous-commission départementale de sécurité en date du 13 avril 2016 que le magasin La bonnetière était susceptible d’être classé en établissement de catégorie 5 puisque le local de Cash Concept était désaffecté depuis janvier 2016.

Ainsi, l’ouverture d’une boulangerie dans l’ancien local Dallance, situé dans le même bâtiment que le magasin La Bonnetière, les deux magasins étant contigus, a reçu dès avril 2016 un avis favorable de la sous-commission départementale de sécurité, sans que la question des parois coupe-feu ne pose difficulté du fait de la fermeture du magasin Cash Concept.

Ainsi, dès le mois de janvier 2016, la situation avait évolué du fait de la fermeture du magasin Cash Concept, ce que n’ignorait pas M. [D].

Dès lors au vu de ces éléments, il n’apparaît pas que M. [D] établisse un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance suffisament grave pour justifier une rupture unilatérale du bail à la date du 17 mars 2016 puisqu’à cette date, son établissement était susceptible d’être classé en ERP de 5ème catégorie et qu’il ne justifie d’aucun trouble dans l’exploitation de son activité dès lors que celle-ci n’existait plus.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [D].

Sur les demandes d’indemnisation de M. [D]

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation au titre de la perte du fonds de commerce et/ou du droit au bail et de l’indemnité d’éviction, M. [D] s’étant lui-même placé dans l’impossibilité de poursuivre son activité commerciale dans les locaux donnés à bail et la bailleresse n’ayant pas refusé sans motif légitime le renouvellement du bail.

M. [D] ne justifie par ailleurs d’aucune perte de chiffre d’affaires, ni d’aucun autre préjudice qui résulterait d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pendant les cinq années ayant précédé la résiliation du bail à son initiative.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de 50% des loyers et de l’impôt foncier payés pendant les cinq années ayant précédé la résiliation du bail.

Le jugement sera confirmé également en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise en application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice formée par la bailleresse

La SCI du centre demande la confirmation du jugement entrepris sur la réparation du préjudice subi en raison de :

– la perte des loyers et charges restant à courir jusqu’au terme du bail, soit le 31 mars 2017, M. [D] ayant arrêté de payer son loyer à compter du mois de septembre 2015 : 17 mois de loyer x 1.062 euros = 18.054 euros.

– la perte du remboursement de la taxe foncière jusqu’au terme du bail.

M. [D] ne formule pas d’observations sur ce point.

Le jugement sera confirmé.

La demande relative aux intérêts n’est pas une demande nouvelle puisque accessoire aux prétentions soumises au premier juge.

La condamnation au paiement de la somme de 18 054 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter des conclusions récapitulatives du 9 avril 2021 communiquées en première instance, à défaut de mise en demeure de payer antérieure.

La SCI Du centre de gros fait état de plusieurs dégradations locatives et sollicite le paiement d’un montant de 20.130 euros HT au titre des coûts de travaux. A l’appui de ses prétentions elle produit un procès-verbal de constat du 12 septembre 2016 et plusieurs factures de l’entreprise Mouchel datées du 9 octobre 2017 concernant :

– des travaux relatifs à la façade arrière du bâtiment,

– des travaux relatifs à la miroiterie (deux factures à hauteur de 1.950 euros et 1.176 euros),

– des travaux intérieurs consistant dans des travaux de nettoyage, de déposes des plafonds, des cloisons, des planchers, des doublages et de la moquette ( facture de 16.380 euros)

M. [D] conteste les reproches formulés à son encontre au titre d’une prétendue violation de ses obligations contractuelles d’entretien.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il n’est produit aucun état des lieux d’entrée. La SCI Du centre de gros indique que les lieux ont été loués neufs à M. [D] ce que celui-ci ne dément pas.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le contrat de bail conclu entre les parties indique que le locataire doit entretenir les lieux en bon état de réparations locatives ou de menu entretien.

Le contrat de bail prévoit spécialement que le locataire a à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique… précisant que toutes réparations, grosses ou menues relatives aux devantures, vitrines, vitres sont à sa charge exclusive.

Il résulte du procès-verbal d’état des lieux du 12 septembre 2016 que les clés ont été restituées par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 septembre 2016.

L’huissier de justice a constaté que le bardage extérieur avait été troué et non rebouché et qu’il n’était plus étanche.

Il s’agit bien de dégradations commises par le locataire.

Il est produit une facture de remise en état d’un montant de 4650 euros et le tribunal a justement accueilli la demande de remboursement formée à ce titre.

Concernant les vitrines, l’huissier de justice a constaté que l’imposte gauche était obturée par deux plaques de panneaux de bois et que l’imposte gauche comportait deux impacts traversant le vitrage.

Les deux vitrines étaient à remplacer sans recours du locataire contre la bailleresse au vu des termes du bail et la main courante déposée le 10 avril 2015 pour bris de vitre étant sans effet à ce titre.

Ce sont donc bien les deux factures de remplacement qui correspondent aux deux vitrines détériorées qui doivent être prises en compte et donc une somme globale de 3126 euros.

Concernant l’intérieur du bâtiment, il est constant que celui-ci a été rendu sale et en état d’usure ou dégradé au niveau des sols, des murs et des plafonds. Toutefois, la bailleresse ne peut prétendre à une remise à neuf des locaux atteints par la vétusté après 30 années d’occupation.

La facture FA 00725 de l’entreprise Mouchel d’un montant de 16 380 euros prévoit la dépose des plafonds, des cloisons, du plancher, des moquettes et un nettoyage du bâtiment sans aucune ventilation du coût poste par poste et en fonction des dégradations.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 16 380 euros n’est pas fondée et c’est à bon droit qu’elle a été rejetée par le tribunal.

Le jugement sera infirmé et M. [D] sera condamné à payer à la SCI Du centre de gros la somme de 7776 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter des conclusions récapitulatives du 9 avril 2021 communiquées en première instance, à défaut de mise en demeure de payer antérieure, la demande relative aux intérêts étant un accessoire des prétentions soumises au premier juge.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux indemnités de procédure et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. [D], qui succombe à titre principal en ses prétentions, sera condamné à payer à la SCI Du centre de gros la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, sera débouté de sa demande formée à ce titre et sera condamné aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de la condamnation relative aux réparations locatives ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et ajoutant au jugement ;

Condamne [L] [D] à payer à la SCI Du centre de gros la somme de 7776 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021 ;

Dit que les condamnations à paiement prononcées au titre de la perte des loyers et de la taxe foncière sont assorties des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021 ;

Condamne [L] [D] à payer à la SCI Du centre de gros la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne [L] [D] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY