11 janvier 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/16818

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 11 JANVIER 2023

(n° ,7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16818 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVZH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2020 -Président du TJ de PARIS – RG n° 13/15211

APPELANT

Monsieur [L] [J]

né le 23 Octobre 1946 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Me Khalid BENNANI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 390

INTIMEE

S.A.R.L. GENIS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 495 367 401

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Sandrine ZARKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0260

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M.Douglas BERTHE, Conseiller de la chambre 5-3, chargé du rapport..

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles BALAY, Président de chambre

M. Douglas BERTHE, Conseiller

Mme Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire assurant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M.Damien GOVINDARETTY

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Douglas BERTHE, Conseiller, faisant fonction de Président et par Mme Anaïs DECEBAL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par l’effet d’une cession de fonds de commerce intervenue le 02 février 2007 dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, la société Genis a acquis le fonds de commerce exercé dans des locaux situés [Adresse 2] et appartenant à M. [L] [J], ancien gérant de la précédente société preneuse, la société Lyasmine, ayant fait l’objet de la procédure collective. De nombreuses procédures judiciaires ont opposé les parties.

Par exploit du 22 décembre 2011, le bailleur a fait délivrer à la société preneuse un congé pour le 30 juin 2012 avec refus de renouvellement du bail sans offre de paiement pour motifs graves et légitimes.

Par exploit du 06 août 2013, la société Genis a fait signifier à M. [J] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013.

Par exploit du 03 octobre 2013, le bailleur a fait assigner à comparaître la preneuse en expulsion, laquelle l’a fait assigner à comparaître, par exploit du 23 juin 2014, en constatation de la nullité du congé délivré le 22 décembre 2011.

Par jugement mixte du 16 mai 2017, le tribunal de grande instance de Paris a dit que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 22 décembre 2011 par M. [J] a mis fin à compter du 30 juin 2012 au bail renouvelé le 1er juilIet 2003 portant sur les locaux situe [Adresse 2], a Paris l3ème, déclaré sans effet la demande en renouvellement de bail signifiée le 6 aout 2013 par la Sté GENIS, dit qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, M. [J] est redevable d’une indemnité d’éviction, désigné Mme [Y] en qualité d’expert avec mission de donner tous éléments permettant de déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation ; il a condamné le bailleur à payer à la preneuse une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédures abusives. L’expert a déposé son rapport le 18 décembre 2018.

Par acte du 11 mai 2020, un nouvel avocat s’est constitué en lieu et place du précédent avocat de M. [L] [J].

Par acte du 05 mars 2019, M. [L] [J] a exercé son droit de repentir dans les termes de l’article L.145-58 du code de commerce.

Par jugement du 03 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de M. [L] [J] aux fins de voir révoquer l’ordonnance de clôture de l’instruction prononcée le 07 novembre 2017 ; déclaré irrecevable les demandes formées par ce dernier dans ses conclusions signifiées le 25 mai 2020, notamment aux fins de voir ordonner une expertise ; fixé à la somme annuelle de 17 330 €, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 05 mars 2019 entre les parties, toutes autres clauses et conditions du bail expiré, non contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014, dit loi Pinel, demeurant inchangées ; condamné M. [L] [J] à payer à la société Genis la somme de 20 250 € HT au titre des frais de l’instance non compris dans les dépens taxables ; débouté la société Denis de sa demande aux fins de voir condamner M. [L] [J] à lui payer une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédures infondées, dilatoires et abusives, comportement abusif et abus de droit ; débouté M. [L] [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile; débouté la société Genis de sa demande fondée sur le même article ; ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ; rejeté les autres demandes ; condamné M. [L] [J] aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de maître S. Zarka-Edery, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

****

Par déclaration du 19 novembre 2020, M. [L] [J] a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 07 avril 2021, la société Genis a interjeté appel incident partiel du jugement.

Par ordonnance du 16 avril 2021, le conseiller de la mise en état, saisi par M. [L] [J], s’est déclaré incompétent pour statuer sur sa demande d’expertise judiciaire, laquelle relève de la Cour.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 27 juin 2022, par lesquelles M. [L] [J], appelant à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de le déclarer recevable en son appel et l’y disant bien-fondé ; au principal, lui donner acte qu’il renonce à la critique du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 07 novembre 2017 et l’a déclarée irrecevable, faute de rabat de clôture à solliciter dans ce seul cadre la désignation de l’expert; infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 17 330 €, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 05 mars 2019 entre les parties, toutes autres clauses et conditions du bail expiré, non contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, demeurant inchangées ; fixer à la somme annuelle de 46 007 € en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 05 mars 2019 entre les parties, toutes autres clauses et conditions du bail expiré, non contraires aux dispositions d ela loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, demeurant inchangées ; subsidiairement, dans l’éventualité où la Cour considérerait ne pas disposer d’éléments suffisamment probants pour déplafonner le loyer du bail renouvelé, avant dire droit, désigner à charge du bailleur, de nouveau Mme [H] [Y], en qualité d’expert, pour compléter son rapport d’expertise notamment sur la question du déplafonnement du loyer au regard de l’évolution des facteurs locaux de commercialité à la date du 05 mars 2019, jour d’exercice du droit de repentir ; lui donner acte, qu’il réserve expressément sa demande sur les rattrapages de loyer et charges depuis la date d’exercice du congé du 22 décembre 2011, privé d’effet, soit il y a plus de 8 années, soit pour mémoire à date par Mme [Y] à compter du 1er juillet 2012, la valeur annuelle de 40 230 € (p.45 du rapport) et maintenant au vu du rapport [B] & associés à la somme de 46 007 € en principal, hors charges et hors taxes ; en tout état de cause, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires et notamment celles ayant débouté la société Genis de ses demandes de dommages-intérêts pour procédures abusives et d’allocation de faits irrépétibles alors même que les rigueurs de l’article L.145-58 du code de commerce ont été appliquées ; condamner la société Genis à lui payer la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure d’appel.

Vu les dernières conclusions déposées le 07 avril 2021, par lesquelles la société Genis, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour, à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme annuelle de 17 330 € en principal, hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 05 mars 2019 entre les parties, toutes autres clauses et conditions du bail expiré, non contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, demeurant inchangées ; condamné M. [L] [J] à lui payer la somme de 20 250 € HT au titre des frais d’instance non compris dans les dépens taxables ; en conséquence, débouter M. [L] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande visant à condamner M. [L] [J] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédures infondées, dilatoires et abusives, comportement abusif et abus de droit ; dès lors, statuant à nouveau, condamner M. [L] [J] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédures infondées, dilatoires et abusives, comportement abusif et abus de droit ; à titre subsidiaire, de déclarer irrecevable M. [L] [J] et à tout le moins mal fondé en sa demande subsidiaire avant dire droit de désignation d’un expert ; à titre plus subsidiaire, de cantonner l’expertise alors ordonnée à la période écoulée du 1er juillet 2012 au 05 mars 2019 ; dans tous les cas, de condamner M. [L] [J] à lui payer, la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; le condamner aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée.

M. [L] [J] invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux et des obligations respectives des parties. Il soutient que le premier juge a nécessairement été insuffisamment documenté. Il produit à hauteur d’appel, l’expertise amiable de cabinet [B] qu’il a mandaté et qui démontre le « bouleversement » des facteurs locaux de commercialité. Il fait valoir la hausse du nombre de permis de construire délivrés dans le secteur, l’accroissement de la population et une hausse de la fréquentation de la station de métro voisine. Il affirme que le rapport judiciaire de l’expert [Y] repose sur des éléments obsolètes. Il soutient qu’aucun abus n’a été démontré dans le cadre de l’exercice de son droit de repentir.

La société Genis affirme, à titre principal, que le principe de la contradiction a toujours été respecté dans le cadre de la présente procédure, ajoutant que l’appelant disposait du temps suffisant pour documenter le premier juge. Elle critique les éléments relevées par le rapport d’expertise du cabinet [B] & associés et expose essentiellement que les distances relevées « à vol d’oiseau » entre les constructions nouvelles et le local litigieux ne prennent pas en compte les réels itinéraires piétons, ce qui a eu pour effets de minorer significativement les distances prétendues, qu’ainsi 5 références sur 11 se situent en fait dans un rayon supérieur ou égal à 400 mètres. Elle conteste l’existence d’une augmentation significative du nombre de logements ou de la population. Elle en conclut donc qu’il convient de faire application de l’ICC jusqu’au 4 ème trimestre 2004, et de l’ILC à compter du 1 er trimestre 2005 correspondant à la première référence publiée de l’ILC.

À titre subsidiaire, elle indique que la demande adverse relative à l’ouverture d’une expertise est une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel.

Elle fait valoir un comportement fautif et dilatoire imputable à l’appelant qui aurait duré postérieurement au jugement du 16 mai 2017, du préjudice causé par la rétractation soudaine de l’appelant pour la vente du local commercial ainsi que la précarité avérée et continuelle dans l’exploitation de son fonds de commerce du 22 décembre 2011, date de délivrance du congé avec refus de renouvellement, au 05 mars 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de complément d’expertise :

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

En première instance, [L] [J] n’a pas demandé d’expertise complémentaire. Sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture pour lui permettre d’exercer une telle demande a été rejetée par le premier juge pour absence de motif grave. À hauteur d’appel [L] [J] précise qu’il renonce à la critique du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 7 novembre 2017.

Il y a donc lieu de considérer la demande de complément d’expertise formée comme nouvelle à hauteur d’appel et irrecevable à ce titre.

Sur le prix du bail renouvelé :

L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

L’article L. 145-34 alinéa 1 vient toutefois encadrer la mise en oeuvre de ce principe en disposant qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (caractéristiques du local considéré ; destination des lieux ; obligations respectives des parties ; facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l’article L. 145-33, 4°, l’article R. 145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l’intérêt que représente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Il appartient enfin au bailleur qui se prévaut d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, à l’appui d’une demande de déplafonnement du loyer d’en rapporter la preuve.

L’expert judiciaire estime qu’il n’y a pas eu durant la période du bail expiré, soit du 1er juillet 2003 et 30 juin 2012, de modification avérée :

– des caractéristiques du local considéré,

– de la destination contractuelle des lieux n’a connu aucun changement,

– des obligations respectives des parties,

– des facteurs locaux de commercialité.

Sur ce dernier point l’expert judiciaire fait valoir une simple rotation des commerces dans un environnement présentant une commercialité restreinte, un relatif éloignement des deux stations de métro les plus proches impliquant la dilution du flux de chaland et une hausse moyenne de leur fréquentation inférieure à la hausse moyenne parisienne. L’expert judiciaire estime que les constructions neuves dans le quartier n’ont été susceptible d’avoir apporté qu’un « léger » flux complémentaire de chalands. L’expert judiciaire relève enfin une hausse des prix de l’immobilier inférieure également à la hausse des prix médians parisiens.

L’expert judiciaire conclut qu’aucun de ces éléments ne permet d’écarter le principe du plafonnement.

S’il est exact qu’il convient d’apprécier le prix du bail à la date de son renouvellement, soit au 5 mars 2019 qui correspond à l’exercice de son droit de repentir par le bailleur, toutefois, [L] [J] indique dans ses conclusions que l’expert amiable qu’il aurait mandaté a estimé que l’analyse des caractéristiques du local considéré, la destination des lieux et les obligations respectives des parties n’ouvraient pas droit au déplafonnement mais que toutefois, il était possible de retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité. À l’appui de sa demande de déplafonnement du loyer, [L] [J] produit un document succinct émanant du cabinet [B] qui semble se référer à une expertise de 38 pages du même cabinet quant à elle non produite. Le document produit se borne à décrire les lieux loués et à estimer une fourchette de valeur de marché. Sur les motifs de déplafonnement, il comporte la mention suivante en dernière page « Évolution notable des facteurs locaux de commercialité (principaux facteurs : Permis de construire – Évolution de la population par iris ». Ainsi, le bailleur ne démontre pas de façon circonstanciée la modification des facteurs locaux de commercialité sur la période considérée. Le bail renouvelé sera donc fixé par application des indices, conformément au principe posé par l’article L. 145-34 alinéa 1 du code de commerce et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts :

L’exercice d’un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance a une dette de dommages-intérêts que dans 1e cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le bailleur a exercé son droit de repentir bien avant l’expiration du délai qui lui était légalement imparti sans qu’une mauvaise foi de sa part résulte des débats.

S’agissant de la promesse de vente de la partie commerciale des locaux, le propriétaire avait la faculté de se rétracter et la démonstration n’est pas faite qu’il y aurait eu de sa part une rupture abusive.

Il n’est pas non plus démontré que l’exercice du droit d’appel du bailleur s’est avéré constitutif d’un abus de droit.

De même, il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas établir périodiquement les quittances de loyers dès lors que l’existence d’un contentieux récurrent quant aux impayés du locataire n’est pas contesté.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

[L] [J] succombant en son appel, il conviendra de le condamner aux dépens de l’appel ainsi qu’à payer à la société Genis la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de complément d’expertise d'[L] [J] sur la valeur du bail renouvelé,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 3 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris,

y ajoutant,

CONDAMNE [L] [J] à payer à la SARL Genis la somme de 5 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE [L] [J] aux dépens de l’appel.

REJETTE toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

FAISANT FONCTION