11 avril 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
19/07501

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 AVRIL 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/07501 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OM3P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 novembre 2019

Tribunal de grande instance de Montpellier

N° RG 17/04695

APPELANTE :

SARL TAHA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Romain Boulet substituant Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SARL AKLAM

Société à responsabilité limitée au capital de 8.000 euros inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 440 252 906, représentée par son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité à ce siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Février 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre et Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Isabelle MARTINEZ, Conseiller, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023 en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société AKLAM est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 3], qu’elle a donné à bail le 30 décembre 2008 à Monsieur [H] aux droits duquel vient la SARL TAHA qui y exploite un fonds de boucherie, sandwicherie, rôtisserie.

Le bail a été renouvelé le 31 décembre 2017 suite à la demande du preneur en l’absence de réponse du bailleur dans le délai de 3 mois à compter de la notification de la demande de renouvellement.

La bailleresse qui expose que plusieurs anomalies ont été reprochées par la copropriété à son locataire a par acte d’huissier en date du 12 septembre 2017 assigné la SARL TAHA devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour voir juger que la SARL TAHA a manqué à son obligation d’user du bien en bon père de famille et compte tenu de cette inexécution voir prononcer la résiliation du bail à ses torts.

Le jugement rendu le 6 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

prononce la résiliation du bail en date du 30 décembre 2008 aux torts exclusifs de la société preneuse,

ordonne en conséquence l’expulsion de la SARL TAHA et de tout occupant des lieux de son fait et ce au besoin avec l’aide de la force publique à l’expiration d’un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision,

fixe le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du dernier loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes de la convention des parties à compter de la présente décision et jusqu’à libération totale des lieux,

rejette toutes demandes plus amples ou contraire,

condamne la SARL TAHA au paiement de la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne la SARL TAHA aux dépens,

ordonne l’exécution provisoire pour le tout.

Sur la première difficulté relative au bouchage de canalisations d’évacuation suite à des travaux non conformes effectuées par le précédent propriétaire le tribunal relève que le problème a pu être réglé courant 2014 et n’a pas eu de suite.

Sur le problème de l’installation d’une climatisation le tribunal observe que la première installation d’un climatiseur sans autorisation a abouti à une décision judiciaire et a été enlevé.

Il ajoute qu’en juin 2016 le preneur a été autorisé à installer un nouveau climatiseur sous réserve de respecter certaines conditions relatives notamment à l’implantation et au choix des entreprises en charges des travaux d’installation et de reprise d’étanchéité.

Or il apparait que la locataire n’a pas respecté les conditions imposées en faisant installer un climatiseur de taille supérieure à celle autorisée, visible de la rue et par des entreprises autres que celles imposées et qu’il n’est à ce jour justifié d’aucune régularisation.

S’agissant de l’anomalie relative à l’usage du parking et au stockage d’objets non respectueux du règlement de copropriété et des droits des autres occupants des lieux le tribunal relève que cette anomalie subsiste.

Les premiers juges considèrent en conséquence que de tels manquements par le preneur à son obligation de jouir des locaux mis à sa disposition dans le respect du règlement de copropriété et du droit des tiers, ces manquements perdurant malgré les mises en garde et les procédures, sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Sur les conséquences de l’absence de réponse à la demande de renouvellement du bail formée par la SARL TAHA le 8 février 2018 le tribunal observe que l’action du bailleur a été engagée pendant la période précédente du bail désormais renouvelé et sur le fondement du droit commun sans référence à la clause résolutoire du bail.

Il ajoute que les manquements relatifs à l’installation du climatiseur n’avaient pas cessé ni avant, ni après la date du renouvellement et il considère que le fait pour le bailleur de laisser par son silence le bail se renouveler ne saurait être interprété comme une renonciation de sa part à se prévaloir des manquements invoqués antérieurement.

A l’inverse le seul fait pour le preneur de solliciter le renouvellement du bail ne saurait avoir pour conséquence à la fois de réputer régularisées les infractions commises pendant la période écoulée et interdire de surcroît au bailleur de s’en prévaloir après le renouvellement alors qu’elles continuent.

La SARL TAHA a relevé appel du jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 18 novembre 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 février 2023.

Les dernières écritures pour la SARL TAHA ont été déposées le 3 février 2023.

Elle mentionne qu’elles sont prises en présence de la SARL ISMAIL intervenant volontaire.

Les dernières écritures prises par la société AKLAM ont été déposées le 9 mai 2022.

Le dispositif des écritures la SARL TAHA énonce en ses seules prétentions :

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononcer l’irrecevabilité de toute demande de résiliation fondée sur des motifs antérieurs au renouvellement du bail,

débouter la société AKLAM de toutes ses demandes,

condamner la société AKLAM au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner la société AKLAM aux dépens de première instance et d’appel.

La locataire soutient que le fait pour la bailleresse d’avoir maintenu sa demande de résiliation postérieurement à l’acceptation du renouvellement ne suffit pas à rendre la dite demande recevable.

La SARL TAHA fait valoir que l’ensemble des griefs invoqués à l’appui de la demande de résiliation sont connus de la bailleresse depuis le 7 juillet 2016 pour ce qui concerne la climatisation et depuis le 1er juin 2017 pour ce qui concerne l’usage des parties privatives.

Pour autant la bailleresse a fait le choix de ne pas répondre à la demande de renouvellement qui lui a été signifiée par acte du 8 mai 2018 et donc elle a fait le choix de ne pas s’opposer à la demande de renouvellement.

Elle n’est donc plus recevable à invoquer des manquements connus d’elle avant que lui soit notifiée la demande de renouvellement.

La SARL TAHA oppose aux arguments adverses que si la bailleresse craignait en refusant le renouvellement du bail d’avoir à payer une indemnité d’éviction c’est qu’elle estime elle-même qu’il existe un doute sérieux sur la gravité des manquements qu’elle invoque.

Sur les manquements qui lui sont reprochés la SARL TAHA concernant le climatiseur fait valoir que suite à l’autorisation donnée par le syndic et le conseil syndical de la copropriété elle a fait procéder à l’installation d’un système de climatisation en juin 2016.

Si elle ne conteste pas ne pas avoir fait appel pour les travaux à la société préconisée par le conseil syndical elle affirme que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art mais également aux conditions techniques imposées quant à l’implantation et aux dimensions de l’appareil.

Elle ajoute que par ailleurs il existe dans la copropriété d’autres groupes de climatisation aux dimensions sans commune mesure avec le sien, si bien que l’on comprend mal quel préjudice peut subir la copropriété.

Elle fait valoir que le fait qu’aucune plainte n’ait été émise alors que l’installation date de plus de 2 ans démontre par ailleurs que les travaux d’étanchéité ont été parfaitement réalisés.

Par conséquent à supposer la commission d’une faute celle-ci ne peut être considérée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Concernant l’utilisation de diverses places de parking pour réceptionner sa marchandise la SARL TAHAR fait valoir que dès réception d’une seconde mise en demeure elle a fait le nécessaire et que depuis le 1er juin 2017 il n’y a plus aucune plainte à son encontre concernant ce grief et qu’à ce jour elle ne peut se voir imputer aucune violation au règlement de copropriété.

Sur l’intervention volontaire de la SARL ISMAIL l’appelante expose que cette dernière est cessionnaire de son fonds de commerce et qu’elle vient donc aux droits du preneur.

Le dispositif des écritures de la société AKLAM énonce:

Confirmer le jugement entrepris,

Condamner la SARL TAHA au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec bénéfice de distraction.

Sur la prétendue irrecevabilité de sa demande en résiliation du bail, la société AKLAM fait valoir que lorsque des infractions au bail sont découvertes postérieurement à son renouvellement ou se poursuivent postérieurement à celui-ci le bailleur est recevable à solliciter et à poursuivre la résiliation du bail même s’il a accepté son renouvellement.

Elle affirme qu’en l’espèce non seulement les infractions se sont poursuivies puisque le climatiseur surdimensionné et mal positionné est toujours en place et qu’il existe toujours une utilisation abusive des places de parking, mais qu’en outre de nouveaux manquements ont été commis par la locataire en dépit de la présente procédure.

La société AKLAM fait également valoir que refuser le renouvellement du bail avant qu’une décision judiciaire ne soit rendue sur les manquements commis par le preneur lui faisait prendre le risque de devoir régler une indemnité d’éviction.

Elle affirme que son maintien de la procédure au moment de la demande de renouvellement s’oppose à ce que son silence puisse être interprété comme une renonciation à se prévaloir des manquements commis par la locataire au cours du bail expiré.

Sur les manquements du preneur justifiant la résiliation du bail la société AKLAM expose que la SARL TAHA a enfreint le règlement de copropriété et la loi en ce que:

-après avoir obtenu l’autorisation de la copropriété d’installer un climatiseur selon certains conditions elle a procédé à la dite installation en faisant intervenir une autre entreprise que celle préconisée, en ne posant pas l’appareil conformément au descriptif, en réalisant des travaux non conformes et en choisissant un climatiseur avec un groupe extérieur aux volumes trop imposants,

-la SARL TAHA ne cesse de faire l’objet de plaintes malgré de nombreuses mise en demeure notamment d’un commerce voisin et copropriétaire de la résidence car elle ne respecte pas les places de parking qui lui sont dédiées et emprunte l’accès au parking privatif du supermarché voisin pour son usage

-la SARL TAHA s’est vu reprocher par son voisin en mai 2019 de nouveaux griefs comme la mauvaise gestion de ses poubelles, le stockage de palettes, ou d’objets sur les places de parking dont elle n’a pas l’usage ou sur les parties communes, ainsi que des problèmes d’obstruction des conduits d’évacuation.

La bailleresse fait en outre valoir qu’elle est régulièrement destinataires de plaintes contre son locataire et qu’il lui est demandé de le mettre en demeure de respecter la loi et le règlement de copropriété.

Ainsi ces manquements multiples et répétés sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur comme jugé par la décision querellée.

MOTIFS

Il est constant en l’espèce d’une part que le bailleur a introduit son action en résiliation du bail pour manquements par le preneur à ses obligations le 12 décembre 2017 et d’autre part alors que cette procédure était toujours en cours que le bail a été renouvelé le 31 décembre 2017 en l’absence de réponse du bailleur dans le délai de 3 mois suivant la demande de renouvellement du bail faite par le preneur.

Cette chronologie et le renouvellement du bail ne rendent pas pour autant irrecevable la demande en résiliation du bail pour manquement par le preneur à ses obligations sous réserve toutefois que les manquements invoqués aient été réitérés ou se soient poursuivis après le renouvellement du bail.

La société AKLAM reproche en premier lieu à son locataire au titre des manquements justifiant la résiliation judiciaire du bail d’avoir installé en juin-juillet 2016 un climatiseur sans respecter les conditions qui avaient été posées par la copropriété et portées à la connaissance du locataire commercial et notamment en n’ayant pas installé l’appareil à l’endroit préconisé, en ayant fait intervenir une autre entreprise que celle préconisée par le conseil syndical et en ayant procédé à l’installation sans en informer le représentant de la copropriété.

Ces éléments de fait ne sont pas contestés par la SARL TAHA et si l’installation du climatiseur est effectivement antérieure au renouvellement du bail pour autant ce manquement invoqué par le bailleur se poursuit après le renouvellement du bail puisque le preneur ne démontre ni même ne soutient avoir régularisé la situation.

La société AKLAM reproche également à sa locataire la SARL TAHA de ne pas respecter les droits des autres copropriétaires et occupants de l’immeuble notamment en ne respectant pas les emplacements dédiés aux livraisons, en occupant des emplacements qui ne lui sont pas dédiés

Si la SARL TAHA fait valoir que depuis juin 2017, soit antérieurement au renouvellement du bail, elle aurait fait le nécessaire et qu’il n’y aurait plus de manquements de cet ordre, la société AKLAM verse au débat des justificatifs sur la survenue de nouveaux manquements postérieurs au renouvellement en produisant:

-un courrier en recommandé avec accusé de réception qui lui est adressé le 14 mai 2019 par le syndic de la copropriété, relayant les nuisances dont se plaint un commerce de la résidence en l’occurrence le magasin LIDL du fait de l’encombrement de ses accès par le commerce de boucherie de la SARL TAHA,

-un courrier en recommandé avec accusé de réception qui lui est adressé le 26 août 2019 par le syndic de la copropriété, relayant à nouveau les nuisances dont se plaint le magasin LIDL du fait de l’encombrement de ses accès par le commerce de boucherie de la SARL TAHA,

– -un courrier en recommandé avec accusé de réception qui lui est adressé le 9 janvier 2020 par le syndic de la copropriété faisant état cette fois de fuite au plafond des garages de la copropriété depuis le commerce de boucherie de la SARL TAHA, et se plaignant de la persistance des désordres malgré l’intervention de la société AKLAM auprès de son locataire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les manquements invoqués par la société AKLAM à l’appui de sa demande de résiliation du bail aux torts du preneur se sont soit poursuivis après le renouvellement du bail, soit sont survenus postérieurs à celui-ci si bien qu’il ne peut être considéré que le bailleur par son consentement au renouvellement du bail a renoncé tacitement à poursuivre son action en résiliation du bail et que par conséquent son action en résiliation est recevable.

Sur le bien fondé de la demande en résiliation il sera rappelé que les manquements invoqués à l’appui de cette demande doivent être d’une gravité suffisante.

En ce qui concerne le climatiseur installé sur la façade de l’immeuble les juges de première instance ont avec pertinence repris les dispositions du bail commercial liant les parties et en particulier celle selon laquelle le preneur ne pourra sous peine de résiliation faire aucun changement, démolition, percement de murs ou de cloisons etc ‘, sans le consentement express et écrit du bailleur et tous les travaux exécutés devront l’être sous la direction de l’architecte du bailleur et après autorisation de la copropriété.

Le tribunal de première instance a ensuite rappelé à bon escient qu’une première installation par la SARL TAHA d’un climatiseur sans autorisation préalable avait donné lieu à une procédure judiciaire aux termes de laquelle la SARL avait été condamnée à son enlèvement.

Le 13 juin 2016 la SARL TAHA a été autorisée à installer un nouveau climatiseur à certaines conditions imposées par la copropriété notamment en ce qui concerne l’emplacement, le volume de l’appareil et le choix de l’entreprise en charge des travaux, conditions que la SARL TAHA n’a pas respectées lorsqu’elle a installé ce nouveau climatiseur ce qu’elle ne conteste pas.

Il n’est pas non plus contesté qu’à ce jour la SARL TAHA n’a pas régularisé la situation comme cela lui a été demandé et le seul fait que depuis le renouvellement du bail la copropriété n’ait pas adressé de nouvelles mises en demeure au bailleur copropriétaire de faire procéder à la mise en conformité de cette installation avec l’autorisation délivrée le 13 juin 2016 ne signifie pas que le manquement a cessé, et la société AKLAM qui en application du règlement de copropriété demeure responsable à l’égard du syndicat de copropriétaires des agissements de son locataire est bien fondée à l’invoquer.

En ce qui concerne le non respect des places de parkings et l’utilisation de parties communes ou privatives en infraction au règlement de copropriété et en violation des droits des autres copropriétaires il sera relevé que le contrat de bail commercial stipule clairement que le bien loué se situe dans un immeuble en copropriété et il est aussi clairement indiqué que le statut de la copropriété issue de la loi de 1965 s’applique si bien que le locataire se doit d’en respecter les dispositions et de respecter également le règlement de copropriété.

Or il est établi par les pièces produites qu’à plusieurs reprises, et en particulier postérieurement au renouvellement du bail, que la société AKLAM a été interpellée par le syndic de la copropriété pour faire cesser les comportements de son locataire contraires à la loi et au règlement de copropriété et relatifs à l’usage non autorisé de place de parkings, à l’encombrement des parties communes ou de parties privatives à d’autres copropriétaires par ses objets ou conteneur à ordures.

Comme retenu par les premiers juges ces éléments caractérisent des manquements répétés du preneur la SARL TAHA à son obligation de jouissance paisible des locaux avec un non respect du règlement de copropriété et du droit des tiers et rendent bien fondée la demande de résiliation du bail aux torts du preneur présentée par le bailleur la société AKLAM, ces manquements étant en outre de nature à voir engager sa responsabilité à l’égard de la copropriété.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail du 30 décembre 2008 aux torts exclusifs du preneur la SARL TAHA et en ce qu’elle a en conséquence ordonné l’expulsion de la SARL TAHA et fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux .

Le jugement déféré sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Enfin la SARL TAHA succombant en son appel sera condamnée à payer à la société AKLAM la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande en résiliation du bail commercial du 30 décembre 2008 présentée par la société AKLAM;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier;

Y ajoutant,

Condamne la SARL TAHA à payer à la société AKLAM la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SARL TAHA aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président