1 juin 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
22/13882

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 1 – CHAMBRE 10

ARRÊT DU 01 JUIN 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/13882 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHDK

Décision déférée à la cour :

Jugement du 04 juillet 2022-Juge de l’exécution de Meaux-RG n° 22/02359

APPELANTS

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [E] [R] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.C.I. TERTRE NORVINS

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.A.S. LA MAISON DU MEDOC

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentés par Me Vincent RIBAUT de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Plaidant par Me François-Charles BERNARD de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.R.L. ISL DEVELOPPEMENT

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Plaidant par Me Arnaud SALABERT de la SELAFA CHEVALIER – CASSAGNE – SALABERT – BESSE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 avril 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT

-contradictoire

-par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

Par acte sous seing privé du 11 juin 2003, la SCI Tertre Norvins a donné à bail à la SARL Touraine Gourmandises, aux droits de laquelle vient la SARL ISL Développement, des locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 59.450 euros.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2019, la SARL ISL Développement a fait délivrer à la Sci Tertre Norvins une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel plafonné.

Par acte d’huissier du 29 novembre 2019, la SCI Tertre Norvins a refusé le renouvellement du bail, avec offre d’une indemnité d’éviction à déterminer par expertise.

Par assignation du 24 août 2020, la SARL ISL Développement a saisi le tribunal judiciaire de Paris d’une demande tendant à voir reconnaître son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, son droit au maintien dans les lieux tant qu’elle n’aura pas perçu l’intégralité de l’indemnité d’éviction et, avant-dire droit, voir désigner un expert pour en déterminer le montant.

Par ordonnance du 5 mars 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, après avoir relevé que le principe de l’indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation depuis la date d’effet du congé jusqu’à la libération des lieux n’était pas discuté par les parties, a ordonné une mesure d’expertise pour déterminer leur montant et fixé à 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, dont il a mis la consignation à la charge de la SCI Tertre Norvins.

La SCI Tertre Norvins n’ayant pas procédé à la consignation dans les délais prévus, par ordonnance du 28 juin 2021, le juge chargé du contrôle des expertises a fait droit aux demandes de relevé de caducité et de changement de consignataire de la SARL ISL Développement, laquelle a consigné la provision le 27 juillet 2021.

Par ordonnance du 7 octobre 2021, rectifiée par l’ordonnance du 15 novembre 2021 en raison d’une erreur matérielle, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux a autorisé la SARL ISL Développement à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les droits que la SCI Tertre Norvins détient dans le bien, pour garantie de la somme de 900.000 euros. L’inscription a été déposée le 15 décembre 2021 et dénoncée à la SCI Tertre Norvins par acte d’huissier du 22 décembre 2021.

Par acte d’huissier du 12 mai 2022, la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc ont assigné la société Isl Développement devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux en rétractation de l’ordonnance du 7 octobre 2021 et mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Par jugement du 4 juillet 2022, le juge de l’exécution a :

dit n’y avoir lieu de rétracter l’ordonnance sur requête du 7 octobre 2021 ;

débouté en conséquence la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc de leur demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire publiée le 15 décembre 2021 et de leur demande de dommages-intérêts ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné in solidum la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc aux dépens de l’instance et à payer à la SARL ISL Développement la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu que :

s’agissant de la demande de mainlevée de la mesure conservatoire, l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe était démontrée par le fait que la SCI Tertre Norvins resterait débitrice de la SARL ISL Développement malgré la compensation avec sa créance au titre des indemnités d’occupation, quelle que soit l’évaluation de cette dernière ; l’existence de menaces sur le recouvrement de la créance était également démontrée par l’incapacité de la SCI Tertre Norvins de consigner la provision de 5.000 euros, par la faiblesse de son capital social d’un montant de 10.000 euros, par l’absence de pièce démontrant qu’elle disposerait de fonds nécessaires pour se libérer de sa dette et par l’établissement d’un projet de refinancement non pour lui procurer de la trésorerie, mais pour régler les crédits existants et payer les dettes personnelles des associés ;

s’agissant de la demande de dommages-intérêts, la SARL ISL Développement n’avait commis aucune faute en procédant à une mesure conservatoire à l’encontre de sa débitrice ;

sur la caducité de l’inscription d’hypothèque, une nouvelle citation était superflue puisque la SARL ISL Développement avait déjà saisi le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 24 août 2020, aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Par déclaration du 20 juillet 2022, la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc ont formé appel de ce jugement.

Selon rapport du 15 septembre 2022, l’expert judiciaire désigné a évalué à 763.000 euros le montant de l’indemnité principale et des indemnités accessoires devant revenir à la SARL ISL Développement et à 97.874 euros celui des indemnités d’occupation dues par celle-ci.

Par conclusions du 10 octobre 2022, la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc demandent à la cour de :

infirmer le jugement du 4 juillet 2022 en l’ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

ordonner la mainlevée immédiate de l’inscription d’hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par la SARL ISL Développement sur le fondement de l’ordonnance du 7 octobre 2021 ;

condamner la SARL ISL Développement au paiement de la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire pratiquée à l’encontre de la Sci ;

En tout état de cause,

condamner la SARL ISL Développement au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les appelants soutiennent que :

l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire est caduque car la SARL ISL Développement n’a pas introduit une procédure ou accompli les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire dans le délai d’un mois suivant l’exécution de la mesure conservatoire, comme le prévoient les articles L.511-4 et R.511-7 du code des procédures civiles d’exécution, l’assignation du 24 août 2020 ne formulant aucune prétention en vue de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation et l’expertise accordée avant-dire droit ne présumant pas de la réalité des faits et de la possibilité de servir de support à une action en justice au fond ;

la SARL ISL Développement n’est titulaire d’aucune créance paraissant fondée en son principe dès lors que ne peuvent être pris en compte ni une expertise amiable non contradictoire ni un courriel d’avocat ;

elle détient une contre-créance à l’égard de la SARL ISL Développement, qui n’a pas réglé les indemnités d’occupation du fait du maintien dans les locaux à la suite du refus de renouvellement du bail et n’a pas respecté les clauses du bail ;

il n’existe aucune menace quant au recouvrement de la prétendue créance de la SARL ISL Développement, compte tenu des biens constituant le patrimoine de M. et Mme [W] et du projet de refinancement de leur patrimoine financier portant sur une somme totale de 12.000.000 euros ; elle s’est abstenue de régler à l’expert la provision de 5.000 euros, non parce qu’elle n’en avait pas les moyens, mais parce qu’elle considérait que celle-ci devait être mise à la charge de la SARL ISL Développement demanderesse à l’expertise ; le premier juge ne pouvait se fonder, à cet égard, sur un simple courriel, sans valeur probante, de son avocat invoquant des difficultés financières ;

la mesure conservatoire litigieuse leur a causé un préjudice résultant de l’impossibilité de finaliser un processus de refinancement qui devait permettre de procéder au règlement du loyer annuel d’un local commercial pris à bail à la CNBF.

Par conclusions du 3 novembre 2022, la SARL ISL Développement demande à la cour de :

déclarer la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc mal fondés en leur appel ;

les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

confirmer le jugement du 4 juillet 2022 en toutes ses dispositions ;

condamner la SCI Tertre Norvins, M. et Mme [W] et la SAS La Maison du Médoc in solidum à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement au profit de son avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que :

l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire n’est pas caduque puisqu’elle a effectué les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire en engageant préalablement, par assignation du 24 août 2020, une instance au fond à l’occasion de laquelle elle a sollicité la désignation d’un expert afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant ;

elle détient une créance fondée en son principe à l’encontre de la SCI Tertre Norvins au titre de l’indemnité d’éviction qui lui est due et dont le montant a été estimé à 763.000 euros dans le cadre d’une expertise ordonnée par le juge de la mise en état ;

sa dette à l’encontre de la SCI Tertre Norvins au titre de l’indemnité d’occupation, outre que le juge de l’exécution n’a pas à en apprécier le quantum, est contestable en raison de la nullité des commandements de payer et a été estimée à un montant de 97.874 euros seulement par l’expert judiciaire ;

le recouvrement de sa créance est menacé compte tenu des difficultés financières de la SCI Tertre Norvins qui a été dans l’impossibilité de régler la provision de 5.000 euros, a fait l’objet d’un avis à tiers détenteur et du projet de refinancement des actifs immobiliers appartenant à M. et Mme [W] d’un montant de 12.000.000 euros qui a pour but de refinancer les crédits existants ou de régler des dettes personnelles de ses associés, et non de lui apporter de la trésorerie ;

la SCI Tertre Norvins ne justifie d’aucun préjudice puisque l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire n’explique pas, à elle seule, l’échec du projet de refinancement.

MOTIFS

Sur la caducité de l’hypothèque judiciaire provisoire faute d’assignation au fond

Aux termes de l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution, si ce n’est dans le cas où la mesure conservatoire a été pratiquée avec un titre exécutoire, le créancier, dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, à peine de caducité, introduit une procédure ou accomplit les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire.

Comme l’a dit à juste titre le juge de l’exécution, il est de jurisprudence constante que, lorsque le créancier saisissant a d’ores et déjà introduit, avant de faire pratiquer la mesure conservatoire, une action au fond en vue de l’obtention d’un titre exécutoire, l’introduction d’une nouvelle procédure dans le même but, à la suite de le mesure conservatoire, est inutile.

Or, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’assignation diligentée par la société Isl Développement devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 24 août 2020 constitue bien une action au fond tendant à l’obtention d’un titre exécutoire, comme demandant au tribunal de reconnaître son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, son droit au maintien dans les lieux tant qu’elle n’aura pas perçu l’intégralité de l’indemnité d’éviction et, avant-dire droit seulement, de voir désigner un expert pour en déterminer le montant. La société Isl Développement ne pouvait d’ailleurs procéder autrement dès lors qu’une expertise judiciaire était nécessaire pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction. Au demeurant, c’est le juge de la mise en état, et non pas le tribunal, qui, par décision du 5 mars 2021, a ordonné la mesure d’expertise. Par conséquent, il n’y pas lieu au prononcé de la caducité de l’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse.

Au fond

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance parait fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Sur l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe

Les appelants contestent le fondement de l’ordonnance autorisant la mesure conservatoire sur une expertise amiable mercenaire comme commandée par la société Isl Développement à M. [L] [C]. Quoi qu’il en soit, le 15 septembre 2022, l’expert judiciaire, M. [P], a déposé son rapport et, si M. [C] évaluait le montant de l’indemnité d’éviction à 903.000 euros, M. [P] l’a chiffrée à la somme de 763.000 euros. Par ailleurs, il a évalué à la somme totale de 97.874 euros les indemnités d’occupation dues par le preneur du 1er octobre 2019, date à compter de laquelle la société Isl Développement avait demandé le renouvellement du bail, au 1er octobre 2021, date de restitution des lieux. Même si ces évaluations sont susceptibles de contestations par les parties et ne sont pas, pour l’heure, consacrées par un titre exécutoire, il se dégage néanmoins une créance au profit de la société Isl Développement, constituée du solde entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation, la première excédant à l’évidence les secondes. Or dans le cadre de la présente procédure, il n’y a pas lieu de trancher les contestations relatives au montant exact de la créance, la mise en place d’une mesure conservatoire nécessitant seulement l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe.

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a retenu l’existence d’une créance paraissant en son principe au bénéfice de la société Isl Développement.

Sur l’existence de menaces sur le recouvrement de la créance

S’agissant du péril sur le recouvrement de la créance, il convient de déterminer si les craintes que l’intimée entretient à ce sujet sont légitimes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que la Sci Tertre Norvins se trouve dans une situation financière irrémédiablement compromise. C’est à l’intimée, saisissante, qu’incombe la preuve des circonstances menaçant le recouvrement de sa créance.

En premier lieu, c’est à bon droit que le premier juge a retenu, parmi les menaces pesant sur le recouvrement de la créance, les difficultés financières invoquées par la Sci Tertre Norvins par l’intermédiaire de son avocat dans un courriel adressé le 2 avril 2021 par celui-ci à l’expert judiciaire désigné, peu important qu’elle ait attribué l’origine de ces difficultés au défaut de paiement des indemnités d’occupation, ce d’autant plus qu’il a été dit supra que l’indemnité d’éviction sera d’un montant excédant largement celui des indemnités d’occupation, quel que soient les montants respectifs exacts de celles-ci, que déterminera la juridiction du fond.

En deuxième lieu, la Sci Tertre Norvins ne conteste pas le montant particulièrement faible de son capital social, limité à 10.000 euros.

En troisième lieu, si les époux [W], gérants et associés de la Sci Tertre Norvins, justifient disposer d’un patrimoine important, il convient de relever que sont étrangers à la Sci Tertre Norvins et, par suite, à la solvabilité de celle-ci :

les parts sociales qu’ils détiennent dans les Sci Pima Keba et Claye Drouet et les actifs détenus par ces sociétés ;

le bien dont ils sont propriétaires à [Localité 8] (Gironde) ;

le fonds de commerce qu’ils indiquent être exploité sous l’enseigne « Les comptoirs du Médoc » à [Localité 9] par la Sas Maison du Médoc, présidée par M. [W].

La cour relève que la Sci Tertre Norvins ne justifie être propriétaire que d’un seul bien immobilier, celui sis [Adresse 4] (pièce n°16 des appelants), dans lequel étaient situés les locaux donnés à bail commercial à l’intimée et sur lequel, précisément, celle-ci a fait inscrire l’hypothèque judiciaire provisoire critiquée.

En quatrième lieu, le projet de refinancement, à hauteur de 12 millions d’euros, de l’ensemble du patrimoine immobilier dans lequel les époux [W] ont des intérêts, est de nature à confirmer les inquiétudes de l’intimée sur le recouvrement de sa créance, dès lors qu’il ressort de son examen (pièce n°26 des appelants) qu’il concerne la Sci Tertre Norvins à hauteur de 839.000 euros, a pour objet le refinancement de deux crédits immobiliers à elle consentis par le Crédit Agricole Aquitaine et en garantie duquel était prévue l’inscription d’une hypothèque de 1er rang à hauteur de 839.000 euros, de sorte qu’il aurait eu pour effet de primer l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur le même bien par la société Isl Développement.

L’attestation délivrée le 6 mai 2022 par M. [K] [V] de la société CAFPI-Prêts immobiliers, selon laquelle l’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse constituerait le seul obstacle à la conclusion du projet de refinancement du patrimoine immobilier des époux [W] par la société Natixis Wealth Management confirme l’existence de cette menace.

En cinquième lieu, l’intimée justifie (sa pièce n°16) avoir été destinataire le 16 septembre 2022, en sa qualité de locataire, d’un avis de saisie à tiers détenteur au préjudice de la Sci Tertre Norvins, d’un montant certes modique de 2561,12 euros, mais révélateur de difficultés à s’acquitter de ses impôts.

Enfin les appelants ne versent aucune pièce justificative de la situation financière de la Sci Tertre Norvins et de sa capacité à s’acquitter de la créance paraissant fondée en son principe ci-dessus caractérisée.

Ainsi l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 15 décembre 2021 est la seule garantie de nature à rassurer la société Isl Développement sur le recouvrement de la créance paraissant fondée en son principe, qu’elle détient envers la Sci Tertre Norvins.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de rétracter l’ordonnance autorisant la mesure conservatoire et rejeté la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Sur la demande en dommages-intérêts formée par les appelants

La confirmation du débouté de la demande de mainlevée de la mesure conservatoire emporte également confirmation du jugement entrepris sur le débouté de la demande en dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige justifie de confirmer le jugement entrepris sur les demandes accessoires et de condamner in solidum les appelants, qui succombent en leurs prétentions, aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement à l’intimée d’une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI Tertre Norvins, M. [Z] [W], Mme [E] [R] épouse [W] et la SAS La Maison du Médoc à payer à la Sarl Isl Développement la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI Tertre Norvins, M. [Z] [W], Mme [E] [R] épouse [W] et la SAS La Maison du Médoc aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,