COUR D’APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 18 Janvier 2023
N° RG 21/01206 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FTNP
FK
Arrêt rendu le dix huit Janvier deux mille vingt trois
Sur APPEL d’une décision rendue le 26 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de CUSSET (RG n° 17/001171)
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Pauline LACROZE, Greffier, lors des de l’appel des causes et Mme Christine VIAL, Greffier, lors du prononcé
ENTRE :
Mme [U] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTE
ET :
La société COMPAGNIE DE [Localité 3]
SA immatriculée au RCS de Cusset sous le n° 542 105 291
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentants : Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
(postulant) et la SELARL INCEPTO AVOCATS CONTENTIEUX, avocats au barreau de LYON (plaidant)
INTIMÉE
DEBATS : A l’audience publique du 16 Novembre 2022 Monsieur [L] a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 18 Janvier 2023.
ARRET :
Prononcé publiquement le 18 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige :
L’État, propriétaire d’un tènement immobilier formant à [Localité 3] la Galerie de la Source de l’Hôpital, aussi dénommée « Fer à Cheval », a concédé l’exploitation de ce tènement, parmi d’autres biens, à la Compagnie fermière de l’établissement thermal de [Localité 3], suivant un acte acte sous seing privé du 25 février 1971. Cette concession a été renouvelée le 28 avril 1988, jusqu’au 31 décembre 2030.
La Compagnie fermière a elle-même consenti des baux commerciaux à plusieurs personnes sur des locaux compris dans la Galerie des Sources.
Suivant un acte authentique reçu le 9 janvier 2016 par Me [A] [V], notaire associé à [Localité 3], Mme [U] [O] a fait l’acquisition d’un bail commercial auprès de M. [W] [C] et de Mme [R] son épouse, dans la Galerie des Sources. La destination des locaux était celle de commerce d’antiquités, et de galerie d’art.
La SA Compagnie de [Localité 3] (la Compagnie de [Localité 3]), par une lettre du 13 avril 2016, a fait connaître à Mme [O] que, en suite d’une réunion qui s’était tenue le 6 du même mois, elle confirmait à la preneuse que «l’Etat n’accept[ait] plus de signer de baux ou renouvellements de baux sur le domaine public », et qu’il lui demandait d’établir « en remplacement » des autorisations d’occupation temporaire.
Mme [O], considérant qu’elle subissait un préjudice résultant de la perte de son droit au bail commercial, a fait assigner la Compagnie de [Localité 3] en réparation devant le tribunal de grande instance de Cusset, le 4 octobre 2017.
Le tribunal judiciaire de Cusset, statuant par jugement contradictoire du 26 avril 2021, a constaté que le bail acquis par Mme [O] portait sur des biens relevant du domaine privé de l’État, a déclaré la Compagnie de [Localité 3] fautive, mais a débouté Mme [O] de toutes ses demandes de condamnation à l’encontre de cette compagnie, et a condamné Mme [O] aux dépens. Le tribunal a d’ailleurs rejeté les demandes reconventionnelles formées par la Compagnie de [Localité 3].
Le tribunal a énoncé, dans les motifs du jugement, que le bien en cause faisait incontestablement partie du domaine privé de l’État, que dès lors le régime des baux commerciaux lui était applicable, et que la Compagnie de [Localité 3] a commis une faute, en refusant à Mme [O] de renouveler le bail, ainsi qu’elle s’y était engagée ; mais que d’autre part la preneuse ne justifiait d’aucun préjudice, dès lors qu’elle avait mis fin elle-même au bail en donnant congé le 19 décembre 2017, et qu’elle ne prouvait pas qu’elle ait manqué la possibilité de céder le bail à un candidat acquéreur.
Mme [O], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 31 mai 2021, a interjeté appel de ce jugement, dans toutes ses dispositions lui faisant grief.
L’appelante demande à la cour de confirmer le jugement, en ce qu’il a reconnu la faute de la Compagnie de [Localité 3], et de le réformer en ce qu’il a rejeté ses demandes de réparation. Elle demande que la société intimée soit condamnée à lui payer 55 000 euros de dommages et intérêts pour la perte de son droit au bail, et 15 000 euros de dommages et intérêts supplémentaires, « au regard de la mauvaise foi et de l’inertie » manifestée par la société adverse.
Elle expose que la Compagnie de [Localité 3], intervenue volontairement à l’acte de cession du bail du 9 janvier 2016, s’était expressément engagée à renouveler le bail à son terme, fixé au 10 novembre 2016 ; qu’elle a fait montre de légèreté en revenant sur cet engagement, au motif que l’État n’acceptait plus d’établir ou de renouveler des baux commerciaux sur le domaine public, attitude qui a contraint Mme [O] à donner congé pour le 30 juin 2018 ; que l’État, par la personne de la préfète de l’Allier, a reconnu en définitive en décembre 2018, au vu notamment d’un arrêt rendu par la présente cour le 25 avril 2018 dans un litige similaire, que les preneurs ayant conclu des baux commerciaux sur les locaux de la Galerie de la Source de l’Hôpital à [Localité 3] pouvaient prétendre au bénéfice du statut applicable en la matière ; que Mme [O] a subi un préjudice patrimonial certain, par le fait qu’elle a perdu la possibilité de revendre le droit au bail qu’elle avait acquis, et dont la valeur était supérieure à celle du droit de présentation, existant en cas d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public.
La Compagnie de [Localité 3] conclut à la confirmation du jugement, en ce qu’il a dit que Mme [O] ne justifiait pas de son préjudice, et à sa réformation, en ce qu’il a retenu une faute de sa part. Elle réaffirme qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations contractuelles, qu’elle n’a pas refusé à Mme [O] de renouveler le bail puisque celui-ci s’est en fait renouvelé tacitement à son terme en novembre 2016, qu’elle n’a jamais caché sa qualité non de propriétaire mais de concessionnaire, dont Mme [O] était informée dès l’origine, qu’elle s’en est rapportée aux avis du notaire et du préfet sur le caractère public ou privé du domaine de l’Etat formant l’objet du bail. Elle conteste d’autre part les préjudices allégués par l’appelante, et fait valoir que celle-ci pouvait, dans le cadre d’une occupation temporaire du domaine public, négocier le droit de présenter un successeur, et qu’elle a décidé finalement elle-même de résilier le bail en donnant son congé.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 novembre 2022.
Il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 14 mars 2022 et le 07 novembre 2022.
Motifs de la décision :
L’action de Mme [O] doit être reconnue fondée si elle rapporte la preuve d’une faute commise par la société bailleresse, et d’un préjudice que cette faute lui a causé.
Les relations entre les deux parties au bail, et les représentants de l’État, peuvent être résumées comme suit :
– l’acte de cession de droit au bail, passé le 9 janvier 2016 entre M. et Mme [C] d’une part, et Mme [O] d’autre part, rappelle que les locaux donnés à bail avaient fait l’objet de concessions successives de l’État, en dernier lieu le 28 avril 1988 et jusqu’au 31 décembre 2030 ; ce même acte de cession cite l’article 34 du traité de concession en vigueur, selon lequel la Compagnie concessionnaire pouvait « confier à des personnes physiques ou morales, après autorisation par l’État, l’exploitation de certaines parties ou activités de la concession » ; il mentionne que le bail en cours résultait d’un acte de renouvellement reçu les 21 et 25 septembre 2007 par Me [S], notaire à [Localité 3] ; (page 3 de l’acte de cession de 2016, pièce n° 1 de Mme [O]) ;
– dans sa lettre déjà citée du 13 avril 2016, la Compagnie de [Localité 3] déclare à Mme [O] : « Nous faisons suite à la réunion qui s’est tenue dans nos bureaux le mercredi 6 avril 2016. Nous vous confirmons que l’État n’accepte plus de signer de baux ou renouvellements de baux sur le domaine public. En revanche il nous demande d’établir, en remplacement, une autorisation d’occupation temporaire dont nous vous avons remis le modèle lors de la réunion. Nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer la durée que vous souhaitez y voir figurer. Dès réception, conformément aux directives de l’État et comme nous sommes convenus, nous vous adresserons le document vous concernant » ; à cette lettre était jointe un modèle type d’autorisation d’occupation du domaine public de l’État (pièce n° 1 bis de l’appelante : copie de la lettre envoyée à un autre preneur, M. [E] [Y]) ;
– le 15 février 2017, l’avocat de Mme [O] adresse à la Compagnie de [Localité 3] une lettre recommandée pour rappeler à celle-ci qu’elle s’est engagée, dans l’acte de cession du 9 janvier 2016, à renouveler à son profit le bail, à la date du 10 novembre 2016 ; l’avocat de Mme [O] relève que celle-ci n’a toujours pas été destinataire d’une notification de renouvellement, et demande à la Compagnie de [Localité 3] « de lui faire parvenir le renouvellement du bail commercial au profit » de sa cliente (pièce n° 2 de l’appelante) ; cette lettre ne semble avoir reçu aucune réponse ;
– le 3 juillet 2017, le sous-préfet de [Localité 3] propose aux preneurs de « régulariser l’ensemble des situations actuellement constatées à effet du 1er janvier 2017, par une autorisation d’occupation temporaire », et joint à cette proposition un modèle d’acte contractuel de l’autorisation ;
– par lettre du 25 juillet 2017, l’avocat de Mme [O], faisant état d’une réunion tenue dans les locaux de la sous-préfecture de [Localité 3] le 21 du même mois, se plaint de ce que cette réunion a été présentée d’emblée par le sous-préfet comme limitée à la présentation d’une convention d’occupation temporaire, à signer en lieu et place des baux commerciaux existants, présentation qui avait donné l’impression aux preneurs d’effectuer « un énorme bon en arrière » ; le sous-préfet lui répond le 27 juillet 2017, pour lui déclarer qu’il a « pris en compte » ses diverses interrogations et ne manquera pas de lui apporter les éléments de réponse nécessaires ;
– le 4 octobre 2017, Mme [O] fait assigner la Compagnie de [Localité 3] devant le tribunal de grande instance de Cusset, en réparation de ses préjudices ; cette SCP ayant soulevé un incident de procédure, la Compagnie de [Localité 3] demande au juge de la mise en état, dans le cadre de cet incident, de saisir le tribunal administratif sur la question de l’appartenance des biens loués au domaine privé ou au domaine public de l’État ;
– le 19 décembre 2017, Mme [O] envoie à la Compagnie de [Localité 3] une lettre recommandée, d’une part pour lui rappeler ses obligations, notamment celle de renouveler la bail à effet du 10 novembre 2016, en regrettant qu’elle n’ait pas respecté cet engagement, et d’autre part pour donner son congé pour le 30 juin 2018 ; elle restituera les clés le 20 juin 2018 (pièces n° 5 et 6 de la Compagnie de [Localité 3]) ;
– le 25 avril 2018, la présente cour, saisie à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Cusset, qui le 15 novembre 2017 avait reconnu sa compétence matérielle dans une instance similaire concernant M. [E] [Y], et rejeté la demande de sursis à statuer en renvoyant l’affaire à la mise en état, confirme la dite ordonnance, et dit n’y avoir lieu de saisir la juridiction administrative d’une question préjudicielle sur la domanialité des immeubles ;
– le 3 décembre 2018, le préfet de l’Allier, en réponse à une lettre du même avocat du 31 mai 2018, portant sur la nature des actes conclus entre la Compagnie de [Localité 3] et les preneurs, déclare : « J’ai examiné avec attention les arguments que vous avez développés, notamment au regard de la décision de la cour d’appel en date du 25 avril 2018. / Il ressort ainsi de cette analyse que la Compagnie de [Localité 3] a consenti des baux relevant explicitement des dispositions du code de commerce, ouvrant ainsi un droit au renouvellement, au profit du titulaire du fonds de commerce. / Dans ces conditions, la direction de l’immobilier de l’État considère que les clauses permettant juridiquement un droit au renouvellement du bail au profit du concessionnaire engagent le concessionnaire ».
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’incertitude dans laquelle se sont trouvés les preneurs provient de l’erreur de l’État qui, revenant sur la position qu’il avait jusqu’alors adoptée, a exprimé en avril 2016 son refus que la Compagnie de [Localité 3] consente désormais des baux ou des renouvellements de baux sur les biens en cause ; cette erreur s’est poursuivie pendant plus de deux ans, jusqu’à ce que le préfet de l’Allier admette, dans la dernière lettre citée, que les baux étaient soumis aux dispositions du code de commerce, position qu’a confirmée la cour d’appel dans son arrêt du 25 avril 2018, et qui n’est désormais plus contestée par aucune des parties.
La Compagnie de [Localité 3] ne s’est quant à elle prononcée, dans le même temps, ni sur la domanialité publique ou privée des biens en cause, ni plus généralement sur la possibilité juridique de conclure ou de renouveler des baux de droit privé sur ces biens : dans sa lettre du 16 avril 2016, elle s’est limitée à transmettre à la preneuse la décision de l’État ; et lors de l’instance qui s’est tenue devant la cour sur appel de l’ordonnance du juge de la mise en état, prononcée dans une instance similaire concernant M. [Y], la Compagnie de [Localité 3] a demandé que soit posée la question préjudicielle de l’appartenance des biens en cause au domaine public ou au domaine privé de l’État.
La Compagnie de [Localité 3], en sa qualité de concessionnaire, tenait ses droits de l’État, dans les termes du contrat de concession ; elle se devait, selon l’article 34 de ce contrat, de soumettre à l’autorisation préalable de l’État tous les baux qu’elle souhaitait accorder (« La compagnie pourra conférer à des personnes physiques ou morales, après autorisation de l’État, l’exploitation de certaines parties ou activités de la concession ») ; elle s’était toutefois engagée envers Mme [O], lors de la cession du bail du 9 janvier 2016, à renouveler le bail à la date de son expiration, le 10 novembre 2016 : cet engagement figure dans une attestation établie le 5 janvier 2016, portant les signatures d’un fondé de pouvoir de la Compagnie de [Localité 3] et de Mme [O], annexée à l’acte de bail (pièce n° 1 de l’appelante).
Au vu de cette obligation qu’elle avait expressément contractée, il incombait à la Compagnie de [Localité 3] de soumettre à l’État, autorité concédante, une demande d’autorisation de renouveler le bail de Mme [O], ainsi qu’elle s’y était engagée ; c’est seulement dans le cas où l’État aurait rejeté cette demande, que cette société se serait trouvée dégagée de son obligation. La Compagnie de [Localité 3] ne justifie ni même ne fait état d’une demande faite en ce sens auprès de l’autorité préfectorale ; elle a d’ailleurs laissé sans réponse la lettre envoyée le 15 février 2017 par l’avocat de Mme [O], dans le but d’obtenir le renouvellement du bail. Cette société a commis une faute au regard de son obligation contractuelle de renouveler le bail, ainsi que l’a prononcé à bon droit que le tribunal.
Cette faute ne peut cependant obliger la Compagnie de [Localité 3] à réparation que s’il est établi qu’elle a causé un préjudice pour Mme [O] ; or il apparaît qu’à la suite de la carence de la Compagnie de [Localité 3], le bail s’est trouvé prolongé tacitement à compter du 10 novembre 2016, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, de sorte que Mme [O] est restée titulaire d’un bail, dont l’existence même n’a pas été affectée par les difficultés qui se sont manifestées d’avril 2016 à décembre 2018 : Mme [O] a continué, par l’effet de cette prolongation tacite et qualité de preneuse, de faire usage des lieux loués après la date prévue pour le renouvellement. C’est Mme [O] qui a elle-même mis fin au bail en donnant congé pour le 30 juin 2018 ; elle ne rapporte pas la preuve que cette décision, qui lui est propre, ait été une conséquence de l’attitude de la Compagnie de [Localité 3], et elle ne prétend pas non plus qu’elle ait vainement tenté de céder le droit au bail, qu’elle avait acquis en janvier 2016. L’État a finalement reconnu, en décembre 2018 soit quelques mois après la date d’effet du congé donné par Mme [O], la validité des baux en cours, mettant un terme à la discussion qu’il avait lui-même provoquée, et à l’incertitude des preneurs sur la nature de leurs droits.
L’appelante ne rapporte donc la preuve ni d’un préjudice économique, ni non plus d’un préjudice moral, en relation certaine avec la carence de la Compagnie de [Localité 3] à remplir son obligation de renouveler le bail. C’est encore à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes d’indemnisation présentées par Mme [O], le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
Il n’est pas contraire à l’équité de laisser à chacune des parties la charge des frais d’instance irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS :
Statuant après en avoir délibéré, publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne Mme [U] [O] aux dépens d’appel, dont il sera fait distraction au profit de Me Sébastien Rahon, avocat ;
Rejette le surplus des demandes.
Le greffier, La présidente,
