r lettre du 21 juillet 2017, M. [Y] a rappelé au gérant de la SCI que la vente était parfaite et l’a invité à procéder aux formalités nécessaires à sa réitération par acte authentique.

Par assemblée générale du 24 juillet 2017, a été décidée la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société Bip Immo, dont le siège est situé à [Localité 11] et représentée par M. [E] [C] pour le prix de 854’935 € payable comptant.

M. [Y] expose avoir émis des protestations et avoir refusé de répondre à une convocation pour une assemblée générale devant décider à qui le
* * *
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 DÉCEMBRE 2022

N° 2022/381

Rôle N° RG 21/18454 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BITO2

[K] [L]

C/

[T], [J], [F] [Y]

S.C.I. SUNRISE DREAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

– Me Gilles ALLIGIER

– Me Jean-marc SZEPETOWSKI

– Me Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 15 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04292.

APPELANT

Monsieur [K] [L], né le 06 Avril 1992 à [Localité 10], de nationalité Monégasque, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Gilles ALLIGIER, avocat postulant du barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Estelle CIUSSI, avocat plaidant du barreau de NICE substituée par Me Anaïs BARUSTA, avocat au barreau de NICE;

INTIMES

Monsieur [T], [J], [F] [Y], né le 04 Décembre 1941 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] / SUISSE

représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SUNRISE DREAM, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2022.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SCI Sunrise Dream, dont les associés sont M. [R] [N] (gérant), Mme [H] [S] et M. [T] [Y] est propriétaire d’un bien immobilier sis, [Adresse 1] à [Localité 8].

Aux termes d’une lettre du gérant datée du 23 juin 2017, celui-ci a proposé à M. [T] [Y] de luivendre le bien immobilier de la SCI, sans précision sur le prix.

Par lettre adressée au gérant de la société 14 juillet 2017, M. [Y] a confirmé accepter l’offre de vente du bien au prix de 800 000 €.

Par lettre du 21 juillet 2017, M. [Y] a rappelé au gérant de la SCI que la vente était parfaite et l’a invité à procéder aux formalités nécessaires à sa réitération par acte authentique.

Par assemblée générale du 24 juillet 2017, a été décidée la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société Bip Immo, dont le siège est situé à [Localité 11] et représentée par M. [E] [C] pour le prix de 854’935 € payable comptant.

M. [Y] expose avoir émis des protestations et avoir refusé de répondre à une convocation pour une assemblée générale devant décider à qui le bien devait être vendu.

La SCI a établi un procès verbal d’assemblée générale daté du 6 novembre 2017, autorisant la vente de la propriété, moyennant le prix de 800 000 euros, outre une indemnité d’immobilisation de 25 000 euros avec droit de jouissance anticipée au profit de l’acquéreur, M. [K] [L].

Le gérant de la SCI a adressé le 28 novembre 2017, une convocation pour une assemblée générale prévue le 14 décembre 2017 devant modifier la clause d’unanimité.

Par assemblée générale de la société Sunrise Dream intervenue le 15 décembre 2017 a été décidée la vente de l’immeuble litigieuxpour le prix de 800’000 €, avec un droit de jouissance de 12 mois correspondant à la durée de validité du compromis de vente au futur acquéreur, ce moyennant la somme de 25’000 €.

Un compromis de vente reprenant ces conditions a été signé entre le gérant de la société Sunrise Dream et M. [K] [L], le 28 décembre 2017.

Vu l’assignation du 9 août 2017, par laquelle M. [T] [Y] a fait citer la SCI Sunrise Dream, devant le tribunal de grande instance de Nice.

Vu l’assignation du 26 juin 2018, par laquelle M. [K] [L] a fait citer la SCI Sunrise Dream, devant la même juridiction.

Vu le jugement rendu le 15 novembre 2021, par le tribunal judiciaire de Nice, ayant :

Dit que la vente entre la SCI Sunrise Dream et M. [T] [Y] est définitive.

Débouté M. [K] [L] de ses demandes.

Condamné M. [K] [L] à payer à la SCI Sunrise Dream la somme de 30 000 €, à titre de dommages et intérêts.

Débouté la SCI Sunrise Dream de sa demande en de dommages et intérêts au titre des dégradations causées au bien.

Ordonné l’exécution provisoire.

Condamné M. [K] [L] à payer à la SCI Sunrise Dream et M. [T] [Y] la somme de 5000 € chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné M. [K] [L] aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 29 décembre 2021, par M. [K] [L].

Vu les conclusions transmises le 12 septembre 2022, par l’appelant.

Il expose qu’après y avoir été autorisé par assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2017, il a signé avec le gérant de la SCI Sunrise Dream les 21 et 28 décembre 2017, un compromis de vente pour le bien de [Localité 8] au prix de 800 000 € payable comptant, avec l’octroi d’un droit de jouissance jusqu’à la réalisation de l’acte et au plus tard le 31 décembre 2018 moyennant le versement de la somme de 25’000 €.

M. [K] [L] conteste l’existence d’un accord formel sur la chose et sur le prix pour une vente au profit de M. [Y] , dès lors que le message electronique que lui a adressé le gérant le 23 juin 2017 ne le mentionne pas et que la convocation à une assemblée générale envoyée le 6 juillet 2017 vise les noms de deux acquéreurs distincts. Il ajoute que le courrier du 14 juillet 2017, considéré par M. [Y] comme son acceptation de l’offre n’a pas été envoyé en recommandé et qu’aucune assemblée générale de la société n’a autorisé la vente au profit de ce dernier.

Il considère que la convocation pour une assemblée générale du 27 octobre 2017 visant la vente du bien au profit de Monsieur [Y] se réfère également aux acquéreurs mentionnés au mois de juillet, comporte une contradiction excluant toute force probatoire cette pièce, précisant que le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2017 n’est pas versé aux débats.

L’appelant soutient que la SCI qui est venderesse et qui a signé le compromis de vente à son profit n’est pas un tiers au sens de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 et qu’elle ne peut donc invoquer à son encontre le principe de l’opposabilité de la demande en réalisation forcée de la vente à M. [Y] qui a été publiée en premier. Il ajoute à l’égard de M. [Y] que seul les actes authentique de vente et les décisions judiciaires sont soumis à la publicité et doivent être publiés, ce qui n’est pas le cas d’un compromis.

Il indique que la jouissance des lieux s’est révélée impossible : EDF GDF et la compagnie des eaux ayant refuser de rétablir l’alimentation dans la mesure où les factures d’eau et d’électricité n’avaient été payées depuis plusieurs années et réclame le remboursement de la somme de 25’000 € que le gérant de la société a reconnu avoir reçue.

M. [K] [L] invoque la clause pénale prévue par le compromis en cas de non réalisation de la vente.

Il observe que le gérant de la SCI indique lui-même dans un message électronique que la maison était très détériorée qu’un procès-verbal d’huissier de justice non contradictoire ne peut servir de base à l’indemnisation de prétendues dégradations.

L’appelant soulève l’irrecevabilité de la demande en dommages-intérêts de 144 000 € de M. [T] [Y], pour préjudice de jouissance et conteste avoir commis une faute pouvant justifier une quelconque indemnisation.

Vu les conclusions transmises le 14 septembre 2022, par M. [T] [Y].

Il estime que les correspondances produites aux débats révèlent qu’il a accepté l’offre de vente formalisée par le gérant de la SCI et donc le caractère parfait de celle-ci qui est admis par cette dernière.

M. [T] [Y] considère que la revendication de propriété de M. [K] [L] ne peut pas

être prise en compte, alors qu’il a publié son assignation le 25 août 2017 et que le compromis au profit de ce dernier n’a été établi qu’au mois de novembre 2017.Il conteste avoir été présent à l’assemblée générale qui se serait tenue le 15 décembre 2017, relative à la modification de la règle de l’unanimité, dont le procès verbal n’est pas produit et qui ne serait pas valable , une telle décision ne pouvant être prise à une simple majorité, ainsi que pour la signature du compromis au profit de Monsieur [L].

Il fait valoir que l’intervention intempestive de M. [K] [L] à laquelle la SCI ne s’est pas opposée dès l’origine, lui a causé un préjudice conséquent, alors qu’il a versé le prix depuis le mois d’avril 2018, notamment lié à la privation de jouissance et de revenus, ainsi qu’aux poursuites en saisie immobilières engagées par le Trésor public pour non paiement des impôts, lesquelles auraient pu être réglés par la société sur le prix de la vente à son profit.

Vu les conclusions transmises le 8 août 2022, par la SCI Sunrise Dream.

Elle soutient qu’est intervenu un accord parfait entre elle et M. [Y] pour la vente de son bien immobilier au prix de 800 000 €, alors même qu’un tiers avait antérieurement formulé une offre d’achat.

La SCI Sunrise Dream souligne que la vente à M. [L] n’a jamais été acceptée par M. [Y] qui n’était pas présent au compromis, ni à la prétendue assemblée générale qui aurait supprimé la règle de l’unanimité en ce qui concerne la vente de biens immobiliers de la SCI, une telle décision n’étant elle-même pas possible, sans l’unanimité des associés.

Elle affirme avoir été mal conseillée par M. [K] [L] , son notaire et son avocat qui l’ont incité à traiter avec ce dernier, en prétendant qu’il pourrait apporter des fonds rapidement.

La SCI Sunrise Dream expose que M. [K] [L] a occupé les lieux pendant plusieurs mois, moyennant un dépôt de garantie de 25’000 € et qui les a rendus en mauvais état d’entretien. Elle ajoute qu’il ne démontre pas l’occupation des lieux par l’une des associés.

Elle indique avoir subi un préjudice du fait de l’immobilisation du bien qu’elle n’a pu vendre alors qu’elle fait l’objet de poursuites de la part du Trésor public.

La SCI Sunrise Dream soulève l’irrecevabilité de la demande en dommages-intérêts qu’elle considère comme nouvelle en cause d’appel et conclut subsidiairement à son rejet, ainsi qu’à la garantie de M. [L] pour toute condamnation prononcée à son encontre.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 27 septembre 2022.

SUR CE

Sur la vente du bien à M. [Y]

L’article 14-3 des statuts de la SCI Sunrise Dream stipule que dans les rapports entre les associés, les opérations suivantes devront préalablement être autorisées par décision unanime des associés : achats et ventes d’immeubles, emprunts, toute forme de garanties réelles ou personnelles.

Par le courrier électronique en langue anglaise daté du 16 juin 2017, [R] [N], associé de la SCI a indiqué à son père [B] [N] que sa mère veut vendre la maison pour 800’000 € à un ami

dont le nom n’est pas précisé.

Par courrier électronique du 23 juin 2017,[R] [N] a proposé [T] [Y] de lui vendre la maison, et lui annonce la convocation d’une assemblée générale extraordinaire des associés sous 15 jours.

La convocation à l’assemblée générale extraordinaire devant se tenir au domicile, situé au Brésil du gérant, M. [B] [N] adressée le 6 juillet 2017, par la SCI à Monsieur [Y] pour le 24 juillet 2017, vise ‘l’autorisation à donner à la gérance en vue de la vente du bien immobilier appartenant à la société’. Le justificatif de son envoi et de sa réception par M. [Y] n’est pas joint.

Par lettre adressée le 14 juillet 2017 à M. [R] [N], Monsieur [Y] écrit : « par courrier en date du 23 juin 2017 vous m’avez fait une offre réelle de vente de la propriété sise à [Adresse 9] cadastrée MZ n°[Cadastre 2] pour 39 a23ca et MZ n°[Cadastre 4] , pour 02a et 23ca, bien immobilier que nous connaissons bien pour l’avoir acquis et géré ensemble jusqu’à ce jour. Par courrier daté du 6 juillet 2017 reçu le 12 juillet 2017, vous avez à ma demande précisé les conditions de la vente que vous m’avez offerte à savoir :

prix 800’000 € payable partie comptant à la signature de l’acte réitératif de vente et partie selon un échéancier à négocier avec l’éventuel cessionnaire.

Par la présente j’accepte formellement l’offre réelle que vous m’avez faite le 23 juin 2017 et précisée le 6 juillet 2017et je vous marque mon accord irrévocable pour acquérir le bien sus désigné dans l’état où il se trouve au prix de 800’000 € que j’accepte pour ma part de payer comptant le jour de la signature de l’acte de vente si vous y avez convenance . »

Un courrier électronique adressé entre deux tiers le 2 août 2017 évoque une proposition de vente au prix de 800’000 € à [T] [Y], ainsi que l’accord de la mère de [R] [N].

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de la SCI Sunrise Dream, tenue au Brésil et présidée par un ressortissant brésilien, daté du 24 juillet 2017 mentionne que M . [R] [N] et Mme [H] [S] étaient présents ou représentés et que M. [T] [Y] n’était ni présent, ni représenté.

Son ordre du jour était la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société Bip Immo, dont le siège est situé à [Localité 11] et représentée par M. [E] [C] pour le prix de 854’935 € payable comptant.

Il est noté que cette résolution a été adoptée par deux voix et que tous pouvoirs sont donnés à [R] [N], gérant pour signer les actes et effectuer les démarches.

M. [Y] conteste la validité de cette assemblée générale et affirme ne pas y avoir été régulièrement convoqué.

La convocation en date du 29 septembre 2017 pour une assemblée générale du 27 octobre 2017, portait sur l’ordre du jour suivant:

1ère résolution: l’approbation de la vente de l’immeuble appartenant à la société à M. [T] [Y].

2ème résolution : approbation de la vente à la SCI Bip Immo, pour la somme de 852’907 €.

3ème résolution : l’assemblée générale donne tous pouvoirs au gérant de la société afin de régulariser l’opération.

Le procès-verbal correspondant n’est cependant pas produit.

Il n’est pas non plus justifié qu’une modification de la règle de l’unanimité de l’accord des associés pour la vente d’un bien immobilier de la société prévue dans les statuts serait intervenue entre-temps.

Les documents versés aux débats ne comportent aucune pièce par laquelle Mme [H] [S], détentrice de 45% des parts de la SCI a donné son accord pour la vente à M. [Y] du bien immobilier de cette dernière dans les conditions ci-dessus définies.

La publication le 25 août 2017, par M. [T] [Y] de son assignation en revendication du statut d’acquéreur du 9 août 2017 à la conservation des hypothèques, ainsi que la signification d’une notification de position officielle du 24 octobre 2017 n’ont aucune conséquence juridique sur le transfert de la propriété du bien litigieux.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de déclarer parfaite la vente du bien au bénéfice de M. [Y], à défaut d’avoir pu constater l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix de tous les associés au sens de l’article 1583 code civil.

Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la mainlevée de la publication de l’assignation délivrée le 9 août 2017.

Sur la vente du bien à M. [K] [L]

M. [K] [L] se prévaut d’un procès-verbal d’assemblée générale de la société Sunrise Dream daté du 15 décembre 2017, prévoyant la vente de l’immeuble litigieux situé [Adresse 1] à [Localité 8] pour le prix de 800’000 €, avec un droit de jouissance de 12 mois correspondant à la durée de validité du compromis de vente au futur acquéreur, ce moyennant la somme de 25’000 €.

Il apparaît cependant que M. [Y] est mentionné comme absent et qu’il n’a donc pas pu voter les résolutions fixées à l’ordre du jour.

Le procès-verbal d’assemblée générale, ainsi que les pièces jointes précisent que la résolution est adoptée conformément à l’article 16 § 2 des statuts prévoyant la majorité des trois quart des parts et se réfèrent à l’assemblée générale extraordinaire s’étant tenue le 14 décembre 2017 qui aurait retiré de l’article 14 l’obligation d’une décision unanime des associés pour la vente des immeubles.

Le procès verbal de cette dernière assemblée générale n’est cependant pas versé aux débats. Il n’est donc pas justifié que cette décision portant modification des statuts a été prise à l’unanimité des associés de la société comme l eprévoient ses statuts.

Le principe d’unanimité pour modifier les statuts posé par l’article 1836 du code civile relève des dispositions impératives visées par l’article 1844-10 du Code civil et la méconnaissance des règles statutaires de majorité renforcée requises pour la modification des statuts est sanctionnée par la nullité.

L’ accord unanime des associés pour vendre un immeuble exigée par les statuts de la société, dont la modification régulière n’est pas démontrée n’ayant pas été obtenu, le compromis de vente signé entre la société Sunrise Dream et M. [K] [L] ne peut avoir aucun effet juridique.

Il ne peut donc être fait droit à sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente de l’immeuble litigieux à son égard.

La demande de M. [L] en paiement d’un pénalité contractuelle de 80 000 €, en exécution d’un compromis frappé de nullité pour défaut de pouvoir du gérant de la société ne peut donc être accueillie.

Cette somme ne peut lui être allouée à titre de à titre de dommages et intérêts, dès lors qu’il ressort de ses courriers électroniques, notamment des 17 et 18 novembre 2017 qu’il savait que l’opération ne pourrait intervenir sans l’accord de M. [Y], sauf à modifier les statuts de la société. Il était également destinataire des messages envoyés par le notaire sur cette question.

Il a ainsi signé l’avant contrat sans ignorer que l’autorisation de vente n’avait pas été donnée à l’unanimité comme l’exigent les statuts de la société Sunrise Dream.

M. [K] [L] qui produit un courrier électronique du 13 mars 2018 se plaignant de l’impossibilité de faire rétablir l’alimentation en eau et électricité, ne justifie pas avoir rencontré d’autres difficultés pour occuper les lieux depuis lors, ni avoir adressé des mises en demeure à ce titre au vendeur. Il n’est pas contesté qu’il a occupé les lieux jusqu’au 29 juillet 2019.

Il n’est donc pas fondé à réclamer le remboursement de la somme de 25’000 €, versée à la signature du compromis en contrepartie de l’occupation des lieux pendant un délai d’un an.

L’appelant ne peut donc également prétendre à l’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive de la part de la société Sunrise Dream.

Sur les demandes en dommages-intérêts formées par M. [T] [Y].

Il apparaît à la lecture du jugement déféré que dans ses conclusions formées devant le tribunal, M. [Y] avait réclamé la condamnation de la SCI Sunrise Dream et de M. [K] [L] à lui payer la somme de 150 000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis tant matériels que moraux. La demande de paiement de la somme de 144’000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral ne peut donc être considérée comme nouvelle, alors même que son seul son montant a été augmenté.

Elle doit, en conséquence, être déclarée recevable.

Cette demande se trouve sans objet dès lors qu’elle est formée à titre subsidiaire dans l’hypothèse où le bien serait vendu aux enchères, ce fait n’étant pas allégué, ni démontré en l’état.

La demande d’indemnisation de la privation de jouissance formée par M. [T] [Y] ne peut prospérer à défaut de démonstration de l’existence d’un accord des volontés pour la vente de l’immmeuble situé [Adresse 6] à son profit.

Il convient d’observer qu’il a pris l’initiative, à ses risques et périls, de verser le prix entre les mains du notaire, alors que la validité de la vente du bien à son égard n’était pas confirmée.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par la société Sunrise Dream

La SCI Sunrise Dream qui a pris le risque de mettre en vente son bien immobilier, sans respecter les règles définies par ses statuts pour procéder à une telle opération, ne démontre pas la réalité des man’uvres qu’elle impute à M. [L], pour obtenir la signature d’une vente à son profit.

La production d’un constat d’état des lieux réalisé après le départ de M. [K] [L] n’est pas suffisant à justifier l’indemnisation d’éventuelles dégradations, en l’absence d’éléments sur l’état de l’immeuble à la signature du compromis et à son entrée en jouissance.

À défaut d’apporter la preuve qui lui incombe de la faute commise par ce dernier, sa demande de condamnation de M. [K] [L] à lui payer la somme de 400’000 € à titre de dommages-intérêts doit être rejetée.

Le jugement est infirmé, sauf en ce qu’il a débouté M. [K] [L] de l’ensemble de ses demandes et débouté la société Sunrise Dream de sa demande de dommages-intérêts au titre des dégradations causées aux biens objet de la présente instance.

Il y n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté M. [K] [L] de l’ensemble de ses demandes et débouté la société Sunrise Dream de sa demande de dommages-intérêts au titre des dégradations causées aux biens objet de la présente instance.

Statuant à nouveau,

Rejette la demande formée par M. [T] [Y], tendant à voir déclarer parfaite la vente à son profit du bien appartenant à la SCI Sunrise Dream, situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la mainlevée de la publication à la conservation des hypothèques de l’assignation délivrée le 9 août 2017, à la requête de M. [T] [Y] , intervenue le 25 août 2017.

Déclare recevables ses demandes en dommages et intérêts.

Les rejette,

Rejette la demande formée par M. [K] [L] , tendant à voir déclarer parfaite la vente à son profit du bien appartenant à la SCI Sunrise Dream, situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Rejette sa demande en dommages et intérêts, correspondant à la pénalité prévue au compromis de vente.

Rejette sa demande en remboursement de la somme de 25’000 €, au titre du remboursement du droit de jouissance,

Rejette sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive.

Rejette la demande en dommages et intérêts formée par la SCI Sunrise Dream à l’encontre de M. [K] [L].

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT