La défectuosité d’un réseau d’assainissement constitue un vice caché que l’agent immobilier n’a  aucun moyen de déceler, étant rappelé que le réseau d’assainissement a fait l’objet lors de la vente d’un diagnostic spécifique émanant d’un professionnel habilité, diagnostic que l’agent immobilier n’avait aucune raison de mettre en doute.

Ce diagnostic avait été confié à la société Véolia qui a conclut à tort à la conformité du réseau d’assainissement. Cette société a pris en charge les conséquences de son erreur par le paiement d’une indemnité transactionnelle de 42.399 euros en contrepartie de laquelle les appelants ont renoncé, y compris envers les tiers, à toute demande d’indemnisation de préjudices en relation directe ou indirecte, totale ou partielle, avec le dit désordre.

En revanche, le compromis indiquait que le diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité avait été établi le 18 décembre 2013 et que l’installation était rénovée. Or cette mention était doublement inexacte puisque le diagnostic n’avait pas été réalisé et que contrairement à ce qu’avaient soutenu les vendeurs, l’installation électrique n’avait pas été intégralement rénovée depuis moins de 15 ans de sorte qu’un diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité devait être joint à l’acte de vente.

La société SNLD Services (construction immobilière) a donc commis une faute en insérant dans le compromis des informations inexactes dont la vérification par elle était aisée puisqu’elle devait se faire communiquer le titre des vendeurs datant de 2013 et leur demander de communiquer les factures payées par eux à l’électricien, ce qui lui aurait permis de constater l’absence de rénovation intégrale de l’installation électrique. Cette faute a fait perdre aux acquéreurs une chance certaine d’obtenir une négociation à la baisse du prix de vente de l’immeuble pour tenir compte du caractère partiel de la rénovation électrique, chance qui sera intégralement réparée par l’allocation d’une indemnité de 2 000 euros compte tenu des conséquences limitées de cette indication inexacte.

En effet, l’absence de rénovation complète de l’installation électrique portait uniquement sur les combles non accessibles et les prises électriques des chambres du premier étage qui n’étaient pas reliées à la terre. Cette non-conformité aux normes actuelles qui ne porte pas atteinte à la solidité et à la destination de l’immeuble n’exige pas la réalisation de travaux et donc le recours à un maître d’oeuvre. Il s’ensuit que ces informations inexactes n’ont causé aux acquéreurs ni un préjudice de jouissance, ni a fortiori un préjudice moral. La demande de condamnation in solidum de la société SNLD Services à paiement d’indemnités de ces chefs sera en conséquence rejetée.

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

1re Chambre

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

N° RG 19/07264 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QHEU

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur V ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame I BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame AC-AD AE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mars 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Juin 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame I G épouse X

née le […] à […]

Représentée par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur K X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉS :

Madame R AA B épouse Y

née le […] à NANTES

[…]

44640 SAINT AF DE BOISEAU

Représentée par Me Frédéric GICQUEL, avocat au barreau de NANTES

Monsieur L A

né le […] à MACHECOUL

[…]

[…]

Représenté par Me Franck-Olivier ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, avocat au barreau de NANTES

Maître V F

[…]

[…]

Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur N Z

[…]

[…]

Représenté par Me Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD, avocat au barreau de NANTES

Madame P D

née le […] à […]

[…]

44250 SAINT-BREVIN LES PINS

Représentée par Me Rémi LAVIGNE, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SA ALLIANZ IARD, dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Représentée par Me Céline DEMAY de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

La société SNLD SERVICES, SARL prise en la personne de ses representants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Représentée par Me T GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

COMMUNE DE FROSSAY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Hôtel de Ville

Représentée par Me Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 mars 2013, Mme R B et M. L A ont fait l’acquisition d’une maison située […] à Frossay (44320). A leur titre était annexé un diagnostic de performance énergétique (DPE) daté du 7 juillet 2011, valable jusqu’en 2021. Au mois d’avril 2013, les acquéreurs ont confié à M. Z, électricien, l’installation de radiateurs électriques et d’un chauffe-eau en remplacement d’une chaudière à fuel hors d’usage. Le couple B-A s’étant séparé en fin d’année 2013, M. A a continué à résider seul dans la maison indivise jusqu’à sa vente.

Par compromis sous seing privé rédigé par la SARL SNLD Services (4 % Immobilier) daté du 19 juin 2014, réitéré par acte notarié de Me F, notaire, le 15 juillet 2014, M. A et Mme B ont cédé leur maison aux époux X au prix de 164 000 euros. Etaient notamment joints aux actes des diagnostics amiante, termites et plomb réalisés par Mme D.

Le 31 octobre 2014, le conseil des époux X écrivait aux vendeurs pour les informer que ses clients avaient contacté un électricien qui avait évalué les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation électrique à 2 370,50 euros, facture qu’il leur demandait de prendre en charge.

Invoquant des désordres affectant le réseau d’assainissement des eaux usées et des non-conformités de l’installation électrique, les époux X ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 13 mai 2015, a confié à M. E une expertise judiciaire. Au mois de décembre 2015, ils ont attrait aux opérations d’expertise, la commune de Frossay, propriétaire de l’immeuble voisin, la communauté des communes Sud estuaire, la société Véolia Eau et l’entreprise d’électricité Z. M. E a déposé son rapport d’expertise le 25 janvier 2017.

Les époux X ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire les vendeurs, l’agent immobilier, le notaire, Mme D et son assureur, la société Véolia, la commune de Frossay et M. Z, électricien. Postérieurement à leur assignation au fond, ils ont conclu le 24 mai 2017 avec la société Veolia, un protocole transactionnel portant sur les désordres relatifs à l’assainissement. Ils se sont engagés, en contrepartie du versement d’une indemnité transactionnelle d’un montant de 42.399,30 euros « à se désister de toute instance et de toute action à l’encontre de la société Veolia ou de tout tiers visant à la réparation de préjudices liés directement ou indirectement au réseau d’assainissement de leur maison d’habitation mais aussi à la réparation de tous autres préjudices et dommages liés directement ou indirectement à la défaillance du contrôle de raccordement de l’habitation».

Se plaignant de l’absence de VMC, d’une humidité dans les murs du rez-de-chaussée et de la non-conformité aux normes actuelles d’une partie de l’installation électrique, les époux X ont maintenu leur action à l’égard des autres défendeurs.

Par jugement en date du 26 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a :

— débouté M. et Mme X de toutes leurs demandes formées contre M. A, Mme B, Me F, Mme D, la société Allianz assurances en qualité d’assureur de Mme D, M. Z, la commune de Frossay et la SARL SNLD services,

— débouté la société Allianz assurances en qualité d’assureur de Mme D et la SARL SNLD

services de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts contre M. et Mme X,

— condamné in solidum M. et Mme X à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à

• M. A la somme de 3 000 euros,

• Mme B la somme de 2 500 euros,

• Me F la somme de 2 500 euros,

• M. Z la somme de 3 000 euros,

• la société Allianz assurances en qualité d’assureur de Mme D la somme de 1 500 euros,

• la SARL SNLD services la somme de 1 500 euros ;

— condamné in solidum M. et Mme X au montant résiduel des dépens que la société Veolia ne prend pas en charge dans le cadre du protocole d’accord signé entre eux.

Les époux X ont relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de :

— condamner in solidum M. A, Mme B et la Mairie de Frossay à leur payer la somme de 13 525,46 euros HT au titre des travaux de reprise des peintures et des papiers peints, outre indexation en fonction de la variation de l’indice BT01 depuis la date du dépôt de l’expertise judiciaire et outre TVA au taux en vigueur ;

— déclarer responsable l’entreprise d’électricité Z, M. A, Mme B, Mme D, diagnostiqueur exerçant sous l’enseigne Delta immobilier, la société Allianz assurance en qualité d’assureur de Mme D des préjudices affectant l’installation électrique et surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du complément d’expertise ;

— ordonner un complément d’expertise aux fins de chiffrer le coût de la mise aux normes de l’installation électrique et de désigner M. E pour y procéder ;

— condamner in solidum Me F et l’agence immobilière SNLD services enseigne 4 % immobilier à leur payer la somme de 1 772 euros HT outre indexation en fonction de la variation de BT01depuis le 22 août 2016, en raison de l’absence de DPE, et outre TVA au taux en vigueur, au titre des travaux de mise en ‘uvre d’un groupe VMC ;

— condamner la société SNLD services 4 % immobilier à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de négocier l’acquisition de la maison à des conditions plus avantageuses ;

— condamner in solidum M. A, Mme B, la Commune de Frossay, Mme D, la société Allianz en qualité d’assureur de Mme D, la société SNLD services, l’entreprise Z à leur payer10 % de l’enveloppe des travaux de reprise au titre des frais de maîtrise d”uvre ;

– condamner in solidum M. A, Mme B, la Commune de Frossay, Mme D, S Allianz en qualité d’assureur de Mme D, la société SNLD services, l’entreprise Z et Me F à leur payer :

• la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi et celle de 6.800 euros au titre du préjudice de jouissance,

• la somme de 2.123,31 euros au titre des frais non répétibles de première instance,

• la somme de 2.654,34 euros au titre du solde des frais d’expertise judiciaire, ainsi que 25 % des dépens autres que les frais d’expertise,

• la somme de 5.000 euros au titre des frais non répétibles d’appel,

• les entiers dépens d’appel ;

— débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires, incidentes ou plus amples.

M. A conclut à la confirmation du jugement et au rejet de toutes les demandes des époux X ainsi que des demandes formées par les intimés à son encontre.

À titre subsidiaire, il demande à la cour de condamner la commune de Frossay, M. N Z, Mme P D, la société Allianz ès qualités d’assureur de Mme D, Me F et la société SNLD Services à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

À titre infiniment subsidiaire, il sollicite un partage de responsabilité et la limitation de sa part de responsabilité à 5 %, la commune de Frossay, M. N Z, Mme P D, la société Allianz ès- qualités d’assureur de Mme D, Me F et la société SNLD Services étant déclarés responsables pour le surplus.

En tout état de cause, il demande la condamnation in solidum de M. X et de Mme G épouse X, de la commune de Frossay, de M. N Z, de Mme P D, de la société Allianz ès qualités d’assureur de Mme D, de Me F et de la société SNLD Services à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme B conclut à la confirmation du jugement. À titre subsidiaire, elle demande la garantie de la Commune de Frossay de toute condamnation prononcée à son encontre. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation des époux X à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Me F, notaire, fait valoir qu’un diagnostic de performance énergétique daté du 7 juillet 2011 et toujours en cours de validité était annexé au compromis et à l’acte de vente et que ce document fait état de recommandations d’amélioration énergétique au nombre desquelles figure la pose d’une VMC auto-réglable. Il en déduit que les époux X ne justifient d’aucune faute commise par lui en relation avec la demande d’indemnisation de l’absence de VMC. Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement, au débouté des époux X de toutes leurs demandes dirigées à son encontre et à leur condamnation in solidum, ou subsidiairement à la condamnation de M. A, à lui verser une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SNLD Services conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les époux X de ses demandes dirigées à son encontre et les a condamnés à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Y additant, elle demande à la cour de :

— débouter les époux X de toutes les demandes qu’ils forment à son encontre,

— débouter M. L A de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

— condamner in solidum les époux X seuls ou in solidum avec M. L A à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme D fait valoir qu’elle n’a pas réalisé de diagnostic portant sur l’état de l’installation électrique et n’a pas reçu mandat de le faire, n’étant d’ailleurs pas habilitée à réaliser ce type de diagnostic. Elle demande à la cour de confirmer la décision entreprise et de débouter les époux X de toutes leurs demandes à son encontre, de débouter M. A de ses demandes à son

encontre et de condamner in solidum les époux X et, subsidiairement, M. A, à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Allianz IARD, ès-qualités d’assureur de Mme D, demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire du 28 septembre 2019, en ce qu’il a débouté les époux X de l’intégralité de leurs demandes à son encontre et de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Elle demande à la cour de :

— condamner les époux X in solidum à lui payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en application de l’article 1240 du code civil ;

— en tout état de cause, débouter M. N Z de son appel en garantie à son encontre ;

— y ajoutant, condamner les époux X in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La Commune de Frossay conteste l’existence d’un trouble anormal de voisinage et demande à la cour de débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes en tant qu’elles sont dirigées contre elle et de les condamner à lui verser une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par la Commune de Frossay le 28 février 2020, par la société SA Allianz IARD ès- qualités d’assureur du diagnostiqueur le 10 mars 2020 , par Mme B le 9 avril 2020, par Mme P D le 10 avril 2020, par M. A le 11 avril 2020, par Me F le 14 avril 2020, par les époux X le 5 mai 2020 et par la société SNLD Services le 7 mai 2020.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la demande dirigée contre les vendeurs

Les époux X forment leurs demandes contre M. A et Mme B sur des fondements juridiques différents selon la nature du dommage dont ils sollicitent réparation.

En ce qui concerne les non-conformités affectant l’installation électrique, les époux X fondent leur demande d’indemnisation à l’encontre des vendeurs sur l’article 1792-1 2e du code civil selon lequel est réputé constructeur d’un ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Cependant si le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, encore faut-il que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage. En l’occurrence, Mme B et M. A, qui n’ont été propriétaires de la maison que du 15 mars 2013 au 19 juin 2014, n’ont fait réaliser, outre les travaux d”assainissement défectueux faisant l’objet de la transaction, que l’installation de radiateurs électriques et d’un chauffe eau électrique ainsi que d’un tableau électrique secondaire dans la chaufferie selon facture du 12 avril 2013 d’un montant TTC de 1 896,49 euros. Ces travaux d’importance limitée ne peuvent être assimilés à des travaux de construction d’un ouvrage donnant aux vendeurs la qualité de constructeur au sens de l’article 1972-1 2e du code civil.

Subsidiairement, les époux X invoquent la faute commise par les vendeurs en ne respectant pas les dispositions des articles L271-4 et L134-7 du code de la construction et de l’habitation qui imposent la réalisation d’un diagnostic de l’état de l’installation électrique dès lors que celle-ci date de plus de quinze ans.

L’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation énonce en effet qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de ce document, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Cependant en l’espèce, les époux X n’invoquent pas la garantie des vices cachés mais uniquement la faute commise par les vendeurs en laissant croire que l’installation était intégralement rénovée.

Les vendeurs, qui ne s’expliquent pas sur les raisons de leurs déclarations inexactes, ont commis une faute en se dispensant de faire établir un diagnostic de l’état de l’installation d’électricité alors qu’ils savaient nécessairement que cette installation n’avait pas été intégralement rénovée. Cette faute a induit chez les acquéreurs une erreur tenant à la qualité de l’installation électrique de l’étage et des combles, source d’un préjudice.

Cependant l’organisation d’un complément d’expertise n’est pas justifiée dès lors que les non-conformités aux normes actuelles sont très limitées (prises de courant du premier étage et raccordement des câbles dans les combles). Les époux X avaient d’ailleurs chiffré leur préjudice dès la lettre recommandée qu’ils faisaient adresser aux vendeurs, leur réclamant à ce titre la somme de de 2 370,50 euros pour obtenir une installation conforme à celle que les vendeurs leur avait promise. Ce montant qui est en rapport avec les non-conformités alléguées leur sera alloué en réparation intégrale de leur préjudice.

Le second grief invoqué à l’encontre des vendeurs concerne l’humidité des murs du rez-de-chaussée de la maison et notamment du mur mitoyen. Les époux X invoquent la garantie des vices cachés pour demander l’indemnisation par les vendeurs de ce désordre. Mais l’acte de vente A/X comportait une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Il incombe dès lors aux acquéreurs de démontrer que le vice existait au moment de la vente, qu’il était grave et que les vendeurs en avaient connaissance.

Or M. A et Mme B n’ont occupé la maison que pendant quelques mois et soutiennent n’avoir pas réalisé de travaux de peinture et papiers peints. Au surplus, l’humidité relevée en partie basse des murs est, selon les conclusions de l’expert, principalement en relation avec les désordres affectant le réseau d’assainissement qui ne se sont manifestés, selon les propres écritures des époux X, qu’au mois de décembre 2014, soit six mois après la vente. La préexistence à la vente des infiltrations provenant du réseau et partant la connaissance des vendeurs de l’existence d’une humidité importante affectant les murs de la maison en partie basse ne sont dès lors pas démontrées.

Il sera en outre relevé que les époux X ont renoncé à toute action en réparation de préjudices liés directement ou indirectement au réseau d’assainissement de leur maison d’habitation mais aussi à la réparation de tous autres préjudices et dommages liés directement ou indirectement à la défaillance du contrôle de raccordement de l’habitation. L’humidité en partie basse des murs, en ce qu’elle est en relation avec la défectuosité du réseau d’assainissement ne peut donc justifier une action en indemnisation contre les vendeurs.

Par ailleurs si l’expert a relevé une humidité généralisée des murs du rez-de-chaussée qu’il met en relation avec diverses causes potentielles situées tant en partie haute que basse de l’immeuble, il convient de relever que ce désordre n’était pas allégué dans l’assignation en référé aux fins d’expertise. C’est seulement au cours des opérations d’expertise que le conseil des époux X a signalé des décollements de papier peint dans le salon qu’il mettait en relation avec le réseau d’assainissement. Examinant ce grief, l’expert a alors mis en évidence une humidité du mur nord mitoyen qui n’avait pas été signalée par les époux X, humidité qu’il mettait en relation tant avec des remontées en partie basse qu’avec des entrées d’eau provenant de la toiture. Il relevait cependant que les époux X n’émettaient aucune doléance quant à l’existence d’une humidité affectant les pièces de l’étage, ce qui révèle que l’humidité provenant de la toiture n’était pas manifeste. Il s’en déduit que ce vice n’était pas davantage apparent pour les vendeurs compte tenu de la brièveté de leur occupation des lieux.

Enfin, s’agissant de la demande de condamnation à réparer les préjudices accessoires, il sera relevé que la responsabilité des vendeurs n’est retenue que s’agissant des non-conformités de l’installation électrique. Or les travaux de remise aux normes de l’installation électrique n’étaient pas indispensables compte tenu de leur nature et de leur localisation, l’installation électrique ne constituant pas, contrairement à ce qui a été soutenu, un danger pour les occupants. Etant d’importance limitée, la réalisation de ces travaux ne justifiait ni un déménagement des locaux concernés, ni une privation temporaire de jouissance, ni la réfection des peintures et papiers peints, ni l’intervention d’un maître d’oeuvre. La demande de condamnation des vendeurs à supporter in solidum la réparation de ces divers préjudices allégués mais non démontrés sera en conséquence rejetée.

Sur la demande dirigée contre le notaire rédacteur de l’acte authentique

Les époux X reprochent au notaire de n’avoir pas attiré leur attention sur l’absence de diagnostic de performance énergétique mais leur grief manque en fait puisqu’il est établi que contrairement aux affirmations erronées de l’expert, un diagnostic de performance énergétique daté du 7 juillet 2011 leur a été transmis lors de la signature du compromis sous seing privé, puis annexé à l’acte authentique.

Ce diagnostic était toujours en cours de validité. Il indiquait que la maison avait été construite postérieurement à 1950 et rénovée en 1978, ce qui entraînait l’application de la méthode 3CL-DPE et non celle des consommations d’énergie effectives. Il était précisé dans les actes que depuis son établissement, la chaudière au fuel avait été remplacée par des radiations électriques et un chauffe eau électrique, mais il n’est pas soutenu que cela ait eu une incidence négative sur le classement de l’immeuble relativement à l’étiquette de classification. La modification du système de chauffage et de production d’eau chaude ne justifiait donc pas la réalisation d’un nouveau DPE.

Le diagnostic de performance énergétique annexé au compromis et à l’acte authentique de vente fait état de recommandations d’amélioration énergétique au nombre desquelles figure la pose d’une VMC auto-réglable. Les acquéreurs ne peuvent donc soutenir avoir légitimement cru que la maison qu’ils acquéraient était déjà équipée d’une VMC, conclusions qu’ils ne pouvaient tirer ni du DPE, ni de l’âge et de l’état de l’immeuble rénové en 1978, s’agissant d’un équipement non obligatoire équipant rarement les immeubles datant de cette époque.

La prétention tendant à faire supporter par le notaire le coût d’un tel équipement (1 772 euros HT) n’est dès lors pas fondée. Aucune autre faute n’étant alléguée à l’encontre du notaire, la demande tendant à sa condamnation à supporter, in solidum avec les autres intimés, les préjudices annexes réclamés sera également rejetée.

Sur la demande dirigée contre l’agent immobilier

Le même grief de défaut de transmission du diagnostic de performance énergétique est articulé à l’encontre de l’agent immobilier. Pour les mêmes raisons que supra, aucune faute n’est établie de ce chef puisqu’un diagnostic en cours de validité avait été transmis aux acquéreurs de sorte que le jugement critiqué sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux X tendant à la condamnation de la société SNLD Services à leur payer le coût d’une VMC.

Les époux X reprochent en outre à l’agent immobilier d’avoir dans la fiche commerciale de présentation du bien porté la mention selon laquelle la maison était ‘entièrement rénovée’ alors que :

— l’installation électrique datait de plus de quinze ans,

— le réseau d’assainissement était défectueux,

— aucun système de VMC n’avait été installé.

Mais la présence sur des documents publicitaires d’une mention en petits caractères, peu explicite quant à la nature et la date de la rénovation vantée, n’a pu tromper les époux X qui se sont nécessairement rendus compte de l’état de la maison en la visitant et qui ont été informés par le DPE de ce que la maison avait été rénovée en 1978, les autres mentions y contenues confirmant l’absence de rénovation récente (isolation par laine de verre de faible épaisseur dont le remplacement était conseillé, murs en partie enduits de plâtre sans isolation, une partie des fenêtres en simple vitrage sans volets, absence de VMC).

Par ailleurs la défectuosité du réseau d’assainissement constituait un vice caché que l’agent immobilier n’avait aucun moyen de déceler, étant rappelé que ce réseau d’assainissement a fait l’objet lors de la vente d’un diagnostic spécifique émanant d’un professionnel habilité, diagnostic que l’agent immobilier n’avait aucune raison de mettre en doute. Ce diagnostic avait été confié à la société Véolia qui a, le 21 mars 2014, conclut à tort à la conformité du réseau d’assainissement. Cette société a pris en charge les conséquences de son erreur par le paiement d’une indemnité transactionnelle de 42.399 euros en contrepartie de laquelle les appelants ont renoncé, y compris envers les tiers, à toute demande d’indemnisation de préjudices en relation directe ou indirecte, totale ou partielle, avec le dit désordre. Le grief en ce qu’il porte sur la vétusté de l’assainissement n’est donc ni recevable, ni fondé.

En revanche, le compromis indiquait que le diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité avait été établi le 18 décembre 2013 et que l’installation était rénovée. Or cette mention était doublement inexacte puisque le diagnostic n’avait pas été réalisé et que contrairement à ce qu’avaient soutenu les vendeurs, l’installation électrique n’avait pas été intégralement rénovée depuis moins de 15 ans de sorte qu’un diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité devait être joint à l’acte de vente. La société SNLD Services a donc commis une faute en insérant dans le compromis des informations inexactes dont la vérification par elle était aisée puisqu’elle devait se faire communiquer le titre des vendeurs datant de 2013 et leur demander de communiquer les factures payées par eux à l’électricien, ce qui lui aurait permis de constater l’absence de rénovation intégrale de l’installation électrique. Cette faute a fait perdre aux acquéreurs une chance certaine d’obtenir une négociation à la baisse du prix de vente de l’immeuble pour tenir compte du caractère partiel de la rénovation électrique, chance qui sera intégralement réparée par l’allocation d’une indemnité de 2 000 euros compte tenu des conséquences limitées de cette indication inexacte.

En effet, l’absence de rénovation complète de l’installation électrique portait uniquement sur les combles non accessibles et les prises électriques des chambres du premier étage qui n’étaient pas reliées à la terre. Cette non-conformité aux normes actuelles qui ne porte pas atteinte à la solidité et à la destination de l’immeuble n’exige pas la réalisation de travaux et donc le recours à un maître d’oeuvre. Il s’ensuit que ces informations inexactes n’ont causé aux acquéreurs ni un préjudice de jouissance, ni a fortiori un préjudice moral. La demande de condamnation in solidum de la société SNLD Services à paiement d’indemnités de ces chefs sera en conséquence rejetée.

Sur la demande dirigée contre le diagnostiqueur et son assureur

Entre le 8 janvier 2007 et le 31 décembre 2013, M. AF-AG D a exercé, sous l’enseigne

D.E.L.T.A, une activité de diagnostiqueur immobilier. Il employait son épouse, Mme P D, en qualité de salariée. Cette dernière justifie que l’entreprise Delta a le 18 décembre 2013 reçu mission de M. A et de Mme B, de réaliser les diagnostics amiante, plomb, et termites pour un coût de 200 euros. En revanche, elle affirme n’avoir pas reçu mandat d’effectuer un diagnostic de l’état de l’installation électrique lequel était présenté comme non nécessaire par les vendeurs. Elle rappelle qu’elle n’avait d’ailleurs pas l’habilitation nécessaire pour réaliser un tel diagnostic. En effet, à cette époque, l’entreprise Delta était sur le point de cesser son activité et se contentait de terminer ses missions avec les certifications encore valables qui lui restaient. Or la certification électrique que seul M. D avait possédée, avait déjà expiré le 20 novembre 2013.

Il n’est effectivement pas démontré que le diagnostiqueur ait reçu mandat des vendeurs d’effectuer un diagnostic de l’état de l’installation électrique intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation . Au demeurant, dans le cas contraire, eu égard à son statut de salarié, Mme D n’aurait pas engagé sa responsabilité personnelle mais celle de son employeur qui n’est pas à la procédure. La demande formée à son encontre sera en conséquence intégralement rejetée. Il s’en infère que l’action engagée à l’encontre de la société Allianz assureur de M. D est sans objet.

La société Allianz IARD expose que les époux X avaient été déboutés par le juge des référés de leur demande d’extension des opérations d’expertise à son encontre par une ordonnance qui leur a été signifiée et dont ils n’ont pas fait appel. Elle en déduit que son assignation devant le juge du fond et son intimation à la procédure d’appel contre le jugement déboutant les époux X de leurs demandes est abusive, ces derniers ne pouvant se prévaloir d’aucune chance objective de succès de leurs prétentions. Elle forme en conséquence à titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une demande de condamnation à paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Mais l’ordonnance de référé n’a pas autorité de chose jugée sur le fond du droit et le simple fait de se méprendre sur l’étendue de ses droits et des obligations de ses adversaires ne suffit pas à caractériser une faute dans l’exercice des actions ouvertes par la loi. Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera en conséquence confirmé.

Sur la demande formée à l’encontre de M. Z, électricien

M. Z a, à la demande de M. A et de Mme B, fourni et installé sept convecteurs électriques, alimenté un chauffe-eau électrique et installé un tableau électrique secondaire avec raccordement sur la ligne existante 4 pour un prix facturé le 12 avril 2013 de 1 896,49 euros TTC. La qualité de ces prestations n’est pas remise en cause.

Les époux X reconnaissent que M. Z n’a pas procédé à la rénovation complète de l’installation électrique de leur immeuble. Ils établissent néanmoins que M. Z était déjà intervenu, au mois de septembre 2010, à la demande de Mme T U, exploitante du fonds de commerce situé dans la maison litigieuse appartenant alors à Mme H. Les travaux facturés consistaient à changer le tableau électrique principal et à installer un éclairage par spots dans deux pièces et à l’extérieur de l’immeuble. Il résulte de cette facture que M. Z n’avait pas reçu mission de procéder à la rénovation de l’installation électrique de l’immeuble et notamment des prises électriques des chambres de l’étage qui ne sont pas raccordées à la terre.

M. Z expose avoir, lors de l’intervention de 2010, effectué une mise en sécurité des pièces inoccupées par l’installation d’interrupteurs différentiels et de protection des circuits existants par des disjoncteurs ainsi que par la réalisation d’une prise de terre dont le dispositif de coupure se trouve à l’intérieur de la goulotte. Cette intervention a été réalisée au niveau du tableau électrique du rez-de-chaussée afin de protéger les circuits alimentant l’étage. Il affirme sans être démenti n’avoir pas été missionné pour réaliser une intervention dans les combles, les mesures compensatoires visant à l’installation d’un différentiel 30mA assurant la mise en sécurité de l’immeuble qui ne présente aucune dangerosité.

L’expert reproche à M. Z l’absence de dispositif de coupure de la borne de raccordement permettant de mesurer la résistance à la terre. Mais M. Z a utilement contesté ce grief lors des opérations d’expertise en indiquant que le dispositif existait et se trouvait en partie basse du tableau électrique à l’intérieur de la goulotte. L’expert judiciaire a répondu à son dire en soutenant n’avoir pas constaté la présence de la barrette tout en indiquant ‘ce point étant secondaire, je n’envisage de revenir sue les lieux pour lever ce doute’. Il s’infère du rapport d’expertise qu’aucune vérification contradictoire en présence de l’électricien n’a été faite sur le point en litige, soulevé a posteriori par l’expert dans son rapport sans que celui-ci ne chiffre d’ailleurs le coût de sa reprise. La prétendue défectuosité dont l’existence n’est étayée par aucune photographie ou attestation de professionnel, n’est donc pas démontrée.

La pose de prises reliées à la terre dans les chambres inoccupées n’étaient pas imposées par la réglementation applicable en matière de mise en sécurité d’une installation de sorte qu’aucune faute ne peut être imputée à M. Z de ce chef.

Enfin l’expert a tenu pour acquis, au vu d’une photographie que M. X soutenait avoir prise en 2014 dans les combles non accessibles, l’existence de raccordements multiples de conducteurs issus de gaines en dehors de toute boîte de raccordement. Cependant cette photographie a été prise dans des conditions indéterminées et non contradictoires et l’expert n’a pas pu vérifier personnellement la non-conformité alléguée. Ceci est d’autant plus étonnant que les acquéreurs n’ont pas présenté de facture établissant avoir fait réaliser des travaux électriques dans les combles. En toute hypothèse, il est établi que M. Z n’avait pas reçu mission des propriétaires successifs de l’immeuble d’intervenir sur l’installation pré-existante située dans les combles perdus dont la dangerosité n’est pas démontrée. Il ne peut lui être reproché de n’avoir pas modifié les raccordements litigieux qui n’auraient d’ailleurs pas été décelés dans le cadre d’un diagnostic de l’installation électrique eu égard à leur localisation dans un endroit inaccessible. Ses prestations non critiquables sur l’installation existante n’ont pas rendu l’immeuble impropre à sa destination et n’ont pas porté atteinte à sa solidité de sorte que son intervention non fautive ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, l’électricien n’encourt pas davantage de responsabilité, n’ayant pas eu mission d’opérer un diagnostic de la conformité de l’installation électrique de l’immeuble, y compris ses parties non accessibles, et ayant correctement réalisé la mise en sécurité de l’installation de sorte que l’on ne peut lui reprocher un manquement à une obligation d’information et de conseil. La demande formée par les époux X à l’encontre de M. Z sera en conséquence rejetée.

Sur le trouble anormal de voisinage imputé à la commune de Frossay

Les époux X font valoir que leur maison d’habitation possède un mur mitoyen nord commun avec un immeuble appartenant à la municipalité de Frossay et affirment que les opérations d’expertise ont mis en évidence une humidité importante imprégnant ce mur sur ses deux faces. Cependant il ne ressort pas des énonciations du rapport d’expertise que l’expert ait pénétré dans l’immeuble voisin et qu’il y ait constaté une humidité imprégnant la face interne à cet immeuble du mur de séparation.

Les époux X soutiennent que l’humidité présente dans le mur mitoyen provient d’un défaut d’entretien de l’immeuble contigu appartenant à la commune de Frossay. Celle-ci rétorque que le rapport d’expertise n’a pas relevé l’existence d’une responsabilité lui incombant relativement à l’humidité laquelle affecte l’intégralité des murs de la maison et non seulement le mur mitoyen. Elle conteste l’existence d’un lien de causalité entre les désordres subis par les époux X et le défaut d’entretien du fonds lui appartenant. Elle soutient que les causes de l’humidité déplorée par les époux X résident essentiellement dans un dysfonctionnement du réseau d’assainissement qui ne lui est pas imputable. Elle souligne que les époux X ne se sont pas plaints d’humidité dans les pièces de l’étage alors qu’une entrée d’eau venant de la toiture de l’immeuble voisin aurait dû se manifester d’abord à ce niveau.

Il résulte du rapport d’expertise que le conseil des époux X a signalé des décollements de papier peint importants dans le salon en émettant l’hypothèse que cette humidité (désordre non évoqué dans les assignations en référé) pouvait être mise en relation avec le réseau d’assainissement fuyard. Les dits désordres, y compris la réfection des peintures et papiers peints, ont été indemnisés dans le cadre de la transaction conclue avec la société Véolia.

L’expert a également relevé une humidité importante au droit de l’escalier (accolé au mur mitoyen) menant à l’étage qu’il impute non pas à des remontées d’eau par capillarité mais à des venues d’eau en provenance de la couverture tout en relevant que les époux X ne se plaignent pas d’humidité affectant les murs des pièces de l’étage.

A la suite d’investigations en toiture à l’aide d’une nacelle, il a relevé de nombreux désordres susceptibles d’affecter l’étanchéité de l’immeuble X, à savoir :

— deux ardoises cassées sur le pan de couverture sud,

— le chéneau au-dessus de la cuisine ne comportant pas de trop plein,

— sur le pignon nord, la souche de cheminée en briques en mauvais état avec un solin maçonné décollé,

— un écart d’un centimètre visible entre la rive en pierre calcaire et un solin maçonné vétuste,

— une pierre présentant un éclat.

S’ajoutaient à ces causes d’humidité potentielles et à celle résultant de la défectuosité du réseau d’assainissement souterrain, l’existence :

— d’un espace résiduel d’un centimètre au raccordement du pan de toiture ouest avec le pignon sud au niveau du dernier noquet, permettant des infiltrations aggravées par une concentration des venues d’eau à cet endroit,

— une descente d’eaux pluviales provoquant des rejaillissement d’eau en bas du mur,

— des espaces résiduels en partie basse des murs enduits et revêtement de la courette,

— un pignon sud comportant un ressaut horizontal non protégé par un ouvrage en zinc.

A ces causes d’humidité multiples en partie haute et en partie basse, aggravées par l’absence de VMC, l’expert a ajouté que la couverture de l’immeuble voisin appartenant à la Commune de Frossard présente une étanchéité incomplète en sa partie plane et ne comporte pas de relevé d’étanchéité le long du pignon de l’immeuble X. Il relève également l’existence de nombreuses reprises par adhésifs aux jonctions entre lés. Néanmoins, rien n’indique que ces reprises soient fuyardes. En outre, l’expert n’a pu faire le lien entre une éventuelle entrée d’eau provenant de la toiture de l’immeuble voisin au niveau de la jonction entre les deux immeubles et l’humidité généralisée des murs anciens qu’il met essentiellement en relation avec des remontées d’humidité par capillarité, les murs ne disposant pas à l’époque de leur construction d’arase étanche, ainsi qu’avec des apports d’eaux pluviales incontrôlés en provenance du réseau défectueux sous le dallage.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de la localisation des désordres consistant essentiellement en des décollements de papiers peints en partie basse des murs du salon ainsi que de l’humidité généralisée se manifestant en partie basse de la totalité des murs du rez-de-chaussée, c’est à juste titre que le tribunal a relevé que le lien de causalité entre l’humidité généralisée de l’immeuble X et les défauts d’entretien ponctuels de la toiture de l’immeuble voisin n’était pas établi. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur l’action en garantie exercée par M. A et Mme B

Mme B demande la garantie de la Commune de Frossay dont la responsabilité dans la survenance de l’humidité du mur nord n’a pas été retenue. Sa demande sera en conséquence rejetée.

M. A recherche en outre la responsabilité de tous les autres intimés. Mais à l’exception de la SARL SNDL Service, aucune faute n’a été retenue à l’encontre de ces parties de sorte que son action ne peut prospérer. M. A ne peut non plus se prévaloir d’un défaut d’information imputable à l’agent immobilier dès lors qu’il était seul en mesure de savoir que l’installation électrique équipant son bien n’était pas intégralement rénovée. L’absence de diagnostic de l’installation électrique ne provient pas d’une méconnaissance de la nécessité de présenter ce document, mais uniquement des déclarations inexactes qu’il a en connaissance de cause faite tant devant l’agent immobilier que devant le notaire. Son action en garantie sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 26 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme X de toutes leurs demandes formées contre M. Me F, Mme D, la société Allianz assurances en qualité d’assureur de Mme D, M. Z et la commune de Frossay ;

— débouté la société Allianz assurances en qualité d’assureur de Mme D et la SARL SNLD services de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts contre M. et Mme X ;

— condamné in solidum M. et Mme X à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à

• Me F la somme de 2 500 euros,

• M. Z la somme de 3 000 euros,

• la société Allianz assurances en qualité d’assureur de Mme D la somme de 1 500 euros ;

Le réformant pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SARL SNLD Services à payer à M. K X et Mme I G épouse X une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de négocier une baisse du prix d’acquisition du bien ;

Condamne in solidum M. L A et Mme R B à payer à M. K X et Mme I G épouse X une somme de 2 370,50 euros ;

Rejette la demande formée par la SARL SNLD Services sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette la demande formée par M. A et Mme B sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette la demande formée par M. K X et Mme I G épouse X à l’encontre des intimés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum M. K X et Mme I G épouse X à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à :

• Me V F la somme de 2 000 euros,

• Mme P W la somme de 2 000 euros,

• la société Allianz IARD, la somme de 1 500 euros,

• M. Z la somme de 3 000 euros,

• la commune de Frossay, la somme de 2 000 euros ;

Déboute les parties de toutes autres demandes contraires ou plus amples ;

Condamne in solidum M. L A et Mme R B à payer à M. K X et Mme I G épouse X la somme de 663,58 euros au titre de leur quote-part des frais d’expertise ;

Dit que les dépens de la procédure de première instance et d’appel (en ce non compris les frais d’expertise judiciaire), non pris en charge par la société Véolia, seront supportés in solidum par M. A et Mme B, à concurrence de 10 %, par la SARL SNLD Services à concurrence de 5 % et pour le surplus par les époux X.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT