26 mai 2017
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
15/15782

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 26 MAI 2017

sl

N° 2017/ 442

Rôle N° 15/15782

[I] [U]

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

SCI L’ABRI COTIER

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Me Nicolas MERGER

la SCP CAMPOCASSO & LAMBREY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 23 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/04777.

APPELANTE

Madame [I] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Virginie ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 1],

[Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société FONCIA GRAND DELTA, SAS, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

représenté par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SCI L’ABRI COTIER

dont le siège social est [Adresse 5], représentée par son gérant en exercice, M. [M] [E]

représentée par la SCP CAMPOCASSO & LAMBREY, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de Me Hervé BARBIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Mars 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2017,

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE-MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI L’ABRI COTIER a acquis suivant acte authentique du 26 octobre 1999, dans la résidence de [Adresse 1], le lot n°169 consistant en une villa et a installé courant 2009 un abri voiture sur le terrain attenant clôturé.

Mme [I] [U] a quant à elle acheté le 7 juin 2005 dans cette résidence les lots n°1 et 136 consistant en un appartement au rez-de-chausséée du bâtiment B et un parking.

Par acte d’huissier du 22 août 2013 dénoncé au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Mme [U] a fait assigner la SCI L’ABRI COTIER devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence aux fins d’obtenir sa condamnation à :

– démolir la clôture, détruire tous aménagements sur parties commmunes non affectés à sa jouissance et détruire l’abri voiture édifié sur le terrain sans autorisation de l’assemblée de copropriétaires, et ce, sous astreints de 1000 € par jour ;

– payer les sommes de 10000 € à titre de dommages-intérêts et 3500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 23 juin 2015, le tribunal a rejeté l’action deMme [U] et l’a condamnée à payer la somme de 2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 31 août 2015, Mme [U] a relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation

Par conclusions déposées le 1er mars 2017, elle réitère devant la cour ses prétentions initiales en se fondant sur les articles 3, 14, 15,25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI L’ABRI COTIER sollicite, par conclusions déposées le 2 mars 2017, de voir :

À titre liminaire, rejeter les conclusions n°2 ainsi que la pièce n°16 sous bordereau de communication de pièces notifiées par Madame [U] le 1er mars 2017 ;

A titre principal,

– constater quela SCI L’ABRI COTIER est propriétaire des parties privatives du lot n°169 constitué de la villa n°1 et du terrain attenant, et des droits exclusifs afférents, tel que cela résulte de son acte authentique d’achat et de la page 12 ‘conditions particulières’ du règlement de copropriété et du plan annexé audit règlement ;

– dire que la SCI L’ABRI COTIER a la pleine et entière propriété des parties privatives du lot n°169 constitué de la villa n°1 et du terrain et qu’elle en a un usage exclusif ;

– en conséquence confirmer le jugement entrepris ;

– débouterMme [U] de l’ensemble de ses prétentions ;

– y ajoutant, la condamner au paiement de de la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

– vu l’article 2272 du code civil constater quela SCI L’ABRI COTIER a acquis la propriété du terrain attenant à la villa n° 1, par prescription acquisitive décennale ;

– en conséquence dire qu’elle est propriétaire du terrain attenant à la villa constituant le lot n°169 et a à ce titre un usage exclusif et par conséquent la jouissance exclusive ;

– débouterMme [U] de ses prétentions.

Dans ses écritures déposées le 29 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’il s’en rapporte et que tout succombant soit condamné à lui payer la somme de 2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnnance du 7 mars 2017.

Mme [U] a déposé le 21 mars 2017 des conclusions de procédure tendant à voir :

– admettre ses écritures du 1er mars 2017 ;

– à défaut, ordonner le renvoi de l’affaire ;

– et plus subsidiairement, rejeter les conclusions dela SCI L’ABRI COTIER en date du 8 février 2017.

MOTIFS de la DECISION

Sur le rejet de pièces et écritures

Mme [U] a notifié des conclusions le 1er mars 2017 aux fins de répliquer aux propres écritures dela SCI L’ABRI COTIER en date du 8 février 2017 alors que l’affaire avait fait l’objet d’une fixation le 28 octobre 2016.

Au surplus, les nouvelles conclusions de Mme [U] ne font que développer des moyens antérieurs et ne comportent aucune prétention nouvelle.

En outre, la pièce n°16 notifiée également le 1er mars 2017 par l’appelante est un simple extrait de cadastre.

Enfin, la clôture des débats est intervenue le 7 mars 2017.

Dés lors, il ne saurait y avoir violation du principe du contradictoire et la SCI L’ABRI COTIER doit être déboutée de sa demande tendant au rejet des dernières conclusions de la partie adverse.

Sur la qualité à agir deMme [U]

Selon assemblée générale en date du 3 octobre 2012, les copropriétaires ont rejeté la résolution

proposée par Mme [U] aux fins d’engager une procédure contre la SCI L’ABRI COTIER pour la démolition de son abri voiture.

Cette résolution est devenue définitive pour ne pas avoir fait l’objet de recours.

Cela ne saurait cependant empêcher Mme [U] d’agir individuellement de ce chef.

Elle a donc bien qualité à agir contrairement à ce que soutient la SCI L’ABRI COTIER.

Au fond

La preuve de la propriété est libre et il appartient au juge de déterminer au vu des titres, de la possession ou tous autres éléments utiles quelle est la partie qui justifie des présomptions les meilleures et les plus caractérisées.

En l’espèce, les parties sont en litige sur la propriété du terrain attenant au lot n° 169 dela SCI L’ABRI COTIER :

– partie commune selon Mme [U], avec éventuellement droit de jouissance privatif;

– partie commune à usage privatif exclusivement affecté audit lot selon le syndicat des copropriétaires ;

– et partie privative en pleine propriété pour la SCI L’ABRI COTIER.

Il convient dés lors de se reporter aux pièces produites par les parties.

En l’occurrence, l’état descriptif de division-règlement de copropriété du 6 décembre 1986 prévoit que :

– l’intégralité du sol de la propriété tant dans ses parties bâties que non bâties est partie commune

– le lot n°169 consiste en ‘ Une villa située dans la partie sud ouest du terrain repérée sur les plans par le n°1 comprenant : Niveau rez-de-chaussée : entrée, cuisine, WC, escalier, séjour, rangement, garage, porche et terrasse. Niveau étage : trois chambres, escalier, salle de bains, dégagement, terrasse.’ ;

– la quote part de copropriété du sol et des parties commune générales à l’ensemble immobilier est de 571 pour ce lot n°169.

Le plan annexé à l’acte du 6 décembre 1986 fait figurer le lot n°169 entouré d’un jardin de 592 mètres carrés.

Par acte authentique du 18 février 1988, a été vendu en l’état futur d’achèvement à M. [D], le lot n°169 décrit dans l’état descriptif de division comme reproduit supra, mais y a été ajoutée la mention ‘ terrain attenant’.

Y est annexé le ‘Descriptif villas’ faisant état, au paragraphe ‘ Extérieurs’, des voies, du raccordement aux réseaux et des ‘ Jardins : terres végétales et haies séparatives’.

M. [D] a ensuite cédé, par acte authentique du 26 octobre 1999, le lot n°169 à la SCI L’ABRI COTIER selon désignation de l’état descriptif de division, mais sans la mention du terrain.

Il y est simplement rappelé la désignation du bien vendu suivant le titre antérieur qui incluait le terrain attenant et le vendeur, M. [D], y précise que celui-ci est entièrement clôturé par un mur et figuré suivant plan annexé.

Par courrier du 26 novembre 2013, le notaire a précisé que les millièmes du sol des trois villas édifiées dans l’ensemble immobilier tiennent compte, par comparaison avec les millièmes du sol des autres lots, de l’importance du terrain attaché aux villas.

Dans une attestation rédigée le 15 novembre 2013, le promoteur a certifié :

– ‘ que lors de la création de cette copropriété, l’intention qui a conduit à la réalisation de ce programme immobilier a été d’attribuer à chacune des trois villas, pour en assurer la valorisation, la jouissance privative d’un terrain, ces trois terrains parfaitement définis par des couleurs verte-rose-bleu pour les trois villas et jaune pour le terrain devant servir d’assiette à l’immeuble divisé en appartements, tels que définis sur le plan de masse masse annexé au règlement de copropriété. […]

– et que c’est par pure omission que dans la désignation de chacun des lots des villas, la jouissance privative de ces terrains, bien matérialisée, n’a pas été indiquée.’

Il résulte ainsi de la combinaison de ces documents et notamment de l’acte originaire du 6 décembre 1986 donnant la qualification de parties communes à l’intégralité du sol que le lot n°169 acquis par la SCI L’ABRI COTIER ne contient pas un jardin, partie privative, mais qu’y est attaché un terrain partie commune dont l’usage exclusif lui est réservé.

La SCI L’ABRI COTIER ne peut invoquer l’existence d’une servitude de passage de canalisation des eaux usées et réseaux qui ne concerne pas le terrain litigieux et ne vient pas contredire utilement l’ensemble des documents fournis.

Elle ne peut non plus se prévaloir d’un juste titre pour prétendre bénéficier de la prescription abrégée dés lors que la désignation du bien qui lui a été vendu en pleine propriété ne comprend pas le terrain attenant, comme dit ci-dessus.

L’appelante ne discute pas, qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, se trouve soumise à la prescription décennale son action en suppression des ouvrages implantées sur les parties communes, en violation de l’article 25b)de la loi du 10 juillet 1965qui exige l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties communes et/ou leur aspect extérieur,

Or, le mur de clôture qu’elle entend voir démolir existait dés avant le 26 octobre 1999 puisqu’il

est visé dans le titre de la SCI L’ABRI COTIER.

En conséquence, la demande introduite de ce chef par assignation du 22 août 2013 est prescrite.

Mme [U] ne peut non plus valablement solliciter la destruction de ‘tous aménagements’ dont elle ne précise pas la nature.

En revanche, l’abri voiture édifié courant 2009 par la SCI L’ABRI COTIER sans approbation du syndicat malgré mises en demeure, doit être démoli dans les six mois de la signification du présent arrêt dés lors qu’il empiète sur des parties communes même à jouissance privative.

Il n’est pas besoin néanmoins d’ordonner dés à présent une astreinte dans la mesure où la SCI L’ABRI COTIER peut tenter de régulariser la situation en saisissant l’assemblée de copropriétaires.

Par ailleurs, Mme [U] est en droit de solliciter réparation des dommages qu’elle subit personnellement du fait de la construction de cet équipement.

C’est ainsi qu’elle argue d’un préjudice de vue.

Les photocopies de photographies qu’elle produit sur ce point sont illisibles et le constat dressé le 12 août 2014 par lequel l’huissier relate notamment que Mme [U] lui indique qu’antérieurement elle diposait à partir de sa terrasse d’une vue mer dégagée n’est pas suffisament probant.

En outre, l’extrait du plan cadastral révèle qu’il s’agit d’une zone urbanisée et il n’est pas allégué l’existence d’une quelconque servitude de vue ou non aedificandi.

La demande de dommages-intérêts formée par Mme [U] ne peut donc être accueillie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, la SCI L’ABRI COTIER supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer à chacun des intimés la somme de 1000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rejette la demande de la SCI L’ABRI COTIER tendant à voir écarter des débats les conclusions et pièce n°16 déposées le 1er mars 2017 par Mme [I] [U],

Déclare que Mme [I] [U] a qualité à agir,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d’Aix en Provence en date du 23 juin 2015,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI L’ABRI COTIER à détruire l’abri jardin édifié par elle dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI L’ABRI COTIER à payer les sommes suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

– 1000 € à Mme [U],

– 1000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la SCI L’ABRI COTIER aux dépens de première instance et d’appel,

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIERLE PRESIDENT