ARRET N°340

CL/KP

N° RG 22/02345 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GUHW

S.A.S. MARQU’AUTO

C/

S.C.I. [Adresse 4] D-M

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02345 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GUHW

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 12 septembre 2022 rendu(e) par le Tribunal de Commerce de LA ROCHE-SUR-YON.

APPELANTE :

S.A.S. MARQU’AUTO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant Me Mehdi ABDALLAH de l’AARPI TRAINEAU & ABDALLAH, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

S.C.I. [Adresse 4] D-M, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Me Bernard LAGRANGE de la SAS LAGRANGE & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 30 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

La société civile immobilière Saint-Jean D-M a pour activité notamment la location de biens immobiliers; la société par actions simplifiée Marqu’Auto, quant à elle, a pour activité la réparation, l’achat et la vente de véhicules automobiles.

Le 8 novembre 2018, la société Saint-Jean D-M a donné à bail commercial pour une durée de trois années à la société Marqu’Auto un local situé [Adresse 4] à [Localité 2] (Vendée).

La locataire n’a pas honoré l’intégralité de ses loyers, en reprochant certains troubles de jouissance au bailleur, lequel lui a adressé un commandement de payer en date du 2 juillet 2021, avec rappel de la clause résolutoire.

Les parties ont régularisé un protocole transactionnel le 10 décembre 2021 avec stipulations de caution personnelle à la bonne fin de leurs engagements, et prévoyant principalement :

– le départ du locataire la société Marqu’Auto au 31 mars 2022;

le débarras et la remise en état des lieux loués (portes, boîte aux lettres etc . . .) ;

le tout avec stipulation d’une clause pénale à hauteur de 5000 euros sanctionnant l’inexécution des engagements.

Le 31 mars 2022, la société Saint-Jean D-M a fait dresser un état des lieux donnés à bail par constat d’huissier de justice.

Le 2 juin 2022, la société Saint-Jean D-M a assigné la société Marqu’Auto devant le juge des référés du tribunal de commerce de la Roche sur Yon.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Saint-Jean D-M a demandé de :

– déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence:

A titre provisionnel et sous déduction du montant de dépôt de garantie de 950 euros,

– condamner la Société Marqu’Auto au remboursement de la facture Net 85 sur la base du devis du 6 Avril 2022 d’un montant de 2371 euros toutes taxes comprises (ttc) qui lui avait été adressé ;

– prononcer la mise en ‘uvre de la clause pénale prévue dans la convention protocolaire et transactionnelle en date du 10 décembre 2021;

– condamner la société Marqu’Auto à lui payer le montant de la clause pénale d’un montant de 5.000 euros ;

– condamner la société Marqu’Auto à lui payer une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la société Marqu’Auto a demandé le rejet des prétentions adverses et l’octroi de report et délai de paiement.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 septembre 2022, le juge de des référés du tribunal de commerce de la Roche sur Yon a :

– déclaré la demande de la société Saint-Jean D-M recevable et bien fondée ;

A titre provisionnel et sous déduction du montant de dépôt de garantie de 950 euros,

– condamné la société Marqu’Auto à payer à la société Saint-Jean D-M la somme de 2.371,20 euros se rapportant à la facture Net 85 sur la base du devis du 6 avril 2022 ;

– prononcé la mise en ‘uvre de la clause pénale prévue dans la convention protocolaire et transactionnelle en date du 10 décembre 2021;

– condamné la société Marqu’Auto à payer à la société Saint-Jean D-M le montant de la clause pénale d’un montant de 5.000 euros ;

– condamné la société Marqu’Auto à payer à la société Saint-Jean D-M la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 21 septembre 2022, la société Marqu’Auto a relevé appel de ce jugement, en intimant la société Saint-Jean D-M.

Le 21 octobre 2022, la société Marqu’Auto a demandé de réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– déclaré la demande de la Société Saint-Jean D-M recevable et bien fondée;

en conséquence, à titre provisionnel et sous déduction du montant du dépôt de garantie de 950 euros,

– l’a condamnée à payer à la Société Saint-Jean D-M la somme de 2371,20 euros se rapportant à la facture Net 85 sur la base du devis du 6 avril 2022 ;

– prononcé la mise en ‘uvre de la clause pénale prévue dans la convention protocolaire et transactionnelle en date du 10 décembre 2021 ;

– l’a condamnée à payer à la société Saint-Jean D-M le montant de la clause pénale d’un montant de 5000 euros ;

– l’a condamnée à payer à la société Saint-Jean D-M la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Et statuant à nouveau, de :

– débouter la société Saint-Jean D-M de toutes ses demandes ;

– condamner la société Saint-Jean D-M à lui verser à la somme de 5000 euros en application de la clause pénale prévue aux termes de la convention transactionnelle du 10 décembre 2021 pour manquement à l’obligation de permettre un parfait accès des lieux au preneur ;

– condamner la société à lui verser la somme de 3600 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances ;

Et à titre subsidiaire, de se déclarer incompétent au titre de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile en présence d’une contestation sérieuse.

Le 30 mai 2023, la société Saint-Jean D-M a demandé de confirmer la décision déférée, et de condamner la société Marqu’Auto à lui payer d’une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 30 mai 2023 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION :

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est au demandeur en référé qu’il appartient de démontrer le bien-fondé de sa créance, tandis qu’il revient au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse.

Une lecture littérale du protocole d’accord transactionnel passé entre les parties le 10 décembre 2021 met en évidence que :

– la société Marqu’Auto s’était engagée à quitter les lieux occupés à la date précise du 31 mars 2022 à restitution des clés à cette date et état des lieux établis préalablement et conjointement avec la société propriétaire, le 31 mars 2022 au matin; il était convenu que l’état des lieux devrait constater une remise en état propre et nette, débarrassée de tous éléments (véhicules, abris, bungalows,…) amenés par la locataire au titre de son occupation des lieux, et parfaitement réparés (boîte aux lettres, porte de service…) de toute casse ;

– la société Saint-Jean D-M s’était engagée à assurer une jouissance paisible à la société locataire notamment à l’alimentation en électricité, par l’accès aux lieux loués ;

– les parties avaient convenu que la violation par l’une ou l’autre de leurs engagements réciproques exposerait la contrevenante à verser à l’autre une somme en dédommagement d’un montant de 5000 euros par contravention ;

– les parties avaient convenu que le retard à la restitution des lieux par la société locataire stipulée au 31 mars 2022 serait sanctionné, outre le fait de constituer une contravention, par une astreinte de 350 euros par jour de retard.

Le constat d’huissier d’état des lieux de sortie du 31 mars 2022, dressé à la diligence de la bailleresse, et en présence d’un représentant de la preneuse, vient énoncer que :

– la locataire n’étant pas en mesure de restituer les lieux sur l’instant dans les termes du protocole d’accord, le représentant de la société bailleresse consent à lui accorder un délai supplémentaire et en conséquence le représentant de la société preneuse s’est engagé devant lui à :

– restituer les clés du local ce soir à 20 heures, local totalement libéré des bien qu’il y avait amenés, nettoyé et réparations à la charge du locataire effectuées;

– libérer les extérieurs de tous biens et véhicules amenés par lui au plus tard le 1er avril 2022 à huit heures.

L’officier ministériel avait aussi constaté la présence de multiples tâches d’huiles à l’intérieur du bâtiment, ainsi que des tâches blanchâtres près du portail principal, la présence de tâches de peintures noire en partie basse sur 3 à 4 mètres de longueur sur le mur du fond, le mauvais état des prises et interrupteurs, l’état de saleté des trois portails, le joint de l’un deux restant à refixer, et la face de l’un deux étant rayée, la saleté de la porte de service (dont la poignée était cassée) et des vasistas (dont le troisième présentait un double vitrage, côté nord, fendu horizontalement), la poussière sur le tableau électrique, l’absence de dépose de l’enseigne extérieure (ayant provoqué des coulures de rouille sur la façade), des tâches sur la peinture sous robinet au niveau du mur de façade sud, l’encombrement de la cour (par du matériel, de l’outillage, du mobilier divers et 20 véhicules), et le mauvais état de la boîte aux lettres (porte voilée, serrure hors d’usage, paroi côté serrure tordue).

Le constat du huissier état des lieux du 1er avril 2022 vient énoncer que :

– à l’intérieur du bâtiment, la dalle béton est sèche mais toujours tachée d’huile aux mêmes endroits que ceux indiqués dans le procès-verbal de constat du 31 mars 2022; elle est marquée par des tâches blanchâtres aux mêmes endroits qu’indiqué au procès-verbal de constat du 31 mars 2022 ;

– la façade du bâtiment, au-dessus du portail, est tachée de rouille à l’emplacement de l’enseigne déposée ;

– l’extérieur était débarrassé des véhicules qui stationnaient ;

– pour le reste les lieux étaient dans le même état que celui constaté par procès-verbal du 31 mars 2022.

Ces deux constats mettent en évidence que la preneuse ne s’est pas acquittée de son obligation de quittter les lieux au plus tard le 31 mars 2022, et de surcroît en procédant à une remise en état des lieux propre et nette, en assurant leur parfaite réparation, les lieux devant être exempts de toute casse.

Il sera constaté avec évidence que le devis et la facture Nordnet, cette dernière à hauteur de 2371 euros ttc, portant sur le nettoyage de la façade, du sol, des 3 portes enroulables, de la porte Pvc et des 8 fenêtres, adressés à la société Saint-Jean D-M, est précisément destiné à remédier l’état des lieux laissés par le preneur, tels que les constats susdits en ont établi l’existence.

De même, il échet de relever que la société Marqu’Auto a manqué à son obligation de quitter les lieux au plus tard le 31 mars 2022 en procédant à une remise en état des lieux propre et nette, en assurant leur parfaite réparation, les lieux devant être exempts de toute casse, de telle sorte que la société Saint-Jean D-M apparaît en première analyse manifestement en droit de réclamer le montant de la clause pénale, venant sanctionner l’irrespect de ses obligations par la preneuse, fixé à 5000 euros.

Ainsi, la société Saint-Jean D-M a établi avec évidence en première analyse le bien fondé de ses demandes provisionnelles en paiement.

S’agissant des frais de remise en état des lieux, la société Marqu’Auto observe qu’en première instance, la société Saint-Jean D-M avait produit un simple devis, mais n’avait présenté aucune facture, celle-ci ne l’ayant été qu’à hauteur d’appel.

Mais alors que l’indemnisation d’un préjudice se réalise au regard du besoin justifié, et non pas de la dépense engagée, et qu’il y aura lieu de constater l’identité parfaite des divers postes du devis, d’une part, et de la facture d’autre part, ainsi que de leur prix, ce moyen est dépourvu de tout caractère sérieux.

La société Marqu’Auto avance encore qu’aucun état des lieux n’avait été formalisé à l’entrée dans les lieux, et qu’un usage normal des locaux pour l’activité de garage ne saurait suffire à caractériser un préjudice indemnisable du chef de la société Saint-Jean D-M.

Mais en ce que le litige se fonde non pas sur les obligations des parties issues du contrat de bail, mais sur l’application du seul protocole transactionnel, dont la violation a été établie avec évidence, ce moyen est dépourvu de tout caractère sérieux.

Il y aura lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a, à titre provisionnel et sous déduction du montant de dépôt de garantie de 950 euros, condamné la société Marqu’Auto à payer à la société Saint-Jean D-M la somme de 2.371,20 euros se rapportant à la facture Net 85 sur la base du devis du 6 avril 2022.

* * * * *

S’agissant de l’application de la clause pénale, la société Marqu’Auto soutient que son retard de quelques heures pour le déménagement de l’ensemble de ses biens, ainsi que la présence de tâches de son fait sur le sol du local commercial ne seraient pas de nature à lui appliquer la clause pénale prévue dans le protocole transactionnnel.

Mais il sera renvoyé aux termes clairs et non équivoques de ce protocole, sus exposés, exclusifs de toute nécessité d’interprétation, pour en déduire que n’ayant pas quitté les lieux le 31 mars 2022 au plus tard, la preneuse s’exposait à cette sanction.

Et la même analyse pourra être faite sur les autres manquements de la preneuse, sus établis, tenant à une remise en état des lieux propre et nette, en assurant leur parfaite réparation, les lieux devant être exempts de toute casse.

Au besoin, il sera renvoyé aux constats d’huissiers exposés plus haut pour en rappeler en particulier que les manquements à cet égard de la société Marqu’Auto excèdent notablement la présence de quelques tâches sur le sol du local commercial, comme elle le prétend.

S’agissant de la clause pénale, la société Marqu’Auto soutient encore que la société Saint-Jean D-M aurait manqué à son obligation de jouissance paisible, pour avoir organisé plusieurs périodes de travaux dans les trois mois restants, l’empêchant de jouir de son entrée clientèle, et pour avoir essuyé de nombreuses fumées provenant du local du bailleur jouxtant le local litigieux donné à bail.

Elle entend ainsi opposer une exception d’inexécution.

Et bien plus, en arguant des manquements de la bailleresse à ses propres obligations, la preneuse demande que ce soit celle-là qui soit condamnée au paiement de la clause pénale.

Mais il ressort des échanges de mails entre parties courant mars 2022 que les travaux de déchargement du béton prévus par le bailleur dureraient au maximum 4 heures 30, sans que l’entrée de la clientèle ne soit condamnée pendant leur exécution, et sans que la preneuse ne démontre effectivement que l’accès des véhicules aux lieux loués aurait été effectivement empêché.

Les éléments opposés par l’appelante permettent ainsi d’exclure avec évidence tout trouble de jouissance de ce fait.

L’attestation de Madame [Z], cliente du garage exploité par la société Marqu’Auto, rapporte le constat par cette dernière, le 18 janvier 2022, de ce qu’une épaisse fumée noire et une très forte odeur de plastique était présents sur le site lors de son passage, notamment dans le bureau.

Mais il ressort du courrier du conseil de la société Marqu’Auto en date du 16 mars 2022, adressé au conseil de la société Saint-Jean D-M que c’était la société Habitat Mensuirie, voisine du local donné à bail, qui avait procédé à l’incinération de différents matériaux ayant pu entraîner d’épaisses fumées noires.

Surabondamment, il sera renvoyé aux stipulations du protocole d’accord (page 3/5) auquel la société Habitat Menuiserie était partie, et qui avait prévu que celle-ci, avec la société Saint-Jean D-M, s’engageât à assurer à la société Marqu’Auto une jouissance paisible des lieux donnés à bail.

Il en ressort ainsi, avec évidence que les troubles de jouissance dont se plaint la preneuse ne sont pas imputables à la bailleresse, à laquelle il appartenait d’actionner l’auteur de ses troubles, distinct du bailleur.

A l’issue de cette analyse, il sera retenu que la société Marqu’Auto a échoué à opposer toute contestation sérieuse à l’encontre de la demande de la société Saint-Jean D-M relative à l’application et à sa condamnation au paiement de la clause pénale.

Il y aura donc lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

– prononcé la mise en ‘uvre de la clause pénale prévue dans la convention protocolaire et transactionnelle en date du 10 décembre 2021 ;

– condamné la société Marqu’Auto à payer à la société Saint-Jean D-M le montant de la clause pénale d’un montant de 5000 euros.

L’ordonnance sera enfin confirmée en ce qu’elle a déclaré la demande de la bailleresse recevable et bien fondée.

* * * * *

Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société Marqu’Auto aux entiers dépens de première instance, et à payer à la société Saint-Jean D-M la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Il y sera ajouté pour débouter la société Marqu’Auto de sa demande formé à ce dernier titre.

La société Marqu’Auto sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel, et sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Saint-Jean D-M la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la société par actions simplifiée Marqu’Auto de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société par actions simplifiée Marqu’Auto à payer à la société civile immobilière Saint-Jean D-M la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société par actions simplifiée Marqu’Auto aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,