République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/10/2023

N° de MINUTE : 23/842

N° RG 22/03853 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UN5P

Jugement (N° 1121000218) rendu le 02 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANTE

Madame [E] [P] [O]

née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 9] (Côte d’Ivoire)

de nationalité Ivoirienne

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Zélie Henriot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/007211 du 16/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉ

Monsieur [I] [U]

né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Me Marc Debeugny, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 juin 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 19 mai 2023

****

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2019, à effet du 17 octobre 2019, M. [I] [U] a donné à bail à Mme [P] [O] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 7]) moyennant le paiement d’un loyer de 660 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Se plaignant d’un mauvais fonctionnement de la chaudière, de fuites de gaz, de la non-conformité du compteur électrique, raccordé aux parties communes de l’immeuble sous-compteur, Mme [P] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque par assignation en date du 25 février 2021 en vue de constater le caractère indécent du logement, la défaillance du bailleur, de condamner de M. [I] [U] à lui verser une indemnité équivalente aux loyers payés, soit 11 900 euros outre celle de 3 000 euros en réparation du préjudice relatif à la santé des occupants et la somme 1 200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991, et aux entiers dépens de l’instance.

Suivant jugement contradictoire en date du 2 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque a :

– débouté Mme [P] [O] de l’intégralité de ses demandes,

– condamné Mme [P] [O] à payer à M. [I] [U] une somme de 584,15 euros au titre des dettes et réparations locatives,

– condamné Mme [P] [O] à payer à M. [I] [U] une somme de 50 euros en remboursement du prêt accordé,

– condamné Mme [P] [O] à payer à M. [I] [U] une somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [P] [O] aux entiers dépens de l’instance,

– rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Mme [O] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 4 août 2022, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2022, Mme [O] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel à M. [I] [U].

M. [J] [U] a constitué avocat le 14 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2023, Mme [O] demande la cour de :

– infirmer le jugement rendu le 2 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en ce qu’il a débouté Mme [P] [O] de l’intégralité de ses demandes, condamné Mme [P] [O] à payer à M. [I] [U] une somme de 584,15 euros au titre des dettes et réparations locatives, condamné Mme [P] [O] à payer à M. [I] [U] une somme de 50 euros en remboursement du prêt accordé, condamné Mme [P] [O] à payer à M. [I] [U] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [P] [O] aux entiers dépens de l’instance, rappelé l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant de nouveau,

– juger non-décent le logement sis [Adresse 7],

– constater la défaillance du bailleur,

En conséquence,

– condamner M. [U] à payer à Mme [O] une indemnité équivalente aux loyers payés, soit 11 900 euros, eu égard au caractère non-décent du logement,

-condamner M. [U] à payer à Mme [O] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

– condamner M. [U] à verser à Mme [O] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991, au titre de la première instance, et 2 000 euros en cause d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2023, M. [J] [U] demande à la cour de :

– confirmer le jugement du juge de proximité de [Localité 6] du 2

mai 2022,

A titre principal :

– débouter Mme [P] [O] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

Subsidiairement :

– dire et juger que tout au plus, le préjudice subi par Mme [Z] [O] ne saurait être tout au plus que d’un montant de 1 100 euros,

Reconventionnellement,

– condamner Mme [O] à verser le coût du montant de la remise en état des lieux, déduction faite de la caution et charges, soit la somme de 783,50 euros,

En tout état de cause,

– condamner Mme [Z] [O] à payer à M. [I] [U] la somme de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel outre aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en bon état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ait besoin de stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte des dispositions de l’article 1720 du code civile que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son paragraphe e) que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

En l’espèce, Mme [O] soutient qu’il importe peu que les services d’hygiène de la mairie n’aient pas qualifié d’indécent le logement loué et qu’il appartenait au premier juge de caractériser l’indécence compte tenu de la non-conformité de l’installation électrique. En outre, elle avance que M. [U] a tardé à mettre en oeuvre les mesures qui s’imposaient à la suite des découvertes des fuites de gaz et elle conteste avoir refusé l’accès au logement ou ne pas s’être rendue disponible pour les entreprises. Enfin, Mme [O] fait aussi valoir qu’il appartenait au bailleur de respecter un délai de prévenance suffisant pour lui permettre d’être présente lors de l’intervention des artisans afin de permettre le bon déroulement de leurs interventions.

M. [U] invoque quant à lui une exception d’inexécution tenant au manquement de Mme [O] à ses obligations contractuelles, la locataire ayant décliné deux propositions d’intervention et n’ayant pas donné de réponse claire pour une troisième.

Alors qu’il n’est pas contesté que les lieux ont été pris en bon état de réparations locatives, il appartient à Mme [O] de rapporter la preuve des désordres affectant le logement loué.

Si l’existence d’une fuite de gaz a été révélée par la locataire dès le 20 octobre 2020, celle-ci étant confirmée par une attestation de Grdf, c’est à juste titre que le premier juge a relevé qu’il ressort du devis établi le 22 octobre 2020 par la société Direct Artisan que cette dernière est intervenue en urgence à la demande de M. [U] pour procéder à la recherche de la fuite de gaz pour un devis de 385 euros validé par le propriétaire et réglé selon facture du même jour, la facture faisant état de la présence d’une fuite sur le ‘flexible de gaz + vanne + vanne d’arrêt de la chaudière’.

Par ailleurs, Mme [O] fait état de la carence du bailleur dans la réalisation des travaux de réfection de l’installation électrique alors même qu’il ressort des éléments du dossier qu’elle ne s’est pas rendue disponible afin de permettre la réalisation des travaux de réparation de l’installation électrique, refusant notamment l’accès du logement à la société Lecomte le 29 octobre 2020 et à l’entreprise Chauffage Services le 12 novembre 2020.

En outre, M. [U] a adressé une première mise en demeure à Mme [O] par courrier en date du 6 novembre 2020 aux fins de permettre l’accès au logement pour la réalisation des travaux et son conseil a aussi adressé deux mises en demeure à la locataire par courriers en date des 25 novembre et 22 décembre 2020.

De la même manière, il résulte des échanges de courriers produits aux débats que Mme [O] a été informée de l’intervention du chauffagiste prévue le 14 janvier 2021 par courrier en date du 24 décembre 2020, cette information lui ayant été communiquée dans un délai raisonnable qu’alors même qu’elle n’a informé le bailleur que le 21 janvier 2021 de son indisponibilité entre le 25 et le 28 janvier 2021, ne permettant pas de programmer l’intervention d’entreprises pour la réalisation des travaux.

De plus, si Mme [O] invoque l’indécence des lieux loués, force est de constater que l’état des lieux d’entrée fait la description d’un logement en bon état de réparations locatives et qu’elle ne justifie pas du caractère indécent du logement loué, en l’absence de tout élément de preuve produit sur ce point.

Ainsi, alors même que le bailleur justifie avoir entrepris toutes les démarches utiles aux fins de remédier aux désordres afférents à la fuite de gaz, ayant programmé sans délai les interventions des artisans, acceptant de changer l’intégralité du système de chauffage pour un système électrique et fournissant des radiateurs d’appoint à la locataire dans l’attente de la réalisation des travaux, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que les travaux n’ont pu être réalisés qu’en raison de la seule carence de Mme [O] qui a refusé l’accès au logement ou ne s’est pas rendue disponible pour permettre la réalisation des travaux dans les meilleurs délais, n’ayant pas permis au bailleur d’exécuter ses obligations conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:

(…)

C) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par acs de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

M. [U] sollicite la condamnation de Mme [O] au paiement de la somme de 511,50 euros au titre des dégradations locatives, soutenant avoir été contraint de procéder à des travaux de réparation et de remise en état des lieux à la suite du départ de Mme [O] le 9 mars 2021.

Alors que l’état des lieux d’entrée fait la description d’un logement en bon état de réparations locatives, il appartient à M. [U] de rapporter la preuve des dégradations locatives dont il sollicite le remboursement.

Il résulte du procès-verbal de constat tenant lieu d’état des lieux de sortie établi le 9 mars 2021 lors de la remise des clés par la locataire que le logement présentait de nombreuses dégradations:

– le carrelage au sol présente des traces noirâtres et le sol est sale, un nettoyage complémentaire étant à prévoir,

– s’agissant des wc, peinture en état d’usage avec, à proximité de la cuvette, une multitude de petites traces mouchetées brunâtres et noirâtres qui se retrouvent au niveau du réservoir de la chasse d’eau,

– concernant la salle de bains, la peinture est en état d’usage avec de nombreux impacts ainsi que des griffes et des projections de colorations verdâtres en partie supérieure, le sol est totalement sale avec des traces noirâtres et des reliquats de savon, un important nettoyage complémentaire étant à prévoir; le dessus des plinthes est poussiéreux; un nettoyage complémentaire du bloc baignoire est à prévoir sur la robinetterie, laquelle est collante au toucher, le bloc baignoire est en état d’usage avec des traces et zones colorées brunâtres ou rosées ainsi que des restes de cheveux divers;

– s’agissant de la chambre n°1, le revêtement présente deux accrocs importants ainsi que des petites traces et griffures noirâtres; la peinture du mur est en état d’usage avec des traces et griffures noirâtres diverses;

– concernant la pièce principale avec le bloc cuisine, le parquet est en état d’usage, totalement poussiéreux et sale et présente des décolorations, de nombreuses griffures d’usage, des boursouflures et des traces type frottements et des traces collantes, type adhésif devant le bloc fenêtre; les murs sont recouverts de papier peint en état d’usage voire defraichi avec de nombreux arrachements, notamment au niveau de la frise et plus fortement du mur donnant à l’arrière où la frise est fortement arrachée; présence de décollements au niveau de la jonction des lés et d’un important arrachement à proximité du conduit de cheminée; présence de petits points de scellement non rebouchés; la vitre de l’insert est sale et des crayons de couleur sont visibles à l’intérieur du foyer; un nettoyage complémentaire est à prévoir, les bâtis présentent des traces diverses ainsi que le coffrage bois; les parties plastiques des blocs fenêtre sont cassées, fissurées ou manquantes et l’ensemble est jauni;

– s’agissant de la cuisine, le revêtement plastique au sol, imitation parquet est en état mais sale avec des zones noircies: les PVC des fenêtres sont sales, le bloc fenêtre comporte des projections diverses, type gras, à proximité; l’ensemble du bloc évier est sale avec des traces type tartre ou calcaire ainsi que la robinetterie et un nettoyage complémentaire est à prévoir; le plan de travail est totalement défraîchi avec des traces importantes diverses, des écaillements et fissurations du carrelage présente des projections brunâtres diverses notamment au niveau de la plaque de cuisson; le four est totalement encrassé aussi bien en façade qu’à l’intérieur avec la présence de restes de nourriture calcinés sur le lèche frite;

– sur le palier, il est noté que la peinture présente quelques griffures et des traces noirâtres d’usage et des impacts, que la frise de jonction est arrachée à de nombreux endroits ainsi que la présence de traces de frottements et de coulées diverses avec des étoiles et adhésifs fixés ainsi que d’importantes griffures,

– concernant la chambre n°2, il est fait mention de la présence de petits arrachements de la peinture ainsi qu’autour d’une plaque en fond de pièce à proximité du bloc fenêtre, la présence de gribouillages au crayon avec des points de scellements non rebouchés,

– s’agissant enfin de la chambre n°3, l’huissier relève la présence de traces de crayon au sol ainsi que celle de traces et griffures noirâtres d’usage avec un point de scellement avec vis non rebouché au niveau des murs; le boîtier pour enrouleur de la fenêtre a été cassé et l’ensemble est branlant.

Ainsi, la preuve de l’existence de dégradations locatives caractérisées notamment par l’état des murs, des plafonds et des sols du logement loué résulte des termes du procès-verbal de constat sus-visé alors même que Mme [O] n’a occupé les lieux loués que pendant une période de dix-sept mois.

Ainsi, au vu des factures de travaux de réparation et de remise en état du logement loué suite au départ des locataires, il y a lieu de fixer l’indemnisation du propriétaire à la somme de 1 200 euros au titre des travaux de remise en état du logement loué.

En outre, il n’est pas contesté que Mme [O] ne s’est pas acquitté du réglement de la somme de 222 euros au titre du montant du loyer correspondant au délai de préavis.

Ainsi, après déduction de la somme de 837,35 euros versée par la locataire au titre du dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux et du trop-perçu de charges, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] à payer à M. [U] la somme de 584,15 euros.

En l’absence de toute contestation sur ce point et au vu du courrier signé par Mme [O] le 23 octobre 2020, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la locataire à payer au bailleur de la somme de 50 euros au titre du remboursement de l’aide alimentaire.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Mme [O] à verser à M. [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne Mme [P] [O] à verser à M. [I] [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [O] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Véronique DELLELIS