COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 05 Octobre 2023

N° RG 21/01914 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GZ3H

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON LES BAINS en date du 30 Mars 2021, RG 1119000251

Appelante

Mme [U] [G] épouse [C]

née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 8] ( IOWA – USA), demeurant [Adresse 7] – (EMIRATS ARABES UNIS)

Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [Y] [B]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 5]

et

Mme [W] [I]

née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 4] – SUISSE, demeurant ensemble [Localité 6]

Représentés par la SELEURL LAURENCE LE GLOANIC SELARL, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 13 juin 2023 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

– Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

– Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

– Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2016, Mme [U] [G], épouse [C] a donné à bail à Mme [W] [I] et M. [Y] [B] une maison à usage d’habitation, avec garage, jardin et dépendances, à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1725 euros.

Par acte du 15 janvier 2019, Mme [C] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement de la somme de 4 847,52 euros.

L’arriéré n’ayant pas été régularisé, par actes délivrés le 1er avril 2019, Mme [C] a fait assigner Mme [I] et M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins notamment de résiliation du bail et en paiement de diverses sommes.

Le 27 avril 2020 un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par huissier.

En dernier lieu Mme [C] a demandé au juge des contentieux de la protection de condamner solidairement Mme [I] et M. [B] au paiement des sommes de :

– 1 646,91 euros au titre des réparations locatives,

– 18 203,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [I] et M. [B] ont contesté les demandes en faisant valoir qu’ils ont quitté les lieux le 30 novembre 2019 et qu’ils entendent opposer une exception d’inexécution quant au paiement des loyers compte tenu de désordres affectant le logement, non résolus par la bailleresse. Ils ont formé une demande en réduction du loyer à 1 000 euros par mois à compter du 1er février 2017 et jusqu’à la libération des lieux et des demandes reconventionnelles en paiement des sommes de :

– 10 200 euros à titre de dommages et intérêts,

– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 30 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

dit que le bail a pris fin le 27 avril 2020,

rejeté la demande de minoration des loyers formée par Mme [I] et M. [B],

condamné solidairement Mme [I] et M. [B] à payer à Mme [C] la somme de 18 203,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 27 avril 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

condamné solidairement Mme [I] et M. [B] à payer à Mme [C] la somme de 793,25 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

condamné solidairement Mme [I] et M. [B] à payer à Mme [C] la somme de 244,31 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

condamné Mme [C] à payer à Mme [I] et M. [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

débouté Mme [I] et M. [B] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudices moral,

condamné in solidum Mme [I] et M. [B] à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum Mme [I] et M. [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer.

Par déclaration du 23 septembre 2021, Mme [C] a interjeté appel de ce jugement, mais seulement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives n° 3 notifiées le 7 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [C] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article 1754 du code civil,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

réformer le jugement uniquement en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à Mme [I] et de M. [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau,

confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions et, en cela, rejeter l’appel incident de Mme [I] et M. [B],

débouter Mme [I] et M. [B] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

débouter Mme [I] et M. [B] de toute autre demande et notamment celle concernant une prétendue exception d’inexécution, une minoration du loyer et la réparation d’un supposé préjudice moral,

condamner solidairement Mme [I] et M. [B] à verser à Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Florent Francina, avocat au barreau de Thonon-les-Bains.

Par conclusions notifiées le 2 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [I] et M. [B] demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1219 et suivants du code civil.

Vu l’article L. 1331-22 du code de la santé publique.

Vu la loi du 6 juillet 1989 et, notamment, son article 6,

recevoir M. [B] et Mme [I] en leur appel incident et les déclarant bien fondés,

réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

juger que Mme [C] a été défaillante dans l’exécution de ses obligations légales et contractuelles nées du bail d’habitation qu’elle a consenti le 19 décembre 2016 à M. [B] et Mme [I],

déclarer recevable et bien fondée l’exception d’inexécution opposée par M. [B] et Mme [I] à l’égard des demandes présentées à leur encontre par Mme [C],

donner acte à M. [B] et Mme [I], de ce qu’ils ont libéré le logement à la date du 30 novembre 2019,

débouter, en conséquence, Mme [C] de l’intégralité de ses demandes,

juger qu’en raison des désordres dont elle est affectée et de la carence de Mme [C] dans leur résolution la maison louée à M. [B] et Mme [I] n’est pas conforme aux normes applicables aux logements locatifs et qu’elle est impropre à sa destination,

en conséquence, à titre subsidiaire, juger que le loyer contractuellement prévu est excessif et non justifié et le fixer, à compter du 1er février 2017 et jusqu’à la libération des lieux, à un montant mensuel qui ne saurait être supérieur à 1 000,00 euros,

juger que Mme [C] est seule et entière responsable du préjudice qui résulte, pour M. [B] et Mme [I], de sa défaillance dans l’exécution de ses obligations légales et contractuelles de bailleresse,

condamner Mme [C] à payer à M. [B] et Mme [I] :

– en réparation de leur préjudice de jouissance qui résulte notamment de la privation de la lumière du jour pendant quatre mois et de l’impossibilité, pendant onze mois, d’utiliser le garage et le véhicule deux-roues qui s’y est trouvé immobilisé, la somme de 10 200,00 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :

‘ la somme de 6 900,00 euros correspondant à quatre mois de loyer à 1 725,00 euros,

‘ celle de 3 300,00 euros correspondant à onze mois de loyer pour la privation d’utilisation du garage dont la quote-part mensuelle de loyer est estimée à 300,00 euros,

– en réparation de leur préjudice moral, la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

– en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2 000,00 euros,

dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et dire que les intérêts acquis pour une année entières seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

A titre subsidiaire,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à M. [B] et Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

dans l’hypothèse où la cour viendrait à prononcer des condamnations réciproques des parties, elle en ordonne la compensation, à due concurrence, avec effet à la date de l’arrêt à intervenir,

condamner Mme [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Laurence Le Gloanic.

L’affaire a été clôturée à la date du 15 mai 2023 et renvoyée à l’audience du 13 juin 2023, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 05 octobre 2023.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur le paiement des loyers

Mme [I] et M. [B] soutiennent que le bail a pris fin à la date du 30 novembre 2019, date à laquelle ils ont quitté le logement.

Toutefois, c’est à juste titre et par des motifs que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que, faute pour les locataires de justifier de l’envoi d’un congé par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail ne peut être fixée qu’à la date de restitution effective des lieux, laquelle résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux contradictoire du 27 avril 2020.

Il sera ajouté que, si la bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, ces actes ne dispensent pas les locataires qui libèrent les lieux volontairement avant expulsion, de remettre les clés au bailleur, seule mesure de nature à mettre fin à l’occupation des lieux. Or Mme [I] et M. [B] ne rapportent pas la preuve d’une remise des clés au mandataire de Mme [C] avant le 27 avril 2020.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que les loyers et charges sont dus par les locataires jusqu’à cette date.

Mme [I] et M. [B] soutiennent que les loyers réclamés ne seraient pas dus en opposant à Mme [C] une exception d’inexécution, faute pour elle d’avoir fait réaliser les travaux nécessaires en temps utile pour leur assurer une occupation normale des lieux.

Toutefois, c’est encore à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le premier juge, faisant application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de celles de l’article 1724 du code civil, avec celles relatives à la définition du logement décent, a retenu que s’il est établi que certains volets roulants sont restés baissés pendant plusieurs semaines en raison d’un cambriolage subi par les locataires (cuisine), mais également du fait d’un dysfonctionnement de ces volets (un volet du séjour), pour autant il n’est pas démontré par les intimés que le logement aurait été rendu inhabitable de ce fait, de sorte qu’ils ne pouvaient valablement retenir le paiement des loyers de leur propre chef.

De la même manière, l’impossibilité d’ouvrir la porte extérieure du seul garage pendant onze mois ne justifiait pas le non paiement des loyers par les locataires, celui-ci ayant été moins fonctionnel mais néanmoins pour partie utilisable. Il sera ajouté que Mme [I] et M. [B] soutiennent sans le démontrer que l’un de leurs véhicules de type scooter aurait été bloqué à l’intérieur du garage et ne pas avoir été utilisable durant onze mois. En effet, les échanges de courriers relatifs au garage révèlent qu’ils ne se sont jamais plaints de ce que l’un de leurs véhicules serait resté coincé à l’intérieur, mais seulement de ce que, les batteries de ceux-ci auraient nécessité un remplacement plus fréquent en raison du froid puisque garés à l’extérieur.

C’est donc à juste titre que le tribunal a jugé qu’aucune retenue ni diminution de loyer n’était justifiée.

Le décompte établi par la bailleresse quant aux loyers impayés n’a jamais été discuté par les locataires, les justificatifs produits établissant l’arriéré dû tel qu’il a été retenu par le premier juge.

C’est également à bon droit que le jugement déféré a mis à la charge des locataires les frais d’entretien de la chaudière, qui incombent au preneur, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 et 2020.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [I] et M. [B] à payer à Mme [C] la somme de 18 203,55 euros au titre des loyers et charges dus au 27 avril 2020.

Sur les réparations locatives

Le tribunal a retenu que les locataires sont redevables de la somme de 793,25 euros au titre des réparations locatives.

Mme [C] ne discute pas cette somme, son appel ayant été limité à sa condamnation à des dommages et intérêts.

Mme [I] et M. [B] ne développent quant à eux aucun moyen critiquant le jugement de ce chef, lequel ne peut donc qu’être confirmé, étant souligné que le premier juge a précisément analysé les pièces produites par la bailleresse et justifiant les réparations mises à la charge des locataires.

Sur le préjudice de jouissance des locataires

Mme [C] fait grief au jugement déféré de l’avoir condamnée à payer aux locataires des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, alors, selon elle, que le retard dans le traitement des dysfonctionnements des volets et de la porte de garage résulte exclusivement de leur propre inertie.

Il résulte des pièces produites aux débats que dès le mois de juin 2017, la porte du garage attenant à la maison est restée bloquée en position fermée, le garage n’étant plus accessible que par l’intérieur de la maison. Après de nombreux échanges avec le mandataire de Mme [C], la réparation n’a été réalisée qu’en mars 2018. Mme [C] a accordé à ses locataires une remise de loyer de 1 080 euros en réparation de cette privation de jouissance, que ceux-ci n’ont toutefois jamais admise comme suffisante.

Il est certain que l’impossibilité d’accéder au garage par l’extérieur a fait perdre à ce local, accessoire à l’habitation, l’essentiel de son utilité puisqu’il était alors impossible d’y garer le moindre véhicule. La durée de cette privation, particulièrement en période hivernale, justifie une indemnisation supérieure à celle accordée par la bailleresse.

Il est également établi que pendant près de quatre mois, les volets électriques de la cuisine et du séjour n’ont pas correctement fonctionné, voire sont restés en position fermée, privant les locaux d’une partie de la lumière naturelle. Les échanges entre les locataires et le mandataire de Mme [C] établissent que les premiers ont signalé très rapidement le problème, mais que l’intervention des entreprises a été retardée à la fois par l’inertie de l’assureur du bailleur (volet de la cuisine détérioré lors d’un cambriolage), mais également par une disponibilité limitée des preneurs et des entreprises.

Sur ce point, les échanges intervenus ne permettent pas de retenir que cette disponibilité limitée résulte d’une faute des preneurs. En effet, très peu d’échanges mettent en évidence l’absence de réponse des locataires, alors qu’ils produisent de nombreux courriers électroniques par lesquels ils réclament une intervention. Compte tenu de l’importance des dysfonctionnements constatés, pesant sur la jouissance normale du logement, il appartenait à Mme [C] de prendre des mesures propres à permettre une intervention plus rapide.

La réticence alléguée par Mme [C] n’est pas plus établie concernant la porte du garage.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [I] et M. [B] ont subi un préjudice de jouissance. Compte tenu des justificatifs produits, de la remise de loyers déjà accordée, la somme de 5 000 euros déjà allouée répare l’entier préjudice subi et la décision sera confirmée de ce chef.

Sur le préjudice moral

Mme [I] et M. [B] réitèrent en appel leur demande en dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu’ils soutiennent avoir subi du fait du retard pris dans la reprise des désordres affectant le logement loué.

Toutefois, ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà réparé, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande. Au demeurant, il n’est démontré par les locataires aucune volonté de leur bailleresse de leur nuire d’une quelconque manière, ni une volonté délibérée de retarder les travaux à réaliser, ce retard s’expliquant tant par une disponibilité limitée des locataires, que par une réactivité également limitée des entreprises.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre du préjudice moral.

Sur la compensation

Les créances réciproques des parties étant fongibles, certaines, liquides et exigibles par l’effet du présent arrêt, il convient d’en ordonner la compensation dans les conditions prévues par les articles 1347 et suivants du code civil, conformément à la demande des intimés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties en cause d’appel.

Mme [C], qui succombe en son appel, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Laurence Le Gloanic.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 30 mars 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Ordonne la compensation des créances réciproques des parties, à concurrence de leurs montants respectifs, au jour du présent arrêt,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties pour les frais exposés en appel,

Condamne Mme [U] [G], épouse [C] aux entiers dépens de l’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Laurence Le Gloanic.

Ainsi prononcé publiquement le 05 octobre 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente