COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SCP OMNIA LEGIS

ARRÊT du : 04 OCTOBRE 2023

n° : N° RG 23/00221 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GW37

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Président du TJ de TOURS en date du 13 Décembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265289073132340

Monsieur [K] [M]

né le 24 Décembre 1952 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265289799292382

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LE [4] représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, [Adresse 1] avec une agence sise [Adresse 5], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Me Antoine PLESSIS de la SCP OMNIA LEGIS, avocat au barreau de TOURS

‘ Déclaration d’appel en date du 13 Janvier 2023

‘ Ordonnance de clôture du 13 juin 2023

Lors des débats, à l’audience publique du 21 JUIN 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et Madame Fatima HAJBI, greffier lors du prononcé ;

Arrêt : prononcé le 04 OCTOBRE 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte en date du 27 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le[4] assignait devant le président de judiciaire de Tours selon la procédure accélérée au fond, [K] [M] aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 19’080 € au titre des charges de copropriété constituées par les redevances de l’association Résidence le [4] selon décompte et factures pour au 30 juin 2021, ainsi que la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

In limine litis, [K] [M] soulevait la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat pris en la personne de son syndic, Nexity, en l’absence de décisions de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à agir.

À titre subsidiaire, [K] [M] demandait à la juridiction de déclarer que le syndicat des copropriétaires et l’ association du [4] sont deux entités juridiques distinctes, et qu’ainsi le syndicat serait dépourvu de toute qualité à agir.

Il demandait à la juridiction de déclarer que la Résidence Le [4] n’est pas une « résidence ‘ services ».

Il invoquait l’inopposabilité à son égard du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 en ce qui concerne notamment la modification de la désignation de l’immeuble.

Il demandait à la juridiction de déclarer qu’ aucune assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [4] n’est venue modifier ou étendre l’objet du syndicat des copropriétaires ni la destination de l’immeuble.

Il demandait qu’il soit déclaré qu’aucune mise en conformité du règlement de copropriété de la Résidence Le [4], suivant la loi d’adaptation de la société au vieillissement du 29 décembre 2015 n’a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires du [4].

Il demandait qu’il soit déclaré que les redevances dues à l’association du [4] ne sont pas des charges de copropriété, qu’il soit déclaré qu’il n’est pas adhérent à l’association du [4] et qu’il n’est pas redevable en conséquence des redevances dues à cette association dont il n’est de surcroît pas utilisateur des prestations, invoquait l’inopposabilité à son égard de la convention de services du 27 avril 2004 et de ses avenants subséquents.

Il demandai à la juridiction de déclarer le syndicat irrecevable à recouvrer des redevances pour le compte de l’association, et de le déclarer irrecevable en ses demandes.

Il sollicitait l’allocation de la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par un jugement en date du 13 décembre 2022 le président du tribunal judiciaire de Tours rejetait l’exception de nullité de l’assignation formulée par [K] [M] , déclarait recevable l’action du syndicat des copropriétaires, rejetait la demande de sursis à statuer et condamnait [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [4] la somme de 19’080 €au titre des charges de copropriété impayée au 30 juin 2021 , déboutait les parties de leurs demandes de dommages-intérêts et condamnait [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [4] la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 13 janvier 2023, [K] [M] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions en date du 22 mai 2023, il en sollicite l’infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de juger non écrite et de nul effet l’assignation délivrée le 1er avril 2022 pour défaut de faute de capacité et de pouvoir pour Nexity à représenter le syndicat des copropriétaires par application des articles 18,19 ‘2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,36 du décret du 17 mars 1967, du II B du chapitre 4 du règlement de copropriété du 20 décembre 2005,du1 de son contrat de mandat de syndic, 1103 et suivants et 1128 du Code civil, conformément aux articles 117 à 121 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, il demande à la cour de juger irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [4] en son action diligentée à son encontre faute de droit d’agir par application des articles 31, 32,122 à 125 du code de procédure civile, faute de qualité à agir par application des articles 32,122 à 125 du code de procédure civile et faute d’intérêt à agir par application des articles 32,122 à 125 du code de procédure civile.

En tout état de cause, il demande à la cour, au visa des articles 71 et 72 du code de procédure civile, 6 de la CEDH et 16 de la DD HC :

‘ de juger non écrite la modification réalisée sans vote de la destination de l’immeuble opérée sur le règlement de copropriété du 20 décembre 2005 par application de l’avant-dernier paragraphe de l’article 26 et de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ,

‘ de juger que le règlement de copropriété du 20 décembre 2005 ne comporte pas d’autre objet que celui conforme à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

‘ de juger que ce règlement de copropriété ne comporte en son chapitre 5 aucunes charges de copropriété relative à des services spécifiques aux personnes non individualisables ou individualisables visés par le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965,

‘ de juger que le syndicat des copropriétaires n’est pas soumis au chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 28 décembre 2015 ni de celui issu de la loi antérieure du 13 juillet 2006 par application de l’article 1103 actuel du Code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

‘ de juger d’une nullité absolue le second paragraphe de l’article 2 du règlement de copropriété du 9 décembre 1978 pour violation des articles 1,2 et 17 de la DD HC, de l’article 14 de la CEDH et de l’article 21 de la charte des droits fondamentaux de l’union européenne du 7 décembre 2000, de l’article 1 de la loi du 27 mai 2008 portant diverses dispositions d’adaptation du droit communautaire dans le domaine de la lutte contre les discriminations et de l’article 544 du Code civil,

‘ de juger , au visa de ces mêmes textes en outre par application des dispositions de l’article 11 de la CEDH, des articles 4 et 6 de la loi du 1er juillet 1901, des articles 2 , 540,11 128,11 103 du Code civil, des articles 14,14 ‘1, 14 ‘3, 17,18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1, 11,13 et 31 du décret du 17 mars 1967, d’une nullité absolue, et de nul effet, inopposable à son encontre de la convention de services du 27 avril 2004 et ses avenants et à tout le moins de nullité absolue, inopposable les articles 3,4,6, 7 ‘1 et7 ‘2 de cette convention.

Il demande à la cour d’ordonner la libération des parties communes, propriété indivise de tous les copropriétaires sous astreinte de 300 € par jour à compter du présent arrêt, par application des articles d’ordre public 1,4,6,6 ‘3,8,9,et 16 ‘1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 544 du Code civil et de l’article 17 de la DD HC.

Il demande à la cour de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence le [4] de toutes ses demandes et de le condamner à lui, à titre de dommages-intérêts, la somme de 20’080 € ainsi que la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence le [4] demande à la cour à titre principal de juger qu’elle n’est pas saisie des demandes formulées par [K] [M] « en tout état de cause ».

À titre subsidiaire, il demande qu’il soit jugé que les demandes formées par [K] [M] « en tout état de cause » sont prescrites ou à tout le moins mal fondées.

En tout état de cause, il sollicite la confirmation de la décision déférée sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, demandant à la cour, statuant à nouveau sur ce point de lui allouer à ce titre la somme de 5000 € et de dommages-intérêts.

Il réclame en outre le paiement de la somme de 2000 € en vertu de l’article 700 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 13 juin 2023.

SUR QUOI :

Attendu que la déclaration d’appel mentionne sous le titre « objet/portée de l’appel » : « (‘) ayant ‘ rejeté l’exception de nullité de l’assignation (‘) déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires (‘) rejeté la demande de sursis à statuer formulée par [K] [M] (‘) condamné [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [4] la somme de 19’080 € au titre des charges de copropriété impayées au 30 juin 2021 ,

débouté [K] [M] de sa demande reconventionnelle à titre de dommages-intérêts, rejeté le surplus de demande de [K] [M] , condamné [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [4] la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile » ;

Que ces formules constituent une critique des décisions figurant dans le dispositif du jugement querellé ;

Que la cour n’est valablement saisie que des demandes relatives à la validité de l’assignation, à la recevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires, et non des demandes tendant à voir juger non écrite la modification de la destination de l’immeuble , à voir juger que le règlement de copropriété de l’immeuble ne comporte pas d’autre objet que celui conforme à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à voir juger que le règlement de copropriété ne comporte en son chapitre 5 aucune charge de copropriété relative à des services spécifiques , à voir juger que le syndicat des copropriétaires n’est pas soumis au chapitre IV de la loi du 10 juillet 1965, à voir juger d’une nullité absolue le second paragraphe de l’article 2 du règlement du 9 décembre 1978, à voir prononcer la nullité absolue de la convention de services du 27 avril 2004,et de ses avenants, non plus que de la demande de libération des parties communes et de la demande tendant à voir juger non écrite la modification du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 ;

Que les demandes nouvelles aujourd’hui formulées sont d’ailleurs prescrites , puisque s’agissant plus précisément des demandes tendant à voir prononcer la nullité de la convention de services du 27 avril 2004, et du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 ou de certaines de leurs dispositions, que ces actes ont fait l’objet d’un commencement d’exécution, de sorte que l’exception de nullité ne peut être invoquée que tant que la prescription de l’action en nullité n’est pas acquise, puisque l’exception d’inexécution n’est perpétuelle que lorsque le contrat n’a jamais été exécuté, de sorte que l’ exception d’inexécution demeure soumise au délai de prescription de l’action en nullité ;

Que, compte tenu de la date à laquelle la partie appelante est devenue propriétaire, et de la date d’expiration des recours contre les assemblées générales ayant adopté la convention et le règlement de copropriété, il est indéniable que les délais d’une action en nullité sont largement dépassés ;

Sur la validité de l’acte introductif d’instance :

Attendu que pour rejeter les prétentions de [K] [M] , le premier juge a tout d’abord considéré que l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas exigée pour autoriser le syndicat à agir au motif qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créances, selon l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, avant de considérer que la copropriété litigieuse doit être qualifiée de résidence service sous le régime du règlement de copropriété originaire de 1978 et que le règlement de copropriété est opposable à la partie aujourd’hui appelante, qui n’apporte aucun élément justifiant une contestation ou une possibilité de contester l’assemblée générale du 31 mars 2004 ayant approuvé la modification du règlement de copropriété au regard du délai fixé par les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965;

Qu’il a également considéré que la procédure de mise en conformité des règlements de copropriété, fut-elle rejetée,n’ entraîne pas nécessairement la disqualification de la résidence litigieuse en tant que résidence service, mais au contraire, sous-entend celle-ci, resterait-elle régie par les dispositions antérieures à la loi du 28 décembre 2015 ;

Attendu que la partie appelante prétend ,au visa des articles 117 à 121 du code de procédure civile, que l’assignation serait nulle faute de capacité et de pouvoir pour Nexity à représenter licitement le syndicat des copropriétaires, invoquant les dispositions du II du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 qui édicte les attributions du syndic (page 72 du règlement) , les pouvoirs de gestion et d’administration du syndic (page 73) ainsi que ses pouvoirs d’exécution et de représentation (page 73), mais que le chapitre V du règlement de copropriété du 20 décembre 2005 ne contient aucune stipulation relative à des services spécifiques aux personnes, et prétend que cet organisme interviendrait en qualité d’agent de recouvrement des créances de l’association, hors des dispositions impératives de la loi 1965 du décret 1967, en violation des dispositions du règlement de copropriété ;

Que la partie appelante considère que le syndic serait dépourvu de tout pouvoir pour représenter le syndicat dans une action en recouvrement des factures de l’association , dont elle prétend qu’elle n’est pas adhérente, ajoutant que le refus de l’assemblée générale de mettre à jour le règlement consacrerait le fait que la résidence du [4] ne serait pas une résidence services ;

Attendu que la partie appelante n’est fondée à se plaindre d’aucune atteinte aux principes relatifs à la liberté d’association, puisqu’il n’est pas nécessaire d’adhérer à celle-ci pour bénéficier de ses services, lesquels sont dispensés à l’ensemble des copropriétaires et non aux seuls adhérents de l’association qui propose des services collectifs, constituant des charges de copropriété en vertu d’une convention conclue entre cette association et la copropriété ;

Que, contrairement à ce qui est affirmé, il n’est point nécessaire d’adhérer à l’association, qui est un organisme différent et indépendant de la collectivité des copropriétaires gérée par le syndicat, pour bénéficier des services qu’elle dispense et qu’elle facture au syndicat des copropriétaires, les personnes propriétaires d’un ou plusieurs lots demeurant libres d’y adhérer ou non et de participer, dans la première hypothèse, à ses organes décisionnels et à sa vie en général ;

Que les copropriétaires d’une résidence sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité présentée pour chaque lot , et ce indépendamment de l’utilité effective de chacun de ces services ;

Attendu par ailleurs que l’adhésion obligatoire qui était en vigueur lors de la conclusion de certains actes de vente n’est plus de circonstances depuis la mise en place de la convention de services et la modification du règlement de copropriété en 2005, modification aujourd’hui définitive ;

Attendu que c’est de façon pertinente que le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours, s’agissant des contestations des copropriétaires relativement à leur redevabilité des charges de copropriété, a considéré que l’affirmation « selon laquelle l’intervention de l’association Résidence Le [4], alors qu’elle intervient en tant que prestataire de services extérieur en application d’une convention de services, devrait se limiter à ses seuls adhérents » n’est pas justifiée, indiquant que « dès lors qu’il a été relevé que ces services spécifiques non individualisés sont constitutifs de charges et que l’association les assure pour le compte du syndicat des copropriétaires en application d’une convention conclue avec lui, les prestations de services fournies par elle ne sauraient être limitées à ses seuls adhérents, mais sont par nature prévues au bénéfice de l’ensemble des lots, qui doivent les assumer comme charges communes selon les modalités financières convenues en assemblée générale » ;

Que la partie concernée, [K] [M] , se trouve donc tenue de payer les redevances pour les services collectifs dispensés par l’association au profit du syndicat des copropriétaires ;

Attendu ainsi que la société Nexity Lamy, syndic de la copropriété de l’immeuble Résidence Le [4],a qualité pour agir au nom de ce syndicat, de sorte qu’il y a lieu d’écarter l’argumentation relative à la nullité alléguée de l’acte introductif d’instance ;

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires :

Attendu que c’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que la présente instance constitue une action en recouvrement de créances, et qu’il est indifférent à ce stade de déterminer si le syndicat des copropriétaires a qualité pour recouvrer ces charges qui ont été facturées par l’association, une telle recherche ne relevant pas de l’irrégularité de fond soulevée à titre principal par [K] [M] , mais de la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir

soulevée par eux et qui sera examinée infra ;

Attendu que le droit d’agir du syndicat des copropriétaires est contesté par la partie appelante, laquelle à l’appui de son argumentation, invoque les principes constitutionnels, législatifs et jurisprudentiels relatifs à la liberté d’adhésion, rappelant que nul n’est tenu d’adhérer à une association loi de 1901 et peu en tout temps s’en retirer, qu’aucune action en recouvrement, ni aucune facturation de l’association ne peut selon elle trouver un fondement juridique quelconque envers les copropriétaires qui n’en sont pas membres, pas plus qu’envers ceux qui auraient été contraints d’adhérer par leur acte d’achat ;

Que le syndicat des copropriétaires n’est pas une association, de sorte que le grief d’« absence de toute prétention financière licite ,certaine et exigible » invoqué par la partie appelante est inopérant ;

Attendu que la partie appelante, pour contester la qualité à agir de son adversaire, rappelle que la capacité juridique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [4] est strictement limité à son objet défini au a) duA Chapitre 4 de son règlement de copropriété du 20 décembre 2005 « ce syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes », conforme à l’impératif au seul objet licite en vigueur le 20 décembre 2005, soit l’article 14 de la loi 1965 ;

Qu’elle déclare que le recouvrement de créances d’autrui, de tiers, et à plus forte raison celle d’une association loi de 1901 n’entre pas dans son objet ;

Que les sommes réclamées par le syndicat intimé ne sont pas pour le compte d’un tiers, puisqu’il s’agit, ainsi qu’il l’a été indiqué supra, de recouvrement de charges nécessitées par les services collectifs au profit de l’ensemble des lots, que le syndicat a payées, et dont il sollicite légitimement le remboursement ;

Que la qualité à agir du syndicat des copropriétaires est donc indéniable ;

Attendu que pour contester l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, la partie appelante déclare que son action vise exclusivement au recouvrement de factures établies office par l’association ;

Que, ainsi qu’il l’a déjà été indiqué, les prestations de services fournies profitent à l’ensemble des lots de la copropriété qui doit les assumer comme chargent communes ;

Que l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires est donc indéniable ;

Attendu qu’il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires ;

Sur les prétentions de [K] [M] relatives à l’absence de charges de copropriété exigibles :

Attendu que la partie appelante déclare que les poursuites engagées de son encontre ne sont pas des charges de copropriété, mais de simples prétentions associatives, prétendant que l’appel de « provisions charge ‘ fonds travaux » présentait un solde créditeur, et qu’elle ne devrait aucune somme au titre des charges de copropriété appelée par le syndic dans ce qu’elle considère comme la conformité du règlement de copropriété en vigueur et des textes régissant, alors que les sommes réclamées dans le cadre des poursuites engagées par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 19’080 €le 27 décembre 2021 ne constituent, selon [K] [M] , pas des charges de copropriété ;

Attendu qu’il a déjà été répondu supra à ce type d’argumentation ;

Attendu que le premier juge a retenu à juste titre que si la partie appelante conteste le principe de la facturation des services spécifiques par l’association et le droit à recouvrement par le syndicat des copropriétaires,elle n’en contestait pas le montant devant lui ;

Que les montants ne sont pas davantage contestés aujourd’hui ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer la décision entreprise s’agissant du montant alloué au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [4] ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Attendu que le premier juge a retenu à juste titre que la difficulté juridique résultant des positions antinomiques des parties nécessitait que soit tranché le droit, de sorte qu’il ne peut être considéré que le droit d’agir de la partie appelante aurait dégénéré en abus par l’usage qu’elle en a fait ;

Qu’il échet de considérer que les conditions requises pour l’allocation de dommages-intérêts ne sont pas réunies et de confirmer sur ce point la décision entreprise ;

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [4] l’intégralité des sommes qu’il a dû exposer du fait de la procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu’il réclame ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

JUGE que la cour n’est pas saisie des demandes formées par [K] [M] dans les huit premiers paragraphes situés dans le dispositif de ses conclusions sous le titre « en tout état de cause »,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [4] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [K] [M] aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,