Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13923 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEEAR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de paris – RG n° 1120003407

APPELANT

Monsieur [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté par Me Sandra BURY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1446 substituée à l’audience par Me Sarah CRAMILLY

INTIME

Monsieur [L] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté et assisté par Me Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074 substituée à l’audience par Me Cyrielle HAMDAD

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Anne-Laure MEANO au lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 29 octobre 1988, M. [L] [B] a consenti à M. [V] [D] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 2.400 francs.

Par jugement du 10 août 2017, le tribunal d’instance de Paris 11ème a débouté M. [L] [B] de sa demande de résiliation du bail et condamné M. [V] [D] à régler la somme de 2.700 euros au titre des loyers et charges impayés dus au mois de mai 2017 sur la base d’un loyer mensuel ramené à la somme de 150 euros, outre la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du 6 mars 2018, la cour d’appel de Paris a prononcé la caducité de la déclaration d’appel formé par M. [V] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [B] a fait délivrer à M. [V] [D] le 14 février 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour un montant principal de 3.000 euros correspondant aux échéances impayées de juin 2017 à février 2019.

Par acte du 3 février 2020, M. [L] [B] a fait assigner M. [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire au vu du commadement de payer infructueux du 14 février 2019, condamnation au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2020, paiement d’une indemnité d’occupation, expulsion, paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 1988 entre M. [L] [B] et M. [V] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 14 avril 2019 ;

Déboute M. [V] [D] de sa demande de résiliation du bail aux torts du bailleur ;

Ordonne en conséquence à M. [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laisses sur place ;

Déboute M. [V] [D] de sa demande au titre de l’exception d’inexécution ;

Condamne M. [V] [D] à verser à M. [L] [B] la somme de 4.500 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2020, incluant les échéances de septembre 2017 à février 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2019 sur la somme de 3.000 euros et à compter du 3 février 2020 pour le surplus ;

Condamne M. [V] [D] à verser à M. [L] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 150 euros par mois, à compter du 1er mars 2020 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Déboute M. [L] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Déboute M. [V] [D] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Déboute M. [V] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance;

Déboute M. [V] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [V] [D] à verser à M. [L] [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 juillet 2021 par M. [V] [D]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 septembre 2023 par lesquelles M. [V] [D] demande à la cour de :

– Recevoir M. [V] [D] en son appel ;

– Infirmer le jugement du 12 février 2021 en ce qu’il a condamné M. [V] [D] à payer à M. [B] la somme de 4.500 euros, augmentée des intérêts au taux légal, outre la condamnation à verser une indemnité d’occupation de 150 euros par mois à compter du « 1er mars » jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et la condamnation à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau:

A titre principal,

– Constater que les clés ont été remises au bailleur en mai 2017 ;

– Débouter M. [B] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation;

A titre subsidiaire,

– Acter du départ volontaire des lieux loués de M. [V] [D] en mai 2017 ;

– Constater qu’un second jeu de clé a été remis au bailleur le 16 juillet 2021 ;

– Faire droit à la demande d’exception d’inexécution et débouter M. [L] [B] de sa demande de condamnation au paiement des loyers;

– Prononcer la résiliation du bail pour inexécution contractuelle aux torts du bailleur ;

– Condamner M. [B] à payer à M. [V] [D] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi ;

En tout état de cause,

– Condamner M. [B] à restituer la somme de 860 euros correspondant au dépôt de garantie versé par M. [V] [D] depuis son entrée dans les lieux ;

– Condamner M. [B] à payer à M. [V] [D], la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Débouter M. [B] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Condamner M. [B] à payer à M. [V] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 août 2023 au terme desquelles M. [L] [B] demande à la cour de :

Déclarer recevable M. [B] en ses écritures et le déclarer bien fondé,

– Confirmer le jugement daté du 12 février 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Paris entrepris en toutes ses dispositions,

-Condamner M. [D] à verser à M. [B] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– Condamner M. [D] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens lesquels comprendront les frais de l’assignation, de notification à la préfecture ainsi que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 15 février 2016 et les frais de saisie conservatoire,

-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  » constater « ,  » donner acte « ,  » dire et juger  » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la remise des clés et l’indemnité d’occupation

A titre principal, M. [V] [D] ne demande pas, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire au 14 avril 2019 ni la résiliation judiciaire du bail à une autre date.

M. [V] [D] se borne à demander à la cour de constater qu’il a remis les clés au bailleur en mai 2017 et de rejeter la demande de condamnation au paiement de sommes au titre de l’occupation des lieux à compter de cette date.

Il ne se prévaut d’aucun congé qu’il aurait formellement notifié au bailleur.

Il résulte de l’article 1728 du code civil et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire est tenu d’une obligation essentielle de payer les loyers jusqu’à la date de résiliation du bail.

A la fin du contrat de bail, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et les indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, et ce jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

S’agissant des modalités de la remise des clés, la jurisprudence retient également que celles-ci doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678)… Ainsi, la remise des clés à un huissier mandaté par le seul locataire ne vaut pas remise des clés au bailleur (Civ 3ème 13 juin 2001 n 99-14.998 bull 74).

Une mise en demeure faite par lettre au bailleur de reprendre les clés ne vaut pas non plus restitution ( 3 Civ 23 juin 2009 n 08-12.291).

Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés (Civ. 3ème, 13 octobre 1999, pourvoi No 97-21.683 bull n 202, Ci. 3ème 23 juin 2009 n 08-12.291, 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).

En l’espèce il résulte de l’ensemble de ces éléments et des pièces produites,

-que des sommes sont bien dues par M. [V] [D] jusqu’à la date de résiliation du bail constatée par le jugement entrepris soit le 14 avril 2019, selon les termes d’un chef de dispositif qui ne fait l’objet d’aucune demande contraire dont soit valablement saisie la cour, sauf à préciser que ces sommes doivent être qualifiées jusqu’à cette date de loyers, étant rappelé que le locataire n’a pas donné congé au bailleur et que la résiliation du bail ne saurait résulter d’une simple remise des clés non démontrée ;

-qu’en tout état de cause, M. [V] [D] admet lui même ne pas être en mesure de rapporter la preuve qui lui incombe de ce qu’il a remis les clés en main propre au propriétaire au mois de mai 2017 comme il le soutient, pas plus qu’en avril 2019, date de la résiliation du bail ; à cet égard le premier juge a exactement retenu que les deux attestations de remise des clés produites sont insuffisamment précises et probantes, l’une d’elle émanant de son propre fils.

La photo non contextualisée du nom du bailleur apposé prétendument sur la boîte à lettres ne rapporte pas la preuve d’une reprise des lieux par le propriétaire.

M. [V] [D] ne démontre ainsi ni avoir effectivement remis les clés au bailleur en mai 2017, comme il le prétend, ni avoir tenté alors de le faire et s’être heurté à un refus du bailleur.

Au surplus, M. [V] [D], qui a lui-même quitté les lieux à une date inconnue et dans des conditions ne correspondant pas à ses propres obligations contractuelles, ne démontre aucune mauvaise foi particulière de la part du bailleur au sujet des conditions de remise des clés.

Il résulte des pièces produites que les clés ont été en définitive remises par l’intermédiaire des conseils des parties le 16 juillet 2021 et qu’il en a bien été accusé réception.

Le jugement doit donc être confirmé en ses chefs de dispositif relatif à la résiliation du bail et aux dispositions subséquentes relatives à l’expulsion sauf à préciser que l’expulsion est devenue sans objet et que la remise des clés a été effectuée le 16 juillet 2021.

Au vu de ces éléments et la résiliation du bail étant acquise par la mise en ‘uvre de la clause résolutoire au 14 avril 2019, la demande subsidiaire de M. [V] [D] de prononcer la résiliation judiciaire sera rejetée.

Sur l’exception d’inexécution

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Pour sa part, le locataire doit procéder à l’entretien courant du logement et aux menues réparations, sans être tenu des désordres provenant de la vétusté des lieux.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

Par jugement du 10 août 2017, devenu définitif, le tribunal d’instance a constaté que le logement était en très mauvais état et souffrait de problèmes structurels d’infiltrations; que s’il ne peut être exclu que les peintures et papiers peints sont d’origine et n’ont bénéficié d’aucun travaux de rafraîchissement pendant presque 30 ans d’occupation, des désordres importants existent néanmoins et rendent le logement en partie inhabitable de sorte qu’il est fait droit partiellement à l’exception d’inexécution soulevé par le locataire et que le loyer doit être ramené à la somme de 150 euros par mois compte tenu de l’état des lieux du logement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :

-M. [V] [D] n’apportait pas d’éléments nouveaux sur l’état du logement justifiant d’aller au-delà de ce qui a été prévu par ce jugement de 2017 et d’accueillir une exception d’inexécution totale ; la cour constate qu’au vu des éléments produits, les locaux n’étaient pas totalement impropres à l’habitation courant 2011 à 2013, et que l’intéressé qui s’y est d’ailleurs maintenu, ne rapporte pas la preuve qu’il le sont devenus à partir de 2017.

– le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 150 euros par mois.

Par ailleurs, la dette locative telle que calculée par le premier juge n’est pas en tant que telle contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé :

-en ce qu’il a condamné M. [V] [D] à verser à M. [L] [B] la somme de 4.500 euros, arrêtée au 22 janvier 2020, au titre de la dette locative de septembre 2017 à février 2020, avec intérêts tels que précisé dans son dispositif.

-en ce qu’il a condamné M. [V] [D] à verser à M. [L] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 150 euros par mois, à compter du 1er mars 2020, sauf à préciser que ces indemnités d’occupation seront dues jusqu’au 16 juillet 2021 date de la remise des clés.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Compte tenu des loyers et indemnités d’occupation impayés, il convient de rejeter cette demande.

En outre, l’état des lieux d’entrée faisait état d’un logement en très bon état entièrement rénové;

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que si des désordres et éléments d’indécence observés étaient liés à des infiltrations d’eau relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, le locataire a quitté les lieux, sans procéder à une remise des clés régulière, de telle sorte qu’ils ont été restitués à M. [B] très tardivement et dans un état manifestement dégradé comme cela résulte du procès verbal d’huissier de justice du 25 août 2021.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté cette demande en relevant notamment qu’indiquant avoir quitté les lieux depuis mai 2017 il ne saurait invoquer son préjudice de jouissance au titre de leur occupation depuis cette date.

La cour ajoute que M. [V] [D] a quitté les lieux dans des conditions imprécises, à une date inconnue exactement, et sans restituer les clés et qu’il ne démontre ainsi pas avoir subi un préjudice de jouissance indépendant de celui qui est réparé par la réduction des loyers décidée par jugement précité du 10 août 2017; qu’en outre l’indemnité d’occupation fixée prend en compte l’état réel des lieux.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive demandés par M. [V] [D]

Les demandes de M. [V] [D] étant pour l’essentiel rejetées, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la partie adverse à lui payer des dommages-intérêts pour procédure abusive.

La mauvaise foi reprochée à M. [B] pour n’avoir pas mis en ‘uvre, lorsque les « locataires ont abandonné le logement », une « procédure spécifique permettant au bailleur de reprendre son logement (…) bien plus adaptée en cas d’espèce »ne saurait être sérieusement soutenue à cet égard, par le locataire qui a lui même abandonné les lieux sans restituer les clés et alors, au surplus, que le bailleur ne s’est pas montré négligent et qu’il a mis en oeuvre une instance judiciaire lui permettant d’obtenir la résiliation du bail et la restitution des clés.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dommages-intérêts pour appel abusif demandés par M. [B]

En application des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés.

En l’espèce, M. [B] ne caractérise pas de la part de M. [V] [D] une faute particulière de nature à faire dégénérer en abus l’exercice de son droit de se défendre en justice ou de faire appel, l’erreur commise sur le bien-fondé de ses prétentions n’étant pas suffisante pour caractériser cet abus et ayant causé un préjudice qui ne soit pas suffisamment réparé d’une part par le paiement d’indemnités d’occupation et d’autre part par l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision ne justifie pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance.

Il n’y a pas lieu de condamner à nouveau M. [V] [D] à payer les « dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture » alors que cela a déjà été décidé par le premier juge.

M. [B] est en outre malvenu à demander la condamnation de M. [V] [D] à payer, au titre des dépens, « les frais de saisie conservatoire » , alors qu’il résulte des pièces produite par M. [D], que la saisie conservatoire du 1er mars 2016 a été annulée par jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris du 4 octobre 2016 (aucun élément relatif à un éventuel appel n’étant produit par M. [B]).

Cette demande est donc rejetée.

Il est équitable de condamner M. [V] [D] à payer à M. [B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que la remise des clés a eu lieu le 16 juillet 2021 ,

Et y ajoutant,

Dit que l’indemnité d’occupation est due par M. [V] [D] à M. [L] [B] jusqu’au 16 juillet 2021, date de libération effective du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6],

Condamne M. [V] [D] à payer à M. [L] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [D] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Pour le Président empêché