Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 JUIN 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06145 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNDB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n°

APPELANTE

Madame [E] [T]

Adoma, [Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée et assistée par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0015

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001487 du 25/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. ADOMA représentée par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée et assistée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association Adoma a repris depuis le 1er novembre 2018, du fait de la liquidation judiciaire de l’association Habinser, la gestion d’une résidence sociale située [Adresse 2] à [Localité 3]. Adoma n’a reçu de son prédécesseur aucun dossier concernant les occupants et est entrée en contact avec chacun d’eux pour régulariser la situation.

Mme [E] [T] a alors justifié occuper une chambre mais a refusé de signer un contrat et de régler la redevance sollicitée.

Le 5 mars 2019, Adoma a adressé à Mme [E] [T] une mise en demeure l’informant qu’à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans le délai d’un mois, le contrat serait résilié.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2019, l’association Adoma a assigné Mme[E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

– à titre principal, de constater la résiliation du contrat de résidence,

– subsidiairement de prononcer la résiliation dudit contrat pour impayés des redevances,

– en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [E] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec la force publique,

– la condamner au paiement de la somme de 6.712,32 euros au titre des redevances dues au 31 octobre 2019 et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2019,

– la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance courante et ce jusqu’à la libération des lieux,

– la condamner enfin au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE la résiliation au 5 avril 2019 du contrat de résidence existant entre l’association Adoma et Mme [E] [T] et portant sur une chambre située au [Adresse 2] à [Localité 3],

CONSTATE que Mme [E] [T] est occupante sans droit ni titre de ce logement depuis cette date,

DIT qu’à défaut de départ volontaire et en tant que de besoin, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [E] [T] et de celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à l’association Adoma une indemnité d’occupation égale au montant des redevances qui auraient été dues en cas de non résiliation du contrat de résidence, à compter du 5 avril 2019 et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à l’association Adoma la somme de 7.491,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter sur la somme de 2.237,44 euros à compter du 5 mars 2019 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus et jusqu’à complet paiement,

DEBOUTE Mme [E] [T] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à l’association Adoma la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [T] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 mars 2021 par Mme [E] [T],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 juin 2021 par lesquelles Mme [E] [T] demande à la cour de :

Vu les dispositions du code de la construction et de l’habitation, notamment son article R633- 3,

INFIRMER le jugement compte tenu de la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir de l’association Adoma,

Sur le fond,

DÉCLARER Madame [W] [U] recevable et bien fondée en son appel,

INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé le montant d’une dette locative et une indemnité d’occupation correspondant à un appartement que Madame [W] [U] n’occupe pas et par référence à un loyer non contractuel,

INFIRMER le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles prononcées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

ECARTER l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans la présente instance en cas d’éventuelle condamnation de Madame [W] [U],

Subsidiairement, statuant à nouveau,

JUGER que Madame [W] [U] occupe l’appartement n°1 sis porte n°1 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2],

JUGER que la dette locative doit être calculée par référence aux dispositions contractuelles du contrat d’occupation du 19.06.2017,

FIXER la redevance et l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [U] à 327.41 euros, la provision sur charges à 68.60 euros et les prestations « mobilier et prestations » d’Adoma à 35 euros,

FIXER la dette locative à 4893,24 euros terme d’octobre 2020 inclus, somme actualisée à 4354.31 euros au 17.06.2021,

JUGER que Madame [W] [U] peut utilement invoquer l’exception d’inexécution du contrat d’occupation compte tenu de la résistance injustifiée d’Adoma à réaliser les travaux de réfection de son appartement,

ACCORDER à Madame [W] [U] un délai de paiement de 36 mois pour apurer la dette locative,

DÉBOUTER l’association Adoma de ses demandes, fins et prétentions,

En toute hypothèse,

CONDAMNER l’association Adoma à verser la somme de 2000 euros à Me Yann Vernon, avocat de l’appelante bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, en application de l’article 37 de la loi n°91- 647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER l’association Adoma à verser à Madame [W] [U] la somme de 13 euros au titre des droits de plaidoirie non compris dans les dépens de la présente instance, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER l’association Adoma aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par Maître Yann Vernon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 CPC.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 septembre 2021 au terme desquelles la S.A. Adoma demande à la cour de :

Vu les articles L633-2, R633-3 du CCH, 1103, 1104, 1224 et suivants du Code Civil,

– Dire et juger l’appel de Madame [E] [T] mal fondé

En conséquence, l’en débouter

– Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

– Condamner Madame [E] [T] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– La condamner en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir de la SA Adoma

Selon l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation,

‘II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis’.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, ‘constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’.

L’article 123 dispose que ‘Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt’.

En l’espèce, Mme [W] [U] fait valoir que la mise en demeure du 5 mars 2021 a été délivrée au sujet d’un logement n°A001, correspondant selon la SA Adoma au logement anciennement numéroté 9 situé au premier étage, alors qu’elle n’occupe plus ce logement mais occupe l’appartement n°1 situé au rez-de-chaussée. Elle en déduit que la mise en demeure, visant un logement qu’elle n’occupe pas, est irrégulière et n’a pas été signifiée valablement à son destinataire avec délai de préavis d’un mois aux termes de l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que la SA Adoma est selon elle irrecevable pour défaut de droit d’agir.

Il résulte des pièces produites que Mme [W] [U] a tout d’abord occupé un logement n°9 situé au 1er étage de la résidence, d’une superficie de 21 m², ainsi qu’il résulte du contrat d’occupation en date du 6 février 2017 conclu avec l’association Habinser. Elle a ensuite conclu un second contrat d’occupation avec cette dernière le 19 juin 2017 portant sur le logement n°1 situé au rez-de-chaussée, d’une superficie de 33 m². Cette occupation du logement n°1, redéfini comme n°A001, résulte de l’avenant au contrat de résidence signé le 3 mars 2020 entre Mme [W] [U] et la SA Adoma, selon lequel ‘Mme [W] occupe l’appartement n°A001 de la résidence, situé au [Adresse 2], en vertu d’un contrat de résidence signé avec Habinser en date du 19 juin 2017″, la relogeant temporairement durant les travaux de réfection dudit logement. Cette occupation résulte également de la signification à personne du jugement entrepris à l’adresse du logement A001.

La SA Adoma fait valoir avec pertinence que, si elle a commis une erreur matérielle dans ses écritures de première instance en indiquant que le logement A001 était précédemment numéroté 9 au lieu de 1, ce qu’a repris le premier juge dans sa motivation, la mise en demeure n’est quant à elle entachée d’aucune erreur puisqu’elle porte bien sur le logement n°A001 situé au rez de chaussée, soit le logement litigieux. Elle souligne que cette erreur a été favorisée par la difficulté pour elle à avoir accès au contrat d’occupation, Mme [W] [U] lui ayant transmis dans un premier temps uniquement le premier contrat du 6 février 2017 portant sur le logement n°9 situé au premier étage.

La mise en demeure ayant été valablement délivrée pour le logement n°A001 situé au rez-de-chaussée, il convient dès lors de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir soulevée par Mme [W] [U].

Sur la résiliation du contrat de résidence et le montant de l’arriéré locatif

Ainsi qu’il a été explicité plus haut, la mise en demeure signifiée le 5 mars 2019 à étude d’huissier porte sur le logement n°A001 situé au rez-de-chaussée, effectivement occupé par Mme [W] [U] en vertu du contrat d’occupation du 19 juin 2017 signé avec l’association Habinser. La mise en demeure vise bien l’article 4 dudit contrat, en vertu duquel ‘l’association Habinser ne peut résilier le titre d’occupation que pour l’un des motifs suivants: inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation (notamment en raison du non-paiement de tout ou partie des loyers, charges et prestations Habinser) (…) ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ; Habinser pourra, dans le cas où le résident ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par voie judiciaire’.

S’agissant du montant de la redevance, Mme [W] [U] soutient qu’il serait inférieur à celui réclamé par la SA Adoma, en se fondant sur sa pièce A04, soit une copie du contrat d’occupation du 19 juin 2017, sur lequel figurent en dernière page les montants suivants : un montant total de 468,42 euros, comprenant le loyer de 327,41 euros, la provision sur charges de 68,60 euros et les prestations Habinser de 72,41 euros. La SA Adoma produit en pièce 3b une copie du même contrat d’occupation du 19 juin 2017, mais comportant en dernière page les montants suivants : un montant total de 600 euros comportant 463,56 euros de loyer, 64,03 euros de provision pour charges et 72,41 euros de prestations Habinser.

La SA Adoma fait valoir avec pertinence que l’exemplaire produit par Mme [W] [U], portant mention d’un loyer de 327,41 euros et d’une provision sur charges de 68,60 euros, a manifestement été falsifié, ce que laisse apparaître sur la copie produite l’écriture des nombres précités, différente des autres mentions du contrat (écriture manuscrite avec une encre moins apparente que sur le reste du document)et ce, alors même que la SA Adoma justifie par la production de l’attestation de loyer remplie par l’association Habinser et transmise à la CAF le 18 juillet 2017 que le loyer du logement litigieux s’élevait bien à la somme de 463,56 euros outre 64,03 euros de provision pour charges, conformément à l’exemplaire qu’elle produit. Mme [W] [U] n’a au demeurant pas produit l’original du contrat de location litigieux malgré la demande faite par la SA Adoma.

Il en résulte que la SA Adoma était fondée à réclamer à Mme [W] [U] la somme mensuelle totale de 559,36 euros, révisée à la somme de 567,91 euros au 1er janvier 2020, dès lors que ces montants sont inférieurs à ceux qui étaient appelés par l’ancien bailleur.

S’agissant de l’exception d’inexécution soulevée par Mme [W] [U], s’il résulte des constats de l’inspecteur de salubrité des 15 novembre 2018 et 3 février 2020 que le logement était affecté d’infiltrations d’eau en raison de l’état précaire des installations sanitaires de l’immeuble, ce qui a donné lieu à une condamnation du tribunal de police de Paris du 11 janvier 2021 pour non-respect d’un règlement sanitaire départemental à la date du 3 février 2020, la SA Adoma justifie par les factures produites qu’elle a effectué des travaux de 21.837,60 euros dans le logement loué par Mme [W] [U] suite à la validation des devis portant sur la rénovation complète du logement, et que la locataire a été provisoirement relogée dans une autre chambre pendant ces travaux, qui se sont achevés en juin 2020. Au demeurant, les constats précités ne permettaient pas d’établir que le logement était inhabitable, de sorte que le premier juge a valablement considéré qu’aucune exception d’inexécution ne pouvait être opposée par Mme [W] [U] à la SA Adoma, consistant en une absence totale de paiement de la redevance du mois de novembre 2018 au mois d’août 2020, date à laquelle elle a repris des paiements irréguliers et partiels.

Il convient de constater qu’à la date du 5 avril 2019, soit un mois après la mise en demeure, Mme [W] [U] ne s’était pas acquittée du montant de l’arriéré locatif fixé à la somme de 2237,44 euros arrêtée au 4 mars 2019, de sorte que la résiliation du contrat devait être constatée à la date du 5 avril 2019 par application de l’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 4 des conditions générales du contrat d’occupation précités. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé sur ce point, ainsi que s’agissant de l’expulsion et de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des redevances qui auraient été dues en cas de non résiliation du contrat de résidence, et ce à compter du 5 avril 2019 et jusqu’à complète libération des lieux.

S’agissant du montant de la dette locative, il résulte du décompte actualisé produit par la SA Adoma que celui-ci s’élève à la somme de 4.686,24 euros au 23 septembre 2021, redevance d’août 2021 incluse, compte tenu d’un important rappel d’APL. Il convient dès lors de retenir ce montant, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Ainsi que le souligne avec pertinence la SA Adoma, aucun texte ne permet d’octroyer à Mme [W] [U] des délais de paiement suspensifs de 36 mois, ceux-ci étant prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR, inapplicable en l’espèce s’agissant d’un logement- foyer soumis au code de la construction et de l’habitation.

La demande relève donc du droit commun de l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que ‘le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues’.

Le premier juge a considéré à juste titre que l’importance de la dette locative et l’absence totale de règlement pendant plus d’une année, suivie de paiements très irréguliers et partiels, conduisaient à rejeter sa demande de délais de paiement ; la cour ajoute que Mme [W] [U] ne justifie pas d’une prise en charge de la dette par le FSL ni du montant mensuel de l’APL qui serait susceptible selon elle d’être versée à nouveau ; en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [E] [T],

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser le montant de l’arriéré locatif,

Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [E] [T] à payer à la SA Adoma la somme de 4.686,24 euros arrêtée au 23 septembre 2021, redevance d’août 2021 incluse, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [E] [T] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président