Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 22 DECEMBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09760 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHW3J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/55877

APPELANTE

S.A.R.L. SAM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428, présent à l’audience

INTIMEE

S.A.R.L. AVIGNON SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Représenté par Me Philippe de la GATINAIS substitué par Me Clara MAGNAN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Rachel LE COTTY, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte signé les 29 décembre 2020 et 12 janvier 2021, la société Avignon a consenti à la société SAM un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], dans le [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, pour une durée de douze années entières et consécutives. Il a été prévu entre les parties un abattement sur le loyer hors charges et hors taxes valable sur les quatre premières années, à hauteur de 20.000 euros par an, les deux premières années, et de 10.000 euros par an, les troisième et quatrième années outre une franchise de loyer hors charges de trois mois.

Par acte du 29 décembre 2020, M. [Y] s’est porté caution solidaire des sommes dues au bailleur par la société SAM.

Les loyers n’ayant plus été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société SAM, le 6 avril 2022, pour la somme en principal de 58. 851,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2022, second trimestre 2022 inclus, outre la somme de 1.765,55 euros au titre de la clause pénale.

Par acte du 11 juillet 2022, la société Avignon a fait assigner la société SAM et M. [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société locataire et condamnation solidaire de celle-ci et de la caution au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 14 avril 2023, le premier juge a :

constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties à la date du 6 mai 2022 ;

dit que la société SAM devra libérer les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 2], et, faute de l’avoir fait volontairement, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SAM à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

condamné la société SAM à payer à la société Avignon :

la somme de 107.498,04 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus ;

la somme de 1.074,98 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard prévues au bail ;

la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de délais de paiement ;

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de M. [Y] en qualité de caution ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

condamné la société SAM aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (344,28 euros) ;

rejeté le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 mai 2023, la société SAM a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, au rejet de sa demande de délais de paiement et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, à sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et des pénalités de retard, ainsi qu’au paiement d’une indemnité procédurale et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juillet 2023, la société SAM demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a fait appel telles que précédemment indiquées ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé au regard des contestations sérieuses ;

à titre subsidiaire,

annuler l’article 19 du bail intitulé ‘clause résolutoire’ ;

annuler le commandement de payer du 6 avril 2022 ;

condamner, à titre provisionnel, la société Avignon à lui payer la somme de 79.200 euros pour les loyers et charges des trois premiers trimestres 2021 ;

condamner, à titre provisionnel, la société Avignon à lui payer la somme de 3.634,60 euros pour la taxe foncière 2021 et la somme de 1.488,35 euros pour la taxe d’ordures ménagères de l’année 2021;

à titre infiniment subsidiaire,

lui accorder les délais les plus larges ;

à titre encore plus subsidiaire, en cas de résiliation du bail,

condamner, à titre provisionnel, la société Avignon à lui payer la somme de 20.000 euros pour la franchise de loyers ;

en tout état de cause,

débouter la société Avignon de l’ensemble de ses prétentions ;

condamner la société Avignon à lui verser ainsi qu’à M. [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Avignon aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Meillet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 août 2023, la société Avignon demande à la cour de :

la recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

déclarer la société SAM mal fondée en son appel ;

en conséquence,

débouter la société SAM de l’ensemble de ses demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner la société SAM à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 novembre 2023.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, la société Avignon a fait délivrer à la société SAM, le 6 avril 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme de 58.851,82 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2022 inclus, outre la somme de 1.765,55 euros au titre de la clause pénale.

Il résulte du relevé de compte locataire produit, arrêté au 5 juillet 2022, que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de cet acte.

La société SAM s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 19 du bail, au motif que cette clause contreviendrait aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 du code de commerce et à celles de l’article 1343-5 du code civil et doit être sanctionnée par la nullité en vertu de l’article L.145-15 du code de commerce.

Elle fait ainsi valoir que cette clause irrégulière dissuade le preneur de former une demande judiciaire aux fins d’obtenir des délais de paiement et interdit l’octroi de tels délais.

Elle ajoute qu’au regard de la nullité de la clause résolutoire, le commandement de payer, qui la vise, est lui-même nul.

L’article 19 du bail intitulé ‘clause résolutoire’ énonce ‘qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, tel qu’il résulte du présent contrat, ou de ses avenants ou d’actes postérieurs ou de décisions judiciaires, à son échéance, ou de ses accessoires, notamment du dépôt de garantie ou de ses compléments ou des indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux, comme des frais d’actes extrajudiciaires ou encore en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail ou des obligations légales ou réglementaires et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire’.

La clause stipule également dans son troisième alinéa que ‘Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation requise’.

Cette clause rédigée en des termes clairs et dépourvus d’ambiguïté est conforme aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce en ce qu’elle prévoit qu’à défaut de paiement des loyers et/ou accessoires dans le mois du commandement de payer, le bail sera automatiquement résilié. L’alinéa 3 de l’article 19 précédemment cité n’est pas davantage contraire à ce texte et ne constitue pas un obstacle à l’octroi de délais de paiement par le juge en application de l’article 1343-5 du code civil.

Il en résulte qu’aucune contestation sérieuse ne peut être opposée quant à la validité du bail ou du commandement de payer, lequel reproduit la clause résolutoire stipulée dans le bail et les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, rappelle expressément le délai d’un mois laissé au preneur pour exécuter son obligation de paiement et faire ainsi échec à l’acquisition de la clause résolutoire et contient le détail des éléments de créance permettant à ce dernier de déterminer le montant dû, d’en vérifier l’exigibilité et, le cas échéant, de contester les sommes réclamées.

La société SAM invoque encore les manquements du bailleur ne lui ayant pas, selon elle, délivré des locaux conformes à leur destination et permis une jouissance paisible des lieux pendant trois trimestres, ce qu’il aurait implicitement admis en lui accordant une franchise de loyers.

Elle explique que les locaux ont nécessité des travaux plus importants que ceux initialement prévus dont le montant a dépassé celui de la franchise de loyer consentie et soutient pouvoir contester l’exigibilité des loyers de 2021 dès lors que la société Avignon n’a pas respecté son obligation de délivrance.

Cependant, l’article 2 du bail prévoit que ‘le preneur prendra possession des locaux (…) dans l’état où ils se trouvent lors de la prise d’effet du bail, sans pouvoir exiger du bailleur, en cours de bail, aucune réparation, aucun aménagement ni aucun équipement de quelque nature que ce soit’.

Il est par ailleurs constant qu’en considération des travaux devant être réalisés par le preneur, le bailleur lui a consenti une franchise de loyer hors charges de trois mois (article 13 du bail), celle-ci se cumulant avec l’abattement exceptionnel qui lui a été également accordé, d’un montant total de 60.000 euros, applicable sur les quatre premières années, dont le motif n’a toutefois pas été précisé dans le bail.

Il est encore relevé que le procès-verbal d’état des lieux contradictoire réalisé par huissier de justice le 18 janvier 2021, décrit les lieux loués comme étant ‘en bon état d’usage global’ ou ‘en état d’usage global’, ‘sans dégradation particulière’ et ne démontre donc pas le manquement allégué à l’obligation de délivrance du bailleur.

Ainsi, la société SAM a pris les locaux à bail en pleine connaissance de leur état à compter de janvier 2021 et a pu effectuer les travaux nécessaires à leur exploitation démontrant ainsi qu’elle n’a pas été privée de la jouissance du bien. Aucune exception d’inexécution ne peut dès lors être valablement soutenue et permettre de constituer une contestation suffisamment sérieuse permettant de faire obstacle aux effets du commandement de payer, dont il est relevé qu’il ne porte que sur les échéances de loyer impayées des deux premiers trimestres de l’année 2022.

Enfin, la société SAM invoque l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la clause pénale, sur laquelle il sera ci-après statué, mais qui n’est pas de nature à faire obstacle aux effets du commandement de payer, la cour rappelant que sa délivrance pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de celle-ci.

Il n’apparaît pas des pièces produites que la société Avignon aurait agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, alors qu’il est établi par le décompte produit que la société SAM a été défaillante dans l’exécution de son obligation de paiement, sa dette ayant d’ailleurs continué à augmenter postérieurement à la délivrance de cet acte.

La cour ne peut dès lors que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 mai 2022.

Les demandes subsidiaires formées par la société SAM, tendant à l’annulation de l’article 19 du bail et du commandement de payer, ne peuvent qu’être rejetées, étant au surplus relevé que de telles demandes, ne peuvent relever des pouvoirs de la juridiction des référés. L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes de la société Avignon

Le premier juge a condamné la société SAM au paiement des sommes provisionnelles de 107.498,04 euros au titre de l’arriéré dû au 4ème trimestre 2022 inclus et de 1.074,98 euros au titre des pénalités de retard, dispositions dont la société Avignon sollicite la confirmation.

Au regard des décomptes versés aux débats, c’est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a condamné la société SAM au paiement de la somme provisionnelle de 107.498, 04 euros au titre de l’arriéré dû au 4ème trimestre 2022 inclus, son obligation au paiement de cette somme ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

En revanche, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a alloué à la société Avignon la somme de 1.074,98 euros correspondant, en application de l’article 18 du bail, à une pénalité de retard.

En effet, cette pénalité qui s’analyse en une clause pénale est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. Aussi convient-il de rejeter la demande de provision formulée de ce chef.

Sur les demandes de la société SAM

La société SAM sollicite la condamnation de la société Avignon à lui payer les sommes provisionnelles de 3.634,60 euros au titre des taxes foncières de 2021 et de 1.488,35 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de cette même année.

Cependant, il résulte des motifs de l’ordonnance entreprise et du décompte arrêté au 18 octobre 2022 que la somme de 107.498, 04 euros tient compte de la déduction de la somme de 3.634,60 euros au titre des taxes foncières de l’année 2021, de sorte que la demande en paiement de cette somme sera rejetée, l’ordonnance étant confirmée de ce chef.

La provision allouée par le premier juge tient également compte de la réduction de la taxe sur les ordures ménagères, laquelle reste due par le preneur au prorata de son occupation des lieux. Ainsi, confirmant l’ordonnance entreprise, la société SAM sera également déboutée de sa demande subsidiaire tendant au paiement de la somme de 1.488,35 euros à ce titre.

La société SAM sollicite la condamnation de la société Avignon au paiement de la somme de 79.200 euros au titre des loyers et charges des trois trimestres acquittés en 2021.

Mais, au regard des motifs qui précèdent, aucune circonstance ne justifie la restitution sollicitée de la somme de 79.200 euros au titre des loyers et charges des trois trimestres de l’année 2021, la société SAM ne pouvant sérieusement prétendre à une dispense de loyers et sera donc déboutée de sa demande formée à titre subsidiaire de ce chef.

La société SAM sollicite encore, à titre provisionnel, la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de la franchise de loyers, qui constitue, selon elle, une créance certaine à son profit, dès lors qu’elle n’a bénéficié que de 40.000 euros de franchise sur les 60.000 euros accordés.

Le contrat de bail prévoit que le bailleur consent au preneur un abattement sur le loyer valable sur les quatre premières années à raison d’un abattement de 20.000 euros pour chacune des deux premières années et d’un abattement de 10.000 euros pour chacune des deux années suivantes.

Il n’est pas contesté que l’abattement de 20.000 euros a été pratiqué en 2021 et il ressort des pièces produites qu’un abattement d’un même montant a été appliqué, à hauteur de 5.000 euros pour chacun des trimestres de l’année 2022 et donc, pour partie, postérieurement à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il apparaît de l’examen des décomptes produis par la société Avignon (pièces 14 et 19) que la somme de 2.500 euros (correspondant au quart de la somme de 10.000 euros) a été déduite du montant de l’échéance du premier trimestre 2023, et il résulte du montant de l’échéance du deuxième trimestre de cette année tel qu’il résulte du décompte établi au 4 août 2023, que cette même somme a été déduite pour cette période et prise en compte pour le mois de juillet 2023, de sorte qu’il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef du bailleur.

L’obligation de la société Avignon au paiement de l’abattement pour la période postérieure au 31 juillet 2023, date à laquelle elle a repris les locaux ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’expulsion produit, est sérieusement contestable dès lors que par l’effet de cette reprise, conséquence de la résiliation du bail, la société SAM ne sera plus tenue au paiement des échéances à compter du 1er août 2023.

La demande de la société SAM tendant au paiement d’une provision de 20.000 euros à ce titre sera donc rejetée et l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

La société SAM sollicite les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil.

La société Avignon s’y oppose en soutenant que l’appelante est défaillante dans l’exécution de son obligation et qu’elle est dans l’incapacité totale de rembourser sa dette en l’absence de toute activité commerciale dans les lieux, lesquels ont été repris le 31 juillet 2023.

Bien que la société Avignon n’ait pas sollicité l’actualisation de sa créance, il apparaît du dernier décompte produit que la dette de la société SAM s’élevait au 31 juillet 2023 à la somme de 187.648,17 euros.

La société SAM, qui n’a procédé à aucun paiement depuis le premier trimestre 2022, ne produit aucune pièce établissant sa capacité de remboursement de la dette, désormais significative, dans le délai sollicité alors au surplus, qu’elle ne justifie d’aucune activité commerciale actuelle et ne propose aucun échéancier précis et chiffré qu’elle serait susceptible de respecter.

Il convient donc, confirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, de rejeter sa demande de délais.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

La société SAM étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 6 mai 2022, c’est avec raison que le premier juge a ordonné son expulsion et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du dernier loyer majoré des taxes, charges et accessoires, depuis la date précitée et jusqu’à la libération effective des lieux. L’ordonnance sera donc confirmée de ces chefs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société SAM supportera les dépens d’appel, sans pouvoir prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Ayant contraint la société Avignon à exposer de tels frais pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la société SAM sera tenue de lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par la société SAM au profit de M. [Y], non partie en cause d’appel, est irrecevable.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses seules dispositions relatives à l’application de la clause pénale ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Avignon tendant au paiement de la somme de 1.074,98 euros au titre des pénalités de retard ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions dont il a été fait appel ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de la société SAM tendant au paiement d’une provision de 79.200 euros au titre des loyers et charges des trois trimestres 2021 ;

Condamne la société SAM aux dépens d’appel et à payer à la société Avignon la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclare irrecevable la demande de la société SAM tendant à la condamnation de la société Avignon au paiement d’une indemnité procédurale au profit de M. [Y].

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT