ARRET N° :

RG 22/00223

N��Portalis DBWA-V-B7G-CKIP

E.U.R.L. LE BOURGEON

C/

Mme [U] [P]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 21 MARS 2023

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Mixte de Commerce de Fort-de-France en date du 15 décembre 2015, après cassation de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Fort-de-France le 13 novembre 2018, par la Cour de Cassation de Paris, en date du 03 Juin 2021, enregistré sous le n° 471F-D ;

APPELANTE :

E.U.R.L. LE BOURGEON, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Ferdinand EDIMO NANA, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

Madame [U] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Fériale CHAÏA, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Janvier 2023 sur le rapport de Madame Nathalie RAMAGE, devant la cour composée de :

Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 21 Mars 2023 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat dérogatoire au statut des baux commerciaux du 10 novembre 2011, l’EURL Le Bourgeon a consenti un bail à Mme [U] [P] portant sur un local commercial sis à [Adresse 4] et ce, pour une durée de 23 mois.

A l’issue de ce bail, Mme [P] est restée dans les lieux, sans qu’un nouveau bail soit rédigé par les parties.

L’article 12 du contrat de bail stipulait : « le bailleur fait d’ores et déjà la promesse qu’à l’expiration du présent bail ce dernier pourra lui être renouvelé au cas où toutes les obligations résultant pour le preneur auraient été régulièrement respectées, sans incident de quelque nature que ce soit pendant la durée de ce contrat.

Le renouvellement s’effectuera par la conclusion d’un nouveau bail d’une durée de neuf années au profit du preneur et correspondant au statut des baux commerciaux non dérogatoires moyennant alors versement par le preneur d’une indemnité de pas de porte fixée dès aujourd’hui à la somme de DOUZE MILLE EUROS (12 000,00€) ».

Par acte d’huissier de justice du 22 juillet 2014, l’EURL Le Bourgeon a fait assigner Mme [P] devant le tribunal mixte de commerce de Fort de France en paiement à titre principal d’une indemnité de pas de porte d’un montant de 12 000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2015, le tribunal a :

– dit qu’à l’issue du bail dérogatoire du 10 novembre 2011, les parties s’étaient trouvées soumises, à compter du 16 octobre 2013, de plein droit, à un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux,

– condamné Mme [P] au paiement de la somme de 12 000,00 euros, au titre de l’indemnité de pas de porte,

– débouté l’EURL Le Bourgeon de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

– condamné Mme [P] au paiement à sa propriétaire de la somme de 1 270,00 euros, au titre des loyers de mars et avril 2015, en deniers ou quittances,

– rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration électronique du 12 janvier 2016, Mme [U] [P] a relevé appel du jugement.

Par arrêt du 13 novembre 2018, la cour d’appel de Fort de France a :

– déclaré irrecevable la demande de Mme [U] [P] en dommages intérêts,

– déclaré recevables les demandes reconventionnelles en résolution judiciaire du bail, expulsion, paiement des loyers, paiement d’une indemnité d’occupation formées par l’EURL Le Bourgeon,

– confirmé le jugement entrepris en ce qu’il avait condamné Mme [U] [P] à verser à l’EURL Le Bourgeon l’indemnité de pas de porte et dit qu’un nouveau bail avait été conclu à l’issue du bail dérogatoire du 10 novembre 2011,

– infirmé le jugement sur le reste ;

Et, statuant à nouveau,

– prononcé à la date de l’arrêt la résolution judiciaire du bail verbal conclu entre l’EURL Le Bourgeon et Mme [U] [P] à la suite du bail dérogatoire du 10 novembre 2011,

– ordonné l’expulsion de Mme [U] [P] des lieux loués, et de tout tiers occupant de son fait, au besoin avec recours à la force publique et ordonné la mise sous séquestre des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux, dans tel lieu au choix de l’EURL Le Bourgeon et aux frais de Mme [U] [P],

– condamné Mme [U] [P] au paiement de l’ensemble des loyers dus jusque la date de l’arrêt, suivant décompte à parfaire par huissier de justice,

– condamné Mme [U] [P] au versement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer courant, à compter de la date de l’ arrêt et jusqu’à libération effective et contradictoire des lieux loués,

– débouté l’EURL Le Bourgeon de sa demande en dommages intérêts pour procédure abusive,

– condamné Mme [U] [P] aux dépens,

– condamné Mme [U] [P] à verser à l’EURL Le Bourgeon la somme de 2000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur pourvoi formé par Mme [P], la Cour de cassation a, par arrêt du 09 juin 2021, cassé l’arrêt de la cour d’appel, mais seulement en ce qu’il déclarait irrecevable la demande de Mme [P] en dommages et intérêts et condamné Mme [P] au paiement de « l’ensemble des loyers dus jusqu’à la date du présent arrêt suivant décompte à parfaire par huissier de justice ».

L’EURL Le Bourgeon a saisi la cour d’appel de renvoi le 15 juin 2022.

Un avis de fixation de l’affaire à bref délai a été adressé à son conseil par le greffe le 11 juillet suivant.

L’intimée a constitué avocat le 19 juillet 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 août 2022, l’appelante demande de :

-dire et juger irrecevable la demande de condamnation de la concluante au paiement de dommages intérêts pour troubles de jouissance ;

-condamner Mme [P] à payer à l’EURL Le Bourgeon, la somme de :

* 24 765,00 € à titre de loyers impayés pour les mois de mars, avril et mai 2015, décembre 2015, de janvier 2016 à décembre 2016, de janvier 2017 à décembre 2017, de janvier 2018 à novembre 2018,

* 1 905,00 € 21 titre d’indemnité d’occupation de décembre 2018 à février 2019,

* 4 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

Par conclusions du 04 octobre 2022, l’intimée demande de :

-débouter l’EURL de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

-infirmer le jugement rendu par le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France le 15 décembre 2015, en ce qu’il a :

*condamné Mme [U] [P] au paiement de la somme de 12.000 euros au titre de l’indemnité de pas de porte ;

*condamné Mme [U] [P] à payer à l’EURL Le Bourgeon la somme de 1.270 euros au titre des loyers des mois de mars et avril 2015 en deniers ou quittance ;

Statuant à nouveau,

-déclarer que Mme [P] [U] a quitté le local depuis le 28 décembre 2016 ;

-déclarer que Mme [P] [U] est à jour des loyers et/ou indemnité d’occupation ;

En conséquence,

-débouter l’EURL Le Bourgeon de sa demande de condamnation des loyers pour la période postérieure au 28 décembre 2016 ;

-faire droit à l’exception d’inexécution soulevée par Mme [P] [U] du fait de l’absence de délivrance par l’EURL Le Bourgeon d’un local propre à sa destination, du fait de l’existence d’infiltrations et d’une insalubrité avérée ;

-déclarer que l’EURL Le Bourgeon n’a pas satisfait à l’obligation de délivrance d’un local propre à sa destination et exempt de toutes vices ;

-déclarer responsable l’EURL Le Bourgeon du trouble jouissance subie par Mme [P] [U] ;

-faire droit à la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [P] [U] du fait des différents préjudices subis ;

En conséquence,

-condamner l’EURL Le Bourgeon à payer à Mme [P] [U] la somme forfaitaire de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

-condamner l’EURL Le Bourgeon à payer à Mme [P] [U] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

À titre infiniment subsidiaire,

-ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques ;

En tout état de cause,

-condamner l’EURL Le Bourgeon à payer à Mme [P] [U] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner l’EURL Le Bourgeon aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’au regard du dispositif de l’arrêt de la cour du 13 novembre 2018 et de l’arrêt de la Cour de cassation du 03 juin 2021, l’objet du présent arrêt est limité à la demande de dommages et intérêts de l’appelante et au montant des loyers dus par elle, à l’exclusion de l’indemnité de pas de porte et de la date de résiliation judiciaire du contrat de bail.

1/ Sur la demande de dommages et intérêts

L’appelante se prévaut de la recevabilité de sa demande de dommages et intérêts en réparation des dommages, liés au retrait de son enseigne par la bailleresse et aux dégâts des eaux causées par des infiltrations dans le local loué, apparus après le jugement de première instance.

Elle souligne que le rapport d’expertise établi par TEXA fixe à 30 089,66€ la réparation du préjudice matériel.

Elle évalue à 15 000€ la somme due en réparation de son préjudice moral, affirmant sur ce point avoir été victime d’invectives, d’humiliations, mais aussi de la mauvaise foi de la bailleresse qui a refusé d’encaisser les loyers.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande comme nouvelle en cause d’appel en ce que les troubles dont elle se prévaut soit sont antérieurs au jugement du 15 décembre 2015, soit ne peuvent être datés.

La cour relève que l’appelante verse aux débats à l’appui de sa demande :

– un rapport d’expertise Texa, service saisi le 13 octobre 2014, soit antérieurement au jugement précité du 15 décembre 2015,

– un rapport d’expertise Texa, service saisi le 03 août 2015, soit antérieurement au même jugement,

– un rapport d’expertise Texa, service saisi le 22 mars 2018, soit postérieurement au jugement, ledit rapport faisant suite à un dégât des eaux survenu le 18 août 2016,

– un procès-verbal de constat d’huissier du 25 août 2016, dressé à la demande de Mme [P] qui évoque un désordre lié à des infiltrations, déploré le 19 août 2016,

– un rapport d’enquête de la Ville de [Localité 5] rédigé le 05 septembre 2016 confirmant l’existence d’infiltrations,

– un procès-verbal de plainte motivée par le retrait de l’enseigne, en date du 27 juillet 2015, soit antérieurement au jugement.

Il en résulte que la demande de dommages et intérêts n’est recevable que s’agissant des désordres survenus courant août 2016, postérieurement au jugement de première instance.

L’existence même de ces désordres est objectivée à la lecture des pièces énoncées supra qui y sont relatives.

Ainsi l’huissier a-t-il relevé le 25 août 2016 :

– l’odeur d’humidité dans les lieux,

– un risque électrique certain,

– un carton au sol dont la base était détrempée,

– le faux plafond maculé de taches de gouttes d’eau,

– la quasi-totalité des marchandises de Mme [P] et son stock complètement détrempés,

– des meubles en bois mélaminé gonflés,

– des coulures sur porte d’entrée du magasin et le rideau métallique.

L’agent de la Ville de [Localité 5] rédacteur du rapport d’enquête a quant à lui noté que le plafond en béton était sérieusement déradé par des infiltrations d’eau ; que des moisissures et du salpêtre se développaient au plafond et en partie haute d’une façade.

Le trouble de jouissance subi par la locataire est donc établi.

Le préjudice matériel qui en est résulté a toutefois donné lieu à proposition d’indemnisation par l’assurance MAAF assurances le 13 mars 2018 à concurrence de 30 863,66€ (pièce n° 9 de l’appelante, faisant référence en partie haute, à droite, au dégât des eaux du 18 août 2016), proposition que Mme [P] a « lu et approuvé » le 15 mars 2018.

En l’absence de toute pièce émanant de l’assurance confirmant les allégations de l’appelante aux termes desquelles la somme proposée n’aurait pas été versée, il doit être retenu que l’appelante a perçu cette somme.

Mme [P] ne justifiant pas d’un préjudice matériel plus important que celui pris en charge par son assurance, étant observé que le rapport Texa relatif à ce dégât des eaux évalue le montant des dommages à la somme de 30 089,66€, sa demande de dommages et intérêts à ce titre doit être rejetée.

Le préjudice moral, causé par les seuls faits postérieurs au jugement du 15 décembre 2015, se limite aux conséquences de l’électrisation et de la chute dont l’appelante a été victime le 03 septembre 2016 et au refus opposé par la bailleresse d’entreprendre des travaux dont Mme [P] demandait la réalisation par mise en demeure du 1er novembre 2016.

En revanche, les invectives, humiliations, etc.. qu’elle dénonce ne sont pas objectivées, les attestations qu’elle produit, qui font état d’un harcèlement moral exercé par la bailleresse, étant peu précises sur les faits eux-mêmes et surtout passant sous silence les dates des faits dénoncés.

Les éléments de l’espèce, notamment les dommages corporels tels que relevés par le docteur [D] [H] dans son certificat médical du 03 septembre 2016 (pièce n° 10 de l’appelante), justifient l’allocation d’une somme de 6 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice moral.

2/ Sur les loyers

Le tribunal a retenu que la bailleresse ne contestait pas le paiement du loyer du mois de mai 2015 et a condamné Mme [P] au paiement de la somme de 1 270 euros représentant les loyers des mois de mars et avril 2015, rappelant que le dépôt de garantie invoqué par la locataire qui considérait ne pas avoir de dette locative n’avait pas pour finalité le paiement de loyers.

L’appelante invoque l’exception d’inexécution en raison de l’état du local loué à la suite d’infiltrations.

Elle affirme, s’agissant des loyers de l’année 2015, avoir réglé 10 des 12 loyers dus, le surplus étant couvert par le dépôt de garantie.

Elle expose avoir quitté les lieux le 28 décembre 2016 et considère que la demande de paiement des loyers est irrecevable.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la compensation des sommes réclamées par l’intimée.

Cette dernière affirme que les loyers dont elle demande le paiement ne lui ont pas été payés et que Mme [P] n’a restitué les clés du local que le 26 février 2019.

Elle fait valoir que le dépôt de garantie n’a pas pour objectif de couvrir le paiement de loyers et qu’il appartient à l’appelante de démontrer le paiement effectif des loyers.

Elle évalue sa créance locative, sur la période du mois de mars 2015 au mois de novembre 2018, à la somme de 24 765€, outre 1 905€ au titre de l’indemnité d’occupation.

A l’examen des pièces produites par l’appelante : quittances de loyers, copie de chèques et preuve de leur encaissement, il apparaît que la dette locative s’établit pour l’année 2015 à deux mois de loyers, soit les mois de mars et avril, représentant la somme de 1 270€, le tribunal, à juste titre, ayant retenu que le dépôt de garantie n’avait pas pour finalité de couvrir des loyers impayés, mais seulement d’assurer le paiement de réparations locatives à l’issue du bail.

Mme [P] ne conteste pas par ailleurs avoir cessé de payer les loyers postérieurs au mois de décembre 2015, alors même que la date de résiliation judiciaire du contrat de bail a été définitivement fixée au 13 novembre 2018 par arrêt de la cour, qui n’a pas été cassé sur ce point, et prétend ne plus avoir pu rouvrir son commerce à compter du 18 août 2016.

En l’absence de toute pièce démontrant qu’antérieurement à cette date elle n’a pu exploiter son commerce et a sollicité de la bailleresse l’exécution de travaux, elle ne peut utilement se prévaloir d’une exception d’inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle a tiré les conséquences du refus de la bailleresse d’exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure du 1er novembre 2016, laquelle avait informé la bailleresse de l’état du local et de l’impossibilité pour Mme [P] de l’exploiter.

Les procès-verbaux de constat d’huissiers des 25 août 2016, 19 et 26 février 2019 (pièces n° 14, 23 et 24 de l’appelante) et le rapport d’enquête sur l’insalubrité d’un commerce de la Ville de [Localité 5] du 05 septembre 2016 démontrent que des infiltrations récurrentes rendaient impossible l’utilisation du local loué, ce d’autant plus que, entre le 25 août 2016 et le 19 février 2019, la bailleresse a fait procéder à un changement de serrures et ainsi interdit à Mme [P] de pénétrer dans le local.

En l’absence de bail commercial écrit, les travaux de gros entretien et les grosses réparations sont à la charge du bailleur, lequel est tenu d’entretenir le bien loué en l’état de servir pour l’usage auquel il est mis à disposition.

L’intimée n’ayant pas procédé aux travaux nécessaires à la remise en état du local loué, lequel nécessitait de gros travaux pour la reprise des infiltrations puisqu’il avait été relevé, dès le 13 octobre 2014 (pièce n° 5 de l’appelante), un défaut d’étanchéité de la toiture, Mme [P] peut se prévaloir de l’exception d’inexécution telle que prévue à l’article 1219 du code civil.

Ainsi, la dette locative doit être fixée à la somme de 1 270 € (loyers des mois de mars et avril 2015) + 7 620€ (loyers des mois de janvier à décembre 2016) = 8 890€.

Compensation sera ordonnée entre cette somme et celle précédemment allouée à Mme [P] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Chacune des parties succombant partiellement, les dépens afférents à la présente instance seront partagés par moitié entre elles.

Le sens de la décision et l’équité commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal mixte de commerce de Fort-de-France du 15 décembre 2015 en ce qu’il a condamné Mme [U] [P] à payer à l’EURL le Bourgeon la somme de

1 270€ (mille deux cent soixante-dix euros) au titre des loyers des mois de mars et avril 2015 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à l’EURL le Bourgeon la somme de 7 620€ (sept mille six cents vingt euros) au titre des loyers des mois de janvier à décembre 2016 inclus ;

DÉCLARE irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de dommages et intérêts de Mme [U] [P] fondée sur des faits survenus antérieurement au jugement du 15 décembre 2015 ;

CONDAMNE l’EURL le Bourgeon à payer à Mme [U] [P] la somme de 6 000€ (six mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par les infiltrations du local loué, survenues courant août 2016 ;

DÉBOUTE Mme [U] [P] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel causé par les infiltrations du local loué, survenues courant août 2016 ;

ORDONNE la compensation entre les sommes précitées allouées à chacune des parties, à concurrence de la plus faible des deux ;

DIT que les dépens de la présente instance seront partagés par moitié entre Mme [U] [P] d’une part et l’EURL le Bourgeon d’autre part ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,