COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2023

N° RG 23/02313 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIL2

[J], [E] [C] épouse [B]

c/

[H] [V]

[F] FAURE épouse [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007783 du 08/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 03 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE (RG : 22/00257) suivant déclaration d’appel du 16 mai 2023

APPELANTE :

[J], [E] [C] épouse [B]

née le 24 Octobre 1943 à [Localité 7]

de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat plaidant au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

[H] [V]

né le 12 Février 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Localité 2]

[F] FAURE épouse [V]

née le 20 Octobre 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Localité 2]

représentés par Maître Laure LABARRIERE, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : Mme Véronique SAIGE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat de bail conclu le 9 février 2020 ayant pris effet le 15 février 2020, Mme [E] [C] épouse [B] a donné en location à M. [H] [V] et Mme [F] Faure épouse [V] un logement situé [Localité 2].

Mme [C] expose qu’un accord a été conclu entre les parties aux termes duquel une diminution du loyer a été consentie aux époux [V] moyennant la réalisation de certains travaux par les époux [V].

A partir de janvier 2022, les époux [V] n’ont pas payé leur loyer.

Par acte d’huissier du 25 juillet 2022, Mme [C] a fait délivrer aux époux [V] un commandement de payer au titre d’un arriéré de loyer visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2022, Mme [C] a fait assigner les époux [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne aux fins d’obtenir, notamment :

– la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

– l’expulsion des époux [V],

– la condamnation solidaire des époux [V] au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé du 3 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a :

– débouté Mme [C] de toutes ses demandes en référé,

– ordonné une expertise judiciaire,

– désigné pour y procéder [U] [O], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel de Bordeaux, exerçant [Adresse 3] ([XXXXXXXX01] ; [Courriel 6]),

– dit que l’expert aura pour mission de :

* visiter le logement de M. [V] et Mme [V],

* décrire très précisément son état,

* dire si cette habitation remplit les conditions d’un logement décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, notamment s’agissant de l’isolation et de la ventilation,

* dire si les locataires ont réalisé les travaux qui étaient susceptibles de leur incomber conformément à un accord qu’ils auraient convenu avec la bailleresse,

* en cas de désordres, donnant son avis sur leur origine en précisant si le propriétaire a entrepris des travaux suffisants et si les locataires l’ont correctement entretenu,

* décrire les travaux le cas échéant nécessaires à la remise en état du logement et en chiffrer le coût et la durée,

* plus généralement, donner son avis sur tous les préjudices résultant de la situation expertisée, en particulier s’agissant de la jouissance du logement et des répercussions éventuelles sur la santé des locataires,

* répondre aux dires écrits des partis après rédaction d’un pré-rapport,

– désigné le juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller l’avancée de cette mesure d’instruction,

– dit que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

– dit que l’expert devra, pour assurer le caractère contradictoire de son expertise, communiquer un pré-rapport aux parties en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois,

-dit qu’à l’expiration de ce délai, l’expert clôturera son rapport en répondant aux observations des parties sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

-dit que si l’expert se heurte à des difficultés qui fout obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire il en rendra compte au juge chargé du contrôle des expertises,

-dit que l’expert devra déposer son rapport définitif au service des expertises du tribunal judiciaire de Libourne au plus tard le 30 novembre 2023, sauf prorogation de délai expressément accordé par le juge chargé du contrôle des expertises, et devra en adresser une copie à chacun des avocats de la cause,

– dit que les frais d’expertise seront pris en charge par le trésor public étant donné que M. [V] et Mme Faure épouse [V] bénéficient de l’aide juridictionnelle totale,

-dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le juge chargé du contrôle des expertises,

– renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond pour trancher leur différend suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

– condamné Mme [C] épouse [B] les dépens, y compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, du coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

– dispense Mme [C] épouse [B] de supporter les frais d’aide juridictionnelle avancés pour le compte de M. [V] et Mme Faure épouse [V],

– rejeté les demandes reconventionnelles de M. [V] et Mme Faure épouse [V] de réduction de loyer, d’allocation d’une provision pour trouble de jouissance, de production des quittances loyer et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre de provision.

Mme [C] épouse [B] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 16 mai 2023 et par conclusions déposées le 19 juin 2023, elle demande à la cour de :

– constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail sous-seing privé signé entre les parties le 9 février 2020 et ayant pris effet le 15 février 2020,

– ordonner l’expulsion de M. et Mme [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis à [Localité 2] en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au besoin avec le concours de la force publique,

– dire que faute pour M. et Mme [V] de quitter les lieux, Mme [B] pourra faire procéder à l’expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– condamner, à titre provisionnel et solidairement M. [V] et Mme [V] preneurs au bail au paiement de la somme de 2 989,91 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’octobre 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 par application de l’article 1231-6 du code civil,

– fixer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 1 000 euros, à compter du 26 septembre 2022, date de résiliation de plein droit du bail et ce jusqu’au départ effectif des locataires et de celui de tout occupant de leur chef par application de l’article 1240 du code civil, outre les intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du code civil,

– condamner à titre provisionnel, M. et Mme [V] au versement d’une indemnité d’occupation de 1 000 euros à compter du 26 septembre 2022 jusqu’à leur départ effectif des lieux,

– condamner à titre provisionnel et in solidum, M. et Mme [V], preneurs au bail, au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

en application de l’article 1231-7 du code civil puisqu’il paraît inéquitable de laisser supporter au requérant la charge des frais dont il a dû faire l’avance pour la présente instance,

– condamner à titre provisionnel et in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 10 juillet 2023, les époux [V] demandent à la cour de :

– confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Libourne le 3 mai 2023 en toutes ses dispositions,

– débouter Mme [B] de l’intégralité de ses fins et prétentions,

Subsidiairement en cas de réformation,

– ramener l’arriéré locatif à 3 537 euros,

– suspendre le jeu de la clause résolutoire,

– accorder les plus larges délais de paiement à M. et Mme [V] (36 mois) afin d’apurement de leur dette (échéances successives de 98,25 euros) et suspendre dans ce délai toute résiliation et expulsion du logement,

En tout état de cause,

– condamner Mme [B] aux entiers dépens de l’instance,

– condamner Mme [B] à la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 23 octobre 2023, avec clôture de l’instruction fixée au 09 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur les demandes faites par les parties en application du bail.

Mme [C] indique non seulement fournir le contrat de bail signé par l’ensemble des parties, mais également le commandement de payer délivré le 25 juillet 2022, remarquant qu’aucune contestation ou proposition de paiement n’a été émise par les preneurs avant la présente instance.

Elle fait savoir que le montant de l’arriéré locatif au mois de juin 2023 s’élève à la somme de 7.077,91 €, soulignant qu’il n’a pas été produit de pièce par les locataires pour justifier des paiements qu’ils ont effectués en plus des aides au logement perçues.

Elle dénonce des retards de paiement anciens, le fait que la clause résolutoire est acquise et réclame qu’il en soit tiré toutes conséquences.

Elle se prévaut également de l’obligation prévue à l’article 7 k) du contrat de bail prévoyant pour les locataires l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et de faire réaliser l’entretien de la chaudière. Disant que ces éléments ne sont pas produits, elle sollicite également la résiliation du bail pour ces motifs.

Elle s’oppose à la demande d’expertise adverse et à toute compensation au titre du paiement des loyers. Elle dénonce une posture adverse en l’absence d’action de la part des époux [V] avant la présente instance et l’absence de trouble de jouissance fondant une exception d’inexécution.

Elle dénie l’existence de difficulté d’isolement à l’origine d’une surconsommation d’énergie, disant que la demande adverse vise à lui faire supporter l’augmentation du coût de l’énergie.

Elle insiste sur le fait que les locataires ont pu visiter les lieux lors de la prise de possession de ceux-ci, alors que M. [V] s’est présenté comme professionnel de l’immobilier.

Elle observe en outre que l’évolution des factures de gaz adverses n’est pas communiquée, seules les dernières l’étant, alors que le logement est loué par leurs soins depuis 2020. De plus, le rapport SLIME versé aux débats par les intimés présente le logement loué comme étant en ‘état moyen’, ce qui est lié à son ancienneté.

Surtout, elle remarque qu’il est recommandé une réduction du chauffage de 2 à 3 °, notamment en ce que la température intérieure lors de la visite était de 24° alors qu’il faisait à l’extérieur 12°, ce qui fonde une facture d’énergie importante. Elle en déduit qu’il pourrait être réalisé à ce seul titre une réduction de 35% de la facture.

Mieux, elle considère que si la température était réglée à 19°, la consommation serait en cohérence avec la consommation moyenne des logements.

Elle souligne que les époux [V] ont également négocié une réduction de presque des deux tiers du loyer en contrepartie de la réalisation des travaux prévus qu’ils ne justifient pas avoir effectués. Elle retient que les intéressés ne peuvent se prévaloir que la maison ne leur conviendrait pas, faute d’avoir réalisé les travaux auxquels ils se sont eux-mêmes engagés.

Les époux [V] concluent pour leur part à ce que le contrat de location n’est pas signé, qu’ils ont dénoncé des désordres d’isolation et de ventilation ayant provoqué des moisissures et des charges de chauffage insupportables, elles-mêmes à l’origine de leur incapacité à honorer leurs loyers.

Ils avancent que le rapport SLIME 22 relève des murs en pierre sans doublage, des menuiseries en bois simple vitrage, des combles non isolées, l’absence de système de ventilation dans la maison.

Ils estiment qu’il n’existe pas de jouissance paisible pendant le bail au sens des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil. Ils disent subir un trouble évident et qu’à la fois le rejet des prétentions adverse par le premier juge et la mesure d’expertise ordonnée lors de la première décision sont fondés.

***

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que ‘I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L.441-2-3 du code de la construction et de l’habitation’.

L’article 6 de cette même loi précise que ‘Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ‘uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée’.

L’article 20-1 de la même loi précise que ‘Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue par l’article 843- du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal’.

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du même code que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La cour constate en premier lieu qu’il est versé par l’appelante un bail signé par les parties au présent litige (pièce 15 de cette partie).

De même, il n’est pas remis en cause qu’un commandement de payer la somme correspondant aux loyers et charges impayés a été délivré. Ce commandement faisant référence à la clause résolutoire a reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le délai de deux mois entre l’acte d’assignation et la date d’audience, prévu par le même article a bien été respecté en l’espèce, et le courrier prévu par ce texte a bien été adressé au représentant de l’Etat dans le département concomitamment à l’acte.

En revanche, le bailleur n’a jamais mis en demeure les locataires de justifier d’une assurance, outre qu’il a été produit une attestation d’assurance (pièce 15 des intimés) correspondant à la période lors de laquelle ce moyen a été soulevé. Ce dernier sera donc rejeté.

Sur le paiement des loyers, il appartient aux locataires de rapporter la preuve qu’ils ont exécuté leur obligation et de rapporter la preuve des paiements allégués en application de l’article 1353 du code civil.

Or, les intéressés n’ont pas réglé l’intégralité de la dette, n’ayant produit de justificatif que pour les montants versés par la CAF au titre de l’allocation logement. Néanmoins, il résulte de cet élément que si les parties s’accordent sur les périodes allant de janvier à avril 2022 et de septembre 2022 à juin 2023, il existe une différence pour la période allant de mai à août 2022.

Il résulte de la pièce 4 des intimés que le montant versé directement par la CAF à Mme [C] sur cette dernière période au titre de l’allocation logement des époux [V] s’élève à un montant total de 1.371 €, alors que la bailleresse ne retient qu’un montant de 1.332,09 €. Il n’est pas justifié par l’appelante du motif de cette différence.

Aussi, l’arriéré locatif sera fixé à la somme de 7.039 € lors du mois de juin 2023 et 2.951 € le 25 septembre 2022, date à laquelle la déchéance est sollicitée.

Les preneurs ont donc manqué à leur obligation principale pendant au moins 7 mois au jour de l’audience.

Néanmoins, les intéressés opposent à la déchéance du bail une exception d’inexécution, du fait de l’absence de jouissance paisible des lieux loués, laquelle peut également, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 remettre en cause le paiement des loyers.

Il revient cependant aux intimés d’établir cet élément.

Or, pour se prévaloir de la mauvaise isolation du logement et son absence de ventilation, les époux [V] versent aux débats le seul rapport du SLIME 33 en date du 13 janvier 2023. Il ressort de ce document que la maison est dans un état moyen, que les murs en pierre sont sans doublage, les menuiseries en bois simple vitrage, les combles non isolées et le système de ventilation absent. Il est également relevé à cette occasion une consommation d’énergie très élevée, mais correcte au vu des caractéristiques de l’habitation, des équipements et des usages, la maison étant grande, pas isolée et le système ancien et énergivore. Il est en revanche également mentionné que baisser la température de 2 à 3° permettrait de réduire la facture de 10 à 15 %. En effet, comme le souligne l’appelante, il résulte également de ce rapport que la température intérieure du logement relevée lors des constatations est de 24 °, alors que celle à l’extérieur est de 12°.

Au final, les problématiques relevées par le sachant sont des combles non isolées, un renouvellement de l’air peu efficace ou inexistant, une humidité et la présence de moisissures dans la salle de bain, des menuiseries simple vitrage, une ancienne chaudière à gaz de ville, une porte non isolante donnant sur un local non chauffé.

De surcroît, les parties s’opposent sur la question d’un accord qui existerait sur des travaux à effectuer dans les lieux loués en contrepartie d’une remise de loyer. Il convient également de vérifier si ces derniers ont pu influer sur les conditions d’habitabilité dénoncées par les locataires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, comme l’a retenu le premier juge, se pose la question de l’indécence des lieux qui seule permet, en application combinée des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 d’opposer une exception d’inexécution au bailleur, du fait de l’absence d’occupation paisible des lieux.

Si celle-ci n’est pas établie en l’état, il existe toutefois un intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à ce qu’il soit ordonné une expertise, comme l’a exactement fait le premier juge et selon la mission arrêtée par ce dernier.

Aussi, l’ordonnance attaquée a justement ordonné une mesure d’instruction sur les conditions d’habitabilité avant dire droit et rejeté en conséquence les autres demandes des parties, en présence d’obligations sérieusement contestables au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ces dernières prétentions excédant les prérogatives du juge des référés.

Il en est de même des autres demandes faites par les parties.

Par conséquent, l’ordonnance attaquée sera confirmée.

II Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande que Mme [C] soit condamnée à verser à M. et Mme [V] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, Mme [C], qui succombe au principal, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne le 3 mai 2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [C] à verser à M. et Mme [V] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

CONDAMNE Mme [C] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,