République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 14/09/2023

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N° de MINUTE : 23/758

N° RG 22/03090 – N° Portalis DBVT-V-B7G-ULOL

Jugement (N° 20-000030) rendu le 03 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANT

Monsieur [T] [V]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Adresse 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Evelyne Ingwer, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/006647 du 29/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Etablissement Public LMH prise en la personne de ses représentants légaux agissant poursuites et diligences

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 juin 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mai 2023

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Par contrat du 19 février 2019, l’Office Public d’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 6] ci-après appelé LMH a donné à bail à M. [T] [V] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], et ce moyennant un loyer mensuel de 337,65 euros et une provision sur charge de 20,30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, LMH a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juillet 2019.

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2019, elle a ensuite fait assigner M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix aux fins d’entendre constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire et à défaut pour défaut de production de l’attestation d’assurance, ordonner l’expulsion de M. [T] [V] et condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 3 090,62 euros au 3 novembre 2021 (selon décompte arrêté au 31 octobre 2021) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision, de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Suivant jugement contradictoire en date du 3 mai 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux du tribunal de proximité de Roubaix a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2019 entre LMH et M. [T] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 septembre 2019,

– ordonné en conséquence à M. [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés, dès la signification du présent jugement,

– dit qu’à défaut pour M. [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, LMH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter le lieux, faire procéder à on expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– condamné M. [T] [V] à verser à LMH la somme de 3 090,62 euros à la date (décompte arrêté au 31 octobre 2021 incluant le loyer d’octobre 2021), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2019 sur la somme de 354, 24 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

– condamné M. [T] [V] à verser à LMH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi et avec régularisation des provisions sur charges au titre de la consommation réelle, à compter du 3 septembre 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

– débouté M. [T] [V] de sa demande de délai de paiement,

– débouté M. [T] [V] de sa demande d’expertise judiciaire,

– débouté M. [T] [V] de sa demande d’indemnisation,

– condamné M. [T] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

– débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

M. [T] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 28 juin 2022, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

LMH a constitué avocat le 19 juillet 2022.

Par ses dernières conclusions en date du 2 janvier 2023, M. [V] demande la cour de :

– réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions :

Statuant à nouveau :

– débouter la société LMH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

– désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de :

* prendre connaissance du dossier et des pièces produites par les parties,

* se rendre sur le lieux et les visiter,

* examiner les désordres allégués par les locataires ainsi que les dommages subis par eux,

* déterminer si l’immeuble est conforme aux normes locatives et s’il répond aux critère du logement décent,

* indiquer et évaluer les actions éventuellement nécessaires à la disparition des désordres,

* chiffrer le cas échéant le coût de la remis en état,

* dire si les locataires ont subi un préjudice de jouissance et le fixer,

* fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis,

* ordonner la consignation des loyers,

Subsidiairement :

– condamner LMH à régler à M. [V] une somme de 8 000 euros en réparation du préjudice subi du fait des troubles de jouissance subis,

En tout état de cause :

– accorder à M. [V] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette de loyer,

– donner acte à M. [V] de sa proposition d’acquitter le montant de sa dette au moyen de règlements mensuels en sus du loyer courant d ‘un montant de 15 euros par mois,

– condamner LMH à régler à M. [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner LMH aux dépens de l’instance.

Sur l’appel incident de LMH :

– débouter LMH de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 13 avril 2023, LMH demande à la cour de :

– confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

aubesoin par substitution de motifs en prononçant la résiliation du bail pour faute, sauf quant au montant de la condamnation prononcée à l’égard de M. [V] au titre de l’arriéré locatif,

Et, statuant à nouveau de ce chef :

– condamner M. [V] au paiement de la somme de 5 831,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 6 avril 2023,

– débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes,

– condamner M. [V] à payer à LMH la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [V] aux dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il sera précisé que suivant jugement en date du 6 mars 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille a débouté M. [T] [V] de sa demande de délais dans le cadre de la procédure d’expulsion diligentée par LMH.

MOTIFS :

Sur la demande tendant au constat de la clause résolutoire :

Il sera précisé à titre liminaire que le jugement entrepris a exactement énoncé que :

-l’office public de l’habitat LMH justifiait avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Nord par la voie électronique le 30 décembre 2019, soit plus de deux mois avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ;

-ce même organisme justifiait avoir informé la caisse d’allocations familiales par courrier du 12 juillet 2019 soit deux mois avant la date de délivrance de l’assignation du 27 décembre 2019 conformément aux dispositions de l’article 24 II de cette même loi.

C’est tout aussi exactement que le premier juge en a conclu que la demande était recevable.

Il résulte en l’espèce des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 2 juillet 2019 LMH a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail en réclamant à son locataire le paiement en principal d’une somme de 354,24 euros en principal suivant compte arrêté à la date du 27 juin 2019. Ce même commandement a fait sommation au locataire de justifier de qu’il avait effectivement souscrit une assurance garantissant les risques locatifs.

Ce commandement n’a été argué d’aucune irrégularité en la forme et la cour ne relève aucune irrégularité contrevenant à une disposition d’ordre public et qu’elle aurait à relever d’office.

M. [T] [V] sollicite le débouté pur et simple de LMH, faisant valoir que le logement est indécent. Il y a lieu d’en déduire qu’il soulève en espèce une exception d’inexécution, qui lui aurait permis de se dispenser totalement ou partiellement des loyers effectivement dus, et de remettre en cause par voie de conséquence l’efficacité du commandement délivré, encore que le terme d’exception d’inexécution ne figure pas dans les conclusions de l’appelant.

Il sera précisé cependant que l’exception d’inexécution en matière locative ne peut être mise en oeuvre qu’en cas d’impossibilité absolue pour le locataire de jouir des locaux donnés à bail.

Pour justifier de la réalité des griefs soutenus contre le bailleur, le locataire a essentiellement produit, s’agissant de la période antérieure à la signification du commandement, trois attestations à savoir :

-une attestation émanant de M. [I] [F] dans laquelle ce dernier indique qu’il avait constaté que l’appartement de M. [T] [V] était dans un état ‘très critique’ en mars 2019 : moisissures sur l’ensemble de l’appartement, jardin ressemblant à un dépôt sauvage, absence de respect du critère de performance énergétique (infiltrations d’air et aération insuffisante), manifestations d’humidité, salle de bains envahie pas les nuisibles et malpropreté des murs ;

-une attestation de M. [U] [L] faisant état à la date du 15 mars 2019 de murs sales, d’humidité, de problèmes électriques, d’une salle de bain en mauvais état avec du carrelage moisi ;

-une attestation émanant de M. [I] [O] évoquant à la date du 4 mars 2019 un logement en très mauvais état avec des traces de moisissure, des murs couverts d’une fibre remplie de traces d’humidité , une salle de bain malsaine, des murs infiltrés et des traces de moisissure également dans la chambre, et un jardin très encombré.

Il a encore été produit un rapport d’interventions pour remédier à la présence de cafards en février 2019.

Il convient cependant d’observer que les trois attestations susdites ne peuvent à elles seules remettre en cause le contenu du constat d’entrée dans les lieux du 22 février 2019 dûment signé par le locataire, lequel certes indique dans un commentaire général qu’il s’agit d’un’logement triste’ et fait état de ce que plusieurs éléments sont à l’état d’usure voire vétustes, soit à titre d’exemple les plinthes et la porte du hall d’entrée, que plusieurs revêtements présentent des accrocs ou des tâches et que des encombrants et des mauvaises herbes sont présents dans le jardin mais présente néanmoins une description des lieux donnés à bail nettement moins péjorative que celle résultant de ces trois témoignages.

Par ailleurs, si ces attestations font état d’une situation du logement critique au début du mois de mars 2019, il y a lieu de souligner que le bailleur justifie avoir entrepris des travaux dans le logement à compter de cette date à savoir :

-le débarras du logement : facture du 29 avril 2019 pour une intervention réalisée le 13 mars 2019 ;

-la révision de la fenêtre de la cuisine : facture du 28 avril 2019 pour une intervention en mars 2019 ;

-la réfection du bac de douche avec le remplacement des parois de la douche et la fourniture et la pose d’une douche d’angle : facture du mois de juillet 2019 pour une fin de travaux intervenue le 4 avril 2019 ;

-la réalisation de différents travaux d’électricité, la commande des travaux étant intervenue fin mars 2019 .

-la fourniture et la pose de trois convecteurs électriques (facture de juillet 2019) ;

-la réfection des enduits du mur et du plafond de la cuisine en mai 2019

Il s’ensuit que le bailleur a effectué en tout état de cause des travaux pour répondre aux besoins du locataire en mars, avril et mai 2019 et que le contenu des attestations produites ne rendent pas compte en tout état de cause de la réalité de l’état du logement suite à ces travaux.

Force est de constater par ailleurs que M. [T] [V] ne justifie pas au demeurant avoir alerté le bailleur sur l’état du logement jusqu’à la présente procédure.

Dès lors, il convient de conclure qu’il n’est nullement justifié de ce que M. [T] [V] aurait été dans l’impossibilité totale de jouir du logement donné à bail avant la date antérieure à la signification du commandement visant la clause résolutoire et n’est donc pas en droit de se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution de nature à remettre en cause l’efficacité du commandement.

Il est exact que le locataire a subi un dégât des eaux à la date du 9 novembre 2021 suite à une fuite sur canalisations, fuite qui a été réparée par la société Ortec fin décembre 2021, les dégâts ayant donné lieu à un rapport d’expertise en avril 2022 pour évaluer les conséquences Toutefois, ces désordres étant en tout état survenus après la délivrance du commandement et au delà au demeurant plus de deux mois après la signification de ce dernier, ils ne peuvent être invoqués au soutien d’une demande tendant à voir faire obstacle à l’efficacité du commandement.

Dès lors, il convient d’en conclure que M. [T] [V] est mal fondé à soutenir que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par le bailleur n’aurait pu d’avoir effet en raison de l’état du logement donné à bail.

Aucune mesure d’expertise judiciaire ne s’impose ainsi en la présente espèce et la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de M. [T] [V] de ce chef.

Pour le surplus, M. [T] [V] n’a pas justifié s’être acquitté du montant des loyers visés par le commandement visant la clause résolutoire. Au contraire, le décompte produit aux débats fait apparaître que le compte locatif n’a enregistré aucun mouvement en positif dans le délai de deux mois suivant le commandement, hormis le versement de l’APL qui s’impute sur le loyer courant correspondant et une réduction sur loyer de solidarité.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 septembre 2019.

M. [T] [V] sollicite comme en première instance des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

C’est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a débouté M. [T] [V] de sa demande de délais, le locataire n’étant pas en état de s’acquitter de sa dette locative. La solution s’impose d’autant plus fort que la dette locative a augmenté pendant le cours de la procédure d’appel.

Il y a donc lieu pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que la résiliation de plein droit du bail liant les parties et ordonné l’expulsion de M. [T] [V] suivant les modalités précisément énoncées dans le dispositif de la décision en cause.

Il sera précisé que le premier juge a pris soin de statuer de surcroît sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail sans toutefois le reprendre dans le dispositif de la décision, lequel se contente de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés. Il n’était pas en tout état de cause nécessaire de statuer sur la question du défaut d’assurance alors que la résiliation était acquise pour d’autres causes, en l’occurrence le défaut de paiement des loyers.

Sur la demande de M. [T] [V] tendant à voir condamner LMH au paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

M. [T] [V] sollicite l’allocation d’une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, précisant avoir subi un état dépressif au regard de l’état du logement.

Au regard de ce qui a été jugé plus haut, le jugement entrepris sera toutefois nécessairement confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef.

Sur le montant de la condamnation au titre de l’arriéré locatif :

Le jugement entrepris a condamné M. [T] [V] au paiement de la somme de 3 090,62 euros à la date (décompte arrêté au 31 octobre 2021 incluant le loyer d’octobre 2021), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2019 sur la somme de 354, 24 euros et à compter de la décision pour le surplus.

En cause d’appel, LMH actualise sa créance à la somme de 5831,79 euros suivant compte arrêté à la date du 6 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse, correspondant aux loyers ainsi qu’aux indemnités d’occupation impayées, lesdites indemnités d’occupation étant fixées par référence au loyer courant majoré des charges.

Comme il a été indiqué plus haut, le logement a subi un dégât des eaux en novembre 2021 qui a donné lieu à une mesure d’expertise en avril 2022. Ce dégât des eaux est manifestement à l’origine des constatations effectuées par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] relevant lors d’une visite sanitaire du 23 février 2022 une humidité généralisée, un développement de moisissures, le soupçon d’une développement de mérule , des fuites d’eaux usées dans la cuisine

LMH fait valoir sur ce point que M. [T] [V] s’est en réalité opposé aux travaux nécessaires et entend en justifier en produisant des attestations d’homme de l’art évoquant le refus de M. [T] [V] d’accepter la réalisation des travaux, les tentatives de LMH pour réaliser les travaux n’ayant eu lieu cependant au vu des pièces produites qu’à compter de fin août -début septembre 2022.

Les circonstances de la cause autorisent en l’espèce de réduire l’indemnité d’occupation de 100 euros par mois pour une période de 10 mois de novembre 2021 à août 2022, la valeur de l’occupation de l’immeuble ayant été réduite d’autant pendant toute cette période et aucun refus du locataire de laisser faire les travaux n’étant relevé pour cette même période.

Dès lors, la cour retranchera de la somme réclamée par le bailleur au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées la somme de 10 x 100 soit 1000 euros et condamnera M. [T] [V] au paiement de la somme de 5831,79 euros -1000 euros = 4 831,79 euros suivant compte arrêté à la date du 6 avril 2023, échéance de mars 2023, au titre des loyers et indemnités d’occupation, ces dernières calculées sur la base du loyer contractuel, demeurés impayés.

Il convient par ailleurs de condamner M. [T] [V] à payer à l’Office Public d’Habitat de Métropole Européenne de Lille une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi et avec régularisation de provisions sur charges au titre de la consommation réelle, à compter du mois d’avril 2023 (échéance d’avril 2023 incluse) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens de première instance a exactement été réglé par le premier juge. Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

M. [T] [V] doit être condamné aux dépens d’appel recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La comparaison des situations économiques respectives des parties justifie en équité le rejet de la demande formée par LMH au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à la condamnation de M. [T] [V] au paiement de l’arriéré locatif et au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne M. [T] [V] à payer à l’Office Public d’Habitat de la Métropole Européenne de Lille la somme de 4831,79 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation suivant compte arrêté à la date du 6 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse ;

Condamne M. [T] [V] à payer à l’Office Public d’Habitat de Métropole Européenne de Lille une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi et avec régularisation de, provisions sur charges au titre de la consommation réelle, à compter du mois d’avril 2023 (échéance d’avril 2023 incluse) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne M. [T] [V] aux dépens d’appel recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis