N° RG 22/03499 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LQ3C
C8
Minute :
délivrée le :
Me Marie-catherine CALDARA-BATTINI
la SELARL BARD
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 14 DECEMBRE 2023
Appel d’une décision (N° RG 20/02913)
rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE
en date du 25 août 2022
suivant déclaration d’appel du 26 septembre 2022
APPELANTES :
S.A.R.L. BOUCHASSAGNE au capital de 70 350 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ROMANS sous le numéro 451 065 445, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
S.A.R.L. LE PRIEURETOU au capital de 3 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ROMANS sous le numéro 489 465 385, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentées par Me Marie-Catherine CALDARA-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me BOULIOUX, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
S.E.L.A.R.L. ATHENA prise en la personne de Maître [P] [H], immatriculée au RCS de Paris, identifiée au SIREN sous le numéro 802 989 699, agissant en qualité de Mandataire Liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société dénommée SCI LES SOURCES, Société Civile Immobilière au capital de 1.000 € dont le siège social est [Localité 3], identifiée au SIREN sous le numéro 491 220 760 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ANGERS, représentée par son gérant, Monsieur [C] [V], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Vincent BARD de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,
DÉBATS :
A l’audience publique du 06 octobre 2023, Mme FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour, après prorogation du délibéré.
Exposé du litige
La Sci Les Sources est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5].
Par actes sous seing privé du 18 septembre 2006, la Sci Les Sources a consenti deux baux commerciaux portant sur l’ensemble immobilier, l’un à la Sarl Bouchassagne, l’autre à la Sarl Le Prieuretou, aux fins de l’exploiter en chambre d’hôtes.
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2010, la Sarl Bouchassagne, en sa qualité d’exploitant, a conclu avec la société Le Prieuré des Sources un contrat de location-gérance de son fonds de commerce.
Par jugement du 29 juillet 2015, le tribunal de commerce d’Angers a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la Sci Les Sources, a nommé Maître [B] [T] en qualité d’administrateur judiciaire et la Selarl Athena, prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire.
Par jugement du 1er février 2017, le tribunal de commerce d’Angers a converti la procédure en liquidation judiciaire et a nommé la Selarl Belhassen-[H] en la personne de Me [P] [H] en qualité de liquidateur judiciaire.
Par suite de plusieurs sinistres, notamment un dégât des eaux, les sociétés locataires ont cessé le paiement de leurs loyers commerciaux et les ont séquestrés.
Une expertise a été réalisée à l’initiative des assureurs dont le rapport en date du 1er février 2019 précise que le sinistre provient d’une infiltration d’eau par murs enterrés non étanches, relevant de la responsabilité du bailleur.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 mars 2019, les sociétés locataires ont sollicité du bailleur la prise en charge des désordres. Cette demande a été renouvelée par courrier officiel de leur conseil au conseil du bailleur en date du 9 mai 2019.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 juillet 2019, le conseil des locataires a informé le bailleur du chiffrage des désordres.
L’expert amiable, sollicité par la Sarl Le Prieuretou et la Sarl Bouchassagne, a donné un avis sur les travaux de reprise à mettre en oeuvre et leur estimation dans un rapport du 5 mai 2020.
Le 7 septembre 2020, les sociétés locataires ont engagé une procédure devant le juge des référés afin de voir la société bailleresse condamnée à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état des locaux.
Le 27 octobre 2020, la Selarl Athena, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources, a fait délivrer à la Sarl Bouchassagne et à la Sarl Le Prieuretou, chacune, un commandement d’avoir à payer les loyers et les charges dus pour la période de février 2017 à octobre 2020, avec rappel des dispositions conventionnelles, à savoir l’article 11 des baux sur la clause résolutoire, et légales en reprenant la lettre de l’article L.145-41 du code de commerce.
Le 5 novembre 2020, la Sarl Bouchassagne, la Sarl Le Prieuret et la Sarl Le Prieuré des Sources ont assigné la Selarl Athena, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources, devant le tribunal judiciaire de Valence aux fins d’indemnisation à la suite des sinistres intervenus et de réduction des loyers.
Par ordonnance du 18 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a notamment condamné la Selarl Athena, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources, à exécuter ou faire exécuter les travaux prescrits dans le rapport d’expertise du 5 mai 2020 et a débouté les Sarl Bouchassagne et Le Prieuretou de leur demande visant à être autorisées à séquestrer les loyers avec effet rétroactif au 1er décembre 2018.
Par acte du 26 novembre 2020, la Sarl Bouchassagne et la Sarl Le Prieuretou ont assigné la Selarl Athena, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources, devant le tribunal judiciaire de Valence en opposition aux commandements de payer délivrés le 27 octobre 2020.
Par arrêt du 1er juillet 2021, la cour d’appel de Grenoble a confirmé l’ordonnance de référé du 18 novembre 2020 en toutes ses dispositions.
Les sociétés locataires ont fait intervenir un nouvel expert qui a rendu son rapport le 12 avril 2022 concluant à une réévaluation des travaux augmentant leur coût de 35 000 euros.
Par jugement en date du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Valence a :
rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la Sarl Bouchassagne et la Sarl Le Prieuretou,
condamné la Sarl Bouchassagne à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 234.235,77 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020,
condamné la Sarl Le Prieuretou à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 134.707,16 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020,
dit sans effet les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 27 octobre 2020,
accordé un délai de grâce de 18 mois à la Sarl Le Prieuretou et à la Sarl Bouchassagne pour s’acquitter des sommes dues,
dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,
rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,
laissé à chaque partie les dépens par elle exposés.
Par déclaration du 26 septembre 2022, les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :
rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la Sarl Bouchassagne et la Sarl Le Prieuretou,
condamné la Sarl Bouchassagne à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 234 235,77 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020,
condamné la Sarl Le Prieuretou à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci LES SOURCES la somme de 134 707,16 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020,
Le 9 novembre 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par le bailleur contre la décision de la cour d’appel de Grenoble du 1er juillet 2021.
Prétentions et moyens des sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou :
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, les sociétés appelantes demandent à la cour de :
A titre principal :
– confirmer le jugement du 25 août 2022, en ce qu’il a dit sans effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, et délivrés le 27 octobre 2020 ;
– infirmer le jugement du 25 août 2022 en ce qu’il a :
rejeté l’exception d’inexécution soulevée par les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou ;
condamné la société Bouchassagne à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 234.235,77 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020 ;
condamné la société Le Prieuretou à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 134.707,16 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020 ;
Statuant à nouveau,
– dire et juger que le non-paiement des loyers commerciaux par les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou relève d’une exception d’inexécution justifiée qui ne cessera que lorsque la Selarl Athena aura effectué les travaux de remise en état des lieux loués pour lesquels elle a été condamnée par ordonnance de référé du 18 novembre 2020, confirmée en appel le 1er juillet 2021 ;
– dire et juger que le montant des loyers commerciaux visés dans les commandements de payer du 27 octobre 2020 est erroné ;
– dire et juger que les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou ne peuvent, en aucun cas, être condamnées au paiement des arriérés visés dans les commandements, signifiés le 27 octobre 2020, dans la mesure où ces loyers ne sont pas payés en raison d’une exception d’inexécution justifiée et le total des arriérés visés dans ces commandements est bien erroné,
– débouter la Selarl Athena, ès qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Les Sources, de toutes ses demandes tendant à :
la confirmation du jugement du 25 août 2022 en ce qu’il condamne les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou au paiement des arriérés visés dans les commandements de payer signifiés le 27 octobre 2020 ;
la confirmation de ce jugement en ce qu’il rejette l’exception d’inexécution invoquée par les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou ;
l’infirmation dudit jugement en ce qu’il rejette l’acquisition de la clause résolutoire visée dans les commandements du 27 octobre 2020, et en ce qu’il prononce des délais de paiement au profit des sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou ;
A titre subsidiaire, si la cour d’appel condamnait les appelantes au paiement des loyers visés dans les commandements de payer du 27 octobre 2020 :
– prononcer la suspension de la clause résolutoire ;
– confirmer le jugement du 25 août 2022 en ce qu’il prononce des délais de paiement au profit des sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou, à hauteur de dix-huit (18) mois ;
– débouter la Selarl Athena, ès qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Les Sources, de ses demandes tendant à l’infirmation du jugement du 25 août 2022 en ce qu’il rejette l’acquisition de la clause résolutoire visée dans les commandements du 27 octobre 2020 et en ce qu’il prononce des délais de paiement au profit des sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou ;
En tout état de cause :
– condamner la Selarl Athena, ès qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Les Sources, au paiement de la somme de 5.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
– condamner la Selarl Athena, ès qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Les Sources, aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou font valoir que :
– en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et ceci, même en cas de non-paiement des loyers ou de catastrophe naturelle,
– aux termes de l’article 1219 du code civil, un preneur à bail est fondé à opposer l’exception d’inexécution lorsque le bailleur n’exécute pas les gros travaux auxquels il est obligé alors que les troubles de jouissance subis empêchent l’utilisation des locaux conformément à leur destination et qu’ils aboutissent peu à peu à rendre les locaux totalement inexploitables,
– l’exception d’inexécution peut être invoquée, même si les locaux commerciaux sont encore exploités par le preneur à bail, dans la mesure où ce dernier démontre qu’à terme, en l’absence de toute réaction du bailleur pour la réalisation des grosses réparations, les locaux deviendront totalement inexploitables,
– le rapport d’expertise du 5 mai 2020 conclut que le bailleur doit réaliser des travaux rapidement compte tenu du caractère structurel des causes de ces désordres qui sont liées à un défaut d’étanchéité structurelle du bâtiment,
– les travaux à réaliser sont d’une particulière urgence puisque les chambres impactées par les désordres doivent être totalement condamnées et les autres pièces sinistrées ne sont accessibles que de manière limitée à la clientèle,
– les constats d’huissier établissent la dégradation d’ampleur des locaux et l’existence d’une situation particulièrement grave et le rapport d’expertise du 23 mars 2022 démontre qu’aujourd’hui les désordres subis par les appelantes se sont bien étalés sur l’intégralité des surfaces réservées à la clientèle du gîte,
– la vétusté de la chaudière est de nature à aggraver d’autant plus la situation puisque le bâtiment ne pourra pas être chauffé en automne et en hiver,
– elles ne peuvent plus louer les suites sinistrées, ni accueillir des clients dans le salon, la salle de réception et le coin bureau, et l’hébergement est difficile lors des saisons froides compte tenu des dysfonctionnements de la chaudière dont l’état est particulièrement vétuste,
– malgré l’obligation du bailleur de remettre en état les locaux, les travaux n’ont toujours pas débuté, alors que les désordres subis représentent
une particulière gravité et affectent aujourd’hui la totalité des espaces dédiés
à la clientèle ce qui empêche l’exploitation de l’activité de gîte des appelantes,
– les travaux visés dans le rapport du 5 mai 2020 ont bien été qualifiés de grosses réparations par l’ordonnance de référé du 18 novembre 2020 et par l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 1er juillet 2021,
– les désordres impactent toutes les surfaces dédiées à la clientèle ce qui empêche l’exercice de l’activité du gîte fondant la destination des baux commerciaux ainsi qu’en attestent les déclarations de Tva,
– elles seront contraintes de suspendre leur activité à partir d’octobre 2023, et a priori, au moins jusqu’au 1er avril 2024,
– au regard des manquements de la société Athena à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, elles sont fondées à ne pas s’acquitter des loyers commerciaux à compter du 1er décembre 2018 pour la société Bouchassagne et à compter du 1er janvier 2020 pour la société Le Prieuretou.
Elles relèvent en outre que :
– la mise en ‘uvre de la clause résolutoire contenue dans un bail commercial doit être faite de bonne foi et dès lors, le bailleur ne peut obtenir cette mise en ‘uvre si son objectif est en réalité de contourner l’exécution de ses obligations à l’égard du preneur,
– en l’espèce, la signification des commandements de payer a été faite la veille de l’audience de plaidoirie de référé visant à obtenir sa condamnation à effectuer les travaux de remise en état et le bailleur espérait ainsi obtenir la résiliation des baux commerciaux sans avoir à accomplir les grosses réparations,
– le bailleur a ainsi mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire pour échapper à ses obligations ce qui doit conduire au rejet de l’acquisition de cette clause.
Subsidiairement, sur les montants visés dans les commandements de payer, elles font observer que :
– ils sont erronés pour avoir été calculés sur la base de deux précédents commandements de payer du 13 décembre 2017 contenant un détail de loyers dus ne correspondant pas à la réalité,
– elles n’ont cessé de payer les loyers et commencé à les consigner qu’à compter de décembre 2018 pour la société Bouchassagne et de janvier 2020 pour la société Le Prieuretou,
– l’intimée ne peut soutenir qu’elle ne pouvait pas encaisser les chèques de la société Le Prieure Des Sources, locataire gérant de la société Bouchassagne, en raison de son absence de lien juridique avec la Sci Les Sources et du fait que les chèques auraient dû être dressés pour le compte de la liquidation car, d’une part, ladite société bailleresse a toujours reçu le paiement du loyer de la société Bouchassagne via la société Le Prieure Des Sources au titre d’une délégation de paiement et d’autre part, il n’était pas nécessaire que les chèques soient libellés au nom de la liquidation judiciaire pour qu’ils soient encaissés par la Selarl Athena,
– les chèques remplis par la société Le Prieure Des Sources n’ont pas été comptabilisés alors qu’ils ont bien été encaissés pour le paiement des loyers dus à la Sci Les Sources,
– elles avaient le droit à la réduction des loyers en raison des désordres présents dans les locaux loués ce qu’elles avaient sollicitée auprès de la société Athena qui n’a pour autant jamais accédé à cette demande.
Elles concluent en la confirmation de la suspension des effets de la clause résolutoire et de l’octroi de délai de paiement dès lors qu’elle connaît une perte de clientèle et de chiffre d’affaires en raison des troubles de jouissance, ces difficultés financières ayant en outre été accentuées par la crise sanitaire de la covid 19 et la crise économique actuelle.
Prétentions et moyens de la société Athena
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la société Athena demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la Sarl Bouchassagne et la Sarl Le Prieuretou,
condamné la Sarl Bouchassagne à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 234 235,77 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020,
condamné la Sarl Le Prieuretou à payer à la Selarl Athena es qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les sources la somme de 134 707,16 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020,
L’infirmant pour le surplus,
– juger que la clause résolutoire est acquise à la date du 27 novembre 2020,
– juger n’y avoir lieu à délais de paiement,
– condamner les sociétés Sarl Bouchassagne et Sarl Le Prieuretou au paiement à la Selarl Athena d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
– depuis janvier 2012, les locataires ont les plus grandes difficultés à procéder au règlement des loyers ce qui l’a contrainte à faire délivrer le 13 décembre 2017 un commandement de payer à la société Le Prieuretou pour un montant de 78.100 euros de loyers arriérés et un commandement de payer à la société Bouchassagne pour un montant de 110.870,61 euros de loyers arriérés auxquels elles n’ont pas intégralement satisfait,
– au 4 juin 2020, la société Bouchassagne devait à la liquidation judiciaire la somme de 171.590,50 euros au titre du règlement des loyers, en ce non compris le remboursement de la taxe foncière 2019, et la société Le Prieuretou devait à la liquidation judiciaire la somme de 59.101,21 euros au titre du règlement des loyers, en ce également non compris le remboursement de la taxe foncière 2019 ce qui l’a conduite à faire délivrer les commandements de payer visant la clause résolutoire des baux, en date du 27 octobre 2020,
– de manière récurrente, les appelantes ne règlent pas leurs loyers commerciaux et ce, alors même que l’ordonnance du 18 novembre 2020 précisait qu’il ne leur appartenait pas de s’exonérer du paiement de l’intégralité du loyer,
– les sommes qui ont été réglées par les appelantes ont d’ores et déjà été prises en compte dans les commandements de payer et sont venues en déduction de la somme totale, ainsi que le montrent les deux encadrés présents sur les commandements séparant les sommes pour lesquelles il est fait commandement de payer et les versements effectués,
– les appelantes ne rapportent pas la preuve de paiements non comptabilisés, étant relevé que les paiements par chèques dont se prévalent les locataires correspondent à une dette ancienne et que la société Athena ne pouvait encaisser des chèques à l’ordre de la société bailleresse,
– les sommes réclamées dans les commandements de payer sont bien fondées.
Sur l’exception d’inexécution alléguée, elle fait observer que :
– seule l’impossibilité absolue d’exploiter les locaux loués est de nature à permettre au locataire de locaux commerciaux d’invoquer la suspension du versement des loyers,
– en l’espèce, l’impossibilité d’exploitation totale des locaux n’est pas caractérisée puisque l’ensemble des surfaces ne sont pas impactées ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise amiable du cabinet [E] [F] du 9 janvier 2020 qui retient un préjudice de 69 %,
– les locataires affirment sans preuve que l’ensemble des espaces dédiés à la clientèle sont affectés et qu’elles ne peuvent exploiter l’activité de gîte,
– la visualisation des réservations et avis concernant le Prieuré des sources confirme l’absence de cette cessation d’activité, outre le bon état des chambres et infrastructures et les avis positifs laissés par les clients,
– les travaux à réaliser ne sont pas justifiés en ce qu’ils sont fondés sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire réalisée à la seule demande des sociétés appelantes alors que le juge ne peut se fonder exclusivement sur ce type de rapport en l’absence d’autres éléments,
– les pièces soumises à la cour par les sociétés appelantes ne permettent pas de déterminer l’origine des désordres et le rapport du 5 mai 2020 ne s’appuie sur aucun devis et ne précise pas la méthode utilisée pour parvenir au chiffrage des réparations,
– les travaux préconisés ne sont pas tous des grosses réparations à la charge du bailleur, les désordres mentionnés par l’expert amiable pouvant parfaitement relever d’un défaut d’entretien imputable au locataire, or les grosses réparations de l’article 606 du code civil peuvent être laissées à la charge du locataire si elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de sa part,
– seul un dommage à la toiture semble relever des grosses réparations, l’origine des autres désordres demeurant indéterminée,
– elle ne saurait être condamnée à réaliser de coûteux travaux de décoration,
– les sociétés locataires ne peuvent donc s’exonérer du règlement de leurs loyers au motif de travaux à réaliser lesquels ne sont pas justifiés.
Elle en conclut que les sociétés appelantes n’ayant pas satisfait au commandement de payer en date du 27 octobre 2020 dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié à la date du 27 novembre 2020.
Elle ajoute que les appelantes n’ayant pas réglé leurs loyers de manière récurrente depuis plus de huit ans, elles sont particulièrement mal fondées et de mauvaise foi à solliciter des délais de paiement.
Elle relève enfin que les appelantes ont multiplié les tentatives pour se voir consentir la vente amiable des locaux moyennant un prix préférentiel au prétexte qu’elles auraient un droit de préemption sur la vente judiciaire et qu’elles subiraient une dépréciation des lieux du fait de l’absence de travaux dont le bailleur serait tenu et les procédures engagées ne sont que la continuation de cette pression juridique en vue d’obtenir une cession à vil prix.
Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance du 7 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles expriment en réalité des moyens et, en conséquence, ne saisissent pas la cour.
Il est également rappelé qu’en vertu de l’article 802 du code de procédure civile, applicable par renvoi de l’article 907 dudit code, aucune pièce ne peut être produite aux débats après l’ordonnance de clôture, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
Or, la pièce de la société intimée numérotée 13 a été communiquée le 27 septembre 2023 alors que l’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.
Elle est donc irrecevable et il n’en sera pas tenu compte dans le présent arrêt.
1) Sur l’exception d’inexécution
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers que si les manquements du bailleur rendent les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, c’est-à- dire si le locataire est dans l’impossibilité d’exercer son activité dans les lieux loués.
En outre, le juge peut fonder sa décision sur un rapport d’expertise amiable dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments.
Les baux commerciaux conclus le18 septembre 2006 ont prévu que chaque preneur doit entretenir les lieux pendant toute la durée du bail et procéder aux réparations ordinairement à la charge du bailleur, à l’exception des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil. Il s’agit notamment de celles concernant les gros murs et les couvertures entières.
Il résulte des rapports dressés les 9 janvier et 5 mai 2020 par M. [F], architecte mandaté par les locataires à la suite d’épisodes d’infiltration, que l’apparition des dommages datent de décembre 2018, que la présence de flaques d’eau et une forte odeur d’humidité ont été constatées dans deux suites, outre des flaques d’eau dans les salons de réception et le bureau, et que les désordres sont constitués par des dégradations partielles des sols et la détérioration de cloisons et de peintures. L’expert amiable a relevé que le bâtiment est partiellement enterré sur sa partie arrière et que le drain de pied de façade est devenu inopérant, étant probablement rempli de fines particules qui l’ont obstrué, et ne se trouve pas à la bonne altitude. Il en a conclu que ce
drain ne remplit pas son office d’où l’existence d’infiltrations d’eau. Il a noté que les surfaces impactées concernent deux chambres et un salon pour une surface habitable de 358 m² sur un total de surface des chambres de 518 m² (hors cuisine) et en déduit que 69,11% de la surface est insalubre. Il a aussi noté qu’une partie de la toiture a été affectée par une tempête et nécessite des réparations.
Ce rapport est complété :
– par le rapport d’expertise diligentée à l’initiative de l’assureur du bailleur le 17 décembre 2018 qui indique au titre des circonstances constatées: infiltration par des murs enterrés non étanche provoquant des dommages aux embellissements
– par le constat dressé les 7 et 8 septembre 2020 par Me [G], huissier de justice, à la demande du bailleur, qui fait état de quelques tuiles manquantes en toiture et de remontées d’humidité, de moisissures et de dégradations des murs de deux suites,
– par l’état des lieux dressé le 23 mars 2022 à la demande du locataire-gérant par M. [D], architecte, qui indique que le mur arrière semi enterré insuffisamment drainé retient et diffuse les arrivées d’eaux ce qui a pour conséquence les dégradations observées,
– par les constats d’huissier dressés postérieurement à la demande des locataires ou du locataire gérant s’agissant des dégradations observées.
La cour est donc en droit de se fonder sur les rapports de M. [F], complété par divers éléments.
Comme justement retenu par le premier juge, les réparations nécessaires consistant dans la reprise des VRD, de l’étanchéité, des drains relatifs à un gros mur et les travaux qui en sont la conséquence ainsi que les travaux afférents à la toiture relèvent des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil.
Il est constant que le bailleur n’a pas procédé à ces réparations.
Néanmoins, comme relevé précédemment, le preneur ne peut opposer une exception d’inexécution que s’il est dans l’impossibilité d’exercer son activité dans les lieux loués.
Pour s’affranchir du paiement des loyers réclamés suivant commandements de payer du 27 octobre 2020 portant sur les années 2017 à octobre 2020, les locataires doivent donc établir qu’elles se trouvaient dans l’impossibilité d’exploiter les lieux lors de la période visée par les commandements.
Or comme relevé par le premier juge, il résulte du rapport d’expertise du 5 mai 2020 que toutes les surfaces des locaux loués ne sont pas affectées par les désordres.
En outre, il ressort des extraits des sites internet « TripAdvisor » et « Booking.com » soumis à la cour par l’intimée de nombreux commentaires de clients ayant passés un séjour au sein des locaux pour des périodes courant juillet et août 2020 et jusqu’en juillet 2023 vantant la qualité des lieux et du cadre.
Il s’ensuit qu’alors que les locataires ne réglaient pas leur loyer, elles exploitaient néanmoins les lieux.
Même si les appelantes produisent plusieurs constats d’huissier dressés en 2021 et pour le dernier le 13 juillet 2023 relatant une aggravation des désordres, elles ne justifient aucunement avoir dû arrêter leur activité. Elles procèdent par pure affirmation lorsqu’elles indiquent devoir cesser leur activité pour les saisons froides à venir.
Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou ne sont pas fondées à invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers et a rejeté cette exception.
2) Sur le montant des créances de la société Athena, es qualités,
Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En application de l’article L. 123-23 du code de commerce, la comptabilité régulièrement tenue peut être admise en justice pour faire preuve entre commerçants pour faits de commerce.
En l’espèce, aux termes des contrats de baux, les sociétés appelantes sont débitrices d’une obligation de paiement des loyers dont le montant mensuel n’est pas contesté.
Le commandement de payer du 27 octobre 2020 délivré à la société Bouchassagne contient le décompte détaillé des sommes dues par la locataire au titre des loyers et charge pour la période du mois de février 2017 au mois d’octobre 2020 et le détail des règlements effectués par celle-ci au titre des loyers de janvier à novembre 2018 pour un montant de 61.162,75 euros laissant apparaître un solde dû de 234.235,77 euros.
Le commandement de payer du 27 octobre 2020 délivré à la société Le Prieuretou contient aussi le décompte détaillé des sommes dues par la locataire au titre des loyers et charge pour la période du mois de février 2017 au mois d’octobre 2020 et le détail des règlements effectués par celle-ci au titre des loyers de janvier 2018 au mois de décembre 2019 pour un montant de 137.130,60 euros laissant apparaître un solde dû de 134.707,16 euros.
Si la société Bouchassagne déclare avoir versé les sommes de 61.627,50 euros et de 13.292 euros en janvier 2018, elle ne produit aucune pièce permettant d’en justifier en l’absence de production d’un extrait de grand livre concernant cette période et le chèque produit d’un montant de 6.162,75 euros ne correspondant pas à ce montant et constituant le règlement du mois de janvier 2018 qui a été pris en compte dans le décompte contenu dans le commandement.
L’extrait du grand livre produit par la société Bouchassagne est celui de la société Le Prieuré des Sources et il est relatif à une période arrêtée au 18 septembre 2017 qui ne permet pas une comparaison utile avec les sommes réclamées au titre du commandement délivré le 27 octobre 2020.
En conséquence, la société Bouchassagne ne justifie pas d’autres règlements que ceux pris en compte par le bailleur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Bouchassagne à payer à la Selarl Athena ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 234.235,77 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020.
S’agissant de la société Le Prieuretou, il résulte de l’extrait de son grand livre pour la période du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2019 qu’un virement de 42.256,19 euros a été effectué le 12 janvier 2018 au profit du liquidateur. Ce règlement est confirmé par le détail d’une écriture bancaire. Il n’a pas été déduit du solde dû dans le commandement du 27 octobre 2020.
Concernant l’extrait du grand livre du mois arrêté au 9 octobre 2017, il ne peut en être tiré une analyse pertinente dès lors qu’il ne correspond pas à la période de loyers réclamés dans le commandement du 27 octobre 2020.
Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Le Prieuretou à payer à la Selarl Athena ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 134.707,16 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020.
Au regard du versement effectué à hauteur de 42.256,19 euros, la Sarl Le Prieuretou sera condamnée à payer à la Selarl Athena ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 92.450,97 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020.
3) Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Il résulte des articles L.145-41 du code de commerce et 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, que la clause résolutoire doit être mise en ‘uvre de bonne foi sans quoi elle ne produit pas d’effet.
Il est de principe que la bonne foi est toujours présumée et que c’est à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver.
En l’espèce, la société Athena, es qualité de mandataire-liquidateur de la société bailleresse, la Sci Les Sources, a fait délivrer les deux commandements de payer litigieux le 27 octobre 2020, alors qu’elle était assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence en injonction de procéder aux travaux de remise en état des locaux.
En outre, alors que la société Bouchassagne n’avait pas réglé les loyers de l’année 2017, de l’année 2019 et de 2020 et que la société Le Prieuretou ne réglait pas les loyers depuis janvier 2020, elle a attendu le 27 octobre 2020 pour faire délivrer lesdits commandements.
Il apparaît donc que la société intimée savait qu’elle risquait d’être condamnée lors de cette instance et qu’elle a procédé à la délivrance desdits commandements de payer dans le but de mettre fin au bail et ainsi échapper au risque de sa condamnation.
Dès lors, la mauvaise foi de la société Athena est caractérisée dans la mise en ‘uvre de la clause résolutoire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré sans effet les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 27 octobre 2020.
4) Sur les délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. En l’espèce, le créancier est en procédure de liquidation judiciaire ce qui justifie d’un besoin certain de liquidité.
Les appelantes ne justifient pas de leur situation financière actuelle.
En conséquence, elles seront déboutées de leur demande de délai de paiement.
5) Sur les demandes accessoires
En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de condamner solidairement les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 25 août 2022 en ce qu’il a condamné la Sarl Le Prieuretou à payer à la Selarl Athena ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 134.707,16 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020 et en ce qu’il a accordé un délai de grâce de 18 mois à la Sarl Le Prieuretou et à la Sarl Bouchassagne pour s’acquitter des sommes dues.
Confirme ledit jugement dans le surplus de ses dispositions.
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la pièce numérotée 13 de la société Athena.
Condamne la Sarl Le Prieuretou à payer à la Selarl Athena ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 92.450,97 euros au titre des loyers impayés au 27 octobre 2020.
Déboute les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou de leur demande de délai de paiement.
Condamne la société Bouchassagne et la société Le Prieuretou à payer à la société Athena ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Les Sources la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou aux entiers dépens d’appel.
Déboute les sociétés Bouchassagne et Le Prieuretou de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
